Immobilien als Geldanlage

Eike Schulze ist Dipl.-Geograf, Betriebswirt und Versicherungsfachmann. Er ist seit mehreren Jahren als Buchautor und PR-Berater im Themenumfeld Versicherungen, Immobilien, Geldanlage, Recht und Finanzen tätig.

Anette Stein ist Betriebswirtin und arbeitet als freiberufliche Redakteurin und Buchautorin. Sie hat sich vor allem auf den Bereich der privaten Finanzen spezialisiert und zahlreiche Publikationen zu diesem Thema veröffentlicht.

Katja Fleschütz ist Fachanwältin für Steuerrecht und Unternehmensberaterin.

INHALTWAS IST BEI DER GELDANLAGEIN IMMOBILIEN ZU BEACHTEN?Immobilien für SelbstnutzerWann ist eine Immobilie als Geldanlage ungeeignet?Die verschiedenen ImmobilienanlageformenSchritt-für-Schritt-Guide GELDANLAGEIMMOBILIEN ALS ALTERSVORSORGE - SELBST EINZIEHEN ODER VERMIETEN?Vor- und Nachteile von "Altersimmobilien"Die Rendite ermittelnWelche Immobilie passt zu mir?Selbst einziehen oder vermieten?Investition in SeniorenimmobilienSchritt-für-Schritt-Guide IMMOBILIENBEWERTUNGSO SETZEN SIE IHR VORHABEN UMDer Kauf einer ImmobilieDer Bau einer ImmobilieKosten beim Bau oder KaufRichtig verhandeln beim Kauf oder BauDer Erwerb einer Immobilie bei einer ZwangsversteigerungRentenkauf der ImmobilieWie finanzieren Sie richtig?Vorsicht vor unseriösen Finanz- und VersicherungsvermittlernKosten-Check ZINSBELASTUNGSchritt-für-Schritt-Guide KAUFPREIS ERRECHNENSTEUERN SPAREN - FALLSTRICKE DES STEUERRECHTS VERMEIDENSteuern sparen im ÜberblickDie verschiedenen SteuerartenSteuern sparen als Hauptmotiv?Kosten-Check STEUERBESCHEID PRÜFENFINANZIERUNGSHILFEN VOM STAATDarlehen der KfW-FörderbankÖkozuschüsseFörderung von Familien - die WohnraumförderungDer LastenzuschussDie BausparförderungRechts-Check WER WIRD GEFÖRDERT?WENN DIE IMMOBILIE VERKAUFT WERDEN SOLLDie BewertungHerkömmlicher Verkauf oder BieterverfahrenDie richtige VermarktungVerkauf über den MaklerSchritt-für-Schritt-Guide KAUFVERTRAGIMMOBILIENENGAGEMENT IM AUSLANDAuslandsimmobilie - pro und kontraDie Suche nach dem passenden ObjektDie FinanzierungAuslandsimmobilien in ausgewählten LändernSchritt-für-Schritt-Guide AUSLANDSIMMOBILIEGLOSSARNÜTZLICHE ADRESSEN UND WEBSITESBILDQUELLENVERZEICHNISREGISTER

Aus dem Kapitel: Finanzierungshilfen vom Staat (S. 180-186)FINANZIERUNGSHILFEN VOM STAATWer eine Immobilie kaufen, bauen oder modernisierenmöchte, kann bei der Verwirklichung seines Vorhabensvom Staat Fördermittel erhalten. Sie stellen einen wichtigenBaustein bei der Finanzierung dar.Zwar wurde zum 31. Dezember 2005 die Eigenheimzulage abgeschafft,doch gibt es zahlreiche andere Möglichkeiten der Förderung.Bund, Bundesländer und Gemeinden vergeben zinsgünstigeDarlehen und Zuschüsse. Ein besonderer Schwerpunkt liegt dabeiinzwischen auf der Förderung energetischer Maßnahmen.DARLEHEN DER KFW-FÖRDERBANKDie KfW-Bankengruppe fördert als Bank des Bundes und der Bundesländersowohl Unternehmen als auch Privatpersonen. Ihr Zielist es, die Politik des Gesetzgebers zu unterstützen. Bestandteilder KfW-Bankengruppe ist die KfW-Förderbank. Sie vergibt zinsgünstigeDarlehen und Zuschüsse für Bauherren, Wohnungskäuferund Eigentümer, die ein Haus oder