Immobilienwirtschaftslehre - Management (eBook)

Professor Dr. Nico Rottke FRICS ist Partner „Real Estate Finance & Capital Market Services“ bei Ernst & Young Real Estate GmbH, Eschborn. Prof. Dr. Matthias Thomas ist Chief Executive Officer von INREV, dem in Amsterdam ansässigen Europäischen Verband der Investoren in nicht-börsennotierte Immobilienanlagevehikel.

Vorwort der Herausgeber 5
Dank an unsere Mitarbeiter und alle „helfenden Hände“ 8
Leseanleitung zur Verwendung dieses Buches 10
Herausgeber 12
Autoren 14
Inhaltsverzeichnis 18
A Grundlagen 26
1 Immobilienwirtschaftslehre als wissenschaftliche Disziplin 26
1 Selbstverständnis der Immobilienwirtschaftslehre 27
1.1 Begriffseinordnung 27
1.2 Historie in Deutschland 38
2 Bedeutung und Besonderheiten von Immobilienmärkten und -produkten 39
2.1 Bedeutung 39
2.2 Besonderheiten 40
3 Disziplinenkonzept und Immobilienwirtschaftslehre 46
3.1 Anwendung auf die Immobilienwirtschaftslehre 46
3.2 Umsetzung im Studium 52
4 Nachweis der Immobilienwirtschaftslehre als entstehende Disziplin 55
4.1 Bewertungsrahmen 55
4.2 Reifegradprüfung: Kohärenz-, Qualitäts- und Wirkungstests 57
5 Fazit 61
5.1 Zusammenfassung 61
5.2 Ausblick 62
6 Literaturverzeichnis 63
2 Theoretisches Fundament der Immobilienwirtschaftslehre 71
1 Einleitung 72
2 Paradigmen immobilienwirtschaftlicher Forschung und Lehre 73
2.1 Multidisziplinarität 73
2.2 Einbettung in die Institutionenökonomik und neoklassische Ökonomie 75
2.3 Einbettung in die Verhaltensökonomik 77
3 Transaktionsbasierte Immobilienwirtschaftslehre 79
3.1 Überblick 79
3.2 Immobilienmanagement 81
3.3 Interdisziplinäre Fachgebiete 84
3.4 Multidisziplinäre Fachgebiete 84
4 Fazit 85
5 Literaturverzeichnis 85
3 Geschichte der deutschen Immobilienwirtschaft 88
1 Einleitung 89
2 Frühgeschichte der deutschen Immobilienwirtschaft 91
3 Vorläufer: unternehmerische Wohnungswirtschaft 93
3.1 Aufkommen der Wohnungsfrage 93
3.2 Wohnungsbau durch private Grundstückseigentümer 96
3.3 Lösungsmodelle 97
3.3.1 Arbeitgeber 99
3.3.2 Genossenschaften und Bauvereine 100
4 Entwicklungsphasen der deutschen Immobilienwirtschaft 101
4.1 1919 bis 1932: Weimarer Republik 101
4.2 1933 bis 1945: Zeit des Nationalsozialismus 102
4.3 Geteiltes Deutschland 104
4.3.1 1949 bis1969: BRD – Wiederaufbau und Wirtschaftswunder 104
4.3.2 1970 bis 1989: BRD – Ölkrise und „Steady State“ auf dem Wohnimmobilienmarkt 105
4.3.3 1949 bis 1989: DDR 106
4.4 1990 bis heute: Wiedervereintes Deutschland 107
5 Aktuelle Entwicklungen 109
5.1 Historische Entwicklungspfade börsennotierter Immobiliengesellschaften 109
5.2 Aktuelle Herausforderungen 110
6 Literaturverzeichnis 111
4 Funktionsweise des Immobilienmarktes 116
1 Immobilienmarkt 117
1.1 Überblick 117
1.2 Charakteristika des Immobilienmarktes 118
1.3 Modellierung 121
1.4 Bedeutung 126
2 Zyklische Schwankungen auf Immobilienmärkten 127
2.1 Begriff und Komponenten 127
2.2 Endogene Mechanismen und exogene Ursachen 129
3 Zusammenspiel von Immobilien-, Kredit- und Kapitalmärkten 130
3.1 Funktionsweise 130
3.2 Transformationsprobleme 132
4 Rolle der Finanzmarktintermediäre 133
4.1 Ratingagenturen 133
4.2 (Investment-)Banken und Immobilienanlagefonds 134
4.3 Kreditversicherer 134
4.4 Regulatorische Aufsicht 135
5 Fazit 135
6 Literaturverzeichnis 136
5 Immobilienarten 138
1 Einleitung 139
2 Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut 140
3 Wohnimmobilien 145
4 Nichtwohnimmobilien 146
4.1 Büro- und Verwaltungsimmobilien 147
4.2 Handelsimmobilien 151
4.2.1 Überblick 151
4.2.2 Solitäre Betriebsformen 153
4.2.3 Verbundformen 157
4.3 Industrieimmobilien 160
4.3.1 Produktionsimmobilien/Lagerhallen 160
4.3.2 Logistikimmobilien 161
4.4 Sonderimmobilien 162
4.4.1 Hotelimmobilien 162
