WISO: Immobilienfinanzierung

Michael Hölting war lange Zeit Chef vom Dienst bei WISO. Er ist jetzt in gleicher Funktion bei Frontal 21.

Inhalt
Einleitung 7

Die Suche nach der passenden Immobilie9
Die Nutzung als Eigenheim 9
Immobilie als Kapitalanlage 10
Immobilienerwerb 17
Immobilientyp 32
Grundstückskauf38
Günstige Wege zum Grundstück47
Eigenleistung 52
Grundriss 55
Versicherungen 72

Kassensturz 77
Ermittlung der monatlichen Belastbarkeit 77
Maximaler Kreditbetrag 83
Verfügbares Eigenkapital 85
Maximale Finanzierungsmöglichkeit 90
Maximale Objektkosten91

Finanzierungskosten 106
Der Immobilienwert für den Finanzierer 106
Zinsberechnung111
Nebenkosten der Finanzierung 120
Zinsniveau 125
Eigentum gegen Miete134

Finanzierungsformen 139
Das Hypothekendarlehen 139
Das Versicherungsdarlehen 151
Das Bauspardarlehen 171
Finanzierung mit der Eigenheimzulage195
Der Finanzierungsplan 199

Anschlussfinanzierung 204
Umfinanzierung nach der Zinsbindung: das Anschlussdarlehen204
Umfinanzierung während der Zinsbindung 209

Staatliche Förderung 220
Staatliche Förderung für Selbstnutzer 220
Staatliche Förderung für Kapitalanleger 250
Mischnutzung 292