eine Wohnung kaufen bzw.bauen wollen, ihr Haus modernisieren oder sanieren wollen. Vorallem Kredite für Energiesparer sind günstig.Bei den Krediten sind je nach Programm Laufzeiten von bis zu 30Jahren möglich, die Zinsbindungszeiten können bis zu 20 Jahrebetragen, die tilgungsfreien Zeiten zwischen einem und fünf Jahre.Beantragen können die Programme in der Regel Selbstnutzer,Vermieter, Wohnungsunternehmen sowie Gemeinden, Kreise undsonstige öffentlich-rechtliche Körperschaften und Anstalten.WOHNEIGENTUMSPROGRAMMEinen Teil ihrer Kosten für den Bau oder Erwerb von selbst genutztemWohneigentum, egal ob alt oder neu, können Privatpersonenüber ein Darlehen aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm finanzieren.Bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten kann der Kredit abdecken,er umfasst jedoch höchstens 100.000 €. Die Kosten müssenso bemessen sein, dass die entstehenden Belastungen durch dasEinkommen des Antragstellers auf Dauer gedeckt werden können.Die maximale Kreditlaufzeit beträgt 30 Jahre bei mindestens einemund höchstens fünf tilgungsfreien Anlaufjahren.Allerdings sind die Zinssätze im Wohneigentumsprogramm nichtso niedrig wie in vielen anderen KfW-Programmen. Meist liegensie um 0,25 bis 0,50 Prozent unterhalb vergleichbarer Angebotevon Banken. Bisweilen schaffen es Kreditvermittler im Internetund Direktbanken, noch geringere Zinssätze als die KfW zu bieten.ÖKOLOGISCH BAUEN: FÖRDERUNG VON NEUBAUTENSehr günstig sind die Kredite des Programms "Ökologisch Bauen".In diesem Programm werden die Errichtung von besondersenergiesparenden Gebäuden (Energiesparhäuser mit einem Primärenergiebedarfvon 40 oder 60 kWh/qm und Jahr sowie Passivhäuser)und der Einbau von Heizungstechnik auf Basis erneuerbarerEnergien, Kraft-Wärme-Kopplung und Nah-/Fernwärme beiNeubauten gefördert. Der Förderhöchstbetrag umfasst 50.000 €.CO2-GEBÄUDESANIERUNGSPROGRAMM: MAßNAHMENPAKETE AN BEREITS BESTEHENDEN GEBÄUDENDas CO2-Gebäudesanierungsprogramm dient zur Finanzierung vonMaßnahmen an Altbauten, die zu einer Minderung des CO2-Ausstoßes um mindestens 40 kg pro qm und Jahr beitragen. Es werden die Maßnahmepakete 0 bis 4 gefördert. Einzelmaßnahmenwie der Austausch von Altheizungen und Maßnahmen, dieeine CO2-Einsparung von weniger als 40 kg pro m2 erreichen, werdenzukünftig im Programm "Wohnraum Modernisieren" gefördert.Das Maßnahmenpaket 2 beispielsweise umfasst1. den Austausch der Heizung,2. die Wärmedämmung des Daches,3. die Wärmedämmung der Kellerdecke oder von erdberührtenAußenflächen beheizter Räume und4. die Erneuerung der Fenster.Gefördert werden bis zu 100 Prozent der Investitionskosten, maximaljedoch 50.000 € pro Wohneinheit. Die Regelungen geltensowohl für Wohngebäude als auch für Wohnheime, Alten- undPflegeheime, die bis zum 31. Dezember 1983 fertiggestellt wurden.WOHNRAUM MODERNISIEREN: SANIERUNGS- UND INSTANDSETZUNGSMAßNAHMENDas Programm "Wohnraum Modernisieren" fördert alle Maßnahmen,bei denen Wohnraum modernisiert oder instand gesetztwird, mit günstigen Krediten. Dazu zählen zum einen klimaschutzrelevanteMaßnahmen (ÖKO-PLUS) wie beispielsweise die Dämmungder Gebäudeaußenhülle. Diese Maßnahmen