Erbrecht für Immobilieneigentümer und Vermieter

Agnes Fischl, Fachanwältin für Erbrecht ist u.a. freie Mitarbeiterin im Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. Ihr Tätigkeitsschwerpunkt liegt vor allem in der erbrechtlichen Beratung und der Betriebsübergabe.

Claudia Finsterlin ist Fachanwältin für Steuerrecht und für Haus+Grund München tätig.

EinleitungAbkürzungsverzeichnis1 Wer erbt, wenn der Immobilieneigentümer kein Testament gemacht hat?1.1 Das gesetzliche Erbrecht der Verwandten1.2 Gesetzliches Erbrecht des Ehegatten1.3 Erbfolge bei Zugewinngemeinschaft1.4 Geschiedene Eheleute, eingetragene Lebenspartner und Paare ohne Trauschein1.5 Nachteile der gesetzlichen Erbfolge2 Wie können Immobilien übertragen werden?2.1 Testament2.2 Übergabevertrag2.3 Vollmacht3 Was ist bei der Testamentsgestaltung zu beachten?3.1 Testierfähigkeit3.2 Welche Formvorschriften sind zu beachten?3.3 Wo wird das Testament aufbewahrt?3.4 Wie wird ein Testament widerrufen?3.5 Wann ist ein Erbvertrag sinnvoll?3.6 Der Inhalt von Testamenten4 Pflichtteilshaftung des Immobilieneigentümers und seiner Erben4.1 Grundzüge des Pflichtteilsrechts4.2 Pflichtteilsrisiko bei lebzeitigen Immobilienschenkungen4.3 Pflichtteilsvermeidungsstrategien für Immobilieneigentümer5 Wie kann der Immobilieneigentümer durch lebzeitige Übergabe vorsorgen?5.1 Übergabevertrag5.2 Die Familiengesellschaft5.3 Was spricht für eine Übergabe zu Lebzeiten?6 Umgang mit der Immobilie nach dem Tod des Vermieters6.1 Wird ein Erbschein benötigt?6.2 Erbscheinsverfahren6.3 Stellung des Hausverwalters beim Tod des Immobilieneigentümers7 Wie wirkt sich die Übertragung von Immobilieneigentum steuerlich aus?7.1 Persönliche Steuerpflicht7.2 Welche Erwerbsvorgänge unterliegen der Erbschaft- und Schenkungsteuer?7.3 Bewertung von Nachlass- und Schenkungsteuergegenständen7.4 Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken7.5 Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer7.6 Steuerklassen, Freibeträge und Tarife7.7 Steuerfreier Zugewinnausgleich7.8 Sachliche Steuerfreibeträge und Steuerbefreiung7.9 Betriebsvermögen (§ 13 a ErbStG)7.10 Wohnungsbaugenossenschaften und Wohnungsunternehmen7.11 Entstehung der Steuerschuld7.12 Wiederaufleben der persönlichen Freibeträge7.13 Wann wird das alte, wann das neue Recht angewendet?7.14 Fallgestaltungen zur vorweggenommenen Erbfolge8 Generalvollmacht und Patientenverfügung8.1 Generalvollmacht8.2 Patientenverfügung8.3 Die eigengenutzte Wohnung im ErbfallFazit und AusblickStichwortverzeichnis

