Gefahr Altlast beim Grundstückskauf (eBook)

Christina Buchner, Jahrgang 1976, Studium der Rechtswissenschaften an der Johannes Kepler Universität Linz.

Gefahr „Altlast“ beim Grundstückskauf 1
VORWORT 3
INHALTSVERZEICHNIS 5
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS 9
EINLEITUNG 12
I. Begriffsbestimmungen 12
1. ALTLASTEN 12
2. ALTLASTENATLAS 13
3.VERDACHTSFLÄCHENKATASTER 14
4. GEFÄHRDUNGSABSCHÄTZUNG NACH ÖNORM S2066 15
5. PRIORITÄTENKLASSIFIZIERUNG 15
6. SANIERUNG UND SICHERUNG (NACH ALSAG) 15
II. Altlasten in Europa 17
1. SITUATION IN ÖSTERREICH 17
1.1. Ursachen 17
1.2. Gefährdung 18
1.3. Dimension 19
1.4. Ziele und Trends 20
2. SITUATION IM ÜBRIGEN EUROPA 22
III. Gegenstand und Gang der Untersuchung 24
ERSTER TEIL: HAFTUNG FÜR ALTLASTEN 25
I. Rechtsgrundlagen 25
1. ÖFFENTLICH – RECHTLICHE HAFTUNG 25
1.1. Altlastensanierungsgesetz 1989 25
1.2. Abfallwirtschaftsgesetz 2002 28
1.3. Wasserrechtsgesetz 1959 36
2. HAFTUNG GEGENÜBER DRITTEN 41
2.1. Nachbarrechtliche Haftung 41
3. IRRTUM GEM. § 871 ABGB 42
4. HAFTUNG AUS DEM VERTRAG 44
4.1. Gewährleistung gem. §§ 922 bis 933 ABGB 44
4.2. Anfechtung wegen Verkürzung über die Hälfte gem. § 934 ABGB 45
5. SCHADENERSATZANSPRÜCHE 46
5.1. Schadenersatzansprüche wegen Vertragsverletzung (ex contractu) 47
5.2. Schadenersatzansprüche wegen Verletzung von Schutzgesetzen (ex delicto) 47
5.3. Schadenersatzansprüche wegen Verletzung von absoluten Rechten 48
ZWEITER TEIL 50
I. Altlastenklauseln 50
1. ALLGEMEINES 50
2. ALLGEMEINES ZUM LIEGENSCHAFTSKAUFVERTRAG 52
2.1. Der strukturelle Aufbau eines Vertrages 52
3. MÖGLICHKEITEN DER VERTRAGSGESTALTUNG BEI ALTLASTEN(ALTLASTENKLAUSELN) 56
3.1. Vorvereinbarung von Bodenuntersuchungen 57
3.2. Berücksichtigung der Sachqualität bei der Kaufpreisvereinbarung 57
3.3. Fälligkeit der Kaufpreisraten erst nach Untersuchung der Liegenschaft 59
3.4. Bankgarantie 60
3.5. Irrtum 61
3.6. Gewährleistungsausschluss 61
3.7. Zusicherung der „Altlastenfreiheit“ 66
3.8. Nichtwissenserklärung 67
3.9. Ausschluss der Aufhebung wegen Verkürzung über die Hälfte 67
3.10. Informationspflicht 68
3.11. Verpflichtung zur Schad- und Klagloshaltung 69
3.12. Ausschluss von Schadenersatzansprüchen 71
3.13. Beweislastregelung 73
3.14. Verlängerung oder Verkürzung von Verjährungsfristen 74
LITERATURVERZEICHNIS 76
ANHANG 78

