Immobilienwirtschaftslehre - Ökonomie (eBook)

Professor Dr. Nico Rottke FRICS ist Partner „Real Estate Finance & Capital Market Services“ bei Ernst & Young Real Estate GmbH, Eschborn.Prof. Dr. Michael Voigtländer ist Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte im Institut der deutschen Wirtschaft Köln und Honorarprofessor für Volkswirtschaftslehre an der Hochschule Bonn-Rhein-Sieg..

Vorwort der Herausgeber 5
Dank an unsere Mitarbeiter und alle „helfenden Hände“ 9
Leseanleitung zur Verwendung dieses Buches 11
Herausgeber 13
Autoren 15
Inhaltsverzeichnis 20
A Grundlagen der Immobilienökonomie 28
1 Ökonomie: interdisziplinärer Bestandteil der Immobilienwirtschaftslehre 28
1 Begriff und Abgrenzung* 29
1.1 Begriffsvielfalt und Abgrenzung im deutschsprachigen Raum 29
1.2 Definition der Immobilienwirtschaftslehre 32
2 Bedeutung der Immobilienwirtschaft für die Volkswirtschaft 37
2.1 Bedeutung 37
2.2 Einzelne Typologien 41
3 Wissenschaftstheoretische Einordnung in die Immobilienwirtschaftslehre 46
3.1 Erkenntnis- und Erfahrungsgegenstand 46
3.2 Sprachgebrauch: Ökonomie, Ökonomik, Ökonometrie 49
3.3 Transaktionsbasierter Ansatz: Rolle der Immobilienökonomie 53
3.4 Ökonomie als interdisziplinärer Teil der Immobilien­wirtschaftslehre: Aufbau des vorliegenden Bandes 60
4 Immobilienökonomie als Nukleus der Immobilienwirtschaftslehre? 64
4.1 Disziplinendebatte 64
4.2 Theorieheimat Immobilienökonomie 66
5 Schnittstellen von Immobilien- und Gesamtökonomie 68
5.1 Konversion von „Raum-Zeit“ zu „Geld-Zeit“: Werttreiber des Immobilieninvestments 68
5.2 Weltwirtschaftliche Mechanismen am Beispiel der Finanzkrise 71
6 Fazit 74
7 Literaturverzeichnis 75
2 Besonderheiten von Immobilien und deren Märkten 81
1 Einleitung 82
2 Volkswirtschaftliche Besonderheiten von Immobilienmärkten 84
3 Materielle Besonderheiten von Immobilien 89
4 Finanzwirtschaftliche Besonderheiten von Immobilien 92
5 Fazit 96
6 Literaturverzeichnis 97
3 Grundideen der Volkswirtschaftslehre 99
Inhaltsverzeichnis 100
1 Einleitung 100
2 Grundzüge der Mikroökonomie 101
3 Grundzüge der Makroökonomie 105
4 Ordnungspolitik versus Modellorientierung 109
5 Fazit 110
6 Literaturverzeichnis 111
4 Struktur der deutschen Immobilienmärkte 112
1 Immobilienmärkte: die bestandsbezogene Perspektive* 113
2 Immobilienbestand: Abgrenzung und Datengrundlagen 113
3 Immobilienbestand: Grundstücke 116
3.1 Abschätzung des Grundstückvermögens 116
3.2 Regionale Unterschiede in den Baulandpreisen 118
4 Immobilienbestand: Wohnungen und Wohngebäude 120
5 Immobilienbestand: Nichtwohngebäude und Infrastrukturen 127
5.1 Büroimmobilien 127
5.2 Einzelhandelsimmobilien 132
5.3 Sonstige Immobiliennutzungen 134
6 Literaturverzeichnis 135
5 Volkswirtschaftliche Bedeutung nachhaltiger Immobilien 140
1 Einleitung* 141
2 Abgrenzung von nachhaltigen Immobilien 142
3 Markt für nachhaltige Immobilien 144