Rechtliche Grundlagen 298
Kreditvertrag298
Bauvertrag 306
Kaufvertrag 310

Register320

Einleitung Mag der "Traum von den eigenen vier Wänden" auch noch so klischeehaft wirken: Früher oder später verspürt fast jeder den Wunsch, eine Immobilie sein Eigen zu nennen. Die Beweggründe dafür sind ganz unterschiedlich: Der eine möchte unabhängiger sein und will nicht regelmäßig eine Mieterhöhung akzeptieren müssen, der andere möchte die Sicherheit haben, nicht irgendwann einmal die Kündigung in den Händen zu halten. Wieder andere machen sich Gedanken über ihre Altersvorsorge und wollen vorbauen, damit sie ihr Leben später angenehm verbringen können. Dabei mag sich der eine dazu entschließen, die Immobilie selbst zu nutzen, während der andere sie als relativ sichere Kapitalanlage sieht und sie vermieten will. Im krassen Widerspruch zu diesem Sicherheitsdenken stehen die Nachrichten über diejenigen, die sich bei ihrer Immobilienfinanzierung total überschätzt oder verkalkuliert haben. Sie haben einen Schuldenberg angehäuft, mit dem sie oft für den Rest ihres Lebens zu kämpfen haben. Die Gründe: Ihre Pläne waren unrealistisch, sie haben auf die falschen Leute gesetzt oder ihre Strategie war falsch. Genau hier liegt der Widerspruch, der viele potenzielle Immobilieneigentümer von der Umsetzung ihrer Träume abhält: hier die Sicherheit einer Immobilie, dort das Risiko, sich mit einer Immobilie finanziell zu ruinieren. Dabei ist die Lösung ganz einfach: Die Sicherheit ist dann am größten, wenn man gut informiert an die Sache herangeht; das Risiko überwiegt, wenn man sich vorher zu wenig Gedanken darüber gemacht hat. Der Schlüssel zum Eigenheim heißt also Information. Doch das Spektrum der Immobilieninteressierten reicht weit: Da gibt es diejenigen, die noch gar keine konkreten Vorstellungen haben oder sich nicht so recht im Klaren sind, welche Immobilie sie sich überhaupt leisten können. Bei anderen geht es vielleicht um handfeste Fragen der Finanzierung, von der Erstinvestition bis hin zur Anschlussfinanzierung und zu steuerlichen Problemen. Dieses Buch bietet allen etwas. Fragen werden beantwortet, andere werden neu aufgeworfen, um Problembewusstsein zu schaffen. Wer sich zum ersten Mal mit der Finanzierung einer Immobilie beschäftigt, sollte dieses Buch am besten von Anfang an lesen, um Schritt für Schritt an seine Immobilie herangeführt zu werden. Der Profi wird sich mehr für bestimmte Details der Objektfinanzierung interessieren. Er kann dieses Buch deshalb wie ein Nachschlagewerk verwenden und sich bestimmte Abschnitte herausgreifen. Wie gesagt: Der Schlüssel zur Immobilie liegt darin, informiert zu sein. Dabei soll dieses Buch helfen. Ob man sich tatsächlich für oder gegen eine Immobilie entscheidet, wird allerdings jeder für sich selbst bestimmen müssen. Um beim Bild zu bleiben: Den Schlüssel muss am Ende jeder selbst umdrehen. Die Suche nach der passenden Immobilie Zusammenfassung Das passende Haus oder die passende Wohnung zu finden, dürfte wohl die größte Hürde auf dem Weg zum Immobilieneigentümer sein. Selbstverständlich spielen dabei finanzielle Gründe eine große Rolle, doch es gibt auch psychologische Hemmschwellen: Die meisten Immobilieninteressierten haben niemals zuvor in ihrem Leben eine so schwerwiegende und langfristige Entscheidung getroffen - sieht man einmal von Ehe und Familie ab. Es ist für viele im wahrsten Sinne des Wortes unvorstellbar, sich für eine so lange Zeit an ein Objekt zu binden und dies von einer Momententscheidung abhängig zu machen, mag sie auch noch so durchdacht sein. Deshalb sollen zunächst einige grundlegende Aspekte beleuchtet werden, die bei der Suche nach der passenden Immobilie wichtig sind - das geht von der Nutzungsart über den Erwerb der Immobilie und des Grundstücks bis hin zu den Versicherungen, die man abschließen sollte. Die Nutzung als Eigenheim Immerhin fast die Hälfte der über 36 Millionen Privathaushalte sind Eigentümer an Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen. Allerdings sind