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Die größte Einmalinvestition im Leben

»Schaffe, schaffe, Häusle baue ...«

Der oft zitierte schwäbische Zweisprung beschreibt, worum es beim eigenen Haus (auch) geht: zu arbeiten, Zeit, Geld und Liebe zu investieren, um dann den Traum vom eigenen Haus als wertvollste (materielle) Errungenschaft eines ganzen Lebens Realität werden zu lassen.

Beim Haus sind es auch finanzielle Gründe, dieses nur ein einziges Mal in der eigenen Lebensspanne anzustreben. Für viele Menschen - Otto Normalverbraucher - ist das eigene Haus nicht weniger als die größte Einmalinvestition des Lebens.

Was es für 1 Euro an jeder Supermarktkasse gibt, ist nun einmal selten für große Träume gut - die Träume von kleinen Passagieren im Einkaufswagen dabei ausdrücklich ausgenommen.

Wir müssen (auch) über Geld sprechen

Ich habe die emotionale Rendite des eigenen Hauses auch deswegen eben vorangestellt, weil die finanzielle Rendite eines selbst bewohnten Eigenheims auch ein paar kleine Einschränkungen in Bezug auf ein vorbehaltlos »kluges Investment« in sich trägt.

Gemeinhin wird die große Investition ins Eigenheim in folgender Weise erst einmal sehr positiv gesehen:

Als Mieter werden monatlich Mietzahlungen an den Vermieter geleistet. Dafür darf der Mieter die Mietwohnung nutzen, hockt da warm und trocken. Das Geld nutzt der Vermieter, um damit die Rendite seiner eigenen Investitionen zu erwirtschaften, die Investition abzubezahlen, instand zu halten und idealerweise eine Überrendite zu erreichen. Der Vermieter investiert einmalig - und bekommt ab dann Geld vom Mieter, er wird in dieser Vorstellung reicher.

Viele Mieter sehen hierin schnell ein ungünstiges Verhältnis, denn sie bezahlen irgendwie für das Eigentum und den Vermögensaufbau eines anderen.

Für den Mieter ist das Geld monatlich ein Minus auf dem eigenen Konto und »weg«. Er wird dadurch nicht reicher und spart auch nichts an. Achtung, harte Wahrheit: So ist es auch!

Beim eigenen Haus investieren die Neueigentümer genau aus solchen Überlegungen endlich selbst eine große Summe, haben dafür aber dann ein eigenes Haus, das selbst ein solider, dauerhafter Besitz wird. Das Geld, das dafür bezahlt wird, ist dieses Mal nicht weg, sondern wird in die eigene Immobilie »umgeschichtet«. Kann die Summe nicht aus Eigenmitteln erbracht werden, dann wird eben ein Kredit dafür abgeschlossen. In einer einfachen Vorstellung wird mit der monatlichen Kreditzahlung an die Bank dann eine Tilgung erbracht, also Monat für Monat nicht Stroh zu Gold, aber doch Geld zu Beton. Das Häuschen wird Schritt für Schritt Eigentum und Vermögen.

Ganz so einfach ist das natürlich nicht zu rechnen. Mindestens zu Beginn der Finanzierungszeiträume macht nämlich häufig die Zinslast gegenüber der Tilgung einen beträchtlichen Anteil der monatlichen Zahlung aus - und dieses Geld ist auch »weg«. Zwar geht es statt an den Vermieter an die Bank, die diese Summe anteilig als Gebühr für die Ausgabe des Kapitals aufruft, aber: Weg ist weg! Man sagt auch: Zinsen sind Miete für das Geld.

Immerhin steigt meistens mit der Zeit der Tilgungsanteil gegenüber den Zinsen an die Bank, und es wird wenigstens ein wachsender Teil des Geldes in den eigenen Besitz umgeschichtet, damit immer effektiver eigenes Vermögen aufgebaut und immer weniger eigenes Geld weggegeben.

Doch das ist zunächst trotzdem weniger ideal als die utopische Vorstellung, eigenes Vermögen einfach durch die Ratenzahlung ab Schlüsselübergabe elegant umzuschichten - es sei denn, Sie sind in der elitären Lage, alles für das Haus sofort aus Eigenkapital bestreiten zu können.

Doch hier ist Transparenz wichtig, um nicht durch Schönfärberei in Bezug auf die Finanzierung des eigenen Hauses in Fallen zu laufen, die zu allem Übel noch selbst aufgestellt werden. Eigene Klarheit über diese Zusammenhänge ist auch das beste Mittel gegen jeglichen Mechanismus, der dann von Dritten ausgenutzt werden könnte, um finanzielle Traumschlösser zu bauen.

Milde lächelnd schauen die Bauherren dann auf die erprobte Aussage des Mitarbeiters der Hausbaufirma: »Schauen Sie mal, was Sie da sparen!« - und wissen: »Ja, wir sparen die Tilgung, nicht die Zinsen!«

Aber immerhin! Wenn es beim eigenen Haus auch um die finanzielle Rendite gehen soll, um eine umfassende Betrachtung der Herausforderungen und Chancen dieses Projekts erfassen zu können, dann muss es trotzdem auch gelten, beispielsweise gegenwärtige Mietzahlungen nicht einfach eins zu eins gegen die Zahlungen an die Bank zu rechnen. Mancher Kreditberater, Fertighausverkäufer oder Handelsvertreter könnte ja verleitet sein, diese zu einfache Rechnung mal für Sie aufzumachen. Dann wissen Sie, dass Sie später eine eigene Gegenrechnung aufstellen.

