Makler lügen nicht * Immobilien statt Eurobonds * Hauskauf und Wohnungskauf zur Vermietung * Immobilienkauf zur Geldanlage *

Der Autor Neben seiner Ausbildung zum Betriebswirt, hat sich der Autor Johann Kiening seine Expertise in der Immobilienwirtschaft durch seine fast 30-jährige Makler- und Bauträgertätigkeit, sowie als Unternehmensberater im Immobilienbereich für Banken erworben. Er kennt den Immobilienmarkt nicht nur aus Lehrbüchern, theoretischen Abhandlungen und Statistiken, sondern erlebt die Gegebenheiten, Entwicklungen und Veränderungen des Marktes seit fast 3 Jahrzehnten täglich und hautnah durch die aktive Teilnahme am Immobilienmarkt.

Inhaltsverzeichnis

Hinweise und Copyright 3
Der Autor 11
Das Buch 12
Warum nun Immobilien statt anderer Geldanlagen?
Gold 14
Aktien 16
Immobilien 16
Pro und Contra eines Immobilieninvestments
Was spricht für…was gegen ein Immobilieninvestment 17
Kaufwerte Baulandarten im Zeitvergleich 19
Steuervorteile
Denkmalschutzabschreibung 20
Abschreibung bei vermieteten allgemeinen Immobilien 21
Abschreibung für Modernisierungen 21
Abschreibung Anschaffungsnahe Aufwendungen 21
Steuervorteil bei einer vermieteten Immobilie (Berechnungsbeispiel) 22
Wirtschaftliche Liquiditätsbetrachtung (Berechnungsbeispiel) 23
Ihre finanziellen Möglichkeiten
Ihre frei verfügbaren Mittel 23
Eigenkapital 24
Fremdkapital 25
Finanzierungscheck 26
Art des Immobilieninvestments
Gewerbliches Immobilieninvestment 29
Wohnwirtschaftliches Immobilieninvestment 30
Haus als Anlageform 31
Wohnung als Anlageform 32
Mehrfamilienhaus als Anlageform 34
Ein Haus….eine Wohnung oder was denn nun und wo? 35
Lage
Lage……Lage und nochmals Lage. 36
Innerstädtische- und reine Citylagen 37
Stadtrand- und Peripherielagen(S-Bahnbereich) 37
Einzugsbereich von kleineren, mittleren bis großen Städten 37
Sehr ländliche Regionen 38
Wo denn nun am besten? 38
Kaufpreise und Entwicklungen bundesweit
Kaufpreise in deutschen Großstädten über 500.000 Einwohner 40
Kaufpreise und Veränderungen in % von Aachen bis Würzburg 42
Mietpreise und Entwicklungen bundesweit
Mietpreise in deutschen Großstädten über 500.000 Einwohner 45
Mietpreise und Veränderungen in % von Aachen bis Würzburg 47
Definition der für Sie am geeignetsten und besten Lage
Investitionsradius 51
Vermietungsrelevante Faktoren hinsichtlich der Makrolage 51
Vermietungsrelevante Faktoren hinsichtlich der Mikrolage 52
Die Neuen Bundesländer 53
Art der Immobilie
Wohnung oder Haus oder Mehrfamilienhaus 54
Gewichtung und Entwicklung der Haushalte in Deutschland
Haushaltsgrößen bundesweit 55
Wohnungsbestand in Deutschland 56
Gewichtung und Entwicklung nach Haushaltsgrößen
Art- und Größenempfehlungen
Appartements 57
2 – 3 Zimmerwohnungen 58
4-Zimmerwohnungen und größer 58
freistehende Einfamilienhäuser 59
DHH und Reihenhäuser 59
Mehrfamilienhäuser 60
Neubau oder besser eine gebrauchte Immobilie
Neubau 61
Ausstattung Mindestanforderungen 61
Ausstattungsempfehlungen 64
Gebrauchtimmobilie 66
Exkurs in die verschiedenen Baujahre und Ausstattungen 66
Altbauten bis ca. Ende der 20iger Jahre 66
Bis in die sechziger Jahre 66
Die siebziger Jahre 66
Die achtziger und neunziger Jahre 67
Millennium und später 67
Welches Baujahr (Vor- und Nachteile)
Baujahr bis 1960 68
Baujahr 1960 bis 1980 69
Baujahr 1980 bis 2000 69
Baujahr 2000 und jünger 69
Allgemeiner Mindeststandard 70
Kauf der Immobilie
Vermietete oder freie Immobilie kaufen? 71
Persönlicher Zeitrahmen 71
Schnäppchen? 72
Der Makler
Der Makler - der erklärte Feind des Immobilienkäufers 73
Wie erkennt man einen "guten und erfahrenen" Makler? 77
Machen Sie sich "Ihren Makler" zum Freund und nicht zum Feind 79
Auf welcher Seite steht nun der Makler eigentlich in letzter Konsequenz? 80
Kann man mit dem Makler über die Höhe seiner Provision handeln? 81
Der Bauträger
Immobilien direkt vom Bauträger 84
Gefahren und Risiken 85
Fertigstellungstermin 85
Bezugsfertigkeit 85
Überschreitung des Fertigstellungstermins und was dann? 86
Der Bauträger geht während der Bauzeit in Konkurs 87
Die Kaufpreisfindung der Bauträger 89
Der Privatverkäufer
Immobilien von Privat, das Optimum? 90
Kaufpreisfindung eines Privatverkäufers 90
Die Immobilienpreise steigen ja ständig 90
Die lieben Nachbarn und Freunde 91
Der Preisvergleich 91
Makler fragen 92