nur etwa zwei Drittel aller Haus- und Grundbesitzer Alleineigentümer von Eigenheimen oder Mehrfamilienhäusern, was wiederum das Vorurteil nährt: Die Deutschen sind im Vergleich zu den europäischen Nachbarn so richtige Eigenheim-Muffel (Deutschland West: 44 Prozent aller Haushalte, Ost: 37 Prozent, Stand Ende 2003). Dennoch wünschen sich die meisten nichts sehnlicher als die eigenen vier Wände, es ist für sie nach wie vor das wichtigste Ziel im Leben. Eine eigene Immobilie ist eine ziemlich teure Angelegenheit und bindet ihren Eigentümer, wie bereits angedeutet, unter Umständen finanziell ein Leben lang. Und richtig: Kurzfristig betrachtet fällt der Vermögensvergleich, also die monatlichen Belastungen aus der Finanzierung des Eigenheims gegengerechnet gegen das monatliche Mietaufkommen in der gleichen Zeit, zunächst deutlich zugunsten des Mieters aus. Erfahrungsgemäß ist in den ersten rund 15 Jahren die finanzielle Belastung für den Immobilieneigentümer größer als für den Mieter. Danach verkehrt es sich aber ins Gegenteil. Und je mehr Jahre vergehen, umso besser schneidet der Eigenheimbesitzer ab. Nach den Erfahrungen der vergangenen Jahre wird Wohnraum auch in Zukunft knapp bleiben. Selbst wenn es Phasen kurzfristiger Entspannung immer gegeben hat und geben wird, auf längere Sicht werden die Preise für Immobilien steigen. Und so, wie sich die Immobilienpreise verteuert haben, sind in den letzten 30 Jahren auch die Mieten gestiegen, und zwar durchschnittlich um gut 2,5 Prozent pro Jahr. Nach dieser Rechnung würde eine Wohnung, für die man heute 500 Euro an Miete ausgibt, in zehn Jahren schon rund 625 Euro pro Monat kosten. Unterm Strich zahlt der Mieter seinem Vermieter in 30 Jahren knapp 275 000 Euro - ein Betrag, der viel sinnvoller in die eigene Immobilie investiert werden könnte. Ein weiterer Punkt: Wenn die Mieten steigen, müssen Rentner in Zukunft immer mehr von ihrer monatlichen Rente für ihr Zuhause ausgeben. Denn man kann ziemlich sicher davon ausgehen, dass die Rentenerhöhungen nicht mit den zu erwartenden Mietsteigerungen Schritt halten werden. Eine genauere Gegenüberstellung von Miete und Eigentum findet sich auf Seite 137. In diesem Rechenbeispiel finden sich auch die einzelnen Positionen, die bei einer solchen Betrachtung zu beachten sind. Immobilie als Kapitalanlage Nach einer Erhebung des Hamburger Gewos-Instituts hatten Wohnimmobilien von 1970 bis 2001 im Schnitt eine jährliche Rendite von 7,8 Prozent. Nur Aktien hatten als Geldanlage im gleichen Zeitraum eine höhere Durchschnittsrendite, nämlich 9,8 Prozent. 1995 hatten Immobilien in der gleichen Untersuchung noch die bessere Rendite, doch dann kam die große Aktieneuphorie und mit ihr die sagenhaften Kursgewinne an der Börse. Immobilieneigentümer schauten in dieser Zeit etwas neidisch auf alle Aktienbesitzer, die mit unglaublichen Wertsteigerungen und Renditen aufwarten konnten. Nach dem steilen Aufstieg der Aktie kam dann aber auch der schnelle Fall, und seit Ende 2001 scheint die Immobilie wieder zunehmend das Interesse der Anleger zu finden. Nach den Erfahrungen mit Aktien stellten viele fest: Eine Immobilie ist eine relativ sichere Geldanlage fürs Alter. Doch auch mit Immobilien kann man schlechte Erfahrungen machen. Es war das "Betongold" der 90er Jahre, das Heerscharen von Steuersparern in die neuen Bundesländer trieb und in Immobilien investieren ließ, staatlich sanktioniert durch unglaublich hohe Steuergeschenke. Goldgräberstimmung in Ostdeutschland: Auf grünen Wiesen, am Rande von mehr oder weniger maroden Städten, entstanden riesige Wohngebiete und Siedlungen, deren Gebäude nach Aussehen und Ausstattung nichts zu wünschen übrig ließen. Nach dem Motto: Je teurer, desto größer die Steuervorteile. Bei aller Steuerspar-Euphorie - oder eher: Hysterie - hatten die Immobilienanleger etwas schlicht übersehen: Es fehlten die Menschen, die es sich leisten wollten oder konnten, in diesen Prachtbauten zu wohnen. Deshalb sieht es dort heute vielfach ähnlich wie in den