4.4.2 Freizeitimmobilien 163
4.4.3 Krankenhäuser, Pflegeheime und sonstige Sozialimmobilien 164
4.4.4 Infrastrukturimmobilien 165
4.5 Sonstige 165
5 Literaturverzeichnis 166
6 Institutionen im Modell immobilienwirtschaftlicher Aktivität 169
1 Einleitung 170
2 Modell immobilienwirtschaftlicher Aktivität 172
3 Institutionen 175
3.1 Projektentwickler 175
3.2 Bauunternehmer 177
3.3 Finanzierer 178
3.4 Investoren 179
3.5 Nutzer 181
3.6 Berater 182
3.7 Öffentliche Hand 183
3.8 Sonstige Dienstleister 184
4 Fazit 185
5 Literaturverzeichnis 186
7 Verbände der deutschen Immobilienwirtschaft 187
1 Einleitung 188
2 Verbandskultur in Deutschland 189
2.1 Geschichtlicher Rückblick 189
2.2 Rechtliche Basis und Begriffsabgrenzung 189
3 Funktionen von Verbänden 190
4 Struktur der deutschen Immobilienverbandslandschaft 191
4.1 Verbandsstrukturen und Typologien 191
4.2 Branchenverbände 192
4.3 Unternehmensverbände 194
4.4 Berufsverbände 194
4.5 Verbraucherverbände 195
4.6 Sonstige Verbände 196
5 Probleme deutscher Immobilienverbände 196
5.1 Atomisierung des Immobilienmarktes 196
5.2 Unterschiedliche Interessen auf Landesebene 197
5.3 Unterschiedliche Interessen auf Regionalebene 197
5.4 Typologische Interessenunterschiede 198
6 Deutsche Immobilienverbände in der internationalen Verbandslandschaft 198
7 Fazit 199
8 Literaturverzeichnis 199
8 Immobilienwirtschaftliche Forschung und Lehre 200
1 Einleitung 201
2 Immobilienwirtschaftliche Forschung 202
2.1 Begriffsverständnis 202
2.2 Herausforderungen deutscher Immobilienforschung 203
2.3 Publikationsmöglichkeiten 206
2.4 Forschungsrankings 208
3 Immobilienwirtschaftliche Lehre 213
3.1 Voraussetzungen, Modelle und Umsetzung 213
3.2 Aufgabenspektrum 217
3.3 Studiengänge 219
3.4 Akkreditierungen im deutschsprachigen Raum 224
3.5 Internationale Akkreditierungen 226
4 Fazit 228
5 Literaturverzeichnis 229
9 Verantwortung und Immobilienwirtschaft 234
1 Einleitung 235
2 Corporate Social Responsibility 238
3 Corporate Governance 240
4 Corporate Citizenship 242
5 Persönliche Verantwortung 244
6 Fazit 245
7 Literaturverzeichnis 246
B Führung 248
1 Planung 248
1 Aufgaben der Planung und Prognose im Immobilienmanagement 249
2 Zeitliche und inhaltliche Spezifizierung der Planungsanforderungen 250
2.1 Strategische Entwicklungsplanungen 250
2.2 Taktische Umsetzungsplanungen 253
2.3 Operative Detailplanungen 254
3 Methoden der Planung und Prognose 255
3.1 Quantitative Prognosemethoden auf Basis von Ist-Werten und Zeitreihen 256
3.1.1 Trendextrapolation 257
3.1.2 Analyse zyklischer Schwankungen 259
3.2 Qualitative Prognosemethoden auf Basis von Immobilieneigenschaften und Umweltfaktoren 261
3.2.1 Szenariomethode 261
3.2.2 Relevanzbaum-Methode 264
3.2.3 Delphi-Methode 266
3.3 Zusammenführung zu komplexen, kausalen Prognosemodellen 267
3.3.1 Kausale Verknüpfung von Phasen im Lebenszyklusansatz 267
3.3.2 Kausale Verknüpfung von Objekten und Gesellschaften in mehrstufigen Fondsprognosen 270
3.3.3 Kausale Verknüpfung von Potenzialen und Aktionen in der Gap-Analyse 272
3.4 Planungssimulationen mit Monte-Carlo-Modellen 274
4 Mehrstufiger Ansatz unter Nutzung externer Marktprognosen 276
5 Literaturverzeichnis 279
2 Organisation 281
1 Begriff und Aufgaben der Organisation 282
2 Grundlegende Ansätze der Aufbauorganisation 284
2.1 Einlinien-Organisation als streng hierarchische Kompetenzregelung 285
2.2 Mehrlinien-Organisation als situationsbezogene Kompetenzregelung 288
3 Grundlegende Ansätze der Ablauforganisation 292
3.1 Festlegung von Arbeitsinhalten 293
3.2 Festlegung von Terminen und Zeitbudgets 294
3.3 Festlegung von Räumen 295
3.4 Festlegung von Ressourcen 296
3.5 Anteilige Zuordnung der Arbeiten 296
