Das Vermieter-Praxishandbuch

1 WIE LÄSST SICH EIN PASSENDER MIETER FINDEN?1.1 Die Suche nach dem richtigen Mieter1.2 Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz: Was muss der Vermieter bei der Auswahl der Bewerber beachten?1.2.1 Anwendungsbereich1.2.2 Verstöße gegen das AGG1.2.3 Rechtsfolge von Verstößen gegen das AGG1.2.4 Beweislastverteilung1.2.5 Verjährungsfristen1.2.6 Empfehlungen1.2.7 Übergangsregelung1.3 Selbstauskunft des Mieters2 WORAUF IST BEI ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGS ZU ACHTEN?2.1 Wohnraummietvertrag2.1.1 Die Parteien des Mietvertrags2.1.2 Die Mieträume2.1.3 Mietzeit2.1.4 Außerordentliche Kündigung2.1.5 Miete2.1.6 §4 Abs. 2 - Vereinbarung von Vorauszahlungen2.1.7 Kaution2.1.8 Garantiehaftung des Vermieters, Aufrechnung gegen die Miete, Zurückbehaltung der Miete2.1.9 Benutzung der Mieträume2.1.10 Duldungspflicht des Mieters, Veränderungen der Mietsache2.1.11 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume2.1.12 Pfandrecht des Vermieters2.1.13 Betreten der Mieträume durch den Vermieter2.1.14 Beendigung der Mietzeit2.1.15 Vorzeitige Beendigung der Mietzeit2.1.16 Personenmehrheit als Mieter2.1.17 Öffentlich geförderte Wohnungen2.1.18 Meldepflicht2.1.19 Sonstige Vereinbarungen2.2 Geschäftsraummietvertrag2.2.1 Die Parteien des Mietvertrags2.2.2 Die Mieträume2.2.3 Mietzeit2.2.4 Miete2.2.5 Kaution2.2.6 Garantiehaftung2.2.7 Benutzung der Mieträume und Untervermietung2.2.8 Duldungspflicht des Mieters, Veränderung der Mietsache2.2.9 Instandhaltung und -setzung der Mieträume2.2.10 Pfandrecht des Vermieters2.2.11 Betreten der Mieträume durch den Vermieter2.2.12 Beendigung der Mietzeit2.2.13 Vorzeitige Beendigung der Mietzeit2.2.14 Personenmehrheit als Mieter2.2.15 Sonstige Vereinbarungen2.3 Garagenmietvertrag2.4 Hausordnung3 WAS IST BEI ÜBERGABE DER MIETRÄUME UND BEI ANLAGE DER KAUTION ZU BEACHTEN?3.1 Übergabeprotokoll3.2 Anlage der Mietkaution4 WIE WERDEN DIE BETRIEBSKOSTEN ABGERECHNET?4.1 Die Betriebskostenabrechnung4.1.1 Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale4.1.2 Abrechnungszeitraum4.1.3 Ausschlussfrist4.1.4 Korrektur der Abrechnung4.1.5 Inhalt der Abrechnung4.1.6 Abzug der Vorauszahlungen4.1.7 Leerstand4.1.8 Einwendungen des Mieters/Ausschlussfrist4.1.9 Einsichtsrecht des Mieters/Belege4.1.10 Fälligkeit4.1.11 Das Gebot der Wirtschaftlichkeit4.2 Die Heizkostenabrechnung4.2.1 Welche Kosten gehören in die Heizkostenabrechnung?4.2.2 Welche Kosten gehören in die Warmwasserkostenabrechnung?4.2.3 Was ist bei einem Mieterwechsel zu beachten?4.2.4 Gradtagstabelle4.3 Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung4.4 Änderung der Mietstruktur4.4.1 Bei einem gewerblichen Mietvertrag4.4.2 Bei einem Wohnraummietvertrag4.5 Neueinführung von Betriebskosten5 WIE WERDEN MIETERHÖHUNGEN DURCHGEFÜHRT?5.1 Mieterhöhung bei Wohnraum5.1.1 Mietspiegel5.1.2 Mietdatenbanken5.1.3 Sachverständigengutachten5.1.4 Vergleichswohnungen5.1.5 Qualifizierter Mietspiegel5.1.6 Überlegungsfrist, Klagefrist5.1.7 Wohnraum mit Staffelmiete5.1.8 Wohnraum mit Indexmiete5.2 Mieterhöhung bei Geschäftsräumen und Garagen5.2.1 Erhöhung der Miete für Geschäftsräume5.2.2 Erhöhung der Garagenmiete6 WORAUF MUSS DER VERMIETER BEI MODERNISIERUNGEN ACHTEN?6.1 Erhaltungsmaßnahmen6.2 Der Energieausweis6.2.1 Ausnahmen6.2.2 Übergangsfristen6.2.3 Zwei Varianten6.2.4 Gültigkeitsdauer6.2.5 Unbefristetes Wahlrecht6.2.6 Befristetes Wahlrecht6.2.7 Gebäudebezogene Ausstellung6.2.8 Aussteller6.2.9 Vor- und Nachteile der Varianten6.2.10 Anspruch von Mietern und Mietinteressenten6.2.11 Umlage der Kosten 2296.2.12 Steuerliche Berücksichtigung6.2.13 Bußgeldvorschriften6.3 Modernisierungsmaßnahmen6.3.1 Duldungspflicht6.3.2 Ankündigungserklärung6.3.3 Aufwendungsersatz6.3.4 Sonderkündigungsrecht des Mieters 2426.4 Mieterhöhung bei Modernisierung nach § 559 BGB6.4.1 Voraussetzung der Erhöhung6.4.2 Berechnung der Mieterhöhung6.4.3 Geltendmachung der Mieterhöhung, § 559 b BGB6.4.4 Sonderkündigungsrecht7 WAS IST BEI BAULICHEN ÄNDERUNGEN DES MIETERS ZU BEDENKEN?7.1 Vereinbarung über eine Parabolantenne7.2 Vereinbarung über bauliche Veränderungen im Rahmen der Barrierefreiheit8 WAS IST BEI MIETMINDERUNG UND GEWÄHRLEISTUNGSANSPRÜCHEN ZU TUN?8.1 Zurückweisen einer Mietminderung8.1.1 Mangelbegriff8.1.2 Minderung8.2 Ablehnen von Schadens- und Aufwendungsersatzansprüchen9 