Der Verwaltungsvertrag im Städtebaurecht. (eBook)

Vorwort 6
Inhaltsübersicht 8
Inhaltsverzeichnis 10
Einleitung 18
Erster Teil: „Städtebauliche Verträge" als Regelungsgegenstände des § 11 BauGB 25
Kapitel 1: § 11 Abs. 1 S. 1 BauGB als Regelung der Handlungsform Vertrag im Städtebaurecht 27
I. Der Begriff „städtebauliche Verträge" in § 11 Abs. 1 S. 1 BauGB 27
II. § 11 BauGB und die Rechtsnatur städtebaulicher Verträge 30
1. Keine rechtsnaturabhängige Geltung des § 11 BauGB 32
2. Rechtsformprägende Wirkung des § 11 BauGB? 34
a) Zur Bestimmung der Rechtsnatur von Verwaltungsverträgen 35
aa) „Gegenstands-" und „Vorordnungslehre" 35
bb) „Aufgabentheorie" 38
cc) Bewertung 40
b) Konsequenzen für die von § 11 BauGB erfaßten Verträge 41
III. Zusammenfassung 43
Kapitel 2: Die „zweite Regelungsebene" - Ein Überblick über die Inhalte des § 11 Abs. 1 S. 2 BauGB 44
I. § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 - „Maßnahmenverträge" 45
1. Allgemeines Vergleich mit § 6 Abs. 1 BauGB-MaßnG
2. Städtebauliche Maßnahmen 46
a) Neuordnung der Grundstücksverhältnisse 47
b) Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen 48
c) Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen 49
d) Begriff der „städtebaulichen Maßnahme" 51
3. Vorbereitung oder Durchführung durch den Vertragspartner 52
4. Zusammenfassung Rechtsnatur der Maßnahmenverträge
5. Exkurs: Übertragung des Planungsverfahrens auf den Vorhabenträger nach § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 und § 4b BauGB 56
II. „Zielbindungsverträge" - § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB 61
1. Allgemeines Vergleich mit § 6 Abs. 2 BauGB-MaßnG
2. Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele 63
a) Grundstücksnutzung 63
b) Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen 65
c) Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung 67
d) Durchführung des Ausgleichs im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB 70
aa) § 1a Abs. 3 BauGB 70
bb) Vertragliche Vereinbarungen anstelle planerischer Festsetzungen und Verträge zur Durchführung des Ausgleichs 72
cc) Systematische Einordnung der Ausgleichsverträge 73
3. Planergänzende Verträge und Grenzen städtebaulicher Regelungsmacht 75
a) Ziele der Bauleitplanung und städtebaulicher Charakter der planergänzenden Verträge 75
b) Städtebaulicher Charakter der Verträge zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung 79
c) Städtebaulicher Charakter von Verträgen zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen 80
d) Konsequenzen für die Ausgestaltung weiterer „Zielbindungsverträge" 81
aa) Immissionschutzbindungen und sonstige umweltschützende Vereinbarungen 82
bb) Verträge zur Förderung wirtschaftlicher Belange 83
cc) Sonstige Verträge 84
4. Zusammenfassung Rechtsnatur der Zielbindungsverträge
III. „Kostenvereinbarungen" - § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB 86
1. Vertragspartner 87
2. Gegenstände der Kostenvereinbarung 88
a) Refinanzierung städtebaulicher Maßnahmen 88
b) Refinanzierung von „Folgekosten" als Regelungsgegenstand? 89
aa) Begrifflicher Ausgangspunkt 90
bb) Veränderungen im gesetzlichen Gebrauch des Begriffs „städtebauliche Maßnahmen"? 91
cc) Städtebaurecht und Folgeeinrichtungen 93
dd) Städtebaurechtliche Regelungskompetenz für Folgekostenverträge 94
ee) Konsequenzen für § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB 96
c) Kosten und sonstige Aufwendungen 97
aa) Unterscheidung von Kosten und Aufwendungen? 97
bb) Begrenzung der vertragsfähigen Kosten durch den Kausalitätsgrundsatz 99
cc) Die Bereitstellung von Grundstücken 99
3. Zusammenfassung Rechtsnatur
IV. Zusammenfassung des zweiten Kapitels 100
Kapitel 3: Die Vertragsleistung der Gemeinde in städtebaulichen Verträgen gemäß § 11 BauGB: Das Problem der Planungszusagen 102
I. „Primäranspruch" auf die Aufstellung von Bauleitplänen oder die Durchführung des Planungsverfahrens 104
II. „Sekundäransprüche" im Falle des Scheiterns der Planung 106
1. Vertragliche Risikoübernahme durch die Gemeinde 106
a) Risikoübernahme durch ausdrückliche Vereinbarung 106