Kapitel 1.2, Gefährdung:
Altlasten können zu einer Anreicherung des Bodens, des Wassers oder der Luft mit Schadstoffen führen, die für Mensch, Tier oder Pflanze gefährlich sind.
In ca. 98% der als Altlasten im Altlastenatlas ausgewiesenen Fälle wurde eine Beeinträchtigung der Grundwasserqualität festgestellt. Daher ist die Verunreinigung des Grundwassers mit Schadstoffen die bedeutendste und häufigste Folge von Altlasten.
Eine große Gefahr stellen auch Deponiegase dar, die sich bei Altdeponien mit einem hohen Anteil an organischem Material entwickeln können. Gelangen solche Methangasanreicherungen in geschlossene Räume besteht Explosionsgefahr.
Weitere Gefahren für die Gesundheit des Menschen entstehen durch die orale Aufnahme von Schadstoffen durch direkten Kontakt, wenn z.B. Kinder in der Nähe der Altlast spielen, Nutzpflanzen mit Schadstoffen angereichert sind oder durch das Einatmen staubgebundener Schadstoffe und Gase. Außerdem können Altlasten durch Sickerwässer und Ausschwemmungen auch zur Verunreinigung von Oberflächengewässern führen. An Bauwerken, die auf Altablagerungen errichtet wurden, können Schäden entstehen. Vor allem besteht die Gefahr, dass es wegen mangelnder Bodenbeschaffenheit zu Rutschungen und zu Rissen in der Mauer kommt. Im schlimmsten Fall kann das Gebäude sogar einstürzen.
In Deutschland sind bewohnte Altlasten schon keine seltenen Einzelfälle mehr. Bei einem Einfamilienhaus wurden die Schadstoffe Benzol und Cadmium im Boden entdeckt. Das bedeutet, dass die Kinder dieses Hauses nicht im Garten spielen können und die Nutzpflanzen im Garten sind schadstoffbelastet.
Über Risse im Keller gelangt Benzol in das Haus und wird von der Familie eingeatmet. An diesem Beispiel wird deutlich, wie existenzbedrohend eine Altlast für einen Liegenschaftseigentümer sein kann.

Kapitel 1.3, Dimension:
Seit Inkrafttreten des ALSAG 1989 werden in Österreich Altlasten erfasst. Sie werden in einer zentralen Datenbank, dem Altlastenatlas, ausgewiesen. Die Standorte, die unter Altlastenverdacht stehen, werden in einer weiteren Datenbank, dem Verdachtsflächenkataster aufgenommen. Diese Datenbanken sind für die breite Öffentlichkeit zugänglich und werden auch über das Internet zur Verfügung gestellt. Mit 1. Januar 2006 sind 45207 Altablagerungen und Altstandorte in der Datenbank des Umweltbundesamtes registriert und es sind 162 Altlasten im Altlastenatlas ausgewiesen. Das Altlastenproblem betrifft Wien am stärksten, sind doch von den 45207 Verdachtsflächen 14839 allein in Wien registriert.
Trotz der Ausweisung und Erhebungen lässt sich das Ausmaß der Altlastensituation derzeit nur grob abschätzen, denn die Verdachtsflächen müssen erst untersucht und bewertet werden.
Das braucht Zeit und verursacht hohe Kosten. Vom Umweltbundesamt wird die Zahl jener Standorte, wo mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde bzw. Abfälle abgelagert wurden, auf ca. 80000 geschätzt. Davon entfallen ca. 70000 Standorte von Industrie- und Gewerbebetrieben (Altstandorte) und ca. 10000 auf alte Deponien (Altablagerungen). Es ist davon auszugehen, dass ein großer Teil der Altablagerungen erfasst ist, wogegen von den Altstandorten bisher lediglich ca. 30% registriert sind.
Das Umweltbundesamt schätzt die sanierungsbedürftigen Altlasten auf eine Anzahl von 1000 – 2000.
Unter Berücksichtigung der derzeitigen gesetzlichen Rahmenbedingungen ist mit einem finanziellen Gesamtaufwand von ca. 4,4 Milliarden Euro zur Sicherung/Sanierung dieser Altlasten zu rechnen. Diese Schätzungen erfassen aber nur Altlasten, bei denen die Untersuchungsergebnisse aufgezeigt haben, dass von ihnen eine erhebliche Gefährdung der menschlichen Gesundheit oder eine Umweltbeeinträchtigung gegeben ist. Alle anderen 70000 Altstandorte können aber trotzdem für den Liegenschaftseigentümer oder –erwerber nachteilige Folgen haben. In allen Bundesländern ist eine systematische Erfassung von Altstandorten bereits veranlasst. In Niederösterreich, in der Steiermark und in Vorarlberg wurden bereits zahlreiche Altablagerungen erfasst. Vor allem bei Verdachtsflächen bei alten Betriebsstandorten ist der Erfassungsgrad sehr niedrig. Die systematische Erfassung ist derzeit in Entwicklung und wird etwa erst in 20 Jahren abgeschlossen sein. Daher wird der Erfassungsgrad der Altflächen in den nächsten Jahren deutlich ansteigen.