Richtig kaufen vom Bauträger

Neben seiner Ausbildung zum Betriebswirt, hat sich der Autor Johann Kiening seine Expertise in der Immobilienwirtschaft durch eigene Bauträgermaßnahmen, die Konzeption und den Exklusiv-Vertrieb von fremden Bauträger-Objekten, diverse Projektentwicklungen, einer Vielzahl von Immobilienbewertungen, durch seine 30-jährige Maklertätigkeit und als Unternehmensberater im Immobilienbereich für Banken erworben. Er kennt den Immobilienmarkt nicht nur aus Lehrbüchern, theoretischen Abhandlungen und Statistiken, sondern erlebt die Gegebenheiten, Entwicklungen und Veränderungen des Marktes seit 3 Jahrzehnten täglich und hautnah durch die aktive Teilnahme am Immobilienmarkt.

Inhaltsverzeichnis

Hinweise und Copyright 2
Der Autor 11
Das Buch 12

Warum sollte man sich überhaupt eine Immobilie kaufen?
Allgemeines 13
Pro und Contra eines Immobilienkaufs 16
Wertentwicklung Grund und Boden 18
Kaufpreise und Entwicklungen bundesweit 19
Kaufpreise und Veränderungen in % in 80 deutschen Städten 20
Mietpreise in deutschen Großstädten 24

Steuervorteile
Allgemeines 25
Abschreibungsmöglichkeiten bei Eigennutzung
26
Abschreibungsmöglichkeiten bei vermieteten Immobilien 27
Beispielrechnung Steuervorteil bei einer vermieteten Immobilie 28

Finanzierung
Zinsdifferenz beachten 30
Finanzierungsdauer - 5….10….oder 15 Jahre? 32
Worauf Sie bei einem Vergleich der Zinskonditionen achten sollten 34
Bank, Versicherung, Bausparkasse 35

Ihre finanziellen Möglichkeiten
Eigenkapital 37
Fremdkapital 39

Was kann ich mir leisten?
Bei einer Immobilie zur Eigennutzung 40
Bei einer Immobilie zur Geldanlage (Vermietung) 41
Finanzierungscheck 42

Energie
Energieeinsparverordnung (EnEV) 43
KfW - Förderungen 43

Der Bauträger
Guter oder schlechter Bauträger - Definition, Reputation, Referenzen 44

Kauf vom Bauträger
Allgemein 45
Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) 46
Kaufpreisratenzahlungsplan nach MaBV 47
Gewährleistung 48

Gefahren und Risiken beim Kauf vom Bauträger
Kaufpreiszahlung 48
Kaufpreisfälligkeit 48
Zwischenfinanzierungskosten 50
Baugenehmigung 50
Baubeginn 51
Fertigstellungstermin 51
Die endgültige Fertigstellung 52
Bauverzögerung 53
Schadenersatz 53

Der Bauträger geht während der Bauphase in Konkurs
Der Albtraum eines jeden Immobilienkäufers 53
Was passiert dann? 54

Die Kaufpreisfindung der Bauträger
Wie ermittelt der Bauträger seine Verkaufspreise? 55

Baubeschreibung
Mindestanforderung 57
Sonderwünsche 59

Eigenleistung 60
Anschlusskosten 61

Art der Immobilie
Bauart – Konventionell – Fertigbauweise oder Bestandsimmobilie 61

Haus-/Wohnungsgröße
Was ist sinnvoll und wichtig beim Immobilienkauf zur Eigennutzung? 63
Raumaufteilung 64
Was ist sinnvoll und wichtig beim Immobilienkauf zur Vermietung? 69
Art- und Größenempfehlungen bei Vermietung 70

Gewichtung und Entwicklung der Haushalte in Deutschland
Übersicht der Haushaltsgrößen 73

Wohnungsbestand in Deutschland
Größengewichtung des derzeitigen Wohnungsbestands 74

Lage
Definition der Lage beim Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung 75
Definition der Lage beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung 76
Innerstädtische- und reine Citylagen 76
Stadtrand- und Peripherielagen (S-Bahnbereich) 76
Einzugsbereich von kleineren, mittleren bis großen Städten 77
Sehr ländliche Regionen 77

Wo denn nun am besten
Investitionsradius 80
Vermietungsrelevante Faktoren hinsichtlich der Makrolage 80
Vermietungsrelevante Faktoren hinsichtlich der Mikrolage 81
Die neuen Bundesländer 82

Objektsuche
Wo sollte man suchen – Internet – Printmedien? 84
Kommunikationssuche 85
Wie sollte man suchen? 86
Spaß 86
Strukturiertes Suchen 86
Flexibilität 86
Auf das Wesentliche konzentrieren 87

