Das Vermieter-Praxishandbuch

VORWORT

1.WIE LÄSST SICH EIN PASSENDER MIETER FINDEN?
1.1 Die Suche nach dem richtigen Mieter
1.2 Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz: Was muss der Vermieter bei der Auswahl der Bewerber beachten?
1.3 Selbstauskunft des Mieters

2 WORAUF IST BEI ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGS ZU ACHTEN?
2.1 Wohnraummietvertrag
2.2 Geschäftsraummietvertrag
2.3 Garagenmietvertrag
2.4 Hausordnung

3 WAS IST BEI ÜBERGABE DER MIETRÄUME UND BEI ANLAGE DER KAUTION ZU BEACHTEN?
3.1 Übergabeprotokoll
3.2 Anlage der Mietkaution

4 WIE WERDEN DIE BETRIEBSKOSTEN ABGERECHNET?
4.1 Die Betriebskostenabrechnung
4.2 Die Heizkostenabrechnung
4.3 Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung
4.4 Änderung der Mietstruktur
4.5 Neueinführung von Betriebskosten

5 WIE WERDEN MIETERHÖHUNGEN DURCHGEFÜHRT?
5.1 Mieterhöhung bei Wohnraum
5.2 Mieterhöhung bei Geschäftsräumen und Garagen

6 WORAUF MUSS DER VERMIETER BEI MODERNISIERUNGEN ACHTEN?
6.1 Erhaltungsmaßnahmen
6.2 Der Energieausweis
6.3 Modernisierungsmaßnahmen
6.4 Mieterhöhung bei Modernisierung nach § 559 BGB

7 WAS IST BEI BAULICHEN ÄNDERUNGEN DES MIETERS ZU BEDENKEN?
7.1 Vereinbarung über eine Parabolantenne
7.2 Vereinbarung über bauliche Veränderungen im Rahmen der Barrierefreiheit

8 WAS IST BEI MIETMINDERUNG UND GEWÄHRLEISTUNGSANSPRÜCHEN ZU TUN?
8.1 Zurückweisen einer Mietminderung
8.2 Ablehnen von Schadens und Aufwendungsersatzansprüchen

9 WANN IST EINE ABMAHNUNG GERECHTFERTIGT?
9.1 Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung
9.2 Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung
9.3 Abmahnung wegen unzulässiger Gebrauchsüberlassung an Dritte
9.4 Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens oder Lärm/Ruhestörungen
9.5 Abmahnung wegen Verstoßes gegen die Sorgfaltspflichten
9.6 Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung

10 WANN DARF DER VERMIETER DIE MIETRÄUME BESICHTIGEN?

11 WIE WIRD EIN MIETVERHÄLTNIS BEENDET?
11.1 Form der Kündigung
11.2 Die ordentliche Kündigung
11.3 Die außerordentliche fristlose Kündigung
11.4 Teilkündigung von Nebenräumen
11.5 Kündigung von gewerblichen und Garagenmietverhältnissen
11.6 Räumungsaufforderung und Fortsetzungswiderspruch
11.7 Mietaufhebungsvereinbarung
11.8 Parteiwechsel

12 WAS IST BEI RÜCKNAHME DER MIETRÄUME ZU BEACHTEN?
12.1 Abnahmeprotokoll
12.2 Nachfristsetzung bei Schönheitsreparaturen
12.3 Aufforderung zur Beseitigung von Schäden und Rückbau

13 WIE WIRD EIN MIETVERHÄLTNIS ABGEWICKELT?
13.1 Abrechnung der Mietkaution
13.2 Besonderheiten bei Bürgschaften und verpfändeten Sparguthaben

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS STICHWORTVERZEICHNIS ANHANG
Verträge und Musterformulare

