WISO: Mieten und Wohnen

Thomas J. Kramer ist stellvertretender Redaktionsleiter des ZDF-Wirtschaftsmagazins WISO und Moderator des WISO-Tipps.

Inhalt
Zuallererst: Reden Sie mit Ihrem Vermieter! 9
Die Mietrechtsreform von 2001 11
Teil I: Vor dem Einzug 13
Vermieterfragen: Was ist erlaubt? 15
In welchen Punkten zählt die Wahrheit? 15
Erlaubte Ausflüchte 16
Der Umgang mit dem Makler 18
Wer darf sich als Makler bezeichnen? 18
Courtageanspruch durch den Makler 19
Wann darf der Makler Provision verlangen? 21
Die Höhe der Maklerprovision 25
Der Mietvertrag 29
Das Wichtigste zum Mietvertrag in Kürze 30
Mietzins oder Miete 32
Zeitmietverträge 38
Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts im Mietvertrag 47
Übernahme des Mietvertrags nach Tod des Mieters 49
Die Kaution 51
Anlage der Kaution 52
Neuregelung der Geldrückzahlung bei Vermieterwechsel 54
Barkaution oder andere Sicherheiten? 55
Die Zwangsverzinsung zugunsten der Mieter 56
Kautionszinsen sind steuerpflichtig! 57
Straftat: unberechtigter Zugriff auf eine Mietkaution 59
Teil II: Der Mietalltag 61
Instandsetzung und Instandhaltung 63
Instandhaltung der Wohnung 65
Schönheitsreparaturen 66
Modernisierungsmaßnahmen 73
Ankündigung erforderlich! 73
Modernisierung - was bedeutet das? 77
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen 80
Mietnebenkosten 86
Verwaltungskosten 91
Streitpunkt Verteilerschlüssel 92
Wann muss die Abrechnung vorliegen? 94
Die Form der Betriebskostenabrechnung 96
Heizkosten und Heizkostenabrechnung 101
Aufteilung in Verbrauch und Größe 101
Heizkostenverordnung 103
Bestandteile der Heizkostenabrechnung 104
Anforderungen an eine Heizkostenabrechnung 106
Die korrekte Abrechnung 109
Mieterhöhungen 111
Die Textform des Mietanhebungsverlangens 114
Mängel an der Mietwohnung: Mietminderung und Schadenersatz 122
Was tun, wenn der Mangel eintritt? 123
Minderung bei Bauarbeiten 129
Ausschluss der Mietminderung 130
Höhe und Dauer der Minderung 131
Kein Recht auf Mietminderung 137
Schadenersatzpflicht des Vermieters 138
Schadenersatzpflicht des Mieters 141
Der Mietalltag von A-Z - was ist Recht? 144
Die Wohnfläche der Mietwohnung 207
Wie wird die Fläche berechnet? 208
Wohnfläche und Mietvertrag 210
Eigentümerwechsel bei der Mietwohnung 219
Wann ist der "Neue" der Eigentümer des Hauses? 220
Kündigungsrecht oder Mieterhöhungsrecht? 221
Weniger Miete - das ist möglich! 225
Mietpreise von Vergleichswohnungen 225
Mietspiegel der Kommunen 228
Wie ist das bei einem Staffelmietvertrag? 231
Mietpreisüberhöhung 232
Teil III: Ende des Mietverhältnisses 237
Vertragskündigung durch den Mieter 239
Änderungen durch das neue Gesetz zu Kündigungsfristen 240
Mietvertragskündigung durch den Mieter 244
Sonderkündigungsrechte für den Mieter 245
Die Kündigung durch den Vermieter 253
Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter 254
Kündigung wegen Eigenbedarf 258
Fristlose Kündigung durch den Vermieter 265
Abnahme der Wohnung 270
Wer ist für Schönheitsreparaturen zuständig? 271
Die Erbringung von Schönheitsreparaturen 275
Was kann der Vermieter verlangen? 281
Was gehört zur Schönheitsreparatur? 282
Das Entfernen von Sachen, Einrichtungen und Umbauten 289
Die Schlüsselrückgabe 291
Rückzahlung der Kaution 296
Wann erhalten Sie die Kaution zurück? 296
Wie bekommen Sie Ihr Geld zurück? 298
Steuerliche Anrechenbarkeit des Umzugs 300
Bedingungen für die steuerliche Anerkennung 300
Gründe für die Nichtanerkennung 302
Der Nachweis in der Steuererklärung 303
Anhang 309
Adressenliste der Niederlassungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) 309
Abkürzungsverzeichnis 311
Stichwortverzeichnis 312