b) Risikoübernahme und ergänzende Vertragsauslegung 109
2. Haftung aus enttäuschtem Vertrauen 111
3. Gesetzliche Ansprüche wegen Leistungsstörung 111
a) Bauleitplanung als Geschäftsgrundlage des Vertrages 112
b) Bauleitplanung als aufschiebende Bedingung 112
III. Zusammenfassung und Bewertung 114
Zweiter Teil: § 11 BauGB und das allgemeine Recht der Verwaltungsverträge 117
Kapitel 4: § 11 BauGB und die Gesetzesbindung städtebaulicher Verträge 118
I. § 11 BauGB und die Geltung des Gesetzesvorranges für das Vertragshandeln der Gemeinde 118
1. Vorrang des Gesetzes und Verwaltungsvertrag 119
2. § 11 BauGB und die Bindung städtebaulicher Verträge an die nichtvertragsspezifrschen Vorgaben des Städtebaurechts 120
II. § 11 BauGB als Ausdruck des Gesetzes Vorbehalts? 122
1. Grundlagen 123
2. Grundrechtsrelevanz von Verwaltungsverträgen und Gesetzesvorbehalt 125
a) Vertragsbindung des Bürgers und Grundrechtsbeeinträchtigung 125
b) Grundrechtsbeeinträchtigung durch strukturelle Überlegenheit der Verwaltung 128
aa) Verwaltungsaktersetzende Verträge 128
bb) Monopolartige Anbieterstellung der Verwaltung 129
(1) Gesetzesvorbehalt für „Leistungen" der Verwaltung 130
(2) Schutz der Privatautonomie durch „nicht-vertragsspezifischen" Gesetzesvorbehalt 131
c) Zusammenfassung 133
3. Andere „wesentliche" Vertragsinhalte 133
4. Inhaltliche Anforderungen des Gesetzesvorbehaltes und Konsequenzen für die Interpretation des § 11 BauGB 134
III. Zusammenfassung 136
Kapitel 5: § 11 Abs. 2 BauGB und die Zulässigkeitsschranken des allgemeinen Verwaltungsvertragsrechts 136
I. Überblick 136
1. Der beschränkte Regelungsbereich des § 11 Abs. 2 BauGB 136
2. § 11 Abs. 2 BauGB und die einfachgesetzlichen Regelungen zum Koppelungs- und Übermaßverbot 138
3. Fragestellungen 140
II. Die Regelung des Koppelungsverbotes in § 11 Abs. 2 BauGB 141
1. Inhalt und Herleitung 141
2. Allgemeines Koppelungsverbot und einfachgesetzliche Vorschriften 143
3. Konsequenzen für die dogmatische Bewertung des § 11 Abs. 2 BauGB 146
III. Die Regelung des Angemessenheitsgebotes in § 11 Abs. 2 BauGB 148
1. Die Angemessenheit der Vertragsleistung des Privaten 148
2. Die Angemessenheit der Leistung der Gemeinde 152
IV. Rechtsfolgen 154
V. Zusammenfassung 156
VI. Annex: Das Erfordernis der Schriftform in § 11 Abs. 3 BauGB 157
Kapitel 6: Vertragstypenbezogene Schrankenregelungen in § 11 Abs. 1 S. 2 BauGB 160
I. Der Kausalitätsgrundsatz des § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB 161
1. Der Kausalitätsgrundsatz und die allgemeinen Schranken des Verwaltungsvertragsrechts 162
a) Die Herleitung des Kausalitätsgrundsatzes in der Rechtsprechung des BVerwG 162
b) Der Kausalitätsgrundsatz als Ausdruck des KoppelungsVerbotes? 165
2. Ausgestaltung des Kausalitätsgrundsatzes in § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB 167
a) Ursächlichkeit und zeitlicher Zusammenhang 168
aa) „Unmittelbarer" zeitlicher Zusammenhang als Forderung des Kausalitätsgrundsatzes? 169
bb) Kausalitätsgrundsatz und die Übernahme bereits entstandener Kosten 171
b) Ursächlichkeit und räumlicher Zusammenhang 172
c) Kausalität von Bauvorhaben für kostenverursachende Maßnahmen im Rahmen von „Gesamtplänen" 174
d) Kausalitätsgrundsatz und „Größe" des Bebauungsplanes 176
e) Zusammenfassung 179
II. Schrankenregelungen für Maßnahmenverträge gemäß § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BauGB 180
III. Schrankenregelungen für Zielbindungsverträge gemäß § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB 183
1. Zielbindung als Ausdruck des Koppelungsverbotes 183
2. Insbesondere: Geldzahlungen und Flächenabtretungen als Gegenleistungen in Zielbindungsverträgen? 186
IV. Zusammenfassung 187
Kapitel 7: Exkurs: Planungsbedingte Wertsteigerungen als Maßstab für die Angemessenheit städtebaulicher Verträge? 188
I. Die Abschöpfung von Planungsgewinnen als „isolierter" Gegenstand städtebaulicher Verträge 190
II. Planungsgewinn und Angemessenheit 191
Zusammenfassung des zweiten Teils 194
Dritter Teil: § 11 BauGB und das „Besondere Vertragsrecht" im Städtebaurecht 197