WANN IST EINE ABMAHNUNG GERECHTFERTIGT?9.1 Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung9.2 Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung9.3 Abmahnung wegen unzulässiger Gebrauchsüberlassung an Dritte9.4 Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens oder Lärm-/Ruhestörungen9.5 Abmahnung wegen Verstoßes gegen die Sorgfaltspflichten9.6 Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung10 WANN DARF DER VERMIETER DIE MIETRÄUME BESICHTIGEN?11 WIE WIRD EIN MIETVERHÄLTNIS BEENDET?11.1 Form der Kündigung11.1.1 Kündigung durch einen Bevollmächtigten11.1.2 Kündigung bei Personenmehrheit11.1.3 Zugang der Kündigung11.1.4 Widerruf und Rücknahme der Kündigung11.1.5 Unzulässigkeit von Teilkündigungen11.2 Die ordentliche Kündigung11.2.1 Kündigungsfristen11.2.2 Kündigungssperrfristen11.2.3 Die Sozialklausel (§ 574 BGB)11.2.4 Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)11.2.5 Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzungen durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)11.2.6 Kündigung im Zweifamilienhaus (§ 573 a BGB)11.3 Die außerordentliche fristlose Kündigung11.3.1 Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)11.3.2 Fristlose Kündigung wegen laufend verspäteter Mietzahlungen11.3.3 Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)11.4 Teilkündigung von Nebenräumen11.5 Kündigung von gewerblichen und Garagenmietverhältnissen11.6 Räumungsaufforderung und Fortsetzungswiderspruch11.7 Mietaufhebungsvereinbarung11.8 Parteiwechsel11.8.1 Gesamtrechtsnachfolge11.8.2 Einzelrechtsnachfolge12 WAS IST BEI RÜCKNAHME DER MIETRÄUME ZU BEACHTEN?12.1 Abnahmeprotokoll12.2 Nachfristsetzung bei Schönheitsreparaturen12.2.1 Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter12.2.2 Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen12.2.3 Verzug oder Nichterfüllung bei Mietende12.2.4 Aufforderung zur Beseitigung von Schäden und Rückbau13 WIE WIRD EIN MIETVERHÄLTNIS ABGEWICKELT?13.1 Abrechnung der Mietkaution13.2 Besonderheiten bei Bürgschaften und verpfändeten SparguthabenABKÜRZUNGSVERZEICHNISSTICHWORTVERZEICHNISANHANGVerträge und MusterformulareNeueste BGH-Urteile zum MietrechtDie neue Trinkwasserverordnung 2011Neues Mietrecht - zweiter Anlauf

1 WIE LÄSST SICH EIN PASSENDER MIETER FINDEN?1.1 DIE SUCHE NACH DEM RICHTIGEN MIETERDie Suche nach einem Mieter wird vom Vermieter entweder selbst durchgeführt oder auf einen Dritten, zum Beispiel einen Makler oder den Hausverwalter, übertragen, wenn sich der Vermieter mit der oftmals zeitintensiven Suche nicht beschäftigen kann oder will. In aller Regel beginnt die Suche mit einer Vermietungsanzeige in den örtlichen Medien, die die Anzeige auf Wunsch des Kunden häufig auch ins Internet stellen. Beauftragt der Vermieter mit der Suche einen Makler, wird dieser vorab prüfen, ob er entsprechende Interessenten in seiner Kundenkartei vorgemerkt hat. Ist dies nicht der Fall, wird auch der Makler das Mietobjekt inserieren, die eingehenden Anrufe entgegennehmen, Besichtigungstermine mit Mietinteressenten vereinbaren und unter Umständen eine gewisse Vorauswahl treffen. Der Vermieter sollte aber darauf bestehen, dass von allen potenziellen Mietinteressenten Selbstauskünfte eingeholt und ihm vorgelegt werden. Ferner sollte sich der Vermieter auch die Entscheidung für einen bestimmten Mietinteressenten vorbehalten und darauf hinweisen, dass der Makler bzw. Hausverwalter ohne Rücksprache keine Zusagen geben darf.Beauftragt der Vermieter einen Makler, ist er als Auftraggeber im Erfolgsfall zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet. Allerdings kann der Vermieter mit dem Makler auch vereinbaren, dass dieser Provisionsansprüche ausschließlich an den Mieter stellt. Dies ist jedenfalls dann üblich, wenn mit einer großen Nachfrage gerechnet werden kann. Handelt es sich dagegen um ein eher schwer zu vermittelndes Objekt, wird der Vermieter die zu zahlende Provision übernehmen. Darauf sollte bereits in der Zeitungsannonce hingewiesen werden, da andernfalls ein Teil der Mietinteressenten davon absehen werden, Kontakt mit dem Anbieter aufzunehmen. Zulässig ist letztlich auch eine Provisionsvereinbarung mit beiden Parteien. Jedenfalls sollten vorab zur Vermeidung von Auseinandersetzungen klare Vereinbarungen darüber getroffen werden, wer und in welcher Höhe eine Provision zu zahlen hat.