Steuerliche Förderung des (Miet-)Wohnungsbaus

1 Die Basics der Abschreibung im Einkommensteuerrecht
1.1 Die Systematik des Einkommensteuerrechts
1.1.1 Die sieben Einkunftsarten
1.1.2 Die Verrechnung von Einkünften
1.2 Die Systematik der verschiedenen Abschreibungsarten
1.2.1 Ein Wirtschaftsgut muss abschreibungsfähig sein
1.2.2 Das Wirtschaftsgut muss der Einkunftserzielung dienen
1.2.3 Das Wirtschaftsgut muss länger als ein Jahr nutzungsfähig sein
2 Der konkrete Abschreibungsprozess
2.1 Das AfA-Objekt
2.2 Die Höhe der AfA
2.3 Die Dauer der AfA
2.4 Die Abschreibungsarten
2.5 Der Abschreibungsberechtigte
2.6 Checkliste des kleinen AfA-Einmaleins
3 Die Grundlagen der Besteuerung von Immobilienvermögen
3.1 Vermietung zu fremden Wohnzwecken
3.1.1 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
3.1.2 Gewerbliche Einkünfte
3.2 Vermietung für fremdbetriebliche Zwecke
3.3 Nutzung zu eigenbetrieblichen Zwecken
3.4 Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
3.5 Resümee über die Nutzung der Immobilie
4 Die Besteuerung bei Veräußerung der Immobilie
5 Die Qualifizierung der Immobilie als Betriebs- oder Privatvermögen
6 Die Zerlegung der Immobilie in ihre Einzelteile
6.1 Die drei Gebäudearten
6.2 Weitere Gebäudeteile
7 Die Abschreibungsmethoden im Besonderen bei Immobilien
7.1 Die lineare Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 EStG).
7.1.1 Die Voraussetzungen der linearen AfA
7.1.2 Die Folgen der linearen AfA
7.1.3 Wichtige Detailfragen
7.2 Die degressive Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 5 EStG)
7.2.1 Die Voraussetzungen der degressiven AfA
7.2.2 Die Folgen der degressiven AfA
7.2.3 Wichtige Detailfragen
7.3 Besondere Problemkreise bei linearer und degressiver AfA
7.4 Erhöhte Absetzungen und Sonder-Abschreibungen
7.4.1 Erhöhte Absetzung in Sanierungsgebieten (§ 7h EStG)
7.4.2 Erhöhte Absetzungen für Baudenkmale (§ 7i EStG)
7.4.3 Geplante Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
7.5 Die Bewertung der Immobilie im Rahmen der Abschreibungspaxis
7.5.1 Die Anschaffungskosten
7.5.2 Die Herstellungskosten
7.5.3 Problemkreis anschaffungsnahe Herstellungskosten
8 Steuerbegünstigung für selbstgenutzte Baudenkmale (§ 10f EStG)
8.1 „Systematik“ des Sonderausgabenabzugs
8.2 Verteilung von Erhaltungsaufwand, § 11b EStG
8.3 Heizkosten als Erhaltungsaufwand
8.4 Sonderausgabenabzug bei Gesamtrechtsnachfolge
8.5 Ende der Eigennutzung und anschließende Vermietung
9 Steuerbegünstigung für schutzwürdige Kulturgüter (§ 10g EStG)
10 Resümee zur Abschreibungspraxis des Einkommensteuerrechts
11 Die Vermögensfrage: Gewerbebetrieb oder Vermögensverwaltung
11.1 Die Betriebsaufspaltung als gewerbliche Tätigkeit
11.1.1 Die sachliche Verflechtung
11.1.2 Die personelle Verflechtung
11.1.3 Die steuerlichen Folgen für die Besitzgesellschaft
11.2 Der gewerbliche Grundstückhandel
11.2.1 Die Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückhandels
11.2.2 Besonderheiten bei Erbfall, Schenkung und Beteiligungen
11.2.3 Die steuerlichen Folgen des gewerblichen Grundstückhandels
11.3 Die bloße Liebhaberei
11.3.1 Die Systematik der Liebhaberei
11.3.2 Liebhaberei bei der Vermietung und Verpachtung
11.3.3 Liebhabereiprobe durch die Verwaltung
11.4 Verlust-“Modell“ Ferienwohnungen oder verbilligte Vermietung
12 Immobilien-Sondersteuern
12.1 Die Grundsteuer
12.2 Die Grunderwerbsteuer
12.2.1 Übertragung unter Nießbrauchvorbehalt
12.2.2 Übertragung an Personengesellschaften
12.2.3 Übertragung an Kapitalgesellschaften
12.2.4 Übertragung bei einheitlichem Vertragswerk
13 Die Erbschaft- und Schenkungsteuer
14 Vorweggenommene Erbfolge und Sozialrecht
15 Die Umsatzsteuer bei Miet- und Pachtverträgen
16 Fazit