Exposé und Informationsbeschaffung
Welche Daten und Informationen wichtig sind? 88
Selektion/Abgleich der Daten 89
Relation Objekt - Lage - Angebotspreis 89

Besichtigungstermin
Wann am besten und was dabei zu beachten ist 91
Besichtigung
Keine Kaufpreisverhandlungen während einer Besichtigung 92
Besichtigung einer so gut wie fertiggestellten Neubauimmobilie 93
Was sollten Sie zur ersten Besichtigung mitnehmen? 93
Die 3 großen Z`s einer Besichtigung 94
Wie besichtigt man richtig und zielführend? 96
Besichtigung einer Immobilie während der Bauphase 98
Zweite Besichtigung 99

Endbesprechung/Endverhandlung
Mit wem? 100
Was Sie dazu mitnehmen sollten? 100
Was ist zu klären? 100

Kaufpreisverhandlung mit dem Bauträger
Kaufpreisnachlass wann? 101

Strategie Kaufpreisverhandlung
Argumente 102
Höhe des Kaufpreisnachlasses 103
Bei einem Käufermarkt 104
Bei einem Verkäufermarkt 104
Bei einem ausgeglichenen Markt 104

Kaufpreisfälligkeit/Kaufpreiszahlung
Wann ist wie viel zur Zahlung fällig? 105

Teilungserklärung
Ohne Kennen des Inhalts der Teilungserklärung sollten Sie nie eine Immobilie kaufen 105

Bauträger - Kaufvertrag
Was sollte mindestens in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden 106
Kaufpreisklausel bei evtl. MwSt.-Erhöhung 108
Abtretung der Gewährleistungsansprüche gegenüber den
bauausführenden Handwerksbetrieben 108
Anlagen zum Kaufvertrag 109

Erwerbsnebenkosten
Grunderwerbssteuer 109
Notargebühren 109
Grundbuchgebühren 109

Notarauswahl
Wer bestimmt den Notar? 110
Wer bezahlt was? 110

Notartermin (Beurkundung des Bauträger - Kaufvertrags)
Was Sie zum Notartermin mitnehmen müssen 111
Klären Sie vorher mit dem Bauträger alle relevanten Punkte 111

Kaufpreiszahlung
Kaufpreiszahlung bei einer bereits fertig gestellten Neubauimmobilie 112
Kaufpreiszahlung bei einer im Bau befindlichen Neubauimmobilie 113

Bauphase
Was müssen/sollten Sie während der Bauphase tun? 113
Was müssen Sie wann überprüfen? 113
Baubegleitung und Überwachung durch TÜV oder Sachverständigen 115

Bezugsfertigkeit
Wann ist Sie gegeben? 114

Abnahme und Übergabe der Immobilie/des Sondereigentums
Worauf Sie achten müssen 115
Kontrolle der vereinbarten Sonderwünsche 115

Mängel
Was tun bei Mängeln? 116
Nachbesserung 116
Wertausgleich 116
Wandelung 116
Zurückbehaltungsrecht 116

Abnahme/Übergabe des Gemeinschaftseigentums
Abnahme durch wen und wie? 117

Was ist nach Übergabe noch zu tun
Versorgungsverträge und Vorstellen bei den Nachbarn 118

Endgültige Fertigstellung
Wann ist sie gegeben? 119

Erste Eigentümerversammlung
Wann und wer beruft sie ein? 119

Ablauf der Gewährleistungsfrist
Was ist vor dem Ablauf 5 Jahres Gewährleistungsfrist zu tun? 119
Was tun, wenn es den Bauträger oder seine Firma nicht mehr gibt? 119

Varianten zum klassischen Bauträgervertrag
Grundstückskaufvertrag + eigenständiger Bauvertrag 120
Baugruppen 121

Bedeutung gängiger Abkürzungen
Von Afa bis Zwischenfinanzierung 122

Nützliche Links 123

Anhang
Bauträger - Kaufvertrag 123
Teilungserklärung 150
Grundbuchauszug 167
Kaufpreisratenzahlungsplan nach MaBV 172
Wirtschaftsplan - Muster 173

Checklisten
Checklisten Abnahme/Übergabe einer Neubau-Wohnung 174
Checklisten Abnahme/Übergabe eines Neubau-Hauses 176
Checklisten Besichtigung/Neubau-Wohnung bereits fertiggestellt 178
Checklisten Besichtigung/Neubau-Haus bereits fertiggestellt 179
Besichtigung einer sich noch im Bau befindlichen Immobilie 181

Begriffserklärungen
Von Abgeschlossenheitsbescheinigung 182
bis Zwischenfinanzierungszinsen 277

Kontaktdaten 278

News 279