Praxishandbuch Immobilienfondsmanagement und -investment (eBook)

Vorwort 5
Inhaltsverzeichnis 7
Über die Herausgeber 25
Teil I: Investieren in Immobilienfonds 27
1: Kapitalströme im globalen Immobilienfondsmarkt 28
1.1 Einleitung 28
1.2 Equity Raised & Assets under Management
1.2.1 Überblick 29
1.2.2 Regionalbetrachtung 30
1.2.3 Anlagevehikel 32
1.2.4 Investoren 33
1.2.4.1 Immobilienallokationen 34
1.2.4.2 Strategien 36
1.2.4.3 Assetklassen 37
1.2.4.4 Gründe für Investitionen in Immobilienfonds 37
1.3 Aktuelle Trends 38
1.3.1 Konzentration im Markt für Fondsmanager 38
1.3.2 Debt Funds 40
1.4 Exkurs: Deutsche Immobilienfondslandschaft 41
1.4.1 Offene Immobilienfonds 41
1.4.2 Institutionelle Fondslandschaft 42
Literatur 43
2: Strategische Asset Allocation unter Berücksichtigung von Immobilienanlagen aus der Sicht institutioneller Investoren 46
2.1 Kapitalanlage als Managementdisziplin institutioneller Investoren 46
2.1.1 Zielsetzungen institutioneller Investoren 46
2.1.2 Asset Liability Management 47
2.1.3 Solvency und die Auswirkungen auf Immobilienanlagen 48
2.1.4 Asset Allocation Prozess 50
2.1.4.1 Strategische und taktische Asset Allocation 51
2.1.4.2 Benchmarkportfolio und Performance 53
2.1.4.3 Aktive und passive Anlagestrategien im Portfoliomanagement 54
2.1.5 Bestandsanalyse der Portfoliostruktur institutioneller Investoren 54
2.2 Diversifikationsmöglichkeiten und Grenzen innerhalb der Asset Allocation 56
2.2.1 Diversifikationspotenzial im Single-Asset-Portfolio 56
2.2.1.1 Immobilieninvestitionen nach Nutzungsarten 56
2.2.1.2 Immobilieninvestitionen nach Regionen 58
2.2.2 Diversifikationspotenzial im Multi-Asset-Portfolio 60
2.2.3 Grenzen innerhalb der Asset Allocation 61
2.2.4 Allocation-Prozess in der Praxis 63
2.3 Ausblick 67
Literatur 69
3: Wege der Immobilieninvestition – Möglichkeiten, Stärken und Schwächen 73
3.1 Selbstständig oder mit externem Manager? 73
3.2 Direktanlage 74
3.3 Joint Venture 75
3.4 Club Deal 76
3.5 Direkt vs. indirekt? 77
3.6 Zielfonds 77
3.7 Dachfonds 78
3.8 Warum Immobilienaktien in ein institutionelles Immobilienportfolio gehören 79
3.8.1 Marktübersicht 79
3.8.2 REIT-Regime 80
3.8.3 Bewertung 80
3.8.4 Volatilität 81
3.8.5 Rendite & Korrelation
3.8.6 Diversifikation 82
3.9 Eigen- vs. Fremdkapital-Investition 84
3.10 Private Debt (Immobiliendarlehen, Direct Lending) 86
3.11 Public Debt Securities 87
3.12 Zusammenfassung 88
Literatur 89
4: Selektion von Fondsmanagern und Fonds 90
4.1 Ausgangslage 90
4.2 Produkt- und Managerselektion 92
4.3 Fazit: Kriterien einer erfolgreicher Fonds- und Managerselektion 101
5: Portfolio- und Beteiligungsmanagement 103
5.1 Einleitung 103
5.2 Portfolio- und Beteiligungsmanagement als kontinuierlicher und dynamischer Prozess 104
5.2.1 Marktanalyse als Ausgangsbasis 105
5.2.2 Von der Portfolioanalyse zur Formulierung der Strategie 106
5.2.3 Investmentplan und Umsetzung der Strategie 107
5.3 Monitoring – die laufende Überwachung der Beteiligungen 109
5.3.1 Ebenen des Monitorings 109
5.3.1.1 Monitoring des Portfolios 109
5.3.1.2 Monitoring der Immobilienbeteiligung 111
5.3.1.3 Monitoring des einzelnen Assets 113
5.4 Reporting 113
