Immobilienkennzahlen (eBook)

Vorwort (Wendlinger) 5
Geleitwort (Bienert) 8
Geleitwort (Scheck) 10
Geleitwort (Számely) 12
Abkürzungsverzeichnis 23
Literaturverzeichnis 29
1. Einleitung 34
1.1. Problemstellung 35
1.2. Kennzahlendefinition 38
1.3. Praxisbezug 39
1.4. Flächendefinitionen 41
1.4.1. Flächendefinitionen nach ÖNORM B1800 42
1.4.2. Nutzflächendefinitionen im Mietrechtsgesetz 46
1.4.3. Wohnflächendefinitionen in Deutschland 47
1.4.4. Flächendefinition für den gewerblichen Raum nach gif 47
1.4.5. Flächendefinitionen nach RICS 49
1.4.6. Zusammenfassung 50
2. Immobilienkennzahlen 52
2.1. Überblick 52
2.2. Marktkennzahlen/Research-Kennza 53
2.2.1. Leerstehungsrate 55
2.2.2. Durchschnittsmiete 58
2.2.3. Spitzenmiete 60
2.2.4. Spitzenrendite 62
2.2.5. Flächenbestand 66
2.2.6. Neuflächenproduktion 68
2.2.7. Flächenangebot 69
2.2.8. Flächenumsatz (Vermietungsleistung) 70
2.2.9. Investmentvolumen 72
2.2.10. Key Money 73
2.3. Bewirtschaftungskennzahlen 75
2.3.1. Nettomiete pro Quadratmeter 75
2.3.2. Objekt-Leerstandsrate 77
2.3.3. Bewirtschaftungskosten 78
2.3.4. Bewirtschaftungskostenquote 81
2.3.5. Betriebskosten 82
2.3.6. Betriebskostenquote des Mieters 84
2.3.7. Kosten pro Arbeitsplatz 85
2.3.8. Verwaltungskosten 87
2.3.9. Instandhaltungskosten 88
2.3.10. Instandhaltungskostenquote 90
2.3.11. Modernisierungskosten 90
2.3.12. Leerstandskosten 92
2.3.13. Nicht umlagefähige BWK 93
2.3.14. Auslastungsgrad 95
2.4. Einnahmekennzahlen 96
2.4.1. Nettomieteinnahmen 97
2.4.2. Headline Rent 100
2.4.3. Passing Rent 102
2.4.4. Estimated Rental Value 104
2.4.5. Jahresrohertrag 105
2.4.6. Rack Rent – marktkonforme Miete 107
2.4.7. Wertsteigerungspotential der Einnahmen 109
2.4.8. Zusammenfassung 110
2.5. Ertragskennzahlen 111
2.5.1. Net Operating Income 111
2.5.2. Jahresreinertrag 114
2.5.3. Cashflow 116
2.5.3.1. Netto-Cashflow 118
2.5.3.2. Brutto-Cashflow 119
2.5.3.3. Cashflow vor Steuern 119
2.5.3.4. Cashflow nach Steuern 119
2.5.3.5. Zusammenfassung Cashflow 120
2.5.3.6. Häufig auftretende Fehler bei der Cashflow-Kalkulation 121
2.6. Renditen (Yields) – ein Überblick 122
2.7. Renditen in der Immobilienbewertung 125
2.7.1. Brutto-Anfangsrendite 125
2.7.2. Netto-Anfangsrendite 126
2.7.3. Renditen Share Deals 128
2.7.4. Liegenschaftszinssatz 129
2.7.5. Reversionary Yield 134
2.7.6. All Risks Yield 136
2.7.7. Diskontierungszinssatz 138
2.7.8. Exit Yield 141
2.7.9. Equated Yield 143
2.7.10. Equivalent Yield 144
2.7.11. Growth Yield (versus Non-Growth Yield) 147
2.7.12. Zusammenfassung 148
2.8. Renditen im Asset Management 150
2.8.1. Running Yield 150
2.8.2. Wertänderungsrendite 151
2.8.3. Total Return 153
2.9. Investmentkennzahlen 154
2.9.1. Investment Yield 154
2.9.2. Capitalisation Rate 156
2.9.3. Cash on Cash Return 157
2.9.4. Internal Rate of Return 159
2.9.5. IRR-Hurdle Rate 161
2.9.6. Multiplikatoren 163
2.9.6.1. Bruttomultiplikator 164
2.9.6.2. Nettomultiplikator 165
2.9.6.3. Bruttosollmultiplikator 165
2.9.6.4. Nettosollmultiplikator 165