2.1 WOHNRAUMMIETVERTRAG Grundsätzlich können vertragliche Vereinbarungen von den Vertragsparteien frei ausgehandelt werden, sofern nicht zwingende gesetzliche Vorschriften entgegenstehen (s. hierzu im Einzelnen Mietvertrag § 17. Sonstige Vereinbarungen). Strengere Regeln gelten, wenn die Vereinbarung bereits vorformuliert, das heißt nicht zur Disposition gestellt und dem Vertragspartner, zum Beispiel in Form eines Formularmietvertrags, zur Unterschrift vorgelegt wird. Derartige vorformulierten Klauseln stellen „Geschäftsbedingungen" im Sinne der §§ 305 ff. BGB (bis 31.12.2001: AGBG) dar, zu denen sich nach In-Kraft-Treten des AGBG am 1.4.1977 eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt hat. Seither wurden zahlreiche Klauseln aus unterschiedlichen Vordrucken, die von Vermietern und Hausverwaltungen jahrzehntelang unbeanstandet verwendet wurden, für unwirksam erklärt. ACHTUNG Beim Abschluss eines Mietvertrags ist es daher von größter Wichtigkeit, nur solche Formulare und Anlagen zu verwenden, deren Inhalt den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB (bis 31.12.2001: AGBG) und der hierzuergangenen Rechtsprechung genügt. Dem Vermieter können erhebliche wirtschaftliche Nachteile drohen, wenn sich während eines Prozesses herausstellt, dass eine bestimmte Klausel im Mietvertrag unwirksam ist und die erhobenen Ansprüche nicht stützen kann. Trotz der umfangreichen Rechtsprechung sind leider immer noch zahlreiche Formularmietverträge im Handel, die eine Vielzahl von Klauseln enthalten, die von der Rechtsprechung längst für unwirksam erklärt worden sind. Solche Klauseln spiegeln dem Vermieter oftmals weit gehende Rechte vor, die tatsächlich aber nicht bestehen und im Streitfall daher nicht durchsetzbar sind. Die Rechtsprechung lehnt es grundsätzlich auch ab, eine zu weit gehende und daher unwirksame Klausel durch Reduzierung des Inhalts auf ein zulässiges Maß zurückzuführen (Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer Formularklausel). Die Klausel wird daher insgesamt für ungültig erklärt und durch die gesetzliche Regelung ersetzt (§ 306 Abs. 2 BGB). Diese Rechtsfolge kann für den Vermieter zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen führen. BEISPIEL Eine Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sieht einen Renovierungsturnus von drei Jahren für sämtliche Räume vor. Diese Fristen sind zu kurz bemessen, da der Renovierungsturnus nach ständiger Rechtsprechung nur für Küchen, Bäder und Duschräume drei Jahre, für die Wohn und Schlafräume aber mindestens fünf Jahre und für die sonstigen Räume mindestens sieben Jahre betragen muss. Wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion führt die Rechtsprechung diese Klausel nicht etwa auf einen zulässigen Inhalt, das heißt auf die zulässigen Renovierungsfristen von drei, fünf und sieben Jahren zurück, sondern erklärt die Klausel insgesamt für unwirksam. Dadurch tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 BGB an die Stelle der unwirksamen Klausel. Danach ist jedoch nicht der Mieter, sondern der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten. Die Abweichung von den von der Rechtsprechung festgelegten Renovierungsfristen hat für den Vermieter somit die wirtschaftlich nachteilige Rechtsfolge, dass der Mieter zu keinerlei Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Zu beachten ist ferner, dass auch eine für sich allein wirksame Klausel durch Aufnahme einer weiteren Klausel unwirksam werden kann. BEISPIEL Eine Renovierungsklausel mit zulässigen Renovierungsfristen wird durch eine Klausel ergänzt, wonach der Mieter auch bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Diese Ergänzung führt nach Auffassung der Rechtsprechung zu einem „Summierungseffekt", der den Mieter unangemessen benachteiligt. Dies hat zur Folge, dass in einem solchen Fall auch die - für sich allein - wirksame Klausel ungültig wird und der Mieter zu keinerlei Schönheitsreparaturen verpflichtet ist - weder während der Dauer noch bei Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, Urteil v. 25.6.2003, VII ZR 335/02, WuM 2003, 561; Beschluss v. 2.12.1992, NJW 1993, 532). An diesem Beispiel wird deutlich, dass bei Abfassung eines Mietvertrags nicht nur die Wirksamkeit einzelner Klauseln zu prüfen ist, sondern ferner auch darauf geachtet werden muss, dass die Kombination mehrerer Klauseln nicht zur Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen führt. Anhand des nachfolgend erläuterten Vertragsmusters werden Möglichkeiten der Vertragsgestaltung aufgezeigt, die nach dem derzeitigen Stand von Gesetzgebung und Rechtsprechung den Anforderungen der §§ 305 ff. BGB genügen und daher auch für eine mehrfache Verwendung geeignet sind. Ein weiteres Muster eines Mietvertrags finden Sie auf der beiliegenden CD-ROM.