3.6 Vertikale Koordination von Aufgaben und Ergebnissen 297
4 Portfolioabhängige Gestaltung der Organisationsstruktur 299
5 Implementierung der Organisationsprinzipien im Management- und IT-System 302
6 Literaturverzeichnis 303
3 Implementierung 305
1 Einführung 306
2 Einzelaspekte der Projektorganisation 307
2.1 Schlüsselfunktion Projektleitung 308
2.2 Projektnotwendiges Know-how – make or buy? 308
2.3 Größe und Zusammensetzung von Projektorganisationseinheiten 310
2.3.1 Einflussfaktoren für die Zusammensetzung 310
2.3.2 Chancen und Risiken der Projektorganisation 311
3 Implementierungsbeispiel: Projektorganisation vs. streng hierarchische Kompetenzregelung 312
3.1 Entscheidungsfindung in einer Einlinienorganisation 312
3.2 Entscheidungsfindung in einer Projektorganisation 313
4 Notwendige organisatorische und personelle Rahmenbedingungen der Projektorganisation 314
4.1 Qualifikation und Persönlichkeit der Projektleiter 314
4.1.1 Fachliche Fähigkeiten 314
4.1.2 Persönliche Fähigkeiten 315
4.1.3 Personalentwicklung als Schlüssel 315
4.2 Projektorganisation und Führung 316
4.2.1 Führungsverständnis der Geschäftsleitung 316
4.2.2 Zielvereinbarungsprozess und Inhalte 316
4.3 Informationsbereitstellung und Controlling-Tools 317
5 Fazit 318
6 Literaturverzeichnis 318
4 Controlling 319
1 Entwicklungsbedarf im Immobiliencontrolling 321
1.1 Planung, Steuerung und Kontrolle von institutionellen Investments 321
1.2 Allgemeine und branchenfremde Controllingansätze 322
2 Immobiliencontrolling als Managementfunktion zur Durchsetzung von Eigentümerzielen 326
2.1 Zieldefinition der Investoren 326
2.1.1 Cashflow-Ziele 326
2.1.2 Nutzungsbezogene Ziele 327
2.1.3 Imageziele 328
2.1.4 Komplexe Zielbündel 328
2.2 Immobilien als Mittel zur Zielerreichung 329
2.2.1 Strategische Ausrichtung der Immobilie 330
2.2.2 Substituierbarkeit der Einzelimmobilie 330
2.3 Leistungsanforderungen an das Immobiliencontrolling 331
2.3.1 Ziele des Immobiliencontrollings 331
2.3.2 Aufgaben des Immobiliencontrollings 333
2.3.3 Steuerung von Immobilien analog zu Unternehmen 333
2.3.4 Zielgruppenspezifische Informationsversorgung 334
2.3.5 Integration vorhandener Instrumente 335
2.4 Zusammenfassende Definition des Immobiliencontrollings 336
3 Entwicklung von Controllingsystemen 338
3.1 Systemorientierte Sichtweise des Immobiliencontrollings 338
3.2 Bestandteile des Immobiliencontrolling-Systems 339
3.3 Integration von Objektcontrolling und Portfoliocontrolling 340
4 Individuelles Immobiliencontrolling auf Basis einer Controlling-Tool-Box 341
4.1 Entwicklungsansatz 341
4.2 Basismodule für grundlegende Funktionen in den meisten Controllingsystemen 344
4.3 Spezialmodule zur Aufbereitung von Eingangsdaten 347
4.4 Spezialmodule zur Weiterverarbeitung von Ergebnissen 347
4.5 Zusammenstellung der Controlling-Tool-Box 348
5 Strukturierung des Informationsverarbeitungsprozesses 351
5.1 Statische Sicht: Tool-Hierarchie 351
5.2 Dynamische Sicht: Regelkreis 352
5.3 Vorrang von Controlling-Tools in Form von Datenbanken und Software 353
6 Fazit 356
7 Literaturverzeichnis 357
5 IFRS-Rechnungslegung 359
1 Einleitung 361
2 Klassifikationsentscheidungen 361
2.1 Einleitung 361
2.2 Weiterveräußerungsabsicht – IAS 2 (Vorratsimmobilien) 362
2.2.1 Fragestellung 362
2.2.2 Auswirkungen auf die Bilanz 363
2.2.3 Auswirkungen auf die GuV 365
2.3 Eigennutzung – IAS 16 365
2.3.1 Fragestellung 365
2.3.2 Auswirkungen auf die Bilanz 365
2.3.3 Auswirkungen auf die GuV 367
2.4 Im Bau befindliche Immobilien – IAS 16/IAS 40 367
2.5 Anlageimmobilien – IAS 40 369
2.5.1 Fragestellung 369
2.5.2 Auswirkungen auf die Bilanz 369
2.5.3 Auswirkungen auf die GuV 372
2.6 Mischnutzung 374
2.6.1 Fragestellung 374
2.6.2 Auswirkungen auf die Bilanz 375