5.4.1 Anforderungen an das Reporting 113
5.4.2 Inhalte des Reportings 114
5.5 Steuerung von Immobilienbeteiligungen 115
5.6 Zusammenfassung 117
6: Anlegerinteressen 118
6.1 Einleitung 118
6.2 Arten von Anforderungen 119
6.2.1 Steuerliche Anforderungen 119
6.2.2 Aufsichtsrechtliche Anforderungen 120
6.2.3 Bilanzielle Anforderungen 121
6.2.4 Strategische Anforderungen 122
6.3 Risikomanagement und die Transparenz von Risiken 123
6.4 Umsetzung von Anlegerinteressen 124
6.4.1 Vor Vertragsabschluss 124
6.4.1.1 Diskretionär/Nicht-diskretionär 124
6.4.1.2 Rechtsrahmen 124
6.4.1.3 Vertragliche Umsetzung 125
6.4.1.3.1 Vertragsbedingungen 125
6.4.1.3.2 Side Letter/Individualvereinbarungen 126
6.4.1.3.3 Investment Guidelines 127
6.4.1.4 Branchenstandards 128
6.4.2 Nach Vertragsabschluss 128
6.4.2.1 Vertretung der Interessen im laufenden Betrieb 128
6.4.2.2 Einfluss auf den Manager 129
6.4.2.2.1 Vertraglicher Einfluss 130
6.4.2.2.2 Begrenzte Laufzeit 133
6.4.2.2.3 Verkauf 134
Literatur 136
7: Gebühren und Anreizsysteme 137
7.1 Einleitung 137
7.2 Überblick Gebühren und Kostenarten 138
7.2.1 Immobilienfondskosten 138
7.2.2 Managementgebühren 139
7.3 Performancebezogene Vergütung 141
7.3.1 Catch-up-Clause 143
7.3.2 Clawback Clause 144
7.4 Aktuelle Diskussionen zu Gebühren und performancebezogene Vergütungsmodelle bei Immobilienfonds 144
7.5 Fazit 146
8: Anforderungen an die Compliance-Organisation im Fondsgeschäft 148
8.1 Einleitung 148
8.1.1 Definition von Compliance 148
8.1.2 Rechtliche Grundlagen 149
8.1.3 Akteure des Compliance-Management Systems 149
8.2 Organisations-, Verhaltens- und Transparenzpflichten 150
8.2.1 Organisationspflichten 150
8.2.1.1 Anforderungen an die Leitungsebene 151
8.2.1.2 Geschäftsorganisation 151
8.2.1.3 Risikomanagementsystem (KAMaRisk) 152
8.2.1.4 Interessenkonfliktmanagement 153
8.2.2 Verhaltenspflichten 153
8.2.2.1 Allgemeine Verhaltensregeln 153
8.2.2.2 BVI Wohlverhaltensregeln 155
8.2.3 Transparenzpflichten 155
8.3 Geldwäsche (und Terrorismusfinanzierung) 156
8.3.1 Hintergrund 156
8.3.2 Risikomanagement 157
8.3.2.1 Verantwortlichkeit 157
8.3.2.2 Risikoanalyse 158
8.3.2.3 Interne Sicherungsmaßnahmen 159
8.3.2.3.1 Die Ausarbeitung von internen Grundsätzen, Verfahren und Kontrollen (Nr. 1) 159
8.3.2.3.2 Geldwäschebeauftragter 159
8.3.2.3.3 Neue Produkte und Technologien 159
8.3.2.3.4 Zuverlässigkeit der Mitarbeiter 160
8.3.2.3.5 Unterrichtung 160
8.3.2.3.6 Unabhängige Prüfung 160
8.3.2.3.7 Whistleblowing 160
8.3.2.3.8 Auslagerung von internen Sicherungsmaßnahmen 161
8.3.2.4 Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflichten 161
8.3.3 Sorgfaltspflichten in Bezug auf Kunden 161
8.3.3.1 Allgemeine Sorgfaltspflichten 161
8.3.3.2 Vereinfachte/Verstärkte Sorgfaltspflichten 162
8.3.3.3 Auslagerung an Dritte 163
8.3.3.4 Meldepflicht 163
8.4 Datenschutz 163
8.4.1 Hintergrund 163
8.4.2 Verarbeitung personenbezogener Daten 164
8.4.3 Rechtmäßigkeit der Datenverarbeitung 164
8.4.4 Notifizierungspflichten 165
8.4.5 Verantwortlicher 165
8.4.6 Datenübermittlung ins EWR-Ausland 166
8.4.7 Datenschutzbeauftragter 166
8.4.8 Weitere Pflichten 167
8.4.9 Meldepflichten 167
Literatur 167
9: Ausstieg aus einer indirekten Immobilienanlage 169
