Immobilien bewerten leicht gemacht

Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen und unterhaltsame Reisereportagen. Bevor er im Juli 2002 sein eigenes Journalistenbüro gründete, war er als Immobilienredakteur bei der VERSUM AG und als Onlineredakteur bei der Gruner+Jahr Wirtschaftspresse Online beschäftigt.

Vorwort
Einleitung
Vorarbeiten und Informationsbeschaffung
* Das Grundstück und sein Wert * Wichtige Informationsquellen * Sammlung und Analyse von Preisen * Verbands- und Maklerinfos * Rechte an einer Immobilie * Exkurs: Erbbaurecht Finanzierung der Immobilie
* Finanzierungsformen * Finanzierungsablauf * Staatliche Zuschüsse und Darlehensprogramme Einsatz eines Gutachters
* Baumangel und Bauschaden * Fußboden * Schädlinge und Schadstoffe * Chemische Schadstoffe in der Luft * Professionelles Gutachten Ablauf einer Wertschätzung
* Flexibilität * Ertrag und Kosten * Wohnfläche und umbauter Raum * Richtpreis und Preisindex * Weitere Korrekturfaktoren * Wertminderung und Nutzungsdauer * Wertermittlungsverfahren * Vergleichswertverfahren * Sachwertverfahren * Ertragswert * Grundlagen-Check Wertermittlung bei Eigentumswohnungen
* Vermietung oder Selbstnutzung * Verwaltungskosten pro Wohneinheit * Instandhaltungsrücklage * Jahresbeiträge * Bodenwertermittlung * Überschlagsrechnungen und ihre Tücken * Vergleichswertverfahren * Beispielsfall: Vermietete Penthouse-Wohnung Wertermittlung beim Familienhaus
* Substanzwert * Sonderfall Dreifamilienhaus * Beispielsfall: 133 qm großes Einfamilienhaus Wertermittlung beim Mehrfamilienhaus
* Mietwohnmarkt in Deutschland * Sonderfall: Gewerbe im Mehrfamilienhaus * Überschlagsschätzung mit Maklerformel * Beispielsfall: Mehrfamilienhaus Wertsteigerung durch Modernisierungen
* Instandhaltung und Modernisierung * Instandhaltungs- und Modernisierungsstau * Werterhaltung und Wertsteigerung * Steigende Energiekosten * Politische Rahmenbedingungen * Energieeinsparverordnung * Modernisierung im Ablauf * Praxistipps zur Heizungsanlage * Praxistipps zur Fassadenmodernisierung * Beispielsfall: Modernisierte Eigentumswohnung * Beispielsfall: Modernisiertes Einfamilienhauses * Wert eines modernisierten Mehrfamilienhauses Immobilienzwangsversteigerung
* Rechtsrahmen * Gebotsgrenzen * Versteigerungsablauf * Zuschlag * Immobilienwahl * Interessen der anderen Parteien Anhang
* Glossar Adressen und Websites
Abkürzungsverzeichnis
Stichwortverzeichnis

Wer eine Immobilie schätzt, sollte sich nicht nach seinen eigenen subjektiven Eindrücken richten. Für professionelle Gutachter gibt es gesetzliche Vorgaben, an denen sich auch ein privater Hauskäufer orientieren kann. Zu beachten ist, dass bei einer Wertschätzung viele Faktoren eine Rolle spielen Der Grundgedanke ist ganz einfach: Eine Immobilie erfüllt einen Nutzungszweck. Dieser Zweck bestimmt ihren Wert. Doch es wird komplizierter: Faktoren wie die Grundfläche, der umbaute Raum, die Restnutzungsdauer und der Preis für den Boden, auf dem die Immobilie steht, müssen ebenfalls.berücksichtigt werden. In Deutschland wird vor allem zwischen selbst bewohnten und vermieteten Immobilien unterschieden - dabei kommen auch verschiedene Verfahren zum Tragen. Üblich sind das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren, als Immobilienbesitzer müssen Sie sich für eines davon entscheiden. Alle Verfahren führen am Ende zum Verkehrswert Ihrer Immobilie, also dem marktüblichen Preis. Flexibilität Der Begriff „Immobilie" sagt es schon: Nichts ist unbeweglicher als ein gebautes Haus. Die Immobilie wird also bis zum Abriss am Ort der Erbauung verbleiben. Geschmäcker ändern sich allerdings: Deshalb baut derjenige gut, der mit einer gewissen Flexibilität plant. Immerhin geht man bei einer Immobilie von einer Nutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren aus. Das heißt, ein Ladenlokal kann im Lauf der Jahre zur Wohnung werden oder die Garage zur Werkstatt. Je flexibler ein Gebäude ist, desto besser sind auch seine Vermarktungschancen. BEISPIEL In den 1950er-Jahren waren kleine Tante-Emma-Läden in vielen Wohngegenden sehr verbreitet. Was die kleinen Läden nicht hatten, fand der Verbraucher beim „Konsum" um die Ecke. Verkaufsflächen unter 200 qm waren damals keine Seltenheit. Im Lauf der Zeit änderten sich die Verhältnisse jedoch rasant. Durch die Konkurrenz der immer größer werdenden Supermärkte in den Ortsteilzentren mussten viele kleine Geschäfte schließen. Dadurch fielen die Mietpreise für diese Ladenflächen. Häufig brachen für Hauseigentümer die im Verhältnis zu den Wohnungsmieten vormals guten gewerblichen Mieteinnahmen sogar komplett weg. Um keine langfristigen Mietausfälle hinnehmen zu müssen, wurden viele der betreffenden Flächen in Wohnungen umgewandelt.