2.6.3 Auswirkungen auf die GuV 375
2.7 Betreiberimmobilien 375
2.7.1 Fragestellung 375
2.7.2 Auswirkungen auf die Bilanz und GuV 377
2.8 Umklassifizierungen 377
2.8.1 IAS 2 zu IAS 16/40 377
2.8.2 IAS 16 zu IAS 40 378
2.8.3 IAS 16/40 zu IFRS 5 378
2.8.4 IAS 16/40 zu IAS 2 379
3 Leasingklassifizierung 379
3.1 Fragestellung 379
3.2 Automatischer Eigentumsübergang 380
3.3 Günstige Kaufoption 381
3.4 Laufzeittest 381
3.5 Barwerttest 382
3.6 Spezialleasing 382
3.7 Auswirkungen 383
4 Fazit und Ausblick 384
5 Literaturverzeichnis 384
6 Personalwirtschaft 386
1 Grundlagen und Bedeutungen von Personalentscheidungen in der Immobilienwirtschaft 387
2 Personalauswahlentscheidungen 389
2.1 Ziele, Methoden und Anforderungsprofile 389
2.2 Schlüsselfaktoren der Unternehmenswahl 391
2.3 Auswahlprozess 392
2.4 Employer Branding 394
2.5 Internationalisierung 397
3 Personalentwicklungsentscheidungen 399
3.1 Begriffsdefinition und Kompetenzentwicklung 399
3.2 Zukünftige Human-Resources-Herausforderungen der Immobilienwirtschaft 402
3.2.1 Überblick 402
3.2.2 Entwicklung und Bindung der besten Mitarbeiter 403
3.2.3 Vorbereitung auf Veränderungsprozesse 405
3.3 Praxisbeispiel lebenszyklusorientierte Personalpolitik 406
4 Anforderungen an Organisationsstrukturen und an das Human-Resources-Management 408
4.1 Lernende Organisation 408
4.2 Human Resources als strategischer Partner 409
5 Personalentscheidungen in Krisenzeiten 409
6 Fazit 410
7 Literaturverzeichnis 411
C Lebenszyklus 413
1 Lebenszyklus von Immobilien 413
1 Einleitung 414
1.1 Begriff des Immobilien-Lebenszyklus 415
1.2 Immobilientypen und Lebenszyklusdauer 417
1.3 Institutionen und Lebenszyklusphasen 418
2 Drei Dimensionen des Immobilien-Lebenszyklus 419
2.1 Technische Dimension: technische Lebensdauer 419
2.1.1 Erstellungsphase 420
2.1.2 Nutzungsphase und Abnutzung 420
2.1.3 Ende der technischen Lebensdauer und Rückbau 422
2.2 Markt- und zeitbezogene Dimension: exogene Einflüsse 423
2.2.1 Immobilienzyklen und exogene Schocks 424
2.2.2 Werte- und Strukturwandel 426
2.3 Finanzwirtschaftliche Dimension: wirtschaftliche Lebensdauer 428
2.3.1 Investitionsaufwendungen: Herstellungsaufwand 428
2.3.2 Laufende Aufwendungen 429
2.3.3 Laufende Erträge, Rentabilität und Filtering-Prozesse 429
2.3.4 Rückbau oder Kernsanierung 430
2.3.5 Lebenszykluskosten und Lebenszykluserfolg 431
3 Green Building im Immobilien-Lebenszyklus 433
4 Fazit und Ausblick 434
5 Literaturverzeichnis 435
2 Immobilienwirtschaft und Raumplanung 439
1 Immobilienentwicklung als zentrales Themenfeld der Stadt- und Regionalplanung 440
1.1 Überblick 440
1.2 Demografischer Wandel im raumplanerischen Kontext 442
1.3 Demografie und differenzierte Wohn- und Lebensstile verändern die Immobiliennachfrage 443
1.4 Grenzen der Ressourcenverfügbarkeit 444
1.5 Raumplanerischer Steuerungs- und Entwicklungsauftrag der öffentlichen Hand 445
2 Handlungsebenen der Raumplanung 447
2.1 Quartier und Stadtteil 447
2.2 Stadt – Stadtregion 453
2.3 Region 457
3 Immobilienentwicklung und Raumplanung – Akteurskonstellationen mit unterschiedlichen Handlungsrationalitäten 460
3.1 Professionalisierung der Immobilienwirtschaft 460
3.2 Datentransparenz 461
3.3 Privates Portfoliomanagement und öffentliche Flächenplanung 462
3.4 Öffentliche Förderung als Impulsgeber 463
3.5 Stadtentwicklung als bürgerschaftliches Thema 464
3.6 Anpassungsstrategien auf unterschiedlichen Maßstabsebenen: Klimawandel, Energieeffizienz, Umweltrisiken 464
3.7 Internationalisierung von Immobilienentwicklung und Raumplanung 465
4 Literaturverzeichnis 466
3 Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft 472
1 Einleitung 473
2 Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft 474
3 Gesetzliche Regelungen und Normen für nachhaltiges Bauen 477
