2.1 Bauen, Wohnen und Eigentum in der Geschichte

Das Wohnen gehört wie Essen, Trinken und Schlafen zu den Grundbedürfnissen des Menschen. Essen, Trinken und Schlafen dienen jedoch der Befriedigung unmittelbarer körperlicher Bedürfnisse und sind damit von der Natur genau definiert. Auf das Wohnen trifft das nicht zu. Das ändert jedoch nichts am existenziellen Charakter des Wohnens, wie es die hoch emotionalisierten Debatten im Brennglas Berlin aufzeigen: Bürgerkampagnen wie »Deutsche Wohnen enteignen« zeigen das ebenso wie die politische Antwort der »Mietpreisbremse«, also das Einfrieren der Mieten auf eine bestimmte Zeit. Dazu einige grundlegende Überlegungen.

Menschen wohnen in einer Wohnung. Häufig wird aber das Umfeld um die Wohnung eines Menschen, beispielsweise der Garten, der Park oder sogar der Wald, von ihm »mitbewohnt«. Dies zeigt erstens, dass der Begriff »Wohnen« nicht eindeutig definiert ist, und zweitens, dass das Wohnen untrennbar mit dem Eigentumsbegriff verbunden ist.

Laut Brockhaus ist Eigentum »das umfassende Besitz-, Verfügungs- und Nutzungsrecht über Grund und Boden (unbewegl. Sachen) und sonstige Habe (bewegl. Sachen, Rechte u. a.).«1 Der Eigentümer kann mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren, »soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen«. Damit ist Eigentum gleichzeitig ein Recht, das ein Rechtsgut einem Rechtsträger, dem Eigentümer, zuordnet. Zusätzlich ist es das umfassendste Recht zur Nutzung. Als Recht drückt Eigentum eine von den Mitmenschen anerkannte Ordnung aus, nämlich die geltende Rechtsordnung.2

Kurzum bedeutet Eigentum Abgrenzung. Der Eigentümer hat das gesellschaftlich verbriefte Recht, andere von der Einwirkung auf die Sachen abzuhalten, die sein Eigentum sind. Gehört mir ein Grundstück, kann ich jeden Unbefugten – also jeden Nichteigentümer – vom Betreten des Grundstücks abhalten.

Damit ist der Eigentumsbegriff auch untrennbar mit der Gemeinschaft verbunden. Gibt es keine Nachbarn oder gibt es unbegrenzten Raum, verliert der Begriff des Grundeigentums seinen Sinn. Eigentum ist die unmittelbare, gesellschaftlich sanktionierte Abgrenzung einer Interessenssphäre gegenüber den Interessen und Einwirkungen anderer.

Bei Dingen, die sich beim Gebrauch verbrauchen und verzehrt werden, ist das intuitiv klar und einsichtig. Aber bei Gütern wie Immobilien, Gärten, Parkanlagen etc. gibt es unaufhörlich Definitionskonflikte. Dennoch hat sich im Abendland das Instrument des Eigentums an Grund und Boden und des Eigentums an Häusern weitgehend durchgesetzt. Nach unserer Werteordnung gilt Eigentum an Wohnraum, Grund und Boden als ein positiver Faktor zur Verwurzelung des Menschen. Er hat ein »Zuhause« und in diesem Sinn kann ein Gefühl von Heimat und Sicherheit entstehen. Entsprechend negativ belegt sind Wörter wie »entwurzelt«, »unstet«, »rastlos«, »flüchtig«. Ein Mensch, der keine Behausung hat, gilt als arm. Der Erwerb eines eigenen Hauses und die Verteidigung dieses Besitzes sind seit Menschengedenken anerkannt. Einzig die Form der Behausung hat sich mit der Kultur und dem technischen Fortschritt stark gewandelt.

Manche Sozial- und Wirtschaftspolitiker nehmen das Verhältnis von Eigentum an Wohnungen pro Kopf und Bevölkerung als Indikator für den Reichtum eines Volkes. Das scheint bei näherer Betrachtung nicht sinnvoll: Reich wären dann jene Länder, in denen der Eigenbesitz an Wohnraum am höchsten ist, beispielsweise Portugal und Irland. Die Schweiz hingegen gälte als arm, da dort der Eigenbesitz an Immobilien am niedrigsten ist.