9.1 Einleitung 169
9.2 Gründe für den Ausstieg 170
9.2.1 Ausstieg nach Plan 170
9.2.2 Ausstieg aus Investorengründen 170
9.2.3 Ausstieg aufgrund besonderer Vorkommnisse 170
9.2.4 Ausstieg motiviert durch eine negative Erwartungshaltung 171
9.3 Liquiditätsgrad indirekter Immobilienanlagen und dessen Auswirkungen im Falle eines beabsichtigten Ausstiegs 172
9.4 Verschiedene Wege des Ausstiegs 173
9.4.1 Vorbereitung 173
9.4.2 Umsetzung 174
9.4.2.1 Verkauf an Mitinvestoren 174
9.4.2.2 Verkauf an Dritte 174
9.4.3 Ein Sonderfall 175
9.5 Konkrete Erfahrungsbeispiele aus der Vergangenheit 175
9.5.1 Beispiel 1 175
9.5.2 Beispiel 2 176
9.5.3 Beispiel 3 176
9.6 Übersicht verschiedener Ausstiegsmöglichkeiten 176
9.7 Abschließende Empfehlungen 177
10: Zweitmarkt für institutionelle Immobilienfondsbeteiligungen 179
10.1 Einleitung 179
10.2 Was sind Immobilien-Secondaries? 180
10.2.1 Abgrenzung zu Primärinvestments 180
10.2.2 Abgrenzung zu anderen Assetklassen 180
10.2.3 Historische Entwicklung von Zweitmarkttransaktionen 181
10.3 Zweitmarkt für Immobilienfondsbeteiligungen 183
10.3.1 Marktentwicklung 183
10.3.2 Akteure 184
10.3.2.1 Verkäufer 184
10.3.2.2 Käufer 185
10.3.2.3 Fondsmanager 186
10.3.2.4 Intermediäre und Berater 186
10.3.3 Transaktionsmotive und Mehrwert 186
10.3.3.1 Motive für Verkäufer 186
10.3.3.2 Motive für Käufer 187
10.3.3.3 Motive für Fondsmanager 188
10.3.4 Besonderheiten des Zweitmarktes für Immobilienfondsbeteiligungen in Deutschland 189
10.4 Zyklus von Immobilien-Zweitmarktinvestments 190
10.4.1 Transaktionsprozess 190
10.4.1.1 Sourcing 190
10.4.1.2 Preisfindung/Underwriting 191
10.4.1.3 Due Diligence 193
10.4.1.4 Abwicklung 194
10.4.2 Aktives Portfoliomanagement von Zweitmarktinvestments 194
10.4.3 Exit-Strategie 195
10.4.3.1 Rückgabe der Anteile 195
10.4.3.2 Exit über Zweitmarkt 196
10.4.3.3 Verkauf eines Fondsportfolios 197
10.5 Immobilien-Zweitmarktfonds 197
10.5.1 Mehrwert für Investoren 197
10.5.2 Diversifikationsvorteile 198
10.6 Fallbeispiele 199
10.6.1 Fallbeispiel 1 199
10.6.2 Fallbeispiel 2 200
10.7 Fazit 202
Literatur 202
11: Übertragung von Immobilienfondsvermögen 204
11.1 Einleitung 204
11.2 Ausgangssituation 205
11.3 Allgemeine Vorüberlegungen 205
11.4 Portfolioübertrag 206
11.4.1 Rechtlicher Rahmen 206
11.4.2 Interessenslagen 207
11.4.2.1 Anlegerinteressen 208
11.4.2.2 Interessen der KVG 208
11.4.3 Herangehensweise 209
11.4.4 Einzelne Aspekte 210
11.5 Übertragungen innerhalb der Verwaltung der bisherigen KVG 212
11.5.1 Anteilscheinübertragung 212
11.5.2 Übertragung auf ein anderes bestehendes Sondervermögen 216
11.6 Fazit 216
Teil II: Immobilienfondsmanagement 218
12: Entwicklung der Geschäftsmodelle 219
12.1 Ausgangslage 219
12.2 Entwicklung der Geschäftsmodelle von Real Estate Investment Managern 225
12.3 Aufstellung eines modernen integrierten Real Estate Investment Managers 229
12.4 Fazit 236
Literatur 236
13: Aufbau von Fondsgesellschaften und Managementansatz 238
13.1 Einleitung 238
13.2 Anforderungen und Aufgaben der Kapitalverwaltungsgesellschaft 239
13.2.1 Rechtliche Anforderungen an die Kapitalverwaltungsgesellschaft 239
13.2.2 Anforderungen aus Investorensicht 243