müssen dieMindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV)einhalten. Zusätzlich zu den bisherigen ÖKO-PLUS-Maßnahmenwerden auch die Erneuerung der Fenster sowie der Austausch vonEinzelöfen und Nachtspeicherheizungen gefördert. Darüber hinauswerden auch allgemeine Maßnahmen (STANDARD) gefördertwie beispielsweise der An- und Ausbau von Balkonen, die Baderneuerungoder die Nachrüstung von Aufzügen.Bei beiden Varianten werden bis zu 100 Prozent der Kosten derförderfähigen Kosten finanziert. Der Förderhöchstbetrag ÖKOPLUS-Maßnahmen beträgt 50.000 € pro Wohneinheit, bei STANDARD-Maßnahmen gibt es maximal ein Darlehen über 100.000 €.SOLARSTROM ERZEUGENDie KfW fördert neben den beschriebenen Maßnahmen im BereichWohnimmobilien außerdem noch Investitionen in kleinere Fotovoltaikanlagen.Im Rahmen des Programms "Solarstrom Erzeugen"werden Darlehen bis zu 50.000 € vergeben. Unterstütztwerden sowohl die Errichtung als auch die Erweiterung und derErwerb von Solaranlagen sowie auch der Erwerb eines Anteils aneiner Solaranlage im Rahmen einer GbR. Beteiligungen an juristischenPersonen des privaten Rechts - beispielsweise an einer"Solarfonds" GmbH & Co. KG - und gebrauchte Anlagen werdenjedoch nicht finanziert.DEN ANTRAG STELLENDer Antrag für einen KfW-Kredit wird über die Hausbank gestellt.Er muss immer vor Beginn eines Vorhabens, wie beispielsweisevor Abschluss eines Bauvertrags, eingereicht werden. Die Antragsformularegibt es bei der Bank, sie können aber auch imInternet ausgefüllt und zusammen mit den Bauunterlagen bei derBank eingereicht werden.n-tv TIPPKOMBINIERTE FÖRDERUNGDie beschriebenen Förderprogramme lassen sich grundsätzlichmiteinander kombinieren. Ein konsequent ökologischerHausbau oder eine entsprechende Runderneuerung kann sozu äußerst günstigen Konditionen realisiert werden. Wer beispielsweiseein KfW-Energiesparhaus mit Fotovoltaikanlageerrichten möchte, kann sowohl ein Darlehen aus dem KfW-Wohneigentumsprogrammals auch aus den Programmen"Ökologisch Bauen" und "Solarstrom Erzeugen" beantragen.Allerdings dürfen die staatlichen Fördermittel die tatsächlichenKosten des Bauherrn nicht überschreiten.Weiterführende Informationen bietet die Internetadresse der KfWFörderbank:www.kfw-förderbank.de . Dort gibt es auch nähereAuskünfte über die Konditionen und die aktuellen Zinssätze.ÖKOZUSCHÜSSESanieren Sie Ihre Immobilien, können Sie von der KfW-Förderbankeinen Zuschuss erhalten, den Sie nicht zurückzahlen müssen.Auch für eine Energiesparberatung, Installationen zur Nutzungerneuerbarer Energien, die Einspeisung von Sonnenenergie sowiedie Verwendung natürlicher Dämmstoffe unterstützt Sie der Staatmit Geld.ZUSCHÜSSE DES CO2-GEBÄUDESANIERUNGSPROGRAMMSZuschuss im Rahmen der Kreditvariante: Eigentümer von selbstgenutzten oder vermieteten Ein- oder Zweifamilienhäusern sowieEigentumswohnungen, die einen KfW-Kredit des CO2-Gebäudesanierungsprogramms aufnehmen, können einen Tilgungszuschusserhalten. Voraussetzungen sind:1. Der Eigentümer muss eine Privatperson sein.2. Mit der Sanierung erreicht das Gebäude das Neubau-Niveauder EnEV.Die Höhe des Zuschusses hängt davon ab, wie niedrig der Energieverbrauchnach der Sanierung ist:- 12,5 Prozent, maximal jedoch 6.250 € pro Wohneinheit gibt es,wenn der Energieverbrauch der Immobilie nach der Sanierungmindestens 30 Prozent unter Neubau-Niveau liegt.