Gezieltes Suchen - der Schlüssel zum Erfolg
Wo sollte man suchen?
Internet 94
Die bekanntesten Immobilienportale im Internet 94
Regionale und überregionale Tageszeitungen 94
Kleinere Regionalzeitungen und Stadtteilanzeiger 95
Kommunikation 95
Gesuchanzeigen schalten 96
Wie sollte man suchen?
Spaß 96
Strukturiertes Suchen 96
Flexibilität 96
Auf das Wesentliche konzentrieren 97

Exposé und Informationsbeschaffung
Welche Informationen sind wichtig? 98
Selektion/Abgleich der Daten 101
Relation Objekt - Lage – Angebotspreis
Makrolage 102
Mikrolage 102

Besichtigungstermin
Wann und was ist dabei zu beachten 103

Besichtigung
Seien Sie authentisch, offen und kommunikativ. 105
Was sollten Sie zur ersten Besichtigung mitnehmen? 106
Wie besichtigt man richtig und zielführend? 109
Hausbesichtigung 111
Wohnungsbesichtigung 112
Besichtigung einer Neubauimmobilie während der Bauphase 113

Zweite Besichtigung
Wie und warum? 114

Informationscheck
Was sollte bis jetzt erledigt sein 115
Welche Unterlagen und Daten sollten vorliegen 116

Entscheidung
Jetzt wird`s ernst 117

Kaufpreisverhandlung/Endverhandlung
Bei Neubauimmobilien 117
Bei Gebrauchtimmobilien 118

Strategie Kaufpreisverhandlung
Teambildung 119
Argumente die Geld bringen 119

Höhe des Kaufpreisnachlasses 120
Preisnachlass ja, aber bleiben Sie realistisch. 120
Bei Neubauimmobilien 121
Bei Gebrauchtimmobilien 122
Marktsituation 122
Käufermarkt 122
Verkäufermarkt 122
Ausgeglichener Markt 122

Kaufpreisfälligkeit/Kaufpreiszahlung
Wann ist der Kaufpreis fällig? 123
Was ist bei der Kaufpreiszahlung zu beachten? 123

Teilungserklärung
Kaufen sie nie eine Immobilie ohne Kennen der Teilungserklärung 124

Notarauswahl
Wer bestimmt den Notar 125
Gebühren und Kosten 125

Kaufvertrag
Aufbau und Inhalt 126

Finanzierung
Bank…Versicherung…Bausparkasse oder Kombination? 127
Beispielrechnung 128
Finanzierungsdauer 5…10…15 Jahre? 129
Wichtige Faktoren bei der Festlegung der Laufzeit 129
Erforderliche Finanzierungsunterlagen 130
Worauf Sie bei einem Vergleich der Zinskonditionen achten sollten 131

Notartermin(Beurkundung des Kaufvertrags)
Was müssen Sie zum Notartermin mitnehmen 133
Folgende Punkte sollten unbedingt vor dem Notartermin geklärt sein 134
Zuhören und Fragen! 136

Kaufpreiszahlung
Bei einer Gebraucht- und/oder fertig gestellten Neubauimmobilie 137
Bei einer "noch nicht" fertig gestellten Neubauimmobilie 138

Erwerbsnebenkosten 138


Abnahme/Übergabe der Immobilie
Gebrauchtimmobilie - was ist zu prüfen 139
Neubauimmobilie - was ist zu prüfen 141
Übergabeprotokoll 141

Was ist weiter zu tun? 141

Vermietung und Mietersuche
Vermietung an Familienangehörige 143
Ortsübliche Miete beachten 143

Den richtigen Mieter finden…aber wie?
Vermietung durch einen Makler 144
Selbstvermietung 145
Den marktgerechten Mietpreis festlegen 146

Vermietungsexposé
Erstellung und Inhalt 147

Mietersuche
Wo und wie sucht man am besten? 149
Besichtigungstermin durchführen 150
Mieterauswahl 152
Welcher Mieter ist nun der geeignetste? 152

Mietvertragsarten
Unbefristeter Mietvertrag 154
Zeitmietvertrag (befristeter Mietvertrag) 155
Alter Zeitmietvertrag 155
Indexmietvertrag

Kündigungsfristen und Gründe
Kündigung durch den Mieter 156
Kündigung durch den Vermieter 157
Eigenbedarf 158
Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung 158

Bestehender und zu übernehmender Mietvertrag
Was ist zu prüfen? 159
Mieterhöhung 161
Allgemeine Mieterhöhung 161
Modernisierungs-Mieterhöhungen 162

Neu abzuschließender Mietvertrag
Inhalt – was gehört unbedingt in einen Mietvertrag 162
Welche Klauseln sind wichtig 164

Übergabe des Mietobjekts
Was ist zu beachten und zu vorab zu prüfen 167
Übergabeprotokoll 167

Bedeutung gängiger allgemeiner Abkürzungen
Von (AFA)Abschreibung für Abnutzung bis (ZWIFI)Zwischenfinanzierung 169

Anhang
Kaufvertrag 171
Teilungserklärung 188
Grundbuchauszug 205
Kaufpreisratenzahlungsplan nach MaBV 210
Wirtschaftsplan 211

Mietvertrag 212
Übergabeprotokoll 217
Betriebskostenaufstellung 218
Hausordnung 219
Mietauskunftsformular 220

Checklisten Abnahme/Übergabe Mietimmobilie 221
Checklisten Abnahme/Übergabe Kaufimmobilie 222
Checklisten Besichtigung 229

Begriffserklärungen
Von Abgeschlossenheitsbescheinigung 237
bis Zwischenfinanzierungszinsen 305

Kontaktdaten 306

News 307