Die häufigsten Fallen für Vermieter

Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche Unternehmen. Im Haufe Verlag sind von ihm über 20 erfolgreiche Ratgeber und Sachbücher erschienen.

Einführung Abkürzungen Fallen bei der Auswahl der Mieter Falle 1: Sie vermieten an Ihre Freunde Falle 2: Sie lassen sich überrumpeln Falle 3: Sie schalten einfach eine Anzeige Falle 4: Sie kennen Ihren Markt nicht Falle 5: Sie kennen Ihre Zielgruppe nicht Falle 6: Sie wissen nicht, wie Sie mit einem Makler umgehen sollen Falle 7: Der Vormieter Falle 8: Sie holen sich einen „Mietnomaden" ins Haus Falle 9: Die Absicherungsfalle Falle 10: Sie stellen unzulässige Fragen Falle 11: Sie wissen nicht, wer bei Ihnen einzieht Falle 12: Die Sympathiefalle Falle 13: Der Mieter springt ab Fallen beim Mietvertrag Falle 14: Mieter ohne Mietvertrag Falle 15: Der unbemerkte Vertragsabschluss Falle 16: Sie haben das Vertragsformular unvollständig ausgefüllt Falle 17: Sie unterschreiben zu spät Falle 18: Sie begehen einen Formfehler Falle 19: Mehrere Mieter Falle 20: Rigide Vertragsklauseln Falle 21: Falsche Angaben im Mietvertrag Falle 22: Der Formularmietvertrag Falle 23: Die individuellen Vereinbarungen Falle 24: Anlagen zum Mietvertrag Falle 25: Die Klausel mit den Schönheitsreparaturen Falle 26: Die Nebenkostenklausel Falle 27: Sie haben für die Nebenkosten keinen festen Betrag angegeben Falle 28: Die Klausel über Bagatellschäden Falle 29: Vereinbarungen über die Kaution Falle 30: Der reparierte Mietvertrag Falle 31: Mietvertrag verloren Fallen bei der Abrechnung der Nebenkosten Falle 32: Die lästige Pflicht Falle 33: Die Formalitäten Falle 34: Fristüberschreitung Falle 35: Verteilerschlüssel unzulässig Falle 36: Nebenkosten vergessen Falle 37: Sie rechnen Verwaltungskosten ab Falle 38: Sie rechnen Instandhaltungskosten ab Falle 39: Wasserzähler Falle 40: Leer stehende Wohnungen Falle 41: Die Kosten für den Aufzug Falle 42: Die Heizkostenabrechnung Falle 43: Probleme bei der Verbrauchserfassung Falle 44: Heizkosten schätzen Falle 45: Zu hohe Kosten für den Hausmeister Falle 46: Die Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung Falle 47: Gartenpflege Falle 48: Sonstige Betriebskosten nicht wirksam vereinbart Falle 49: Die Abrechnung der Hausverwaltung Falle 50: Sie lassen sich von der Reklamation Ihres Mieters verunsichern Falle 51: Ihr Mieter will die Originalbelege prüfen Fallen bei der Mieterhöhung Falle 52: Die einseitige Mieterhöhung Falle 53: Mieterhöhung durch Einschüchterung Falle 54: Der Widerruf Falle 55: Sie halten die Form nicht ein Falle 56: Sie beachten die Fristen nicht Falle 57: Sie finden keine Vergleichswohnungen Falle 58: Sie halten die Kappungsgrenze nicht ein Falle 59: Ihr Mieter stimmt nicht zu Falle 60: Ihr Mieter wehrt sich gegen eine Modernisierung Falle 61: Die Kosten der Modernisierung umlegen Falle 62: Mieterhöhung wegen gestiegener Nebenkosten Falle 63: Das Sonderkündigungsrecht Fallen beim Umgang mit dem Mieter Falle 64: Die Mietminderung Falle 65: Die vorgeschobene Mietminderung Falle 66: Der Mieter behält Teile der Miete ein Falle 67: Verspätete Mietzahlung Falle 68: Der Mieter zahlt die Miete nicht Falle 69: Ihr Mieter wird zahlungsunfähig Falle 70: Untermiete Falle 71: Ihr Mieter lässt Sie nicht in die Wohnung Falle 72: Die verdreckte Wohnung Falle 73: Ihr Mieter reinigt das Treppenhaus nicht Falle 74: Ihr Mieter macht Musik Falle 75: Die Hausordnung Falle 76: Gerümpel und herrenlose Fahrräder Falle 77: Ihr Mieter will sich ein Haustier anschaffen Falle 78: Was dürfen Tiere? Falle 79: Nachbarschaftsstreit Falle 80: Die Parabolantenne Falle 81: Ihr Mieter ist für längere Zeit abwesend Falle 82: Ihr Mieter erkrankt schwer Fallen bei der Kündigung Falle 83: Die Formalitäten Falle 84: Die Kündigungsfristen Falle 85: Eigenbedarf Falle 86: Die ordentliche Kündigung Falle 87: Ihr Mieter beruft sich auf die Sozialklausel Falle 88: Die fristlose Kündigung Falle 89: Der Zeitmietvertrag Falle 90: Ihr Mieter kündigt nicht richtig Falle 91: Die stillschweigende Verlängerung Falle 92: Wenn der Mieter verstirbt Fallen beim Auszug des Mieters Falle 93: Ihr Mieter zieht vorzeitig aus Falle 94: Der Mieter wirft die Schlüssel in Ihren Postkasten Falle 95: Der Übergabetermin Falle 96: Das Übergabeprotokoll Falle 97: Die Räume befinden sich in einem schlechten Zustand Falle 98: Der Mieter hat seine Einbauküche nicht entfernt Falle 99: Die Schlüssel sind nicht vollzählig Falle 100: Der Nachmieter kann noch nicht einziehen Falle 101: Die Rückgabe der Kaution Stichwortverzeichnis Der Autor