13.2.3 Aufgaben der Kapitalverwaltungsgesellschaft 245
13.3 Organisation der Kapitalverwaltungsgesellschaft 246
13.4 Ableitung der Fondsstrategien 248
13.4.1 Anlegerkategorien 248
13.4.2 Produktangebot 249
13.5 Operative Umsetzung 250
13.6 Managementansatz 251
13.7 Case Study 253
13.8 Ausblick 255
14: Fundraising 259
14.1 Einleitung 259
14.2 Der Placement Agent und seine Investorenansprache 259
14.3 Fundraising-Prozess 261
14.4 Aktuelle Herausforderungen beim Fundraising 262
14.4.1 Geringere Gebühren 262
14.4.2 Geringere Anzahl potenzieller Mandaten 263
14.4.3 Regionale Unterschiede 263
14.4.4 Auswirkung der Regulierung 264
14.5 Investorenansprache der Zukunft 265
14.6 Zukünftig erfolgreiche Fundraiser 267
14.7 Schlussfolgerung 269
15: Investmentstrategien – Research als Wegweiser zum Ziel 271
15.1 Einleitung 271
15.2 Investitionsabsichten institutioneller Investoren 272
15.3 Immobilienspezialfonds 275
15.4 Research als Teil der Strategieentwicklung 276
15.4.1 Was ist eine Strategie 276
15.4.2 Strategie als Zusammenspiel 280
15.4.3 Research im Lebenszyklus eines Immobilienfonds 280
15.5 Research Methoden zur Strategie- und Risikoberatung 282
15.5.1 Marktanalysen 282
15.5.2 Rankings und Cluster als wichtiger Baustein eines Zielportfolios 284
15.5.3 Prognosen 286
15.5.4 Hedonische Analysen 288
15.5.5 Benchmarking/Performance-Vergleiche 290
15.6 Ausblick 292
Literatur 293
16: Fondsmanagement 295
16.1 Aufgaben, Bedeutung, Fähigkeiten des Immobilien-Fondsmanagements 295
16.1.1 Einleitung 295
16.1.2 Anforderungen an Transparenz, Interessenkongruenz und Unabhängigkeit 296
16.1.3 Anforderungen an eine institutionelle Fondsstruktur 296
16.1.4 Wertschöpfungsstruktur von institutionellen Immobilienfonds 298
16.2 Finanz- und Cash-Management 303
16.2.1 Funktionsweisen von Fonds aus Liquiditäts- und Finanzsicht 304
16.2.2 Börsengelistete Investitionsmöglichkeiten 305
16.2.3 Nicht börsengelistete Investitionsmöglichkeiten 306
16.2.4 Fazit 309
Literatur 310
17: Risikomanagementsysteme für Immobilienfonds 312
17.1 Hintergrund und Begriffsdefinition Risikomanagement 312
17.1.1 Hintergrund 312
17.1.2 Begriffsdefinition 313
17.1.3 Aufbau des Kapitels 314
17.2 Rechtlicher Rahmen und Ziel der Risikomanagement-Systeme 314
17.2.1 Risikomanagement im Rahmen des AIFMG 314
17.2.2 Verantwortung der Risikomanagement Funktion 316
17.2.3 Rolle des Risikomanagements 317
17.3 Risikoidentifikation bei Immobilienfonds 318
17.3.1 Marktrisiken des AIF 320
17.3.2 Kredit-/Finanzrisiken des AIF 322
17.3.3 Liquiditätsrisiken des AIF/AIFM 323
17.3.4 Gegenparteirisiko des AIF 324
17.3.5 Operative Immobilienrisiken des AIF 325
17.3.6 Operative Risiken des AIFM 327
17.4 Risikomessung 330
17.5 Risikosteuerung und Kontrolle 333
17.6 Schlussbemerkung/Ausblick 334
Literatur 335
18: Haftung des Fondsmanagements 337
18.1 Einleitung 337
18.2 Gesetzliche Grundlagen, Fondstypen und die beteiligen Akteure 339
18.2.1 Gesetzliche Grundlagen 339
18.2.2 Fondstypen 339
18.2.3 Beteiligte Akteure 341
18.3 Haftung der externen KVG und der Fondsmanager 341
18.3.1 Rechtliche Ausgangssituation: Zuständigkeiten 341
18.3.2 Haftungsrisiken 343