4 Zertifizierung von Green Buildings 479
5 Benchmarking und Nachhaltigkeitsreporting 485
6 Bewertung von nachhaltigen Immobilien 487
7 Perspektiven einer nachhaltigen Immobilienwirtschaft 490
8 Literaturverzeichnis 491
4 Projektentwicklung 494
1 Einordnung und Marktbedeutung 495
2 Grundlagen der Projektentwicklung 496
2.1 Definitionen und Abgrenzungen 496
2.2 Anbieter von Projektentwicklungsleistungen 498
2.3 Projektbeteiligte und Schnittstellenpartner 499
2.4 Qualifikation eines Projektentwicklers 504
3 Phasen der Projektentwicklung 505
3.1 Projektakquisition 507
3.1.1 Standort sucht Projektidee 508
3.1.2 Projektidee sucht Standort 508
3.1.3 Kapital sucht Projektidee und Standort 509
3.1.4 Timing im Immobilienzyklus 509
3.2 Projektkonzeption 509
3.2.1 Standort- und Marktanalyse (STOMA) 510
3.2.2 Angebots- und Wettbewerbsanalyse 512
3.2.3 Nachfrageanalyse 512
3.2.4 Nutzungskonzeptanalyse 514
3.2.5 Wirtschaftlichkeitsanalyse 514
3.2.6 Risikoanalyse 516
3.3 Projektrealisierung 518
3.4 Projektvermarktung 520
3.5 Objektmanagement 521
4 Fazit und Ausblick 521
5 Literaturverzeichnis 522
5 Bauprojektmanagement 524
1 Einleitung 525
2 Grundlagen des Projektmanagements 526
2.1 Definitionen des Projektmanagements 526
2.2 Leistungen des Projektmanagements 527
3 Instrumente des Projektmanagements 529
3.1 Projektorganisation 529
3.2 Kostenmanagement 532
3.3 Terminmanagement 537
3.4 Qualitätsmanagement 540
4 Fazit und Ausblick 542
5 Literaturverzeichnis 542
6 Facility Management 544
1 Grundlagen des Facility Management 545
1.1 Historie und Entwicklung 546
1.2 Facility/Facilities und Management 546
1.3 Strategisches und operatives Facility Management 547
1.3.1 Strategisches Facility Management 547
1.3.2 Operatives Facility Management 548
2 Facility Management im Lebenszyklus der Immobilie 548
2.1 Planungs- und Entstehungsphase 549
2.2 Nutzungs- und Verwaltungsphase 549
2.3 Abriss- und Beseitigungsphase 549
3 Planungsbegleitendes Facility Management 549
3.1 Facility Management Consulting 550
3.2 Integrale Planung 551
3.3 Spannungsfeld der Planung 552
4 Objektmanagement 554
5 Gebäudemanagement 554
5.1 Technisches Gebäudemanagement 554
5.2 Infrastrukturelles Gebäudemanagement 555
5.3 Kaufmännisches Gebäudemanagement 555
6 Computer Aided Facility Management 555
6.1 Informationsbedarf während der Entwicklung und Planung 557
6.2 Informationsbedarf während der Realisierung 557
6.3 Informationsbedarf während der Nutzung 558
7 Organisations- und Steuerungsmodelle 558
7.1 Strategisches und operatives Facility Management in Eigenleistung (Modell 1) 558
7.2 Operatives Facility Management als Eigen- und Fremdleistung (Modell 2) 559
7.3 Strategisches sowie operatives Facility Management in teilweiser bzw. vollständiger Fremdleistung (Modell 3) 559
7.4 Objektmanagement und operatives Facility Management in Fremdleistung (Modell 4) 560
7.5 Total Facility Management (Modell 5) 561
8 Ausblick 561
9 Literaturverzeichnis 562
D Strategie 564
1 Immobilien-Portfoliomanagement 564
1 Einleitung 565
2 Konzeptionelle Grundlagen des Immobilien-Portfoliomanagements 568
2.1 Immobilien-Portfoliomanagement im Kontext der Funktionsbereiche des Real Estate Investment Managements 568
2.2 Adressaten und Betrachtungsgegenstand des Immobilien-Portfoliomanagements 573
2.3 Ziele und Restriktionen des Immobilien-Portfoliomanagements 575
3 Quantitative Methoden des Immobilien-Portfoliomanagements 581
3.1 Portfoliokonzepte zur Strukturierung von Immobilienanlagen 581
3.2 Grundlagen des quantitativen Portfoliomanagements 584
3.2.1 Historische Entwicklung 584
3.2.2 Risikopräferenz rationaler Kapitalanleger 584
3.3 Finanztheoretisches Portfoliomanagement 588
3.3.1 Renditemessung 589