Falle 14: Mieter ohne MietvertragEs kommt immer wieder vor, dass Mieter einziehen, ohne dass ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen wurde. Zum Beispiel weil der Vermieter meint, das mit dem Mietvertrag könne man ja noch später erledigen. Oder weil gute Freunde (→ Falle 1) einziehen. Den Vermietern droht spätestens dann ein böses Erwachen, wenn sie meinen, nun sei die Zeit reif für einen schriftlichen Mietvertrag - und sie von ihrem gut informierten Mieter erfahren, dass ein Mietvertrag bereits besteht.Wenn der Mieter einziehtAnders als viele Vermieter meinen, muss der Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen werden. Und schon gar nicht gibt es einen „vertragsfreien Zustand", in dem Ihr Mieter die Wohnung nutzt und darauf warten muss, dass Sie ihm den Mietvertrag vorlegen. Vielmehr kommt ein Mietvertrag bereits dadurch zustande, dass Sie dem Mieter die Wohnung überlassen haben und er Ihnen dafür Miete zahlt (LG Berlin, Urteil vom 4.8.2000, Az. 64 S 110/00).Und welche Vertragsbedingungen sollen gelten, da Sie mit Ihrem Mieter doch gar nichts ausgemacht haben? Ganz einfach, dann greifen die „gesetzlichen Bedingungen", die immer zur Anwendung kommen, wenn es keine wirksame Vertragsklausel gibt. Und diese gesetzlichen Bedingungen sind nicht besonders vermieterfreundlich. Sie haben weder Anspruch auf die Zahlung von Nebenkosten (→ Falle 26), noch auf die Kaution (→ Falle 29) oder auf Schönheitsreparaturen (→ Falle 50). Und der Mietvertrag gilt auf „unbestimmte Zeit" geschlossen. Sie können dem Mieter frühestens zum Ende des ersten Jahres kündigen - unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen, versteht sich.Das schlüssige Verhalten der VertragsparteienDarüber hinaus ist das Verhalten der Vertragsparteien entscheidend. Wenn Ihr Mieter Ihnen, sagen wir: 600 Euro Miete überweist und Sie dem nicht widersprechen, gelten die 600 Euro Miete als vereinbart. Der Inhalt des Mietvertrags wird dabei aus dem „schlüssigen Verhalten" der Vertragsparteien abgeleitet. Schwieriger wird es, die Frage der Nebenkosten zu klären (Näheres im dritten Kapitel). Leistet der Mieter keinerlei Vorauszahlungen, dann haben Sie schlechte Chancen Nachforderungen zu stellen.Möglicherweise kommen Sie mit einem blauen Auge davon: Wenn der Mieter bei Ihnen einzieht, Sie den schriftlichen Mietvertrag zügig nachreichen und der Mieter ihn unterschreibt, dann dürften die Vereinbarungen kaum zu kippen sein. Wenn Sie den Mieter jedoch Wochen auf den Vertrag warten lassen, dann können Sie sich nicht darauf berufen, Sie hätten ja angekündigt, dass da noch was nachkommt.