18.3.3 Haftungsvermeidung 345
18.4 Haftung der extern verwalteten Investmentgesellschaft und ihrer Geschäftsführung 346
18.4.1 Rechtliche Ausgangssituation, Zuständigkeiten 346
18.4.2 Haftungsrisiken 347
18.4.3 Haftungsvermeidung 348
18.5 Haftung der Auslagerungsunternehmen 349
Literatur 350
19: Immobilienanlage-Reporting 352
19.1 Einleitung 352
19.2 Ersteller und Adressaten des Immobilienanlage-Reporting 353
19.3 Funktionsbereiche des Immobilienanlage-Reporting 355
19.4 Inhalte des Immobilienanlage-Reporting 357
19.5 Umsetzung eines investorengerechten Immobilienanlage-Reporting 360
19.5.1 Datengenese durch den Immobilienmanager 360
19.5.2 Adressatenfreundliche Informationsdarstellung 360
19.6 Zusammenfassung und Fazit 361
Literatur 362
20: Benchmarking von Immobilienfonds auf internationaler Ebene 364
20.1 Ein stimmiges Benchmarking unterstützt die Entscheidungsfindung 364
20.2 Benchmarking auf Immobilien Ebene 365
20.3 Benchmarking auf Fonds Ebene 365
20.4 Error carries on 366
20.5 Benchmarking auf Fondsebene innerhalb des Total Return Konzepts 366
20.6 Treiber des Total Returns auf Objektebene 368
20.7 Indikator Interpretation 370
20.8 Wachstumsindikatoren im Vergleich zu Zeitpunkt Betrachtungen 371
20.9 Unterschiedliche Indikatoren für unterschiedliche Fragestellungen 372
20.10 Wachstum der Nettoeinnahmen 372
20.11 Interpretation des Wachstums der Nettoeinnahmen 373
20.12 Unterschiede nach Immobiliensektor 374
20.13 Kunst oder Wissenschaft? 379
20.14 Stabile Erträge im Niedrigzins Umfeld 379
20.15 Zusammenfassung 381
21: Positionierung von Immobilienfonds 383
21.1 Einleitung 383
21.1.1 Inhalt und Zweck der Positionierung 383
21.1.2 Der Markt für institutionelle Immobilienfonds 384
21.1.2.1 Private und institutionelle Anleger 384
21.1.2.2 Institutionelle Anleger im Fokus 384
21.1.3 Positionierungsarbeit für institutionelle Immobilienfonds 385
21.2 Lebenszyklusphasen eines Fonds 386
21.2.1 Die Lebenszyklusphasen im Überblick 386
21.2.1.1 Phase 1: Entwicklung 386
21.2.1.1.1 Bedarf des Investors (Investor-Klangraum) 386
21.2.1.1.2 Können des Investmentmanagers (Manager-Klangraum) 387
21.2.1.1.3 Entwicklung der Immobilienmärkte (Markt-Klangraum) 388
21.2.1.1.4 Entwicklung der Fondsideen im Überschneidungsbereich der Klangräume 388
21.2.1.2 Phase 2: Vermarktung 389
21.2.1.3 Phase 3: Investition 389
21.2.1.4 Phase 4: Portfoliomanagement 389
21.2.1.5 Phase 5: Abverkauf 390
21.3 Positionierung von Immobilienfonds 390
21.3.1 Positionierungsarbeit während der Entwicklungs- und Vermarktungsphase 391
21.3.1.1 Positionierungsschritt I: Verstehen der Wertauffassung des Investors 391
21.3.1.2 Positionierungsschritt II: Ermittlung möglicher Wettbewerbsvorteile 392
21.3.1.3 Positionierungsschritt III: Erkennen möglicher Differenzierungsansätze 394
21.3.1.4 Positionierungsschritt IV: Entwicklung der Positionierungsstrategie 394
21.3.1.5 Positionierungsschritt V: Kommunikation der Positionierung 395
21.3.2 Positionierungsarbeit während anderer Phasen im Fondslebenszyklus 397
21.3.2.1 Investitionsphase 397
21.3.2.2 Portfoliomanagementphase 398
21.3.3 Positionierungsarbeit während einer Fondskrise 398
Literatur 399