- 5 Prozent, maximal jedoch 2.500 € pro Wohneinheit gibt es,wenn der Energieverbrauch der Immobilie nach der Sanierungdem Neubau-Niveau entspricht.Der Tilgungszuschuss wird dem Antragsteller zu einem festgelegtenZeitpunkt als Sondertilgung gutgeschrieben. Den Antrag reichtder Eigentümer direkt bei der KfW ein, und zwar vor der Sanierung.ZUSCHUSSVARIANTE - WENN DER ANTRAGSTELLER KEINEN KREDIT AUFNIMMT:Eigentümer, die keinen Kredit aufnehmen, können von derZuschussvariante des CO2-Gebäudesanierungsprogramms profitieren.Der Zuschuss beträgt:- 17,5 Prozent, maximal jedoch 8.750 € pro Wohneinheit, wennder Energieverbrauch der Immobilie nach der Sanierung mindestens30 Prozent unter Neubau-Niveau liegt,- 10 Prozent, maximal jedoch 5.000 € pro Wohneinheit, wenn derEnergieverbrauch der Immobilie nach der Sanierung dem Neubau-Niveau entspricht,- 5 Prozent, maximal jedoch 2.500 € pro Wohneinheit, wenn derEnergieverbrauch der Immobilie das Neubauniveau zwar nichterreicht, aber dennoch ein Maßnahmepaket durchgeführt wird,das zu einer erheblichen Energieeinsparung führt.ENERGIESPARBERATUNG VOR ORTFür Haus- und Wohnungseigentümer, die Energie sparen und inden Umweltschutz investieren wollen, gibt es Hilfe vom Bund. Siekönnen im Rahmen der "Vor-Ort-Beratung" eine Energiesparberatungdurch einen Fachmann oder eine Fachfrau in Anspruch nehmenund vom Bundesministerium für Wirtschaft und Technologieeinen Zuschuss zu den Beratungskosten erhalten. Der Zuschussbeträgt für Ein- und Zweifamilienhäuser 175 € und für Wohnhäusermit mindestens drei Wohneinheiten 250 €.Voraussetzung für den Zuschuss ist, dass die Baugenehmigungfür die Wohngebäude vor 1984 (alte Bundesländer) oder 1989(neue Bundesländer) erteilt wurde. Zudem darf die Gebäudehülleanschließend nicht aufgrund späterer Baugenehmigungen zumehr als 50 Prozent durch Anbau oder Aufstockung verändertworden sein und mehr als die Hälfte der Gebäudefläche muss zuständigen Wohnzwecken genutzt werden.Die Beratung darf nur von qualifizierten Beratern durchgeführtwerden, die auch den Antrag stellen. Eine Liste von Beratern findenSie im Internet unter www.bafa.de.ERNEUERBARE ENERGIENIm Rahmen des Marktanreizprogramms des Bundesministeriumsfür Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit unterstützt dasBundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) Maßnahmenzur Nutzung erneuerbarer Energien. Die Basisförderung umfasstSolarkollektoranlagen bis 40 m2 installierter Bruttokollektorfläche,von automatisch beschickten Biomasseanlagen (Pelletheizungen)bis 100 kW Nennwärmeleistung und von handbeschicktenScheitholzvergaserkesseln von 15 bis 30 kW Nennwärmeleistung.Förderfähig sind Vorhaben, die ab dem 16. Oktober 2006 begonnenwurden und zum Zeitpunkt der Antragstellung fertiggestelltsind. Wer einen Antrag stellen möchte, sollte sich also bereits beider Auswahl der Anlage informieren, ob diese die Voraussetzungenfür eine Förderung erfüllt. Anträge und nähere Informationenunter www.bafa.de.