2.9.7. Kaufpreis pro Quadratmeter 166
2.9.8. Zusammenfassung 168
2.10. Developmentkennzahlen 169
2.10.1. Baukosten 169
2.10.2. Baukosten pro Quadratmeter 171
2.10.3. Gesamtinvestitionskosten 171
2.10.4. Gesamtinvestitionskosten pro Quadratmeter 172
2.10.5. Break-even-Verkaufspreis (pro Quadratmeter Nutzfläche) 173
2.10.6. Break-even-Miete 174
2.10.7. Break-even-Rendite 175
2.10.8. Projekttilgungsdauer 176
2.10.9. Vorverwertungsquote 177
2.10.10. Bauträgergewinn 178
2.10.11. Nutzflächenfaktor 179
2.10.12. Flächenkennziffer 179
2.10.13. Stellplatzverhältnis 181
2.10.14. Lichte Raumhöhe 182
2.10.15. Geschossflächenzahl 183
2.11. Bewertungskennzahlen 184
2.11.1. Verkehrswert/Marktwert 186
2.11.2. Vergleichswert 190
2.11.3. Bodenwert 191
2.11.3.1. Bodenrichtwert 191
2.11.3.2. Bodenvergleichswert 192
2.11.3.3. Residualwert 193
2.11.4. Ertragswert – ertragsorientierte Bewertung 195
2.11.4.1. Klassisches Ertragswertverfahren 195
2.11.4.1.1. Normiertes Ertragswertverfahren 196
2.11.4.1.2. Vereinfachtes Verfahren 197
2.11.4.1.3. Internationales Ertragswertverfahren 197
2.11.4.2. Discounted-Cash-Flow-Verfahren 199
2.11.4.3. Zusammenfassung ertragsorientierte Bewertung 201
2.11.5. Sachwert 204
2.11.6. Vacant Possession Value 206
2.11.7. Beleihungswert 211
2.11.8. Terminal Value 214
2.11.9. Belehnwert 215
2.11.10. Stille Reserve(n) 217
2.11.11. Zusammenfassung Bewertungskennzahlen 217
2.12. Finanzierungskennzahlen 218
2.12.1. Break-even-Miete (Kredit) 218
2.12.2. Loan to Value Ratio 219
2.12.3. Loan to Cost Ratio 220
2.12.4. Kreditrestwert 222
2.12.5. Kredit pro Quadratmeter 223
2.12.6. Interest Cover Ratio 224
2.12.7. Debt Service Cover Ratio 225
2.12.8. Kapitaldienstfähigkeit 228
2.12.9. Kreditmultiplikator 229
2.12.10. Durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) 230
2.12.11. Debt Tail 231
2.12.12. Zinsbindungsdauer 234
2.13. Kennzahlen für Hotelimmobilien 235
2.13.1. Gross Operating Profit 236
2.13.2. Net Operating Profit 237
2.13.3. Nettoergebnis 239
2.13.4. Auslastungsgrad 240
2.13.5. Rack Rate 240
2.13.6. Average Room Rate 242
2.13.7. Revenue Per Available Room 242
2.13.8. Mehrfachbelegungsfaktor 243
2.13.9. Marktwert pro Zimmer 243
2.13.10. Hotelpachtwert – JRE Pauschalansatz 244
2.14. Kennzahlen für Immobilienunternehmen 246
2.14.1. Einfache Kennzahlen für Immobilienunterneh 248
2.14.2. Net Asset Value 249
2.14.3. Net Asset Value pro Aktie 253
2.14.4. Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation 254
2.14.5. Earnings Before Interest and Taxes 255
2.14.6. Earnings before Taxes/Earnings after Taxes 256
2.14.7. EBIT-Marge 257
2.14.8. Gewinn je Aktie 258
2.14.9. Funds From Operations 259
2.14.10. FFO I versus FFO II, Cash Profit, AFFO 262
2.14.11. Funds from Operations je Aktie 263
2.14.12. Cashflow 264
2.14.13. Cashflow-Rendite 266
2.14.14. Cash Available For Distribution 267
2.14.15. Cash Reserve 267
2.14.16. Cash Ratio 268
2.14.17. Eigenkapitalquote 269
2.14.18. Gearing Ratio 270