22: Nachhaltigkeit im Immobilienfondsmanagement 401
22.1 Politische und gesellschaftliche Rahmenbedingungen 401
22.2 Nachhaltigkeit im Immobilienportfolio 402
22.2.1 Strategische Verankerung von Nachhaltigkeit 404
22.2.1.1 Transparenz als Grundlage für die Optimierung des Bestands 404
22.2.1.2 Qualitative Aspekte ergänzen die quantitative Betrachtung 406
22.2.1.3 Green Leases – gemeinsam für eine nachhaltige Immobiliennutzung 408
22.2.1.4 Grüne Property-Management-Verträge 408
22.2.2 Kommunikation und Einbindung von Interessengruppen 409
22.2.2.1 Austausch in der Branche 409
22.2.2.2 Austausch mit Stakeholdern 410
22.2.3 Zwei Grad greifbar machen 411
Literatur 413
23: Praxis: Digitalisierung im Immobilienfondsmanagement 414
23.1 Einleitung 414
23.2 Chancen der Disruption im Immobilienfondsmanagement 416
23.3 Neugestaltung der Schnittstelle zum Anleger 418
23.3.1 Neue Vertriebsstrukturen 418
23.3.2 Die „Customer Experience“ des Fondsanlegers 420
23.3.3 PropTechs im Fokus: Lernen von Start-ups 422
23.4 Digitalisierung im Assetmanagement 423
23.4.1 Die digitale Transformation im An- und Verkauf 424
23.4.1.1 Predictive Analytics/Big Data 424
23.4.1.2 Machine Learning 424
23.4.2 Digitalisierung eines Immobilienfonds 425
23.4.2.1 Digitale Immobilien als Basis 425
23.4.2.2 Blockchain 426
23.4.2.3 Virtual Reality/Augmented Reality 426
23.4.2.4 Building Information Modeling 426
23.4.2.5 3D-Druck 427
23.5 Produktgestaltung im Zeitalter der Digitalisierung 427
23.5.1 Digitalisierung als Chance zur Erweiterung des Produktspektrums 427
23.5.2 Expansion durch Kollaboration 428
23.5.3 Klassische Anbieter von Immobilienfonds im Crowdinvesting-Markt 429
23.5.4 Datenschatz der Immobilienfondsmanager 429
23.6 Interne Anpassungen für die digitale Transformation 430
23.6.1 Transformation der Unternehmenskultur 430
23.6.2 Digitale Transformation der internen Prozesse 432
23.7 IT 433
23.8 Umgang mit Hemmnissen 433
Literatur 434
24: Theorie: Integration von digitalen Lösungen innerhalb der Wertschöpfungskette von Immobilienfonds – Eine kritische Betrachtung 436
24.1 Einführung 436
24.1.1 Digitalisierung als Megatrend 436
24.1.2 Begriff „Digitalisierung“ 438
24.2 Wertschöpfungskette eines Immobilienfonds 439
24.2.1 Konzept der Wertschöpfungskette 439
24.2.2 Wertschöpfungskette im Immobilieninvestment- und fondsmanagement 440
24.3 Digitale Technologien und ihre Integrationspotenziale innerhalb der Wertschöpfungskette 443
24.3.1 Unterstützungsaktivitäten in der Wertkette: Digitale Infrastruktur 443
24.3.1.1 Innovation und Transformation 443
24.3.1.1.1 Crowdfunding 444
24.3.1.1.2 Block Chain und Smart Contracts 444
24.3.1.1.3 Künstliche Intelligenz 446
24.3.1.2 Daten und Analytik 447
24.3.1.2.1 Grundlagen Big Data 447
24.3.1.2.2 Grundlagen Advanced Analytics 449
24.3.1.3 Vernetzung und Kooperation 450
24.3.1.3.1 Digitale Plattformen 450
24.3.1.3.2 Internet of Things 452
24.3.1.3.3 Virtual und Augmented Reality 452
24.3.1.3.4 Cultural Change 454
24.3.1.4 Organisation der Arbeit 455
24.3.2 Digitalisierungspotenzial der Primäraktivitäten in der Wertkette 455
24.3.2.1 Digitalisierung im Investment Management 456
24.3.2.1.1 Fondskonzeption 456