3.1 Volkswirtschaftliche Einordnung nachhaltiger Immobilien 144
3.2 Herausforderungen des Markts für nachhaltige Immobilien 148
3.3 Aktuelle Entwicklung des Markts für nachhaltige Immobilien 150
4 Bedeutung von energetischen Sanierungen 152
5 Fazit 154
6 Literaturverzeichnis 155
B Wechselbeziehungen zwischen Immobilienmarkt und Makroökonomie 159
1 Geldpolitik und Immobilienpreise 159
1 Einleitung 160
2 Geldpolitische Transmission und Immobilienpreise 162
3 Determinanten der Immobilienpreise 165
4 Immobilienpreise und Konsum 170
4.1 Konsum-Vermögenskanal 171
4.2 Kreditkanal 173
4.3 Determinanten disaggregierter Effekte im Konsum 175
4.4 Empirische Evidenz des Einflusses der Immobilienpreise 178
5 Immobilienpreise und Investitionen 179
5.1 Modell Wohnimmobilienmarkt 180
5.2 q-Kanal 182
5.3 Unternehmensbilanzkanal 183
5.4 Haushaltsbilanzkanal 184
5.5 Bankbilanzkanal 185
5.6 Empirische Evidenz des Einflusses der Immobilienpreiseauf die Investitionen 186
6 Immobilienpreise und Kreditmarkt 187
7 Relevanz der Immobilienpreise für die Zentralbanken 188
7.1 Vermögenspreise, Geldmengenwachstum und Inflation 188
7.2 Vermögenspreise als Zielgröße der Geldpolitik 190
7.3 Immobilienpreise und Geldpolitik 194
7.4 Immobilienpreise, Geldpolitik und Finanzstabilität 196
7.5 Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) 202
8 Fazit 205
9 Literaturverzeichnis 206
2 Wechselbeziehungen zwischen makroökonomischen Variablen und Immobilienpreisen 211
1 Einleitung 212
2 Übertragungskanäle zwischen Immobilienmarkt und Gesamtwirtschaft 213
2.1 Reaktionen der Immobilienpreise auf makroökonomische Schocks 215
2.2 Reaktionen der makroökonomischen Größen auf Immobilienpreisschocks 216
3 Daten und empirische Methode 217
3.1 Beschreibung der Daten 217
3.2 Beschreibung der empirischen Methodik 218
4 Empirische Ergebnisse 220
4.1 Gemeinsame Zyklen und deren Eigenschaften 220
4.1.1 Trendbereinigung der Daten 220
4.1.2 Eigenschaften der Hauspreiszyklen 220
4.1.3 Vergleich der Volatilitäten 222
4.1.4 Korrelationen zwischen Immobilienpreiszyklen und anderen Variablen 223
4.2 Ergebnisse der Impulsreaktionsanalyse 226
4.2.1 Impulsreaktionen auf einen inflationären Schock 226
4.2.2 Impulsreaktionen auf einen Output-Schock 228
4.2.3 Impulsreaktionen auf einen Zinsschock 230
4.2.4 Impulsreaktionen auf einen Immobilienpreisschock 232
4.3 Beiträge der einzelnen Schocks 234
4.4 Zusammenfassung der Ergebnisse 236
5 Vergleich mit verwandten Studien 238
6 Fazit 240
7 Literaturverzeichnis 241
3 Immobilienzyklen und spekulative Blasen 245
1 Einleitung und begriffliche Definitionen* 247
1.1 Zyklus 247
1.2 Immobilienzyklus 249
1.3 Vier Phasen des Immobilienzyklus 251
2 Immobilienmarktprozesse 255
2.1 Immobilienmärkte 255
2.2 Gleichgewichtsmodell von DiPasquale und Wheaton 255
2.2.1 Überblick 255
2.2.2 Immobilienmarkt und die nationale Wirtschaft 257
2.2.3 Langfristige Zinsen und die Nachfrage nach Immobilienanlagen 258
