Mietminderung und Mietmängel

Die Rechtsanwältin Birgit Noack ist als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.

Martina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.

Einleitung

Mangelbegriff
Hauptpflichten der Mietparteien (§ 535 BGB)
Sachmangel
Rechtsmangel
Zugesicherte Eigenschaft

Mietminderung
Höhe der Mietminderung
Bemessungsgrundlage der Minderung
Berücksichtigung der Minderung bei der Betriebskostenabrechnung

Ausschluss der Minderung
Unerheblichkeit des Mangels
Kenntnis des Mieters
Schadensverursachung durch den Mieter
Der Mieter vereitelt Erhaltungsmaßnahmen
Ausschluss der Minderung bei energetischer Modernisierung
Vertraglicher Minderungsausschluss
Modernisierungsvereinbarung

Rechte des Vermieters
Besichtigungs-/Betretungsrecht
Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen
Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
Abmahnung
Kündigung
Schadensersatzanspruch des Vermieters

Besonderheiten bei Lärm
Ursachen von Störungen durch Lärm
Ruhezeiten/Zimmerlautstärke
Bewertung von Lärm
Einzelfälle
Vorgehensweise bei Lärmbelästigungen
Beweislast

Besonderheiten bei Feuchte und Schimmel
Ursachen von Schimmel- und Feuchteschäden
Beweislage
Fogging

Umweltgifte
Elektrosmog
Legionellen
Sonstige Gifte

Vorgehensweise des Vermieters
Klagearten
Beweislast

Pflichten und Rechte des Mieters
Pflichten des Mieters
Rechte Mietminderungstabelle

Abkürzungsverzeichnis

Literaturverzeichnis

Stichwortverzeichnis

Mangelbegriff Die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten knüpft an das Vorliegen eines Mangels an der Mietsache an. Die rechtliche Beurteilung und Behandlung eines Sachverhalts hängt daher maßgeblich davon ab, ob das Bestehen eines Mangels bejaht werden kann oder nicht. Hauptpflichten der Mietparteien (§ 535 BGB) Verstöße gegen vertragliche oder gesetzliche Verpflichtungen können zu Ansprüchen der jeweiligen Vertragspartner führen. Um zu prüfen, ob ein entsprechender Verstoß und in der Folge eventuell ein Mangel an der Mietsache vorliegt, muss zunächst geklärt werden, welche Pflichten und Aufgaben der Vermieter bzw. der Mieter zu erfüllen hat. Pflichten des Vermieters Zu den Hauptpflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis zählt zum einen die Verpflichtung zur Überlassung der Mietsache und zum anderen die Erhaltung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 BGB). Danach hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Den Vermieter trifft daher grundsätzlich die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht im Bezug auf die Mietsache. Der Vermieter ist stets dafür verantwortlich, dass der Gebrauch der Mietsache während der gesamten Mietdauer für den Mieter uneingeschränkt möglich ist. Die Beantwortung der Frage, welche Räume und Bereiche eines Anwesens oder Grundstücks zur Mietsache gehören, richtet sich nach den zwischen den Parteien im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen. Was zur Mietsache gehört, ist - sofern keine eindeutigen Vereinbarungen getroffen wurden - durch Auslegung zu ermitteln (§§ 157, 242 BGB). Aus der Tatsache, dass der Vermieter über einen längeren Zeitraum hinweg die Nutzung von Grundstücksteilen oder Räumen durch den Mieter geduldet hat, kann nicht hergeleitet werden, dass diese nunmehr zum Vertragsgegenstand zählen. Es handelt sich bei einer solchen Duldung durch den Vermieter in der Regel nur um eine Gestattung, die jederzeit widerrufen werden kann (vgl. KG Berlin, Urteil vom 1.12.2008, 8 U 121/08, WuM 2009, 654).

Mangelbegriff Die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten knüpft an das Vorliegen eines Mangels an der Mietsache an. Die rechtliche Beurteilung und Behandlung eines Sachverhalts hängt daher maßgeblich davon ab, ob das Bestehen eines Mangels bejaht werden kann oder nicht. Hauptpflichten der Mietparteien (§ 535 BGB) Verstöße gegen vertragliche oder gesetzliche Verpflichtungen können zu Ansprüchen der jeweiligen Vertragspartner führen. Um zu prüfen, ob ein entsprechender Verstoß und in der Folge eventuell ein Mangel an der Mietsache vorliegt, muss zunächst geklärt werden, welche Pflichten und Aufgaben der Vermieter bzw. der Mieter zu erfüllen hat. Pflichten des Vermieters Zu den Hauptpflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis zählt zum einen die Verpflichtung zur Überlassung der Mietsache und zum anderen die Erhaltung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 BGB). Danach hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Den Vermieter trifft daher grundsätzlich die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht im Bezug auf die Mietsache. Der Vermieter ist stets dafür verantwortlich, dass der Gebrauch der Mietsache während der gesamten Mietdauer für den Mieter uneingeschränkt möglich ist. Die Beantwortung der Frage, welche Räume und Bereiche eines Anwesens oder Grundstücks zur Mietsache gehören, richtet sich nach den zwischen den Parteien im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen. Was zur Mietsache gehört, ist - sofern keine eindeutigen Vereinbarungen getroffen wurden - durch Auslegung zu ermitteln (§§ 157, 242 BGB). Aus der Tatsache, dass der Vermieter über einen längeren Zeitraum hinweg die Nutzung von Grundstücksteilen oder Räumen durch den Mieter geduldet hat, kann nicht hergeleitet werden, dass diese nunmehr zum Vertragsgegenstand zählen. Es handelt sich bei einer solchen Duldung durch den Vermieter in der Regel nur um eine Gestattung, die jederzeit widerrufen werden kann (vgl. KG Berlin, Urteil vom 1.12.2008, 8 U 121/08, WuM 2009, 654).

Mangelbegriff: Die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten knüpft an das Vorliegen eines Mangels an der Mietsache an. Die rechtliche Beurteilung und Behandlung eines Sachverhalts hängt daher maßgeblich davon ab, ob das Bestehen eines Mangels bejaht werden kann oder nicht.