Praxiswissen Immobilien und Steuern

Prof. Dr. Dieter Steck lehrt an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen Steuerlehre und Steuerrecht in den Studiengängen Wirtschaftsrecht und Immobilienwirtschaft. Außerdem hält er fachspezifische Vorträge und ist Autor zahlreicher Veröffentlichungen.

Vorwort

Einkommensteuer: Grundwissen

Persönliche (beschränkte und unbeschränkte) Steuerpflicht
Sachliche Steuerpflicht: Ermittlung des zu versteuernden Einkommens
Einkommensteuertarif
Einnahmen und Ausgaben i. S. d. Einkommensteuer
Zeitliche Erfassung von Einnahmen und Ausgaben
Einkommensteuer: haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen sowie Handwerkerleistungen

Abzugsbeträge im Überblick
Einschränkungen
Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen nach
35a Abs. 1 und 2 EStG
Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen nach
35a Abs. 3 EStG
Besonderheiten für Wohnungseigentümergemeinschaften und ihre Verwalter
Einkommensteuer: Einkünfte aus gewerblichem Grundstückshandel

Allgemeine Voraussetzungen und Möglichkeiten der Risikovermeidung
Abgrenzung zwischen "gewerblichem Grundstückshandel" und der Versteuerung als "privates Veräußerungsgeschäft"
Die Tatbestandsmerkmale eines gewerblichen Grundstückshandels
Rechtsfolgen der Bejahung eines gewerblichen Grundstückshandels
Beginn des gewerblichen Grundstückshandels
Ende des gewerblichen Grundstückshandels
Vereinfachtes Prüfschema "Gewerblicher Grundstückshandel"
Einkommensteuer: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Einkommensteuerliche Erfassung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien
Abgrenzung zu anderen Einkunftsarten
Zurechnung der Einkünfte
Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien
Werbungskosten bei der Vermietung und Verpachtung von Immobilien
Verluste "auf dem Papier"
Verluste bei Bejahung einer Liebhaberei
Verluste bei Bejahung eines "Steuerstundungsmodells"
Verluste bei Ferienwohnungen
Verluste aus Vermietung und Verpachtung bei Miet- und Darlehensverträgen mit Angehörigen
Verluste bei einem "Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten"
Inlandsimmobilien von Steuerausländern und Auslandsimmobilien von Steuerländern
Einkommensteuer: Bauherrengemeinschaften und Immobilienfonds

Besonderheiten bei Bauherrengemeinschaften
Besteuerung der Erträge aus Immobilienfonds
Einkommensteuer: Nießbrauch an Immobilien

Überblick
Bestellung eines Nießbrauchs zugunsten naher Angehöriger
Einkünfteerzielung beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch
Einkünfteerzielung beim entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch
Einkünfteerzielung beim teilentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch
Einkünfteerzielung beim Vorbehaltsnießbrauch
Einkommensteuer: Grundstücksübertragungen gegen Versorgungsleistungen

Einkommensteuer: Absetzungen für Abnutzung (AfA/Abschreibungen)

Wechsel der AfA-Methode
Absetzbare Wirtschaftsgüter
Absetzungsberechtigte
AfA-Bemessungsgrundlage
Pflicht zur AfA/überhöhte oder unterlassene AfA
Beginn und Ende der AfA
Lineare AfA auf Gebäude
Degressive AfA auf Gebäude
AfA auf Außenanlagen
Erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen für Gebäude, Anlagen und Einrichtungen
Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) bei Gebäuden
Sonstige Abschreibungsmöglichkeiten bei Gebäuden im Überblick
Lineare AfA auf bewegliche Wirtschaftsgüter
Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG)
Einkommensteuer: Anschaffungskosten, Herstellungskosten, nachträglicher Bauaufwand

Anschaffungskosten/Herstellungskosten
Nachträglicher Bauaufwand an bestehenden Gebäuden
Anfall von Erhaltungsaufwand im Zusammenhang mit Herstellungsmaßnahmen
Vereinfachungsregelung bei nachträglichem Herstellungsaufwand
Einkommensteuer: Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
Gebäudeerrichtung während der Zehnjahresfrist
Von der Besteuerung ausgenommene Gebäude und Gebäudeteile
Anschaffung und Veräußerung
(Teil-)Unentgeltliche Erwerbe
Behaltefrist von zehn Jahren
Rechtsfolgen: Berechnung des Veräußerungsgewinns und Zeitpunkt der Versteuerung
Sonderfall: Auf

AnschaffungskostenAnschaffungskosten sind gemäß § 255 Abs. 1 HGB die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Zudem die Nebenkosten und nachträglichen Anschaffungskosten abzüglich Anschaffungspreisminderungen. Zu den Anschaffungskosten zählen damit alle Aufwendungen, die der Steuerpflichtige machen muss, um das Grundstück (mit Gebäude) aus der fremden in die eigene Verfügungsmacht zu überführen. Gleichgültig ist, ob die Aufwendungen aus eigenen Mitteln des Steuerpflichtigen beglichen oder mit Krediten finanziert werden.Zunächst ist also jedenfalls der Kaufpreis als solcher zu erfassen; falls Schulden des Veräußerers übernommen werden, zählen auch diese hierzu. Zudem sind die Erwerbsnebenkosten den Anschaffungskosten zuzurechnen, sie werden auch als Anschaffungsnebenkosten bezeichnet. Darunter fallen beispielsweise:GrunderwerbsteuerKosten für einen GrundstücksmaklerNotargebühren für die Beurkundung des KaufvertragsGrundbuchgebühren für die Eintragung des EigentumswechselsFahrtkosten zur Besichtigung des konkreten KaufobjektsVermessungskosten des GrundstücksDiese Anschaffungsnebenkosten sind ggf. aufzuteilen auf das Gebäude und den Grund und Boden.Nicht zu den Anschaffungskosten gehört der Teil der Aufwendungen beim Erwerb einer Eigentumswohnung, der auf den Kauf des Anteils an der Instandhaltungsrücklage entfällt.