2.2.4 Kredit, Baukosten und das Angebot von Neubauten 260
2.3 Cobweb-Modell 261
2.4 Zwischenfazit 263
3 Ursachen und Struktur von Immobilienzyklen 264
3.1 Endogene Mechanismen 264
3.1.1 Time Lags 264
3.1.2 Verhaltensanomalien 265
3.1.3 Informationsineffizienz 266
3.1.4 Weitere Sondereffekte 266
3.2 Exogene Ursachen 267
3.2.1 Überblick 267
3.2.2 Konjunkturelle Ursachen 268
3.2.3 Finanzierungs- und Investitionsbedingungen 269
3.2.4 Politische Einflüsse 270
3.2.5 Strukturwandel 270
3.3 Modell von Kummerow 271
3.3.1 Überblick 271
3.3.2 Beispiel 272
3.4 Zwischenfazit 273
4 Spekulative Blasen 274
4.1 Definition 274
4.2 Ursachen spekulativer Blasen 276
4.2.1 Ausweitung der Geld- und Kreditmenge 276
4.2.2 Strukturen des Kreditmarktes 276
4.2.3 Strukturen des Marktes für Vermögensgüter 277
4.2.4 Erwartungsbildung und psychologische Faktoren 277
4.3 Identifikation von Blasen 278
4.3.1 Vergleich der Preise mit Einkommen und Mieten 278
4.3.2 User Cost of Housing 279
4.3.3 Ökonometrische Modelle 279
4.3.4 Einzelbetrachtungen veränderlicher Einflussfaktoren 279
4.3.5 Stimmungsindikator 280
4.3.6 Phasen in der Entstehung einer Blase 280
4.4 Zwischenfazit 280
5 Strategien zum Umgang mit Immobilienzyklen 281
5.1 Überblick 281
5.2 Immobilien-Portfoliomanagement 282
5.2.1 Operatives Immobilien-Portfoliomanagement 282
5.2.2 Strategisches Immobilien-Portfoliomanagement 284
5.3 Strategische Portfoliosteuerung unter Beachtung von Immobilienzyklen 285
5.4 Fazit 288
6 Literaturverzeichnis 288
4 Gesamtwirtschaftliche Auswirkungen von Immobilienkrisen im historischen Vergleich 294
1 Einleitung 295
2 Ursachen und Identifikation von Immobilienkrisen 296
3 Auswirkungen von Immobilienkrisen auf die Konjunktur 300
4 Immobilienkrisen im Vergleich zu Finanzkrisen und Rezessionen 305
4.1 Immobilienkrisen, Finanzkrisen und Rezessionen 305
4.2 Konjunkturelle Auswirkungen im historischen Vergleich 307
4.3 Langfristige Auswirkungen im historischen Vergleich 309
5 Immobilien im Asset-Klassenvergleich historischer Krisen 311
6 Immobilienkrisen als Herausforderung für die Wirtschaftspolitik 314
7 Große Rezession in den Vereinigten Staaten: Einordnung in den historischen Kontext 317
8 Fazit 321
9 Literaturverzeichnis 322
5 Immobilien zwischen Inflation und Deflation: Inflation Risk Management 324
1 Veränderung der Inflationserwartungen nach der globalen Finanzkrise 325
2 Definition von Inflation und Deflation 329
2.1 Inflation 329
2.2 Deflation 329
3 Messung von Inflation und Deflation 330
3.1 Verbraucherpreisindex der amtlichen Statistik 330
3.2 Historische und aktuelle Inflationsraten 330
4 Wertsicherungsklauseln in der Immobilienwirtschaft 331
4.1 Wertsicherungsklauseln in statistischer Sichtweise 331
4.2 Wertsicherungsklauseln in rechtlicher Sichtweise 335
4.3 Empirische Verbreitung von Wertsicherungsklauseln 336
5 Immobilien als Inflation Hedge 336