24.3.2.1.2 Fundraising 456
24.3.2.1.3 Reporting Investor und Risikomanagement 458
24.3.2.2 Digitalisierung im Portfolio- und Transaktionsmanagement 458
24.3.2.2.1 Digitalisierung im Portfoliomanagement 458
24.3.2.2.2 Digitalisierung im Transaktionsmanagement 459
24.3.2.3 Digitalisierung im Asset- und Property Management 461
24.3.3 Zusammenfassung 463
24.4 Integration digitaler Lösungen in bestehende Geschäftsmodelle 464
24.4.1 Umsetzungsplanung 464
24.4.2 Status Quo und Vision 464
24.4.3 Implementierungsansatz und Potenzial 465
24.4.4 Evaluation und Anpassung 466
24.4.5 Roll-Out und Feedback 467
24.5 Fazit 468
Literatur 469
25: Fondsmarkt Global: Entwicklung des regulatorischen Rahmens von AIF-Fonds 475
25.1 Einleitung 475
25.2 Zulassung 477
25.3 Verhaltensregeln 477
25.3.1 Transparenz 478
25.3.2 Risikomanagement 479
25.3.3 Liquiditätsmanagement 480
25.3.4 Interessenkonflikte 480
25.4 Eigenkapitalanforderungen 480
25.5 Organisationspflichten 481
25.5.1 Bewertung 481
25.5.2 Verwahrung 481
25.6 Auslagerung 482
25.7 Vertrieb 483
25.8 Drittstaatenproblematik 483
25.9 Exkurs: Luxemburger Aspekte 484
25.10 Exkurs 2: RAIF 487
25.11 Rechtschutz gegenüber Aufsichtsbehörden nach deutschem und Unionsrecht 488
25.11.1 ESMA 488
25.11.2 BaFin 488
25.12 Ausblick 489
Literatur 489
Teil III: Akteure 491
26: Fondsinvestoren 492
26.1 Versicherungen als Investoren 492
26.1.1 Versicherungswirtschaft 492
26.1.1.1 Erstversicherer 493
26.1.1.2 Rückversicherer 493
26.1.2 Kapitalanlage der Versicherungswirtschaft 493
26.1.3 Rahmenbedingungen für die Kapitalanlage 494
26.1.3.1 Regulatorik/Aufsichtsrecht 496
26.1.3.2 Handelsrechtliche und steuerrechtliche Rahmenbedingungen 498
26.1.3.3 Steuerliche Rahmenbedingungen 499
26.1.3.4 Strategische Asset Allocation 499
26.2 Versorgungswerke als Investoren 500
26.2.1 Was ist ein Versorgungswerk (Rechtliche Grundlagen/Berufsgruppen/Leistungen) 500
26.2.2 Arten von Versorgungswerken (Verband ABV/BVK) 501
26.2.3 Kapitalanlage berufsständischer Versorgungswerke 502
26.2.4 Festlegung der Kapitalanlagestruktur 503
26.2.5 Rechnungszins 503
26.2.6 Rolle der Immobilienallokation innerhalb der Kapitalanlage 504
26.2.7 Beschränkungen der Immobilienallokation im Rahmen der Anlageverordnung 505
26.2.8 Ertragsteuerbefreiung 507
26.2.9 Direkte und indirekte Anlagen: Vor- und Nachteile der einzelnen Formen für Versorgungswerke 508
26.2.10 Ausblick 509
Literatur 509
27: Fondsmanager 511
27.1 Megatrends 511
27.1.1 Kombination von Anlagestrategie mit Megatrends 511
27.1.2 Managementplattformen – die nächste Stufe der Wertschöpfung 512
27.2 Real Estate Private Equity 2.0 – Aufbau von Managementplattformen 512
27.2.1 Wertschöpfungskette einer Immobilie 513
27.2.2 Immobilienfonds 513
27.2.3 Managementplattformen 514
27.3 Rolle des Operators 515
27.3.1 Definition des Operators 515
27.3.2 Aufbau der Managementplattform am Beispiel von Built-to-Rent (BTR) 516
27.3.2.1 Investmentthese 516
27.3.2.2 Identifikation des Konsumenten 517
27.3.2.3 Produktdifferenzierung 517
27.3.2.4 Operative Umsetzung 519
27.4 Zusammenfassung 521
28: Asset Manager 522
28.1 Einleitung 522
28.2 Definition des Real Estate Asset Management 523
