1.1.1 Wann muss Ihr Mieter keine Nebenkosten bezahlen?

Es wäre eine böse Überraschung, doch vielleicht ist Ihr Mieter gar nicht verpflichtet, die Nebenkosten zu übernehmen. Sehen Sie sich Ihren Mietvertrag an. In den folgenden Fällen müssen Sie die Nebenkosten (außer den Strom-, Heiz- und Warmwasserkosten) selbst tragen:

• Sie haben mit Ihrem Mieter keinen schriftlichen Mietvertrag geschlossen. Sie können also nicht hieb- und stichfest belegen, was Sie mit Ihrem Mieter hinsichtlich der Nebenkosten vereinbart haben.
• Im Formularmietvertrag haben Sie die Felder, die für die Nebenkosten vorgesehen sind, nicht ausgefüllt. Dies wird nicht etwa als Indiz gewertet, dass in diesem Punkt noch Klärungsbedarf besteht, sondern dass der Vermieter keine Nebenkosten erhebt.
• Die Vereinbarungen im Mietvertrag sind missverständlich, ungenau, viel zu allgemein (wie in unserem Beispiel) oder verstoßen gegen die gesetzlichen Vorgaben. Für Ihren Mieter muss klar und deutlich ersichtlich sein, welche Kosten auf ihn zukommen. Und Sie dürfen keine Vereinbarungen treffen, die den Mieter unangemessen benachteiligen.

1.1.2 Schwammige Formulierungen sind riskant

Manche Vermieter halten ihre Vereinbarungen über die Nebenkosten im Mietvertrag bewusst ein wenig unscharf. Sie meinen: Man kann ja nie wissen, was noch für Kosten auf einen zukommen. Vielleicht wird irgendwann mal ein Fahrstuhl eingebaut oder es gibt eine neue städtische Gebühr. Die Vermieter wollen sich absichern und greifen zu Formulierungen wie »Zusätzlich übernimmt der Mieter die Hausgebühren.« Solche Klauseln lassen jedoch nicht erkennen, welche genauen Kosten auf den Mieter zukommen. Und genau deshalb sind sie unwirksam (vgl. LG Aachen WM 1980, S. 112, LG Stuttgart WM 1987, S. 161).

Auch auf die Floskel »und so weiter« können Sie getrost verzichten. Heißt es im Mietvertrag etwa: »Der Mieter trägt die üblichen Nebenkosten wie die Kosten für Heizung, Strom, Warmwasser, Treppenreinigung und so weiter«, dann dürfen Sie womöglich nur die genannten Kosten abrechnen. Denn es kann daraus nicht abgeleitet werden, dass der Mieter alle zulässigen Betriebskosten übernimmt, urteilte das Landgericht Braunschweig (WM 1982, S. 300). Doch das ist nun schon einige Jahre her. Mittlerweile legt die Rechtsprechung nicht mehr ganz so strenge Maßstäbe an die Vertragsklausel an, wie wir noch sehen werden. Und doch gilt die Empfehlung: Formulieren Sie die Klausel möglichst klar und verständlich. Und falls Sie sich absichern wollen, dass der Mieter auch die Nebenkosten übernimmt, die erst nach Vertragsabschluss entstehen: Auch das sollten Sie unbedingt im Mietvertrag festhalten. Mehr dazu unter 1.6.

1.1.3 Vorsicht vor Klauseln zum Nachteil Ihres Mieters

Nicht weniger schädlich kann es sich auswirken, wenn Vermieter möglichst rigide Klauseln in den Vertrag aufnehmen, die ihnen weitreichende Rechte und Eingriffsmöglichkeiten sichern sollen. In einigen Fällen möchten sie sich damit nur absichern, um in Streitfällen besonders gut gewappnet zu sein oder gar ein »Druckmittel« in der Hand zu haben. Doch erreichen sie damit genau das Gegenteil. Denn eine Klausel, die den Mieter benachteiligt, ist schlicht unwirksam. Wenn Sie Ihrem Mieter also Nebenkosten aufbürden, die er gar nicht zu tragen hat, riskieren Sie, dass die ganze Vereinbarung nichtig ist und Sie Ihre berechtigten Ansprüche verlieren. Welche Nebenkosten Sie auf Ihren Mieter umlegen dürfen und welche nicht, erfahren Sie im nächsten Kapitel.

Beispiel: Nachträgliche Vereinbarungen machen misstrauisch

Seit Jahren vermietet Kurt Lauer an Familie Gerges. Durch einen Medienbericht wird er darauf aufmerksam, die Nebenkostenklausel im Mietvertrag nachzuprüfen. Tatsächlich erscheint sie ihm ein wenig missverständlich. Herr Lauer befürchtet, Familie Gerges könnte die Klausel anfechten und die Nebenkosten der vergangenen Jahre zurückfordern. Um das zu verhindern, legt er ihnen einen neuen Mietvertrag vor. »Für Sie ändert sich gar nichts«, sagt Herr Lauer zu seinen Mietern. »Es geht nur darum, den Vertrag an bestehendes Recht anzupassen.« Das Ehepaar Gerges unterschreibt, doch schöpft Frau Gerges Verdacht und wendet sich an eine Mieterberatungsstelle. Ergebnis: Gerges’ fechten den neuen Mietvertrag an, den Herr Lauer unter Vorspiegelung falscher Tatsachen mit ihnen abgeschlossen hat. Außerdem stellen sie ihre Vorauszahlung der Nebenkosten ein, mit der Begründung, dass die Klausel im alten Mietvertrag unwirksam sei.

1.2.1 Besteht eine »konkludente Vertragsänderung«?

Eine unwirksame Vertragsklausel können Sie nicht nachträglich zu Ihren Gunsten abändern. Daher lautet unser Rat: Lassen Sie alles, wie es ist. Rechnen Sie so ab wie bisher. Dabei geht es nicht nur darum, dass Sie Ihre Mieter nicht auf eine Klausel aufmerksam machen wollen, die für Sie nachteilig sein könnte. Vielmehr...