5.1 Eingrenzung des Begriffs „Inflationsschutz“ 336
5.2 Ausgewählte empirische Studienergebnisse 338
6 Auswirkungen von Deflation am Beispiel Japans 341
7 Immobilienwirtschaftliches Inflation Risk Management 343
7.1 Konzeptionelle Aspekte 343
7.2 Inflationsprognose 345
7.3 Sensitivitätsanalysen 345
7.4 Inflation Risk Management Tools 346
8 Fazit und Ausblick 347
9 Literaturverzeichnis 348
6 Bauinvestitionen und Immobilienpreise 350
1 Einleitung 351
2 Theoretischer Hintergrund: Strom- und Bestandsbeziehungen auf Kapitalgütermärkten 352
2.1 Merkmale von Kapitalgütermärkten 352
2.2 Angebot und Nachfrage auf dem Markt für bestehende Kapitalgüter 353
2.3 Angebot und Nachfrage auf dem Markt fürneu zu produzierende Kapitalgüter 355
2.4 Arbitrage zwischen Bestands- und Strommärkten 358
2.5 Besonderheiten von Immobilienmärkten 361
3 Empirische Ergebnisse für Deutschland 364
3.1 Ansatz auf der Basis der Kapitalnutzungskosten 365
3.2 Ansatz auf der Basis des Tobin’schen q 369
4 Fazit 373
5 Literaturverzeichnis 374
C Immobilienwirtschaft aus mikroökonomischer Perspektive: staatliche Regulatorik vs. Markt 376
1 Immobilienwirtschaft im Spannungsverhältnis von Markt und Staat 376
1 Einleitung 377
2 Marktunvollkommenheiten im Immobilienmarkt 378
2.1 Asymmetrische Information 378
2.2 Externe Effekte 381
2.3 Marktmacht 383
3 Eingriffe des Staates 385
3.1 Festlegung der Rahmenbedingungen 385
3.2 Grundlagen der (Immobilien-)Besteuerung 386
3.3 Sozialpolitik 389
4 Immobilienmarkt zwischen Markt- und Staatsversagen 392
5 Literaturverzeichnis 393
2 Immobilienmarkt und Arbeitsmarkt 395
1 Rolle der Immobilienwirtschaft für den deutschen Arbeitsmarkt 396
2 Arbeitsmarkt und Mobilität: theoretische und empirische Analyse regionaler Mismatch-Arbeitslosigkeit 398
3 Miete oder Eigentum: die Bedeutung der Wohneigentumsquote für den Arbeits- und Immobilienmarkt 400
4 Bürobeschäftigte: Bestimmungsfaktor der Büronachfrage 402
5 Demografie, Strukturwandel und Arbeitsmarktreform: Quo vadis, Büroflächennachfrage? 406
6 Literaturverzeichnis 413
3 Standorttheorie und -politik 415
1 Immobilienwirtschaft und Standort 416
2 Standortfaktoren und Standortentscheidung 419
3 Standorttheorien 425
3.1 Neoklassische Standorttheorie: Standort minimaler Transportkosten 425
3.2 Theorie der Zentralen Orte 428
3.3 Technologischer Fortschritt und Standortentscheidung 430
3.4 Agglomerationseffekte 431
3.5 Stadtstrukturmodell von Alonso 432
4 Standortpolitik 435
5 Literaturverzeichnis 437
4 Leerstand als Koordinationsproblem 440
1 Einleitung 441
2 Immobilienleerstand als Steuerungsproblem 442
3 Leerstand in unterschiedlichen Immobilienteilmärkten 448
3.1 Leerstand am Büroflächenmarkt 448
3.2 Leerstand am Wohnungsmarkt 450
4 Lösungsansätze für Immobilienleerstände 454
5 Fazit 458
6 Literaturverzeichnis 459
5 Determinanten der Wohneigentumsbildung in Deutschland 462
1 Einleitung 463
