Immobilien Fix & Flip (eBook)

1. Renovierungsbedürftig

Die Immobilie sollte mehr oder weniger renovierungsbedürftig sein. Denn wir wollen sie ja „fixen“, also reparieren, bevor wir sie wieder verkaufen. Gäbe es an dem Objekt nichts oder nur sehr wenig zu tun, wäre es ein reiner „FLIP“. Der Vorteil bei der renovierungsbedürftigen Immobilie ist aber ganz klar, dass wir das Objekt deutlich günstiger erwerben können, denn meist wird es genau deshalb preiswerter angeboten, weil die Immobilie irgendwelche Probleme hat. Ganz wichtig ist hier: es müssen gut lösbare Probleme sein, sonst lohnt sich das Geschäft mit dem schnellen Handel nicht.

Damit meine ich, dass die Immobilie beispielsweise schon mehr oder weniger „in die Jahre gekommen“ ist und nicht mehr modern aussieht. Vielleicht hat eine ältere Person darin gewohnt, welche das Objekt noch im Originalzustand von 19xx bewohnt hat. Vielleicht war auch ein starker Raucher drin und alles riecht richtig streng nach Nikotin. Oder der bisherige Bewohner ist mit dem Objekt einfach nicht ordentlich umgegangen, hat es vermüllt oder einen kaputten Zustand hinterlassen. Es gibt natürlich noch etliche weitere Szenarien, welche der Grund für einen günstigen Preis sein können. Wichtig ist nur, dass die Probleme nicht zu tiefgründig oder schwer zu lösen sind beziehungsweise mit zu hohen Kosten verbunden sind. Diese Punkte musst du sowohl bei deiner Kalkulation als auch bei der Verhandlung mit dem Verkäufer berücksichtigen und auch in ihrer Gewichtigkeit einschätzen. Denn je nachdem, um welches Problem es sich handelt, musst du abschätzen können, wie aufwändig und kostenintensiv die Behebung später sein wird.

Zu aufwändig sollte es für den Anfang auch nicht sein, wenn du noch keine große Erfahrung hast. Die Immobilie sollte im Großen und Ganzen „in Ordnung“ sein. Damit meine ich, dass sie kein Total-Sanierungsfall ist, der einen immensen Aufwand in der Wiederherstellung bedarf oder das Objekt gar abrissreif ist. Bei normalen Wohnungen wird das in der Regel selten der Fall sein und die betreffenden Gewerke sind überschaubar, da du dich bezüglich der Renovierung nur um das Innenleben der Wohnung kümmern musst, und nicht um die Hülle. Aber wenn du dich für FIX&FLIP bei ganzen Häusern interessierst, dann muss hier sehr viel genauer hingeschaut werden und es ist deutlich mehr Knowhow nötig. Komplette Häuser zu fixen und zu flippen, kann sehr lukrativ sein, aber ist dementsprechend auch mit einem deutlich höheren Risiko verbunden. Hiervon würde ich dir für den Anfang erst einmal abraten. Wenn du mal ein paar Wohnungen hinter dir hast, kannst du dich auch an die größeren Projekte herantasten.

Was meine ich nun genau mit „renovierungsbedürftig“? Renovieren kommt aus dem lateinischen „renovare“ und bedeutet soviel wie „erneuern“. Eine Renovierung ist eine Maßnahme zur Instandsetzung. Man beseitigt Schäden aufgrund von Abnutzung durch den gewöhnlichen Gebrauch und stellt den ursprünglichen Stand der Nutzbarkeit wieder her. Oft ist eine Renovierung auch einfach nur ein Synonym für gewisse Schönheitsreparaturen. Der Schwerpunkt einer Renovierung liegt ganz klar auf einer optischen Verbesserung und nicht auf baulichen Veränderungen. Renovierungen sind nicht zwangsläufig nötig, verbessern aber das Wohngefühl. Je nachdem, in welchem Zustand sich eine Immobilie befindet, kann mehr oder weniger Renovierungsbedarf bestehen. Einer Sanierung hingegen liegt meist ein ernsthafter Mangel in der Bausubstanz zugrunde, zum Beispiel, wenn ein nasser Keller trocken gelegt oder ein undichtes Dach repariert werden muss. Auch bei der Badezimmerneugestaltung wird oft von Sanierung gesprochen, wenn tiefer in die Substanz eingegriffen wird als lediglich die Keramikgegenstände zu tauschen. Und eine Modernisierung hat das Ziel, eine Immobilie auf den neuesten Stand zu bringen oder sie zu verbessern. Dies geschieht dann zum Beispiel durch die Dämmung von Außenwänden oder des Dachs, das Einsetzen von Isolierglasfenstern oder die Anschaffung einer modernen Heizung. Maßnahmen in diesem Sinne erhöhen den Wert einer Immobilie erheblich, sind aber auch entsprechend teuer.

Um eine renovierungs- oder teilweise auch sanierungsbedürftige Immobilie zu erkennen, ist in den meisten Fällen kein Fachmann notwendig. Vieles sieht man bereits auf den Fotos im Online-Inserat oder spätestens bei der Besichtigung. Manches muss auch nicht zwingend kaputt oder abgenutzt sein, sollte jedoch trotzdem verbessert oder ausgetauscht werden, weil es vielleicht nicht mehr sonderlich modern ist.

