Immobilien bewerten leicht gemacht

GLAUBEN IST GUT, BEWERTEN IST BESSER
- Schätzen lassen und sicher sein
- Wählen Sie eine Immobilie pragmatisch aus
- Theorie und praktische Beispiele

VORARBEITEN UND INFORMATIONSBESCHAFFUNG
- Das Grundstück und sein Wert
- Schöpfen Sie alle Informationsquellen aus
- Die Rechte abschätzen
- Geld auf Abruf
- Rechtscheck: Grundstücksbewertung

WANN BRAUCHE ICH EINEN GUTACHTER?
- Die Kontrolle der Substanz
- Schädlinge und Schadstoffe im Haus
- Das professionelle Gutachten - die kostenpflichtige Schätzung
- Schritt-für-Schritt-Guide: Zustand bewerten

DIE SCHÄTZUNG EINER IMMOBILIE
- Worauf kommt es bei einer Bewertung an?
- Die Wertfrage: Verfahren für die Wertermittlung
- Grundlagencheck: Die Kriterien der Bewertung

FALLBEISPIEL EIGENTUMSWOHNUNG
- Eigentumswohnung: Definition und Besonderheiten
- Das Beispiel: Eine vermietete Penthauswohnung
- Jahresreinertrag berechnen
- Gebäudeertragsanteil berechnen
- Ertrags- und Verkehrswert schätzen
- Kostencheck: Bodenwert ermitteln

FALLBEISPIEL FAMILIENHAUS
- Familienhaus: Definition und Sonderfälle
- Das Beispiel: Einfamilienhaus
- Bodenwert ermitteln
- Bauwert ermitteln
- Verkehrswert ermitteln
- Kostencheck: Sachwert ermitteln

FALLBEISPIEL MEHRFAMILIENHAUS
- Mehrfamilienhaus: Definition und Sonderfälle
- Das Beispielgutachten: Mehrfamilienhaus
- Jahresreinertrag berechnen
- Gebäudeertragsanteil berechnen
- Ertrags- und Verkehrswert schätzen
- Kostencheck: Ertragswert ermitteln

RENOVIEREN UND MODERNISIEREN - DEN WERT EINER IMMOBILIE STEIGERN
- Modernisierung als Werterhalt
- Die Rahmenbedingungen
- Energetische Modernisierung und Wertsteigerung
- Der Wert einer modernisierten Eigentumswohnung
- Der Wert eines modernisierten Einfamilienhauses
- Der Wert eines modernisierten Mehrfamilienhauses
- Schritt-für-Schritt-Guide: Geplant modernisieren

WORAUF MUSS MAN BEIM ERWERB EINER ZWANGSVERSTEIGERTEN IMMOBILIE ACHTEN?
- Steigern um die gute Immobilie
- Die richtige Immobilie auswählen
- Die Interessen der Anderen - der große Unsicherheitsfaktor
- Rechtscheck: Zwangsversteigerungen

GLOSSAR

NÜTZLICHE ADRESSEN UND WEBSITES

REGISTER

Nicht alles, was Ihnen ein Verkäufer beim ersten Gespräch über eine Immobilie erzählt, muss der Wahrheit entsprechen. Deshalb ist es sinnvoll, ein Haus oder eine Wohnung vor Unterzeichnung des Vertrags genau unter die Lupe zu nehmen. Was zunächst einfach klingt, erweist sich in der Praxis oft als schwierig. Selbst Sachverständige können auf den ersten Blick den Wert nur schätzen, denn vieles liegt in der Substanz verborgen. Damit Sie sich als Laie zumindest auf Spurensuche begeben können, möchte Ihnen dieses Buch ein Gefühl für die möglichen Probleme vermitteln. Eine Immobilie ist ein komplexes Objekt mit vielen Facetten. Manches werden Sie im Laufe der Zeit noch lernen, aber über vieles müssen Sie sich schon im Vorfeld Gedanken machen: Wie ist die Lage? Welche Aussagen lassen sich über den Zustand treffen? Dieses Buch schärft Ihren Blick rund um den Wert der Immobilie und Sie lernen die gängigen Wertermittlungsmethoden kennen. Konkrete Praxisbeispiele zur Eigentumswohnung, zum Einfamilienhaus und zum Mehrfamilienhaus zeigen, wie der Wert in den unterschiedlichen Verfahren ganz konkret ermittelt wird. Der Wertzuwachs einer durchgreifenden - heute zumeist energetischen - Modernisierung wird dadurch ebenfalls deutlich. Dieses Buch erläutert Ihnen auch die Gründe, warum der Marktpreis - also der Verkehrswert - einer Immobilie vom tatsächlichen Verkaufspreis abweicht. SCHÄTZEN LASSEN UND SICHER SEIN Der Wert einer Immobilie hängt in erster Linie von einem Kriterium ab: der Lage. Im Vergleich dazu spielt alles Weitere eine untergeordnete Rolle. Dennoch sollten Sie die anderen Fakten nicht aus dem Blick verlieren. Um notwendige Investitionen oder Wertminderungen abzuschätzen, ist unbedingt eine kritische Überprüfung der Substanz wichtig. Auch Rechte am eigenen Grundstück oder Verpflichtungen etwa in Form von kommunalen Abgaben können ein Objekt verteuern. Dieses Buch zeigt Ihnen neben den meist bekannten finanziellen Aufwendungen auch die versteckten Kostenblöcke. Gerade wenn Sie in Ihrer Kaufentscheidung noch unentschlossen sind, kann Sie dies nochmals beeinflussen oder Ihnen neue Verhandlungsspielräume beim Preis der Immobilie eröffnen. Diese Informationen sind jedoch nicht nur für Käufer wichtig. Auch als Verkäufer Ihrer eigenen Eigentumswohnung, des eigenen Ein- oder Mehrfamilienhauses beeinflussen diese Kriterien den Verkehrswert. DIE LAGE - DAS WICHTIGSTE KRITERIUM Eine alte Maklerweisheit besagt, dass genau drei Dinge bei einer Immobilie wichtig sind: 1. die Lage, 2. die Lage und 3. die Lage. Damit wird deutlich, wie bedeutsam der Standort eines Hauses ist. Vieles können Sie am Haus ändern, den Standort jedoch nicht. Für den Verkauf und die Vermarktung ist deshalb ein schlechtes Objekt in einer guten Lage besser als ein gutes Objekt in einer schlechten Lage. Den Wert einer Lage erkennen Sie relativ schnell an den höheren Bodenpreisen in den Bodenrichtwertkarten. Auszüge daraus erhalten Sie beim Gutachterausschuss der entsprechenden Kommune. Aber aufgepasst: Bei Immobilien in Spitzenlagen werden bisweilen sogar überhöhte Preise gezahlt. Hier können allein die Lage und der Zuschnitt des Grundstücks so attraktiv sein, dass der Wert eines bestehenden Gebäudes nebensächlich wird. Ein weiterer wichtiger Einflussfaktor ist die Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen und eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel machen eine Lage attraktiv. Ein über Jahre gewachsenes Umfeld mit viel Grünfläche, ohne Gewerbeansiedlungen und Hochhäuser steigert die Attraktivität zusätzlich. Die die unmittelbare Umgebung fließt über die Mikroanalyse im Rahmen der Wertermittlung in die Bewertung mit ein. Hinweise hierzu finden Sie in Kapitel 2.