2 Eigenschaften des deutschen Wohnimmobilienmarktes 465
2.1 Gründe für die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland 465
2.2 Entwicklung des deutschen Wohnungsmarktes 466
3 Modellierung der individuellen Wohnentscheidung 467
4 Hypothesen über entscheidungsrelevante Faktoren 468
5 Empirische Analyse 472
6 Fazit 480
7 Literaturverzeichnis 482
6 Immobilien und Altersvorsorge 485
1 Zunehmende Bedeutung der privaten Altersvorsorge 486
2 Wohneigentum im Portfolio der privaten Haushalte 487
3 Eignung von Wohneigentum als Altersvorsorge aus ökonomischer Perspektive 487
4 Wohneigentum und Sparverhalten 493
5 Entwicklung des Wohneigentums bei älteren Haushalten 494
6 Staatliche Förderung der Wohnimmobilie als Altersvorsorge 496
7 Umkehrdarlehen als Altersvorsorgeinstrument 497
8 Fazit und Ausblick 499
9 Literaturverzeichnis 499
7 Privatisierung öffentlicher Wohnungen 502
1 Rahmenbedingungen 503
2 Stand der Privatisierung 511
3 Effekte der Privatisierung 514
4 Fazit 517
5 Literaturverzeichnis 518
8 Besteuerung von Immobilien aus ökonomischer Sicht 521
1 Einleitung 522
2 Grundlagen der Besteuerung von Immobilien 523
2.1 Steuerliche Abgrenzungen und Steuerarten in der Immobilienbesteuerung 523
2.1.1 Steuerliche Abgrenzungen 523
2.1.2 Steuerarten 525
2.2 Immobilienökonomische Grundlagen 526
2.2.1 Ökonomischer Immobilienbegriff 526
2.2.2 Grundrente, Bodenwert und Bodennutzung 527
2.3 Leitlinien der Immobilienbesteuerung aus ökonomischer Sicht 529
3 Steuerliche Behandlung von Immobilien in der Praxis 531
3.1 Besteuerung von Immobilienerwerb und Immobilienbesitz 531
3.1.1 Besteuerung von Immobilienerwerb 531
3.1.2 Besteuerung von Immobilienbesitz 532
3.2 Besteuerung von Einkommen aus Immobilienbesitz 537
3.2.1 Besteuerung von Einkommen aus laufender Nutzung: vermietete Immobilie 539
3.2.2 Besteuerung von Einkommen aus laufender Nutzung: selbst genutzte Immobilie 541
3.2.3 Besteuerung von Veräußerungsgewinnen 542
3.3 Sonstige Steuern mit Immobilienbezug 543
3.3.1 Umsatzsteuer 543
3.3.2 Erbschaft- und Schenkungssteuer 544
4 Fazit 545
5 Literaturverzeichnis 546
9 Klimaschutz in der Immobilienwirtschaft: Potenziale und Hindernisse 549
1 Einleitung 550
2 Internalisierung negativer externer Effekte 550
3 Antizipierte Preiseffekte – einige theoriegeleitete Überlegungen 554
4 Gemessene Preiseffekte: Stand der empirischen Forschung 559
5 Klimaschutz in der Immobilienwirtschaft: Evolution oder Revolution? 564
6 Literaturverzeichnis 565
10 Public Private Partnership 568
1 Public Private Partnership und öffentliche Beschaffung* 569
1.1 Hintergrund und Zielsetzung von PPP 569
1.2 Begriffliche Einordnung in Rahmen von Privatisierung 571
1.2.1 Privatisierung und Privatisierungsformen 571
1.2.1.1 Überblick 571
1.2.1.2 Privatisierung 572
1.2.2 Private Sector Participation und Public Private Partnership 573
1.3 Beschaffungsvarianten der öffentlichen Hand 575
1.3.1 Partnerschaftsmodelle 576
