Die Umsatzsteuer in Vermietung und Verpachtung (eBook)

Titelseite 1
Impressum 2
Vorwort 3
Inhaltsverzeichnis 5
Kapitel 1 - Einführung 8
Kapitel 2 - Wichtige Grundbegriffe 9
2.1 Der Grundstücksbegriff 9
2.2 Leistungsort und Lieferort 10
2.3 Echte und unechte Steuerbefreiung 10
Kapitel 3 - Der Vermieter als Unternehmer 12
3.1 Wer ist Unternehmer? 12
3.2 Beginn/Ende der Unternehmereigenschaft 13
3.3 Liebhaberei 13
3.4 Kleinunternehmer 14
3.5 Ausländische Vermieter 19
Kapitel 4 - Die laufende Vermietung 21
4.1 Übersicht und Allgemeines 21
4.2 Steuerbefreiungen 23
4.3 Option zur Steuerpflicht 25
4.4 Steuersätze 29
4.5 Soll/Istbesteuerung 31
4.6 Bemessungsgrundlage 33
4.7 Steuerschuldner und Reverse Charge 35
4.8 Vorsteuerabzug 36
4.9 Vorsteuerberichtigung 37
Kapitel 5 - Kauf/Verkauf eines Mietobjektes 43
5.1 Steuerbefreiung und Option zur Steuerpflicht 43
5.2 Vorsteuerabzug und Vorsteuerberichtigung 45
Kapitel 6 - Schenkung/Erbschaft eines Mietobjektes 48
Kapitel 7 - Die Rechnung 50
7.1 Die Bedeutung der Rechnung 50
7.2 Rechnungsmerkmale 51
7.3 Dauerrechnungen 53
7.4 Anzahlungs- und Schlussrechnungen 54
7.5 Elektronische Rechnungen 55
Kapitel 8 - Erklärung und Entrichtung 56
8.1 Umsatzsteuervoranmeldung 56
8.2 Entrichtung der Umsatzsteuer 56
8.3 Überrechnung der Umsatzsteuer 57
8.4 Jahreserklärung 58
Kapitel 9 - Sonstige Pflichten 59
9.1 Meldepflichten 59
9.2 Aufzeichnungspflichten 59
9.3 Aufbewahrung 60
Kapitel 10 - Das Finanzamt prüft 61
Kapitel 11 - Eigentümergemeinschaft 62
Kapitel 12 - Sonstige Fragen 67
12.1 Bau- und Reinigungsleistungen 67
12.2 Bauherrenmodelle – Vorsorgewohnungen 68
12.3 Mietenpool 69
Kapitel 13 - Anhang 71
13.1 Musterrechnung bei Immobilienverkauf mit Option zur Steuerpflicht 71
13.2 Musterrechnung bei unentgeltlicher Immobilienübertragung mit Umsatzsteuerverrechnung 72
13.3 Muster Dauerrechnung 73
13.4 Checkliste Rechnungsmerkmale und Rechnungsmuster allgemein 74
13.5 Musterrechnung 76
13.6 Antrag Sollversteuerung 77
13.7 Übersicht Bauleistungs-Reverse Charge 78
13.8 Übersicht Formulare Finanzamt 79
13.9 Musterklausel gem § 6 Abs 2 UStG 80

Kap 5Kauf/Verkauf eines Mietobjektes 5.1Steuerbefreiung und Option zur Steuerpflicht Die Lieferung von Grundstücken ist nach § 6 Abs 1 Z 9a UStG unecht steuerbefreit. Zum Grundstücksbegriff siehe Pkt 2.1. Die Einräumung oder Übertragung eines Baurechts ist einer Lieferung eines Grundstücks gleichgestellt und unterliegt daher ebenfalls der Steuerbefreiung. Dasselbe gilt für eine Betriebsvorrichtung, die unter den Grundstücks¬begriff fällt. Auch hier gibt es die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren. Die Vorsteuerabzugsberechtigung des Leistungsempfängers spielt dabei - anders als bei der Vermietung - keine Rolle. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung ist an keine besondere Form oder Frist gebunden und erfordert auch keine eigene schriftliche Erklärung an das Finanzamt. Der Verzicht (ebenso wie die Rücknahme des Verzichtes) ist bis zur Rechtskraft des Steuer¬bescheides und auch noch im Rahmen einer Wiederaufnahme möglich. Die Option zur Steuerpflicht wird durch die steuerpflichtige Behandlung in der Steuererklärung ausgeübt. Der Ausweis von Umsatzsteuer in der Rechnung allein genügt nicht (Rz 793 UStR). Eine Musterrechnung für den Verkauf einer Immobilie mit Option zur Steuerpflicht finden Sie unter Pkt 13.1. Die Option kann für jeden einzelnen Umsatz ausgeübt werden (zB können in einem Gebäude Wohnungen bzw Geschäftsräume im Wohnungseigentum steuerfrei und steuerpflichtig veräußert werden). Die Option kann auch auf einen bzw mehrere abgrenzbare Teile eines Grundstückes oder Gebäudes beschränkt werden. Ein abgrenzbarer Teil liegt jedenfalls dann vor, wenn an diesem Grundstücksteil Wohnungseigentum begründet werden könnte. Eine Teiloption kommt insbesondere bei unterschiedlichen Nutzungsarten (zB Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten) in Betracht (Rz 795 f UStR).