Die Beratungspraxis zeigt immer wieder, mit welch vielfältigen Problemen Immobilieneigentümer bei der Vererbung befasst sind. Oft haben sie über Generationen hinweg das Vermögen aufgebaut und erhalten. Viele von ihnen sprechen davon, dass sie sich für den Aufbau und den Erhalt - gerade nach dem Krieg - das Geld vom Mund abgespart haben, um es in das Haus zu investieren. Diesem Einsatz ist es zu verdanken, dass ein Haus gut dasteht. Damit ist nicht nur die bauliche Substanz gemeint, sondern auch der Bestand an Mietern, auf die man sich langfristig verlassen kann. Immobilieneigentümer sind so gesehen eigentlich Unternehmer und genau das war auch der Hinweis an die Politik: Bei der Erbschaftsteuerreform sollte der Immobilieneigentümer, der ein Mehrfamilienhaus verwaltet, dem Unternehmer, der eine Schreinerei betreibt, gleichgestellt werden. Der Immobilieneigentümer leistet darüber hinaus einen gesellschaftlichen Beitrag, indem er Wohnraum zur Verfügung stellt. Und in fast allen Fällen können die Instandhaltungsmaßnahmen nicht oder nicht ausschließlich aus den Mieteinnahmen finanziert, insbesondere nicht durch Mieterhöhungen refinanziert werden. Der Eigentümer schießt weiterhin Geld zu. Das Ziel dieser Argumentation war es, dass der besondere Stand von Immobilienbesitzern berücksichtigt wird. Die Übergabe eines Mehrfamilienhauses an die nächste Generation - unabhängig, ob es sich bei den Erben um Personen aus der Steuerklasse I (Kinder etc.) oder der Steuerklasse II (Nichten und Neffen) handelt - sollte nach einem Abschmelzungsmodell vor sich gehen. Man hätte sich beispielsweise vorstellen können, dass für jedes Jahr, in dem die Immobilie nach dem Tod oder nach der Schenkung nicht verkauft wird, ein Anteil der für den gesamten Erwerb anfallenden Erbschaft- oder Schenkungsteuer wegfällt. Wie bei der Unternehmensnachfolge hätte man dann die Behaltensfrist auf zehn Jahre festlegen können, sodass pro Jahr ein Zehntel weggefallen wäre. So funktioniert das Vererben bei der Unternehmensnachfolge. Dieser Wunsch wurde mit der Erbschaftsteuerreform leider nicht umgesetzt.Aber auch in wirtschaftlicher Hinsicht sollte der Immobilieneigentümer wie der klassische Unternehmer denken und handeln. Der Schreiner beispielsweise stellt schon zu Lebzeiten bei seinen Kindern die Weichen dafür, dass seine Nachfolge gesichert ist. Er legt ihnen wahrscheinlich nah, sich zum Schreiner ausbilden zu lassen. Er setzt alles daran, dass es jemanden gibt, der den Betrieb später übernehmen wird. Gleichzeitig macht er sich Gedanken darüber, welchen Ausgleich die übrigen Kinder erhalten sollen. Das funktioniert natürlich nicht immer, oft kommt es zu Streit zwischen dem alteingesessenen Firmeninhaber und einem potenziellen Nachfolger. Anders beim Immobilienbesitzer: Wenn sich hier ähnliche Probleme abzeichnen, verschiebt der Betreffende seine Entscheidung immer wieder - bis zu seinem Tod und bis es dann zu spät ist. Oft besteht hier auch ein „Generationenkonflikt", wie er in der Unternehmensnachfolge durchaus üblich ist: Der Vater lässt von seinen eingefahrenen Verwaltungsmaßnahmen nicht ab, der Sohn möchte radikale Neuerungen einführen. Besser wäre - wie auch bei der Unternehmensnachfolge - eine Annäherung der beiden Positionen, damit ein möglichst reibungsloser Ablauf möglich wird. Daher ist es auch für Immobilieneigentümer wichtig, sich frühzeitig damit zu beschäftigen, wer von seinen Kindern der geeignete Nachfolger sein könnte - die Kinder werden diese Frage aus Pietätsgründen von sich aus eher nicht ansprechen. TIPPBefassen Sie sich heute schon mit Ihrer Nachfolge? Dann machen Sie sich klar, dass es dabei nicht um einzelne Gegenstände oder Regelungen geht, sondern dass Sie ein Gesamtkonzept brauchen, um einen Schritt nach dem anderen umzusetzen. Machen Sie sich die Mühe, sich umfassend mit den Möglichkeiten zur Vermögensübergabe auseinanderzusetzen. Finden Sie dann die für Ihren Fall beste Lösung. Dabei geht es um Optimierung sowohl im Hinblick auf die gerechte Verteilung als auch im Hinblick auf die Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Und: Indem Sie eine klare Regelung treffen, vermeiden Sie, dass Streitigkeiten unter den Erben entstehen. In unserer Beratungspraxis wiederholt sich ein Fall immer wieder:Ein Erblasser hat umfangreiches Immobilienvermögen, über das er in seinem handgeschriebenen Testament entscheidet. Ans Ende hat er den Satz gestellt: „Bitte streitet Euch nicht!" Dieser Hinweis zeigt: Dem Erblasser war schon zu Lebzeiten klar, dass seine handschriftlichen Aufzeichnungen auch nicht dazu führen würden, eine gerechte Verteilung zu erreichen und Streit unter seinen Erben zu verhindern. Sie wollen es anders machen? Dann verschaffen Sie sich einen guten Überblick mithilfe dieses Buches, bevor Sie eine Nachfolgeregelung treffen.Ihnen als Immobilieneigentümer stehen verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten zur Verfügung. Wenn Sie sie aufeinander abstimmen und klug einsetzen, werden Sie eine für alle Beteiligten gerechte Lösung finden können und für sich selbst eine Absicherung erhalten, und zwar mit dem sogenannten erbrechtlichen T.Ü.V.:Testament: Niederschrift des letzten WillensÜbergabevertrag: Schenkung mit dem Hinweis auf die Gründung von FamiliengesellschaftenVollmachten: Vorsorge bei Geschäftsunfähigkeit