1.3.2 Geschäftsmodelle 577
1.3.3 Vertragsmodelle 578
1.4 Gesamtorganisationsmodell 582
2 PPP-Beschaffungsprozess 583
2.1 Überblick 583
2.2 Phasen des Beschaffungsprozesses 585
3 Wirtschaftlichkeitsuntersuchung 587
3.1 Grundlagen der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung 587
3.2 Vorläufige Wirtschaftlichkeitsuntersuchung 589
3.3 Abschließende Wirtschaftlichkeitsuntersuchung 593
3.4 Soll-Ist-Vergleich Projektcontrolling 594
4 Finanzierung 594
4.1 Überblick 594
4.2 Projektfinanzierung 595
4.3 Unternehmensfinanzierung 596
4.4 Forfaitierung mit Einredeverzicht 597
4.5 Einflüsse der Bankenkrise 2008 598
5 Fazit 598
6 Literaturverzeichnis 599
D Immobilienmarkt und Kapitalmarkt 604
1Eigenschaften von Immobilienanlagen 604
1 Einleitung 605
2 Formen der Immobilienanlage 606
2.1 Direkte Anlage 606
2.2 Indirekte Anlage 607
2.3 Risiko-Rendite-Profile der Anlageformen 608
3 Anlageprodukte 609
3.1 Offene Immobilienfonds 609
3.2 Geschlossene Immobilienfonds 613
3.3 Immobilienaktiengesellschaften 616
3.4 Real Estate Investment Trusts (REITs) 617
3.5 Real-Estate-Private-Equity-Fonds 618
3.6 Asset-/Mortgage-backed Securities 619
3.7 Immobilienindexderivate 621
4 Analyse der Anlageprodukte unter Anreizgesichtspunkten 622
5 Bedeutung, Besonderheiten und Performance der Anlageprodukte 623
6 Fazit 627
7 Literaturverzeichnis 629
2 Risikostreuung mit Immobilien 631
1 Einleitung* 632
2 Grundlagen der modernen Portfoliotheorie 633
2.1 Effizienzlinie und das Minimum-Varianz-Portfolio 633
2.2 Bedeutung des „Beta“ – Capital Asset Pricing Model 638
3 Anwendung der Portfoliooptimierung im Immobiliensektor 640
3.1 Diversifikationseffekte bei Immobilienanlagen 640
3.2 Offensive vs. defensive Investitionsstile 644
3.3 Grenzen bei der Anwendung der Portfoliooptimierung 646
3.4 Berücksichtigung alternativer Risikomaße 651
4 Bedeutung einer Benchmark für die Portfoliooptimierung 652
4.1 Bestimmung des Investmentuniversums 653
4.2 Benchmark für den deutschen Immobilienmarkt 657
4.3 Optimierungsbeispiel für den deutschen Markt 659
5 Fazit 660
6 Literaturverzeichnis 661
3 Wechselbeziehungen zwischen Kapital- und Immobilienmarkt 662
1 Einleitung 663
2 Bedeutung der Immobilienfinanzierung in der Finanzkrise 664
2.1 Von der Subprimekrise zur Finanzkrise – die Rolle der Immobilienfinanzierung 664
2.2 Auswirkungen auf andere Immobilienmärkte 670
2.3 Langfristige Stabilität des Immobilienmarktes und Immobilienfinanzierung 673
3 Merkmale des deutschen Immobilienfinanzierungssystems 676
3.1 Zinsbindung 676
3.2 Beleihungswert, Beleihungshöhe und Haftung 679
3.3 Subprimemarkt und Eigenkapitalentnahmen 682
3.4 Refinanzierung 683
4 Fazit 688
5 Literaturverzeichnis 689
4 Immobilienfinanzierung und Immobilienmarkt 691
1 Immobilien an der Schnittstelle von Immobilien- und Finanzierungsmarkt 692
1.1 Immobilien- und Finanzierungsmarkt 692