Geisterstädten früherer Goldfundstätten aus. Zwar muten die Gebäude sehr schmuck an, nur sind sie leider nicht bewohnt und waren es vielfach auch noch nie. Die Immobilieneigentümer hatten nicht bedacht, dass zunächst die Rendite, aber vor allem auch die Lage eines Objekts darüber entscheidet, ob es sich lohnt, sein Geld in eine Immobilie zu stecken. Das dicke Ende kommt für diese Anleger, wenn es mit den Steuergeschenken vorbei ist. Rendite Fehler Nummer eins, den diese Anleger gemacht haben: Kauf oder Bau einer Immobilie sollten sich nicht erst nach den Steuerersparnissen rechnen, sondern schon davor. Die erste Frage muss also immer lauten: Ist jemand bereit, die für mein Objekt veranschlagte Miete zu zahlen? Eine Immobilie, die man vermieten möchte, ist in erster Linie ein Renditeobjekt. Für einen nüchtern kalkulierenden Vermieter ist daher ausschlaggebend, dass die Einnahmen aus der Immobilie hoch genug sind, damit sich das eingesetzte Kapital ausreichend verzinst, zumindest langfristig gesehen. Ansonsten hätte er auch genauso gut in eine andere Geldanlage investieren können. Erst dann kommen die Steuervorteile ins Spiel. Die Steuerersparnis ist quasi das Sahnehäubchen, eine Zusatzrendite, deren Höhe davon abhängt, wie geschickt man den Gestaltungsspielraum nutzt, um - wohlgemerkt: ganz legal - zusätzlich Steuern zu sparen. Im "Fall Ostdeutschland" haben sehr viele Anleger nur nach dieser Zusatzrendite geschielt und leider nie danach gefragt, ob die "eigentliche" Rendite stimmt. Lage Viele Ost-Anleger haben einen zusätzlichen Fehler begangen: Sie haben sich für die Lage ihrer Immobilie wenig interessiert und damit praktisch alles vernachlässigt, was Miet- und Wertzuwächse eines solchen Objekts überhaupt ausmachen. Es gibt eine alte Anlegerweisheit: Man kaufe das schlechteste Haus in der besten Lage. Der Grund ist simpel. Immobilie kommt von immobil und heißt unbeweglich. Das bedeutet: Die Lage einer Immobilie ist nicht veränderbar, wohl aber deren baulicher Zustand und die Ausstattung. Je nachdem, wo sich das Gebäude befindet, wird man in Zukunft mit Wertsteigerungen der Immobilie rechnen können. Daraus ergibt sich natürlich die Frage, woran man eine gute Lage erkennt. Dabei kommt es auf mehrere Dinge an, zum Beispiel auf die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, auf die Infrastruktur, auf Einkaufsmöglichkeiten, auf das Schulangebot, darauf, welche kulturellen Einrichtungen vorhanden sind, aber auch wie groß der Erholungswert ist, also welche Freizeitangebote und welche Möglichkeiten der Naherholung es gibt. Außerdem sollte darauf geachtet werden, ob sich die Immobilie in einer Gegend mit hoher Arbeitslosigkeitsquote befindet oder ob es sich um eine prosperierende Region handelt. Letztlich hängt es auch davon ab, ob das Wohnungsangebot in der Gegend, in der man kaufen (oder bauen) will, schon groß genug ist, oder ob weiterhin Nachfrage besteht. Das sind alles Fragen zur "Lagebeurteilung", die ein Makler oder ein Hochglanzprospekt aus der Ferne mit Sicherheit nicht beantworten können. Deshalb führt kein Weg an einer persönlichen Besichtigung vorbei. WISO rät Um die Lage einer Immobilie richtig beurteilen zu können, müssen Sie sich vor Ort selbst umschauen und sich einen eigenen Eindruck verschaffen. Die einfachste Messgröße, um die Lage richtig einzuschät-zen, ist immer noch das eigene Wohlbefinden: Wenn Sie die Frage mit Ja beantworten können, ob Sie unter bestimmten Umständen, also abhängig von Einkommen und Familienstand, selbst dort in eine Wohnung oder in ein Haus einziehen würden, haben Sie schon die halbe Miete beisammen. Leider hatten sich viele Käufer von Immobilien in Ostdeutschland diese Frage wohl nie gestellt. Zwar profitierten sie zunächst von der Steuerersparnis, doch irgendwann will schließlich auch das Darlehen zur Finanzierung der Vermietungsobjekte getilgt werden. Und wenn dann die versprochenen Mieterträge und deren Zuwächse ausbleiben, wird das Immobilienengagement langfristig zu einer echten Schuldenfalle.