28.2.1 Asset Management 523
28.2.2 Besonderheiten des Asset Management bei indirekten Immobilieninvestitionen 524
28.3 Aufgaben des Asset Managers 526
28.3.1 Ankaufsphase 527
28.3.2 Werterhaltung und Wertschöpfung in der Bestandsphase 529
28.3.3 Verkauf 533
28.4 Honorarstrukturen des Asset Managers 534
28.5 Fazit 537
Literatur 538
29: Fondsberater 541
29.1 Einleitung 541
29.2 Beratungsleistung für die Nachfrageseite: Fondsauswahl 544
29.2.1 Auswahl des Immobilienfondsmanagers 544
29.2.2 Kriterien bei der Fondsauswahl 546
29.2.3 Zwischenfazit 548
29.3 Beratungsleistung für die Anbieterseite: Fondskonzeption 549
29.3.1 Phase 1: Grobkonzept 550
29.3.2 Phase 2: Fondskonzeption und Fondskalkulation 551
29.3.3 Phase 3: Unterstützung bei der operativen Umsetzung 552
29.3.4 Zwischenfazit 552
29.4 Exkurs: Steuerliche Implikationen bei der Fondsberatung 553
29.4.1 Besteuerungsregime von Alternativen Investmentfonds 554
29.4.2 Individuelle Anlegergruppen 556
29.4.3 Einsatz von Gesellschafterdarlehen 557
29.4.4 Gewinnrepatriierung 558
29.4.5 Weiterbelastung von Managementgebühren 558
29.4.6 Side Letter bei Investitionen in Immobilienfonds 559
29.4.7 Zwischenfazit 559
29.5 Fazit und Ausblick 560
30: Placement Agents 563
30.1 Einleitung 563
30.2 Rolle eines Placement Agents 564
30.2.1 Aus Sicht des Fondsmanagers 564
30.2.1.1 Outsourcing von Elementen der Wertschöpfungskette 564
30.2.1.2 Wissenstransfer 565
30.2.1.3 Mediator 566
30.2.2 Aus Sicht der Investoren 568
30.2.2.1 „Vorfilter“ 568
30.2.2.2 Zugang 569
30.2.2.3 Sparringspartner 570
30.3 Schlussbemerkung 570
31: Die Service KVG 572
31.1 Einleitung 572
31.2 Entwicklung 574
31.3 Vertragsstruktur einer Service-KVG 576
31.3.1 Grundlagen 576
31.3.2 Auslagerungsvertrag 577
31.4 Leistungsbild einer Service-KVG 577
31.4.1 Risikomanagement und Auslagerungscontrolling 578
31.4.2 Portfoliomanagement 580
31.4.3 IT-Services 581
31.4.4 Fondsbuchhaltung 582
31.4.5 Recht 582
31.4.6 Management von Beteiligungen 583
31.4.7 Fondsreporting und Fondscontrolling 584
31.4.8 Steuern 584
31.5 Make or Buy? 585
31.6 Fazit und Ausblick 586
Literatur 587
32: Rating-Agenturen 588
32.1 Einleitung 588
32.2 Scope Asset Management Rating 590
32.3 Scope Fondsrating geschlossener Fondsvehikel 592
32.4 AIF-Verbriefungen 603
Literatur 605
33: Verbände 606
33.1 Einordnung der Verbände im Wirkungsbereich des Immobilienfonds- und -investmentmanagements 606
33.1.1 Begriffliche Einordnung Immobilieninvestmentmanagement 606
33.1.2 Notwendigkeit von Ethik im Immobilieninvestmentmanagement 607
33.1.3 Systematisierung der Verbände 607
33.2 Nationale Verbände 608
33.2.1 BVI – Bundesverband Investment und Asset Management e. V. 608
33.2.2 ZIA 609
33.2.3 gif – Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. 611
33.2.4 Initiative Corporate Governance 612
33.3 Internationale Verbände 613
33.3.1 INREV – European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles 613
33.3.2 EPRA – European Public Real Estate Association 615
33.3.3 RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors 616
33.3.4 ULI – Urban Land Institute 618
33.4 Bedeutung von Verbänden im Umfeld indirekter Immobilienanlagen 619
Literatur 620