1.2 Herausforderungen und Wertbeitrag des (Immobilien-)Bankensektors 694
1.2.1 Aufgaben und Probleme 694
1.2.2 Wertbeitrag 695
1.3 Immobilienfinanzierung innerhalb des Bankenmarktes 698
1.3.1 Überblick 698
1.3.2 Traditionelle Bankenfinanzierung 699
1.3.3 Strukturierte Finanzierung 700
1.3.4 Kapitalmarktfinanzierung 702
1.3.5 Verbriefung und Verbriefungsmarkt 703
2 Finanzmarktstabilität 706
2.1 Schwächen des Finanzsystems im Vorfeld der Finanzkrise 706
2.2 Regulatorischer Rahmen – aktuelle Veränderungen 708
2.2.1 Solvency II 708
2.2.2 Basel-Vorschriften 711
2.2.3 Weitere regulatorische Veränderungen 714
2.2.4 Auswirkungen auf die (Immobilien-)Finanzierung 717
3 Mögliche Entwicklung des deutschen (Immobilien-)Bankensystems 719
3.1 Finanzmärkte im Umbruch 719
3.2 Struktur des Bankensystems 720
4 Fazit 725
5 Literaturverzeichnis 726
5 Europäische Union und Immobilienmarkt 730
1 Einleitung 731
2 Bedeutung eines einheitlichen Währungsraums für die Immobilienmärkte 732
2.1 Direkte Effekte 732
2.2 Indirekte Effekte 734
2.3 Konvergenz der (Immobilien-)Aktienmärkte 737
3 Test auf Konvergenz von Wohnimmobilienzyklen 738
3.1 Indikatoren zur Messung der Konvergenz 738
3.2 Empirische Ergebnisse 741
4 Europäische Union – (noch) kein einheitlicher Immobilienmarkt 747
5 Literaturverzeichnis 748
E Prognose des Immobilienmarktes 750
1 Methoden: Ökonometrie und ihre Grenzen 750
1 Einleitung 751
2 Ökonometrie und ökonomische Theorie 753
2.1 Rolle ökonomischen Sachverstandes 753
2.2 Zur ökonomischen Interpretation von Ergebnissen 755
2.2.1 Marginale Effekte und Elastizitäten 755
2.2.2 Indikatorvariable und 758
2.2.3 Wachstumsraten 760
2.2.4 Kurz- vs. 761
2.2.5 Große 762
3 Merkpunkte zur Datenaufbereitung 763
3.1 Anzahl von Beobachtungen 763
3.2 Ökonomisch sinnvolle Definition von Variablen 765
3.2.1 Bereinigung um Inflation, saisonale Einflüsse und Trend 765
3.2.2 Umgang mit Kategorievariablen 767
3.2.3 Vermeidung von Kollinearitäten 769
3.2.4 Wachstumsraten, Niveauvariablen, Logarithmen 770
3.2.5 Zeitverzögerungen 771
4 Gängige ökonometrische Schätzverfahren 774
4.1 Methode der kleinsten Quadrate 774
4.1.1 Grundüberlegungen 774
4.1.2 Ausgelassene Variablen 775
4.1.3 Nichtlinaritäten 777
4.1.4 Variierende Koeffizienten 780
4.1.5 Endogenitäten 783
4.2 Jenseits der KQ-Methode 785
4.2.1 Art der Methoden 785
4.2.2 Inhärente Nichtlinearitäten 786
4.2.3 Besonderheiten der abhängigen Variablen 786
4.2.4 Erklärung des Wertes der abhängigen Variablen 787
5 Fazit 788
6 Literaturverzeichnis 788
2 Immobilienmarktdaten und Datenquellen 790
1 Einleitung 791
2 Stimmungsindikatoren für den Immobilienmarkt 793
2.1 King-Sturge-Immobilienklima-Index 793
2.2 National Association of Home Builders (NAHB) 794
3 Realwirtschaftliche Indikatoren für den Immobilienmarkt 795
3.1 Immobilienmarktindikatoren aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung 795
3.2 Daten zur Struktur und Tätigkeit der in der Immobilienwirtschaft tätigen Unternehmen 796