3.3.2 Risikomessung 591
3.4 Ermittlung von Portfoliokennzahlen 595
3.4.1 Portfoliorenditemessung 595
3.4.2 Portfoliorisikomessung 595
3.4.3 Effiziente Portfolios 598
3.4.4 Bestimmung des optimalen Portfolios 601
3.5 Anwendung der Portfolioselektionstheorie auf Immobilien 602
4 Qualitativer Ansatz des Immobilien-Portfoliomanagements 604
4.1 Portfoliomanagement-Prozess in der strategischen Planung 604
4.2 Strategische Analyse von Immobilienportfolios 605
4.2.1 Segmentierung von Immobilienportfolios 605
4.2.2 Scoring-Verfahren zur Bewertung strategischer Geschäftsfelder 607
4.2.3 Marktattraktivität-Wettbewerbsvorteil-Matrix 611
4.3 Strategieentwicklung 614
4.3.1 Normstrategien 614
4.3.2 Wettbewerbsstrategien 617
4.4 Strategieimplementierung 618
5 Fazit 620
6 Literaturverzeichnis 621
2 Real Estate Asset Management 625
1 Begriffsbestimmung Real Estate Asset Management 626
1.1 Definition Real Estate Asset Management 627
1.2 In die Wertschöpfungskette integriertes Asset Management 629
1.3 Alternative Immobilienanlage- und Asset-Management-Strategien 631
1.4 Abgrenzung von Asset Management zu anderen immobilienwirtschaftlichen Bereichen 633
2 Kernfunktionen des Asset Managements 634
2.1 Entwicklung von Asset-Management-Strategien 635
2.2 Wertoptimierungsansätze auf der laufenden Einnahmenseite 636
2.3 Wertoptimierungsansätze auf der Ausgabenseite 643
2.4 Portfolioübergreifende Aktivitäten zur Effizienzsteigerung 646
2.5 Ansatzpunkte für die Optimierung des Verkaufserlöses 646
2.6 Reporting und Research für den Eigentümer 649
3 Gestaltungsmöglichkeiten des Asset Managements 650
3.1 Organisation des Asset Managements im Rahmen der Wertschöpfungskette des Investors 650
3.2 Aufbauorganisation des Asset Managements 652
3.3 Vergütungssysteme des Asset Managements 655
4 Ausblick 657
5 Literaturverzeichnis 658
3 Corporate und Public Real Estate Management 659
1 Grundlagen des betrieblichen Immobilienmanagements 660
1.1 Begriff und Kernelemente 660
1.2 CREM als integraler Bestandteil des modernen Immobilienmanagements 662
1.3 Bedeutung von Unternehmensimmobilien 663
2 Institutionalisierung immobilienwirtschaftlicher Aufgaben in der Non-Property Company 665
2.1 Ziele und Aufgaben des Corporate Real Estate Managements 665
2.2 Organisation 667
3 Handlungsfelder des Corporate Real Estate Managements 669
3.1 Flächenplanung 669
3.2 Optimierung immobiliarer Betriebsmittel aus Nutzersicht 670
3.3 Corporate-Real-Estate-bezogenes Kostenmanagement 671
3.4 Finanzwirtschaftliche Optimierung von Unternehmensimmobilien 673
3.4.1 Unternehmensimmobilien im Licht von Shareholder Value Management und Konzentration auf das Kerngeschäft (Push-Effekt) 673
3.4.2 Marktfähigkeit von Unternehmensimmobilien (Pull-Effekt) 678
3.5 Desinvestments von Unternehmensimmobilien 679
3.5.1 Finanzwirtschaftliche Ziele von Desinvestments 679
3.5.2 Prozess von Desinvestments 680
4 Spezialprobleme des öffentlichen Sektors (Public Real Estate Management) 684
5 Literaturverzeichnis 685
4 Private Real Estate Management 689
1 Einleitung 690
2 Konzeptionelle Grundlagen 691
2.1 Begriff und Definition 691
2.2 Abgrenzung zu Corporate und Public Real Estate Management 692
2.3 Private Real Estate Management im Financial-Planning-KontextIm Gegensatz zu institutionellen Immobilieneigentümern 693
3 Notwendigkeit und Bedarf von Private Real Estate Management 694
3.1 Immobilienvermögen privater Haushalte in Deutschland 694
3.2 Demografische Faktoren und Tendenzen 695
4 Leistungen des Private Real Estate Managements 695
4.1 Leistungskatalog 695
4.2 Selbst genutzte vs. fremdgenutzte Immobilien 697
5 Immobilien in der Financial-Planning-Praxis 697
5.1 Eigenheim: Miete vs. Kauf 697