Kapitel 8: § 11 BauGB und die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse durch städtebaulichen Vertrag 198
I. § 11 BauGB und die „freiwillige Umlegung" 199
1. Typen der freiwilligen Umlegung 199
a) Umlegung durch Ringtausch 200
b) Freiwillige Umlegung in privater Verfahrensträgerschaft 200
c) Freiwillige Umlegung in der Verfahrensträgerschaft der Gemeinde 201
2. Gesetzliche Grundlagen der „freiwilligen Umlegung" 202
3. § 11 BauGB und die Grenzen des amtlichen Verfahrens 203
a) Flächenabzug und Flächenbeitrag in der amtlichen Umlegung 204
b) Flächenabgaben und eigentumsdogmatische Einordnung der amtlichen Umlegung 205
c) Konsequenzen für die Anwendbarkeit auf die vertragliche Bodenordnung 209
4. § 11 BauGB und die Zulässigkeit einzelner Vertragsgestaltungen in der freiwilligen Umlegung 211
a) Vereinbarungen über Organisation und Finanzierung der freiwilligen Umlegung 212
aa) Einordnung 212
bb) Rechtliche Konsequenzen 213
cc) Erstattungsfähigkeit interner Verwaltungskosten? 214
dd) Kostenerstattung durch Flächenabtretung 215
b) Vereinbarungen über die Abtretung von Flächen für städtebauliche Maßnahmen 215
c) Vereinbarungen über die Abtretung von Flächen für Infrastrukturmaßnahmen und Einrichtungen des Gemeinbedarfs 216
d) Flächenabtretungen für besondere bodenpolitische Zwecke 218
e) Vorteilsabschöpfung und „Mehrflächenabtretung" 219
5. Angemessenheit und freiwillige Umlegung 222
6. Zusammenfassung 223
II. § 11 BauGB und städtebauliche Verträge in der amtlichen Umlegung 223
III. Neuordnung der Bodenverhältnisse durch Ankauf der Grundstücke im künftigen Plangebiet 228
1. Anwendbarkeit des § 11 BauGB 229
2. Grenzen der Zulässigkeit von kommunalen Flächenankäufen 230
a) Verträge mit Rückkaufsoption zugunsten der bisherigen Eigentümer 230
b) Kommunaler Flächenankauf ohne Rückkaufsoption 234
c) Flächenankauf durch einen von der Gemeinde beauftragten Bauträger 238
3. Zusammenfassung 239
Kapitel 9: § 11 BauGB und Verträge im Zusammenhang mit der Erschließung 241
I. Der Erschließungsvertrag als Maßnahmenvertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BauGB 242
II. Der Vorfinanzierungsvertrag als städtebaulicher Vertrag im Sinne des § 11 BauGB 245
III. Vereinbarungen über die Kosten der Erschließung im Rahmen des § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB 247
1. Das Problem und seine Ursachen 247
2. Erschließungsbeitragsrecht und Erschließungskostenvereinbarung 250
a) Die Argumentation des BVerwG 250
b) Dispositionsfeindlichkeit des Abgabenrechts 251
c) Exklusivität des Beitragsrechts für die Finanzierung der Erschließung? 255
d) Bundeskompetenz zur Regelung des Erschließungskostenvertrages 259
IV. Zusammenfassung 262
Kapitel 10: § 11 BauGB und städtebauliche Verträge im Rahmen von Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen 263
I. Verträge über die Durchführung und Finanzierung von Ordnungs- und Baumaßnahmen 264
1. Verträge gemäß § 146 Abs. 3 BauGB im Schema des § 11 Abs. 1 S. 2 264
2. Bedeutung des § 11 BauGB für die inhaltliche Gestaltung von Verträgen gemäß § 146 Abs. 3 BauGB 266
a) Das Finanzierungssystem der städtebaulichen Gesamtmaßnahmen 267
b) Rechtslage bis zum 31.12.1997 268
c) Rechtslage nach der Neufassung des BauGB durch das BauROG 1998 269
3. Übertragung nur von „grundstücksbezogenen" Maßnahmen? 271
4. Isolierte Übertragung der Kosten für Maßnahmen im Sinne des § 146 Abs. 3 BauGB? 272
II. § 11 BauGB und die Erfüllung der Aufgaben im Maßnahmengebiet durch „geeignete Beauftragte" 274
III. Städtebauliche Verträge zur Sicherung der Ziele der Gesamtmaßnahme 277
1. Abwendung der kommunalen Bodenerwerbspflicht in Entwicklungsbereichen 277
2. Bindung eines privaten Grundstückskäufers an die Ziele der Maßnahme 278
3. Bindungen der Grundstückskäufer im Rahmen der Reprivatisierung 279
IV. Zusammenfassung 280
Zusammenfassung des dritten Teils 281
Fazit und Ausblick 283
I. Wichtige Ergebnisse in Thesen 283
II. Abschließende Überlegungen 286
Anhang: Synopse der Vorschriften zum städtebaulichen Vertrag 291
Literaturverzeichnis 295
Sachwortverzeichnis 306