Die Beratung bei direkten Investitionen in Immobilien setzt Kenntnisse in mehreren völlig unterschiedlichen Steuer- und Rechtsgebieten voraus. Bereits ein Blick in die Fachanwaltsordnung unterstreicht das: So gibt es mit dem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie dem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht gleich zwei Fachanwaltschaften, die sich ausdrücklich und ausschließlich mit ganz unterschiedlichen Facetten der Immobilie beschäftigen. Die Motivation zum Erwerb einer Immobilie, also Realimmobilien wie Wohneigentum und Häuser, ist häufig steuerlicher Natur – Stichwort: Abschreibung – oder beruht auf sozialen Aspekten – Stichwort: Sozialer Wohnungsbau. Diese Motivation beeinflusst den Zyklus über das Halten der Immobilie und häufig bis zu deren Übertragung, gerade im Familienverbund. In steuerlicher Hinsicht greift der Gesetzgeber insbesondere auf zwei Instrumente zurück, um zum Engagement aufzufordern: Abschreibungspraxis oder Zulagenförderung. Mit dem Gesetzesentwurf der Bundesregierung zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 29.02.2016 (Drs. 18/7736) will die Bundesregierung Maßnahmen der Länder im Mietwohnungsneubau unterstützen, um private Investitionen zum Bau preiswerter Wohnungen in Regionen mit einer angespannten Situation im Wohnungsmarkt anzuregen. Der Entwurf mit einem neuen § 7b EStG „Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau“ liest sich wie eine Regieanweisung für ein Engagement des Gesetzgebers, wie es das auch schon in der Vergangenheit gegeben hat. Ging es seinerzeit darum, mit der Eigenheimzulage z. B. Familien gezielt beim Bau eines Eigenheims zu fördern oder mit dem Fördergebietsgesetz in den sog. Neuen Ländern zunächst mit Sonderabschreibungen für Investitionen zu sorgen und danach gezielt mit dem Investitionszulagengesetz diese Förderung auf niedrigerem Niveau fortzusetzen, so sind es heute der demografische Wandel und die Zuwanderung nach Deutschland, die den Gesetzgeber zum Handeln bewegen. Zwar liegt der Entwurf auf Eis. Dass aber gerade im Mietwohnungsneubau Handlungsbedarf besteht, macht nicht nur die Initiative der Bundesregierung deutlich. Denn in der Vergangenheit waren es gerade die rückläufigen Bevölkerungszahlen, die vor einem Engagement in Immobilien warnten, und zwar unabhängig von einer gleichwohl zunehmenden Zahl an Haushalten. Ein in den vergangenen Jahren überarbeitetes und stärker an den Interessen des Mieters ausgerichtetes Mietrecht machen es für Eigentümer nun erforderlich, über das Steuerrecht wettbewerbsfähige Renditen zu erwirtschaften. Und unabhängig davon gewinnen Investitionen in Immobilien an Attraktivität, weil andere Investitionen Anlegern zunehmend risikoreich erscheinen. Neben dem Einmaleins der Abschreibungspraxis sind verschiedene besondere Steuern zu berücksichtigen sowie vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten, gerade wenn die Immobilie im Familienkreis den Eigentümer wechselt. Was rechtlich sicher erscheint, ist dabei steuerlich häufig alles andere als der Königsweg. In diesem Spannungsfeld gilt es, passende – insbesondere vertragliche – Lösungen zu finden, gerade in der aktuellen Niedrigzins-Phase, die ein gutes finanzielles Fundament bereitstellt. Der Bogen spannt sich vom Einkommensteuerrecht über spezielle Immobiliensteuern wie der Grunderwerb- und Grundsteuer bis zur Erbschaft- und Schenkungsteuer. Die steuerlichen Grundlagen finden sich in den allgemeinen Gesetzen des deutschen Vielsteuersystems. Hier kommt es auf die Systematik an, um bei Immobilieneigentümern die eigentlichen Beweggründe für ihr Engagement begreifen zu können. Das vorliegende Checkbuch mag helfen, dabei als Berater bei einem Immobilienengagement den steuerlichen Fokus auf die Leitlinien zu behalten. Der steuerliche Blick isoliert auf Immobilien eröffnet die Möglichkeit, viele Problemfelder des detailverliebten Steuerrechts auszublenden und sich den speziellen Gestaltungsmöglichkeiten zu widmen, die insbesondere das Einkommensteuerrecht bei Immobilien bietet. Krefeld, im Januar 2017 Peter Leuchtenberg