2.14.19. Fremdkapitalquote/Loan to Value Ratio 271
2.14.20. Leverage Ratio 271
2.14.21. Anlagendeckungsgrad 272
2.14.22. Dividendenrendite 273
2.14.23. Kurs-Gewinn-Verhältnis 274
2.14.24. Kurs-Buchwert-Verhältnis 275
2.14.25. Gesamtkapitalrentabilität 275
2.14.26. Return on Investment 276
2.14.27. Return on Invested Capital 277
2.15. Kennzahlen gemäß § 22b BWG 277
3. Kennzahlen in der Praxis – Anwendungsbeispiele 281
3.1. Überblick Praxisbeispiel 281
3.2. Marktkennzahlen 282
3.2.1. Leerstehungsrate 283
3.2.2. Durchschnittsmiete 283
3.2.3. Spitzenmiete 284
3.2.4. Spitzenrendite 284
3.2.5. Flächenbestand 285
3.2.6. Neuflächenproduktion 286
3.2.7. Flächenangebot 286
3.2.8. Flächenumsatz (Vermietungsleistung) 286
3.2.9. Investmentvolumen 287
3.2.10. Key Money 287
3.3. Bewirtschaftungskennzahlen 288
3.3.1. Nettomiete pro Quadratmeter 288
3.3.2. Objekt-Leerstandsrate 289
3.3.3. Bewirtschaftungskosten 289
3.3.4. Bewirtschaftungskostenquote 289
3.3.5. Betriebskosten 290
3.3.6. Betriebskostenquote des Mieters 291
3.3.7. Kosten pro Arbeitsplatz 291
3.3.8. Verwaltungskosten 292
3.3.9. Instandhaltungskosten 292
3.3.10. Instandhaltungskostenquote 292
3.3.11. Modernisierungskosten 292
3.3.12. Leerstandskosten 293
3.3.13. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten 293
3.3.14. Auslastungsgrad 294
3.4. Einnahmekennzahlen 294
3.4.1. Nettomieteinnahmen 294
3.4.2. Headline Rent 295
3.4.3. Passing Rent 296
3.4.4. Estimated Rental Value 297
3.4.5. Jahresrohertrag 297
3.4.6. Rack Rent – marktkonforme Miete 298
3.4.7. Wertsteigerungspotential der Einnahmen 299
3.4.8. Zusammenfassung 299
3.5. Ertragskennzahlen 300
3.5.1. Net Operating Income 300
3.5.2. Jahresreinertrag 301
3.5.3. Cashflow 302
3.6. Renditen (Yields) – ein Überblick 304
3.7. Renditen in der Immobilienbewertung 305
3.7.1. Brutto-Anfangsrendite 305
3.7.2. Netto-Anfangsrendite 305
3.7.3. Renditen Share Deals 306
3.7.4. Liegenschaftszinssatz 306
3.7.5. Reversionary Yield 307
3.7.6. All Risks Yield 308
3.7.7. Diskontierungszinssatz 309
3.7.8. Exit Yield 309
3.7.9. Equated Yield 310
3.7.10. Equivalent Yield 310
3.7.11. Growth Yield (versus Non-Growth Yield) 311
3.7.12. Zusammenfassung 311
3.8. Renditen im Asset Management 312
3.8.1. Running Yield 313
3.8.2. Wertänderungsrendite 313
3.8.3. Total Return 314
3.9. Investmentkennzahlen 314
3.9.1. Investment Yield 314
3.9.2. Capitalisation Rate 314
3.9.3. Cash on Cash Return 315
3.9.4. Internal Rate of Return 316
3.9.5. IRR-Hurdle Rate 318
3.9.6. Multiplikatoren 318
3.9.6.1. Bruttomultiplikator 319
3.9.6.2. Nettomultiplikator 319
3.9.6.3. Bruttosollmultiplikator 319
3.9.6.4. Nettosollmultiplikator 319
3.9.7. Kaufpreis pro Quadratmeter 319
3.9.8. Zusammenfassung 320
3.10. Developmentkennzahlen 321
3.10.1. Baukosten 321
3.10.2. Baukosten pro Quadratmeter 321
3.10.3. Gesamtinvestitionskosten 321
3.10.4. Gesamtinvestitionskosten pro Quadratmeter 322
3.10.5. Break-even-Verkaufspreis (pro Quadratmeter NF) 322
3.10.6. Break-even-Miete 322