Zentral- und Mitteleuropa haben alternativ zum Hauseigentum eine Tradition des angemieteten Wohnraums. In Deutschland gab es in dieser Tradition zwei Abschnitte: Vor 1850 waren Mieter häufig Stadtbewohner, möglicherweise Staatsbeamte oder Militärpersonen, die damit rechnen mussten, immer wieder versetzt zu werden. Zu diesem Zeitpunkt waren Mietwohnungen elegant, relativ teuer und nur wenig verbreitet. Wer kein Geld hatte, wohnte im eigenen Haus oder in der eigenen Hütte und in aller Regel nicht in der Stadt. Mit Beginn der industriellen Revolution tritt in Mitteleuropa die Werkswohnung in den Vordergrund. Es werden nun Wohnungen für Massen von Arbeitern gebraucht und man kann geradezu von einer Arbeiter-Massenhaltung in den dritten und vierten Hinterhöfen sprechen. Die Mietwohnung kam in einen sozialen Verruf, sie weckte öffentlich fortan unangenehme Assoziationen: laut, eng, teuer, beobachtet, sich nicht ausleben können, dem Hausherrn gehorchen müssen, Einschränkungen, in Mietzinsabhängigkeit und so weiter. Dahingegen wird mit dem eigenen Haus Selbstständigkeit, Freiheit, Unabhängigkeit, soziale Sicherheit, Gestaltungsmöglichkeit, Entfaltungsmöglichkeit und dergleichen mehr verbunden.

Bis heute sind diese Vorurteile präsent, obwohl sich heutzutage die Wohnverhältnisse von Miete und Eigenheim ähneln. Befragungen nach den individuellen Wunschvorstellungen zum Thema Wohnen haben immer wieder ergeben, dass die Bevölkerung »die eigenen vier Wände« bevorzugt.3

Um in dieser politischen Landschaft, den frischen Eindrücken des 2. Weltkriegs mit dem Wohnungsverlusten durch Bombardierung und Vertreibung, den Sehnsüchten der Menschen gerecht zu werden, hat man nach 1950 das Wohnungseigentumsgesetz geschaffen. Man versuchte möglichst vielen Menschen die Möglichkeit zu geben, in den »eigenen« Wänden zu wohnen.

Die Eigentumswohnung war von Anfang an umstritten, war doch ihr Vorläufer als das sogenannte »Stockwerkseigentum«, in Südwestdeutschland als »Streithäusle«, verschrien. Interessanterweise findet man in den Bundestagsdebatten von 1949/1950 schon genau die Argumente, die auch heute noch im Wohnungseigentumsrecht eine Rolle spielen.

Der ursprüngliche Gedanke der Eigentumswohnung war ein kleines Haus, in dem drei oder maximal fünf Familien in separaten Wohnungen zusammenleben. Die Verhältnisse lassen sich zwischen den Parteien unkompliziert und vernünftig regeln. Im Jahr 1951 hat noch niemand an eine Wohnanlage wie »Damp 2000« gedacht, in der über 2.000 Wohnungen in einer einzigen Eigentümergemeinschaft zusammengeschlossen sind. Auch konnte sich niemand vorstellen, dass man Hotels oder Feriendörfer in der Rechtsform des Wohnungseigentums bauen würde. Oder dass Eigentumswohnungen gar vermietet werden könnten. Angesichts der Wohnungsnot nach dem Zweiten Weltkrieg war es undenkbar, dass sich jemand eine Wohnung kaufen würde, ohne sie anschließend selbst zu nutzen.

Heute gibt es Gemeinschaften, in denen nahezu alle Eigentümer in ihren Wohnungen wohnen und andere Gemeinschaften, in denen kein Eigentümer in der Wohnanlage selbst wohnt. Es handelt sich dort um reine sogenannte Kapitalanlegergemeinschaft. In der Praxis sind dies reine Mietshäuser mit der Besonderheit, dass jede Wohnung einem anderen Eigentümer gehört. Mietrechtliche Ansprüche der Mieter sind hier direkt an die einzelnen Eigentümer zu richten. Diese wiederum sind an die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden und haben einen Erfüllungsanspruch aus Vertrag und aus Vereinbarung gegenüber der Gemeinschaft.

Damit zieht sich ein Spannungsbogen durch die Rechtsgeschichte der Bundesrepublik Deutschland: Ein soziales Mietrecht einerseits und eine Art genossenschaftliches Recht, das Wohnungseigentumsgesetz andererseits. Mietrecht ist Sozialrecht, das gedanklich aus dem Arbeitsrecht entwickelt wurde. Der Hintergrund liegt in der Tatsache, dass Mietwohnungen zunächst hauptsächlich als Werkswohnungen gebaut und von daher in das Arbeitsrecht der die Werkswohnung bauenden Firmen einbezogen wurden.

Als Schlagworte zum sozialen Charakter des Mietrechts sind zu nennen: Eine De-facto-Unkündbarkeit von Mietern, die verfassungsrechtliche Gleichstellung von Mietern und Eigentümern an Wohnraum, die Einschränkung der Vertragsfreiheit zwischen Vermieter und Mieter, die Einschränkung der Überwälzbarkeit von zusätzlichen Kosten auf die Mieter, die Schwierigkeit der Anhebung von Mieten durch sogenannte Vergleichsmieten bzw. durch Mietgutachten – um einige zu nennen. Trotz dieser Spannung ist der Trend zum Erwerb von Eigentumswohnungen zu Vermietungszwecken ungebrochen.

2.2 Der deutsche Wohnungsmarkt4