Es sollte präziser geschaut werden, welchen Tilgungsanteil und welchen Zinsanteil der Kreditnehmer dabei aufbringt, sofern ein Kredit aufgenommen werden muss. Das bringt eine objektivere Einschätzung der finanziellen Renditen und schützt davor, sich diese finanzielle Investition zu leicht »schönzurechnen«.

Allerdings ist immer, wenn ein Baudarlehen aufgenommen werden muss, auch mit einem Zinsanteil zu rechnen und das ist auch fair, schließlich sollen auch die Banken für diese Leistung entlohnt werden. Immerhin ermöglichen sie es oft erst, die notwendigen Mittel zur Umsetzung aufzubringen.

Und manchmal kann auch, beispielsweise durch staatliche Förderung, ein sehr günstiger Kredit eingeplant werden, beispielsweise bei KfW-Krediten für besonderes energieoptimiertes Bauen. Dort werden für bestimmte Summen gegenwärtig, beim Schreiben dieser Zeilen, Zinsen von 0,1 Prozent angeboten. Fragen Sie mal nach, was es beim Lesen dieser Zeilen gerade so an Angeboten gibt.

Die Investition hat aber auch aus finanzieller Sicht noch mehr positive Renditeaussichten und begünstigende Faktoren zu bieten: So diszipliniert die dauerhafte Zahlung an die Bank in sehr positiver Weise dazu, mit der regelmäßigen Tilgung eigenes Vermögen in Beton sehr zuverlässig aufzubauen. Schon bei der Miete wird ja nicht gesagt, dass »leider diesen Monat die Zahlung an den sicherlich verständnisvollen Vermieter einmal ausgesetzt wird«, weil der Urlaub der Mieter dieses Jahr etwas größer ausfallen soll.

Auf die Idee käme kaum jemand.

Bei der Kreditfinanzierung geht das gleichermaßen nicht. In beiden Fällen wird in aller Regel sehr diszipliniert gezahlt - oder es gibt böse Post. Diese Verbindlichkeit schlägt etliche andere Anlageformen aus ihren eigenen Regeln heraus.

Bei anderen Bemühungen, Vermögen aufzubauen, wie beispielsweise einen Sparplan auf das Tagesgeldkonto einzurichten oder immer mal etwas beiseitezulegen, wenn am Ende des Monats noch was übrig bleibt, sitzt der Finger im Vergleich meist etwas lockerer am Abzug und die Disziplin wird vielleicht öfter mal »ausgesetzt«. Diesen Monat nicht ...

So kommt es, dass manche Finanzexperten durchaus beschreiben, dass ein Immobilieninvestment langfristig sogar einen leichteren und deutlich zuverlässigeren Vermögensaufbau ermöglicht als Sparbücher und andere, weniger bindende Investitionsformen.

Die finanzielle Rendite ist lukrativ

Der Tilgungsanteil kann sich gut auf Augenhöhe oder in der Nähe der bisherigen Mietzahlungen wiederfinden - und im Verbund mit der emotionalen Rendite ist der Blick auf das Investment ins Eigenheim plötzlich sofort rosig und vernünftig.

Wenn das Haus einmal abgezahlt ist, dann kann es wesentlich gegen eine nicht mehr anfallende Miete gerechnet werden und mindert die Kostenseite des eigenen Haushalts. Vielleicht kann später die gesparte Miete dann lieber in nette Fernreisen gesteckt und das Alter genossen werden, anstatt sich noch im höheren Alter großen finanziellen Herausforderungen zu stellen. Wer will schon fürchten, Teil einer reißerischen Schlagzeile zu werden: »Nach 40 Jahren: Omi kann sich Miete für ihre Wohnung nach Luxussanierung durch Wohnungsgesellschaft nicht mehr leiten und sitzt auf der Straße«.

So können Elemente der finanziellen Rendite auch auf die ganz persönliche Erfahrung der emotionalen Rendite einzahlen. Es gibt schlicht Sicherheit, die eigene finanzielle Herausforderung der nächsten 10 oder 20 Jahre präzise zu kennen, weil Raten mit einer Bank langfristig verabredet wurden, während die nächste Mieterhöhung für manchen jederzeit überraschend kommen könnte. Es gibt auch wieder Sicherheit, die eigene Altersvorsorge so aufzubauen.

Altersarmut wird viel zu häufig auch dadurch geschürt, dass nach 40 Jahren Beitragszahlerei die eigene Rente weniger hergibt als das Profitstreben der emotionslos renditegesteuerten Immobilieninvestmentgesellschaft, die die Wohnung der alten Leutchen kürzlich gekauft hat.

Emotionale und finanzielle Rendite sind eng miteinander verwoben und das eigene Haus ist kaum zu erklären, wenn Interessierte nicht in beiden einen möglichen Gewinn suchen. Im Hinblick auf die emotionale Rendite schlägt aber wohl kaum ein Investment das eigene, selbst bewohnte Zuhause desjenigen, der davon träumt und es sich nun leistet.

Eigentum verpflichtet

Damit diese große Einmalinvestition geleistet werden kann, sparen zukünftige Hausbesitzer also eine Weile auf ein Eigenkapital, um dann seriös zu finanzieren, und schließen irgendwann einen Kredit ab, der unmissverständlich klarmacht, wofür sie die nächsten Jahrzehnte finanziell und emotional einstehen werden. Das eigene Zuhause ist wahrlich auch ein großes Versprechen und eine Verpflichtung.

Andere Ziele sind zu ihrer Zeit auch eine finanzielle Herausforderung. Das erste eigene Auto ist irgendwann ein Ziel und auch eine größere Einzelinvestition,...