Folgende Bereiche könnten in einer Wohnung renoviert, saniert oder modernisiert werden, nur um ein paar Beispiele zu erwähnen:

• alter Bodenbelag (kaputt, abgenutzt, oder einfach nicht mehr modern, wie etwa Teppich, PVC, Linoleum, Kork oder alte Fliesen)
• Wandbeläge mit alten Tapeten oder Fliesen (beschädigt oder unmodern)
• alter Rauputz an den Innenwänden, eventuell schon leicht bröckelig
• alte, braune, unlackierte Holz-Zargen und Türblätter (eventuell auch beschädigt) mit alten Beschlägen und Drückergarnituren
• alte, unlackierte Stahlzargen
• alte Holzfenster, eventuell nur einfach-verglast oder undicht, eventuell mit abblätterndem Lack, alte Fenstergriffe, vergammeltes Silikon
• kaputte oder abgenutzte Rollladengurte
• alte Holzrollläden
• vergilbte, alte (Rippen-)Heizkörper, eventuell mit abblätterndem Lack, veraltete Thermostatventile, offenliegende Heizungsrohre
• nicht modernisierte Heizung wie Nachtspeicheröfen, Gasöfen oder Infrarotheizung
• hölzerne Wand- und Deckenpaneele oder -verkleidungen
• abgenutzte oder unmoderne Sanitärgegenstände mit alten oder beschädigten Armaturen
• veraltete Elektrik, zum Beispiel ein Verteilerkasten mit Drehsicherungen, eventuell sogar noch ohne FI-Schutzschalter, 2-adrige Elektroleitungen, unmoderne Schalter und Steckdosen

Beim Sichten der Fotos (sofern gute Aufnahmen vorhanden sind), lässt sich eine erste grobe Einschätzung zum Renovierungsumfang bereits treffen. Allerdings kann der wahre Zustand einer Immobilie erst bei einer persönlichen Besichtigung erkannt werden. Daher würde ich gerade Anfängern nicht empfehlen, eine Immobilie ungesehen zu erwerben. Oftmals sieht der Zustand auf den Fotos deutlich besser aus als in der Realität, manchmal aber auch umgekehrt.

Natürlich gibt es noch etliche weitere Bereiche in oder an einer Immobilie, die einer Sanierung oder Modernisierung unterliegen können. Jedoch geht es bei meiner vermittelten Strategie um den Handel mit einfachen Wohnimmobilien und hier dreht sich alles überwiegend um die oben aufgezählten Beispiele.

2. Bezugsfrei

Die Immobile sollte bezugsfrei sein, also leerstehend, wenn du sie erwirbst, oder in Kürze freiwerdend. Du möchtest sie ja renovieren und bei einer vermieteten Wohnung hast du so gut wie keinen Handlungsspielraum, denn sie wird ja von den Mietern bewohnt und da kann man logischerweise nicht so einfach anfangen, die Böden rauszureißen oder das Bad neu zu fliesen. Man kann natürlich auch ein vermietetes Objekt erwerben und darauf spekulieren, dass die Mieter in Kürze ausziehen oder sie gar dazu überreden, aber das möchte ich dir nicht empfehlen, da es nicht garantiert ist, dass der Plan aufgeht, und dann hast du eine Immobilie gekauft, die sich nicht mehr (sofort) für FIX&FLIP eignet, sondern musst sie entweder gleich wieder verkaufen (und das möglicherweise mit Verlust) oder du behältst sie erst einmal als BUY&HOLD Objekt und wartest, bis sie frei wird. Ob sie sich zu diesem Zeitpunkt dann aber immer hervorragend als Rendite-Objekt eignet, ist gesondert zu prüfen, denn du gehst bei deiner Kalkulation für einen FIX&FLIP Deal ganz anders vor als bei einer BUY&HOLD Immobilie mit langfristigem Anlagehorizont. Letztendlich hängt es natürlich von deinem Einkaufspreis und deiner individuellen Strategie ab.

Ein weiterer Vorteil vom Leerstand ist natürlich auch, dass sich eine freie Immobilie später sehr viel besser verkaufen lässt als eine vermietete. Die Nachfrage ist deutlich größer, da du dadurch nicht nur Kapitalanleger ansprichst, sondern vor allem Eigennutzer, die sofort selbst in die Immobilie einziehen möchten. Diese sind meistens die bevorzugte Zielgruppe beim FIX&FLIP Geschäft, denn Eigennutzer sind viel eher bereit, mehr für eine Immobilie zu bezahlen als beispielsweise ein anderer Investor. Möglicherweise verlieben sie sich emotional in das Objekt, weil ihnen der schöne renovierte Zustand so gut gefällt, welchen du geschaffen hast. Ein Kapitalanleger hingegen betrachtet die Immobilie mit ganz anderen Augen und für ihn sind die Zahlen hinter dem Objekt viel wichtiger. Für ihn muss sich das Objekt einfach nur als Anlage rechnen. Eigennutzer hingegen wollen darin wohnen und gehen mehr mit ihrem Bauchgefühl als mit ihrem Verstand an die Sache ran.

Dennoch ist natürlich nicht auszuschließen, dass auch ein Kapitalanleger die Immobilie kauft, immerhin ist das Objekt...