3.3 Daten zur Baukonjunktur 798
3.4 Daten zur Wohnsituation der privaten Haushalte 799
3.5 US-amerikanische reale Immobilienmarktindikatoren 800
4 Preisindikatoren für den Immobilienmarkt 801
4.1 Einleitung 801
4.2 Methoden zur Berechnung von Immobilienpreisindizes 802
4.3 Datenquellen für Immobilienpreise in Deutschland 803
4.4 Amtliche Immobilienpreisstatistik 805
4.4.1 Wohnimmobilienpreise 805
4.4.2 Baulandpreise 807
4.4.3 Mietpreise 809
4.5 Nicht amtliche Immobilienpreisindizes im Überblick 809
4.5.1 BulwienGesa-Miet- und -Preisindizes 809
4.5.2 GEWOS-Immobilienmarktanalyse 810
4.5.3 BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung 812
4.5.4 Investment Property Databank 812
4.5.5 IVD Bundesverband 813
4.5.6 Verband deutscher Pfandbriefbanken 813
4.5.7 Hypoport 814
4.5.8 Indizes auf der Basis von Wiederverkäufen (Repeat-Sales-Indizes) 815
5 Literaturverzeichnis 817
3 Kurzfristige Prognosen 821
1 Einleitung 822
2 Autoregressionen 823
2.1 Eingleichungsregressionen 823
2.2 Vektorautoregressionen 828
3 Box-Jenkins-Zeitreihenanalyse 829
3.1 Stationarität 830
3.2 Identifikation eines Modells 834
3.3 Schätzung der Parameter und Vorhersage 837
3.4 ARMAX-Modelle 839
4 Volatilitätsmodelle 840
4.1 Einfache Arch- und Garch-Modelle 841
4.2 Prognose von Volatiliätsmodellen 844
4.3 Modellerweiterungen 846
5 Modelle mit unbeobachteten Komponenten 848
5.1 Zerlegung einer Zeitreihe in Komponenten 849
5.2 Prognosefähigkeit eines UK-Modells am Beispiel 851
6 Literaturverzeichnis 852
4 Demografische Trends als Bestimmungsfaktor für die Immobiliennachfrage 854
1 Einleitung 855
2 Grundlagen 857
2.1 Reaktionen der Immobilienmärkte auf demografische Veränderungen 858
2.2 Ergebnisse von Mankiw und Weil 860
2.3 Demografische Entwicklungen in Deutschland 862
3 Wohnungsmärkte in Deutschland 865
3.1 Entwicklung der Haushaltsgrößen 865
3.2 Lebenszyklus-, Remanenz- und Kohorteneffekt 867
3.3 Vorübergehend steigende Wohnungsnachfrage 869
3.4 Regionale Unterschiede 871
3.5 Weitere Implikationen 873
4 Gewerbeimmobilien 875
4.1 Büroimmobilien 875
4.2 Einzelhandelsimmobilien 878
5 Entwicklungen im Ausland 880
6 Fazit 881
7 Literaturverzeichnis 882
5 Immobilienmarktprognosen für Einzelmärkte 885
1 Notwendigkeit von Prognosen 886
2 Kopf- vs. Bauchprognosen 888
3 Wohnungsmarktprognosen 890
3.1 Zentrale Treiberfaktoren für die Wohnungsmärkte 891
3.2 Herausforderung Datengrundlage 893
3.3 Bewerten und Prognostizieren 894
3.4 Erschwinglichkeitsmodelle 896
3.5 Regressionsmodelle für Wohnungsmärkte 899
3.6 Modellgrenzen 902
4 Büromarktprognosen 903
4.1 Frühindikatoren und Nachfrageentwicklungen 903
4.2 Mietprognosen 908
4.3 Angebotsanpassungen als Reaktion auf Nachfrageschwankungen 911
4.4 Prognosen auf Basis von Immobilienderivaten 912
4.5 Scoring-Modelle in der Praxis 914
5 Fazit 917
6 Literaturverzeichnis 918
Stichwortverzeichnis 920