3.10.7. Break-even-Rendite 323
3.10.8. Projekttilgungsdauer 323
3.10.9. Vorverwertungsquote 323
3.10.10. Bauträgergewinn 324
3.10.11. Nutzflächenfaktor 324
3.10.12. Flächenkennziffer 324
3.10.13. Stellplatzverhältnis 325
3.10.14. Lichte Raumhöhe 325
3.10.15. Geschossflächenzahl 325
3.11. Bewertungskennzahlen 325
3.11.1. Verkehrswert/Marktwert 325
3.11.2. Vergleichswert 326
3.11.3. Bodenwert 326
3.11.3.1. Bodenrichtwert 326
3.11.3.2. Bodenvergleichswert 327
3.11.3.3. Residualwert 327
3.11.4. Ertragswert – ertragsorientierte Bewertung 328
3.11.4.1. Klassisches Ertragswertverfahren 328
3.11.4.1.1. Normiertes Ertragswertverfahren 328
3.11.4.1.2. Vereinfachtes Verfahren 328
3.11.4.1.3. Internationales Ertragswertverfahren 329
3.11.4.2. Discounted-Cash-Flow-Verfahren 329
3.11.5. Sachwert 331
3.11.6. Vacant Possession Value 331
3.11.7. Beleihungswert 334
3.11.8. Terminal Value 335
3.11.9. Belehnwert 335
3.11.10. Stille Reserve(n) 335
3.11.11. Zusammenfassung Bewertungskennzahlen 336
3.12. Finanzierungskennzahlen 336
3.12.1. Break-even-Miete (Kredit) 336
3.12.2. Loan to Value Ratio 336
3.12.3. Loan to Cost Ratio 337
3.12.4. Kreditrestwert 337
3.12.5. Kredit pro Quadratmeter 337
3.12.6. Interest Cover Ratio 338
3.12.7. Debt Service Cover Ratio 338
3.12.8. Kapitaldienstfähigkeit 339
3.12.9. Kreditmultiplikator 339
3.12.10. WAULT – Durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge 339
3.12.11. Debt Tail 339
3.12.12. Zinsbindungsdauer 340
3.13. Kennzahlen für Hotelimmobilien 340
3.13.1. Gross Operating Profit 341
3.13.2. Net Operating Profit 341
3.13.3. Nettoergebnis 342
3.13.4. Auslastungsgrad 342
3.13.5. Rack Rate 342
3.13.6. Average Room Rate 343
3.13.7. Revenue per Available Room 343
3.13.8. Mehrfachbelegungsfaktor 343
3.13.9. Marktwert pro Zimmer 343
3.13.10. Hotelpachtwert – JRE-Pauschalansatz 343
3.14. Kennzahlen für Immobilienunternehmen 344
3.14.1. Einfache Kennzahlen für Immobilienunternehmen 345
3.14.2. Net Asset Value 346
3.14.3. Net Asset Value pro Aktie 348
3.14.4. Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation 349
3.14.5. Earnings before Interest and Taxes 349
3.14.6. Earnings before Taxes/Earnings after Taxes 350
3.14.7. EBIT-Marge 351
3.14.8. Gewinn je Aktie 351
3.14.9. Funds From Operations 351
3.14.10. FFO I versus FFO II, Cash Profit, AFFO 353
3.14.11. Funds from Operations je Aktie 354
3.14.12. Cashflow 354
3.14.13. Cashflow-Rendite 355
3.14.14. Cash Available For Distribution 356
3.14.15. Cash Reserve 356
3.14.16. Cash Ratio 357
3.14.17. Eigenkapitalquote 357
3.14.18. Gearing Ratio 357
3.14.19. Fremdkapitalquote/Loan to Value Ratio 358
3.14.20. Leverage Ratio 358
3.14.21. Anlagendeckungsgrad 359
3.14.22. Dividendenrendite 359
3.14.23. Kurs-Gewinn-Verhältnis 360
3.14.24. Kurs-Buchwert-Verhältnis 360
3.14.25. Gesamtkapitalrentabilität 361
3.14.26. Return on Investment 361
3.14.27. Return on Invested Capital 362
3.14.28. Zusammenfassung 362
3.15. Kennzahlen gemäß § 22b BWG 364
Stichwortverzeichnis 365