5.2 Reverse Mortgage als immobilienbasiertes Altersvorsorgekonzept 702
6 Fazit und Ausblick 704
7 Literaturverzeichnis 704
E Transaktion 707
1 Immobilienanalyse 707
1 Grundlagen und Abgrenzung 709
1.1 Arten von Immobilienanalysen 709
1.2 Standorttheorien 710
1.3 Standortentwicklungstheorien 712
1.4 Bewertungsmethoden 716
1.4.1 Stärken-Schwächen-Analyse 716
1.4.2 Scoring-Modelle 718
1.4.3 Nutzwertanalyse 719
2 Markt- und Standortanalyse 720
2.1 Makrostandort 721
2.1.1 Ökonomische Basis und Flächennachfrage 721
2.1.2 Politik, Produktionsfaktoren und weiche Standortfaktoren 724
2.1.3 Flächenmarkt und Immobilien-Investmentmarkt 725
2.2 Mikrostandort 726
2.2.1 Eignung des Mikrostandortes für die Nutzungsart 727
2.2.2 Image von Quartier und Adresse 728
2.2.3 Qualität der Verkehrsanbindung von Grundstück und Quartier 729
2.2.4 Qualität der Nahversorgung von Grundstück und Quartier 731
2.2.5 Umfeld- und Umweltrisiken 731
3 Grundstücks- und Gebäudeanalyse 732
3.1 Grundstücksanalyse 732
3.2 Technische Gebäudeanalyse 733
3.3 Wirtschaftliche Gebäudeanalyse 736
3.4 Mieteranalyse 738
4 Datenerhebung und -auswertung 739
4.1 Strukturdaten und Immobilienmarktdaten 739
4.2 Gebäudedaten 742
4.3 Auswertungsinstrumente 743
5 Analyse von Einflussfaktoren auf die Performance von Immobilien-Direktanlagen 744
5.1 Marktdimension 744
5.2 Objektdimension 745
6 Fazit 748
7 Literaturverzeichnis 749
2 Immobilienbewertung 752
1 Einleitung 754
2 Rahmenbedingungen 754
2.1 Historischer Rückblick 754
2.2 Bewertungsanlässe 755
2.3 Funktionen der Immobilienbewertung 756
2.4 Bewertungsstandards, Gesetze und Verordnungen 757
2.5 Einflussfaktoren auf die Immobilienbewertung 759
2.6 Sachverständigenwesen in Deutschland, Großbritannien und den USA 760
3 Methoden der Wertermittlung 764
3.1 Zusammenhang zwischen Verkehrswert (Marktwert) und Marktpreis 764
3.2 Einführung in die Wertlehre 765
3.2.1 Verkehrswert/Market Value 765
3.2.2 Beizulegender Zeitwert/Fair Value 767
3.2.3 Beleihungswert/Mortgage Lending Value 767
3.2.4 Versicherungswert/Insurance Value 769
3.2.5 Einheitswert/steuerlicher Grundbesitzwert 769
3.3 Vergleichswertverfahren 770
3.3.1 Vergleichswertverfahren nach ImmoWertV 770
3.3.2 Comparative Method nach RICS 775
3.3.3 Sales Comparison Approach nach Appraisal Institute 775
3.4 Ertragsorientierte Wertermittlungsverfahren 776
3.4.1 Implizite Wachstumsmodelle 777
3.4.1.1 Grundlagen – Gordon Growth Model 777
3.4.1.2 Ertragswertverfahren nach ImmoWertV 780
3.4.1.3 Verfahrensvarianten des Ertragswertverfahrens nach ImmoWertV 787
3.4.1.4 Income Approach/Investment Method nach RICS 789
3.4.1.5 Income Capitalization Approach nach Appraisal Institute 798
3.4.2 Explizite Wachstumsmodelle 799
3.4.2.1 Discounted-Cashflow-Verfahren (nicht normierte Variante) 799
3.4.2.2 Short-cut Discounted-Cashflow-Verfahren 807
3.5 Sachwertverfahren 807
3.5.1 Sachwertverfahren nach ImmoWertV 808
3.5.2 Depreciated Replacement Cost Approach nach RICS 812
3.5.3 Cost Approach nach Appraisal Institute 813
3.6 Sonderverfahren 814
3.6.1 Residualwertverfahren 814
3.6.2 Profits Approach 815
3.6.3 Hedonische Bewertungsmodelle 816
4 Fazit 818
5 Literaturverzeichnis 819
3 Immobilieninvestition 823
1 Einleitung 825
1.1 Überblick 825
1.2 Akteure 826
1.3 Ziele 828
2 Investitionsstrategien 829
2.1 Core-Strategie 830
2.2 Core-Plus-Strategie 832
2.3 Value-added-/Value-enhanced-Strategie 832
2.4 Opportunistische Strategie 833
2.5 Projektentwicklung 835
3 Immobilienanlageprodukte 835
3.1 Deutsche Immobilienanlageprodukte 835
3.1.1 Offene Immobilienpublikumsfonds 835
3.1.2 Immobilienspezialfonds 837
3.1.3 Geschlossene Immobilienfonds 838
3.1.4 Versicherungsunternehmen, Pensionskassen und -fonds 839
3.1.5 Immobilienaktiengesellschaften und Real Estate Investment Trusts 840