Zuallererst: Reden Sie mit Ihrem Vermieter!
Das Mietverhältnis gehört mit zu den kompliziertesten zwischenmenschlichen Vertragsbeziehungen, und in Deutschland wohnen in über 20 Millionen Wohnungen Mieter. Um den verschiedenartigen Interessen beim Mieten und Vermieten gerecht zu werden, haben sich die Juristen eine Menge einfallen lassen. Leider waren sie sich dabei nicht in allen Punkten einig. So kommt es vor, dass das, was in dem einen Bundesland Pflicht ist, in dem anderen schon wieder verboten sein kann. Auch die vielen Änderungen des Mietrechts haben bisher kaum etwas daran geändert, ebenso wenig die Mietrechtsreform von 2001. In diesem Labyrinth gedeihen natürlich schnell Probleme, Missverständnisse und Streitigkeiten.
Die im Jahr 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreform hat sich zwar im Wesentlichen bewährt. So sorgt sie vor allem da, wo die neuen Bedingungen gelten, nämlich bei den Neuverträgen, für mehr Klarheit. Aber es ist bei weitem nicht alles zur Zufriedenheit von Mietern und Vermietern geregelt und formuliert worden, vor allem nicht bei den Altverträgen und den Übergangsregelungen. So mussten etwa die Kündigungsregelungen schon 2005 erneut präzisiert werden. Also bleibt das Mietrecht weiter in Bewegung, denn immer noch muss das gesprochene Recht der Richter in vielen Zweifelsfragen dort Klarheit schaffen, wo die starren Regelungen des geschriebenen Rechts versagen. Doch sind wirklich die Gesetze der Grund für die vielen Prozesse - oder liegt es vielleicht auch daran, dass Mieter und Vermieter zu wenig miteinander sprechen? Vielleicht reicht oft ein Anruf, eine Aussprache, um Unklarheiten aus dem Weg zu räumen. Und bei einer Tasse Kaffee, einer guten Flasche Wein oder einem Glas Bier haben sich schon viele Differenzen einfacher klären und besser ausräumen lassen als vor Gericht.
Der oberste Grundsatz sollte es deshalb sein, bei Problemen erst einmal mit dem Vertragspartner zu reden - wie es unter Partnern üblich sein sollte. Auch wenn es nicht beim ersten Gespräch klappt, ein zweiter Versuch nach Abkühlung der oftmals durch Argumente erhitzten Gemüter kann nicht schaden. Erst wenn dieser gütliche Weg zur Einigung sich als nicht gangbar zeigt, sollte man über eine juristische Auseinandersetzung gründlich nachdenken und - erst, wenn denn gar nicht zu vermeiden - die entsprechenden Schritte einleiten.
Dieses Buch soll Ihnen einen Einblick geben, welche Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter bestehen. Es ist aber aufgrund der oft durch viele Gerichtsurteile undurchschaubaren Rechtslage nicht möglich, dass alle Eventualitäten berücksichtigt werden. Im Zweifelsfalle sollte man sich dann zur Beratung an den jeweiligen Interessenverband wenden, zum Beispiel an den örtlichen Mieterschutzbund, den Deutschen Mieterbund, an die Haus und Grundbesitzervereine oder auch an die Verbraucherschutzverbände.
Sollte keines der Gespräche fruchten und eine befriedigende Lösung nicht gefunden werden, bleibt nur noch der Weg zum Gericht. Die nachfolgenden Erläuterungen sollen Ihnen helfen, schon im Vorhinein Ihre Chancen realistisch zu beurteilen. Wer seine Rechte kennt, kann in vielen Situationen richtig reagieren und seine Position durchsetzen.
Dieses Buch ist nicht alphabetisch geordnet oder nach Urteilen, Paragrafen oder Rechtsgebieten sortiert. Vielmehr orientiert sich Mieten und Wohnen an dem natürlichen Lauf eines Mietvertrages im wirklichen Leben: Zuerst sucht man eine Wohnung, begegnet Maklern, Vermietern und unterschiedlichsten Mietvertragskonstruktionen. Dann stellen sich schnell Fragen nach der Höhe der Courtage, der Kaution oder den Bedingungen beim Einzug in das Mietobjekt.
Und so deckt unser Ratgeber eine Reihe von Fragen aus dem Mietalltag ab: etwa zu Modernisierungsmaßnahmen und Nebenkosten oder zu Mängeln und Mietminderung. Auch Eigentümerwechsel und falsche Wohnungsgröße geben immer wieder Anlass zu Fragen; Antworten darauf sind mit entsprechenden juristischen Fu