3.1.6 Leasinggesellschaften 842
3.1.7 Andere Immobilienanlageprodukte 843
3.2 Internationale Immobilienanlageprodukte 845
3.2.1 Privates Immobilienbeteiligungskapital (Real Estate Private Equity) 845
3.2.2 Börsennotiertes Immobilieneigenkapital (Real Estate Public Equity) 845
3.2.3 Derivate und Indexprodukte 846
4 Methoden der Investitionsrechnung 847
4.1 Statische Methoden der Investitionsrechnung 849
4.1.1 Übersicht 849
4.1.2 Methoden 849
4.1.2.1 Kostenvergleichsrechnung 849
4.1.2.2 Gewinnvergleichsrechnung 851
4.1.2.3 Rentabilitätsvergleichsrechnung 852
4.1.2.4 Amortisationsrechnung 853
4.1.3 Kritische Würdigung 854
4.2 Dynamische Methoden der Investitionsrechnung 854
4.2.1 Übersicht 854
4.2.2 Methoden 858
4.2.2.1 Kapitalwertmethode 859
4.2.2.2 Annuitätenmethode 862
4.2.2.3 Interne Zinsfußmethode 863
4.2.2.4 Methode vollständiger Finanzpläne 871
4.2.3 Kritische Würdigung 872
5 Steuerliche Aspekte der Investitionsrechnung 873
6 Fazit 877
7 Literaturverzeichnis 877
4 Immobilienfinanzierung 881
1 Rahmenbedingungen und Grundlagen der Immobilienfinanzierung 883
1.1 Annäherung von Finanz- und Immobilienmärkten 883
1.2 Veränderte Anforderungen durch die Finanzkrise – Basel II 884
1.3 Finanzierungsformen 890
2 Wohnimmobilienfinanzierung 892
2.1 Marktüberblick 892
2.2 Darlehensformen nach Besicherungsart 893
2.2.1 Hypothekendarlehen 893
2.2.2 Grundschulddarlehen 895
2.3 Darlehensformen nach Tilgungsmodalität 896
2.3.1 Annuitätendarlehen 897
2.3.2 Festdarlehen 899
2.3.3 Ratendarlehen 901
3 Gewerbliche Immobilienfinanzierung 902
3.1 Besonderheiten der gewerblichen Immobilienfinanzierung 902
3.2 Covenants bei Immobilienfinanzierungen 903
3.2.1 Überblick 903
3.2.2 Loan-to-Value Ratio 905
3.2.3 Loan-to-Cost Ratio 906
3.2.4 Interest Cover Ratio 907
3.2.5 Debt Service Coverage Ratio 908
3.3 Kurzfristige Finanzierungsinstrumente für Vor- und Zwischenfinanzierungen 909
3.4 Mittel- und langfristige Finanzierungsinstrumente 910
3.4.1 Fremdfinanzierungsinstrumente 910
3.4.1.1 „Traditionelle“ Bankdarlehen 910
3.4.1.2 Schuldverschreibungen 912
3.4.1.3 Sonstige Darlehen 913
3.4.2 Eigenfinanzierungsinstrumente 914
3.4.2.1 Real Estate Private Equity 914
3.4.2.2 Joint-Venture-Finanzierungen 915
3.4.3 Mezzanine-Finanzierungsinstrumente 916
3.4.3.1 Wandelanleihen und Optionsanleihen 918
3.4.3.2 Convertible Mortgages 918
3.4.3.3 Participating Mortgages 919
3.4.3.4 Genussrechte 921
3.4.3.5 Stille Beteiligungen 921
3.4.4 Sonderformen 922
3.4.4.1 Immobilienverbriefungen 922
3.4.4.2 Finanzierungen über geschlossene Fonds 922
3.4.4.3 Kreditsubstitute 922
3.4.4.3.1 Leasing 922
3.4.4.3.2 Factoring 924
3.4.4.4 Strukturierte Finanzierungen 925
4 Refinanzierung von Hypothekendarlehen 927
4.1 Überblick 927
4.2 Einlagen 929
4.3 Bausparen 929
4.4 Pfandbriefe 930
4.5 Verbriefung 934
4.5.1 Asset-backed Securities 934
4.5.2 Historische Entwicklung der Verbriefungsmärkte 935
4.5.3 Verbriefungsprozess und beteiligte Akteure 936
4.5.3.1 Traditionelle Kreditverbriefung 936
4.5.3.2 Synthetische Kreditverbriefung 938
4.5.3.3 Credit Enhancement bei Verbriefungen 940
4.5.3.4 Vergleich von traditioneller und synthetischer Kreditverbriefung 941
4.5.3.5 ABCP-Programme 941
4.6 Strukturelle Unterschiede zwischen Hypothekenpfandbriefen und Mortgage-backed Securities 943
5 Fazit 944
6 Literaturverzeichnis 946
5 Immobilienrisikomanagement 949
1 Einleitung 950
2 Risiko in der Immobilienwirtschaft 952
2.1 Begriffsdefinition Risiko 952
2.2 Arten von Risiken 953
3 Risikomanagement als Steuerungskreislauf 955
3.1 Risikostrategie 956
3.2 Risikoidentifikation 957
3.3 Risikoanalyse 958
3.4 Risikobewertung 960
3.4.1 Scoring 960
3.4.2 Korrekturverfahren 963
3.4.3 Sensitivitätsanalysen 963
3.4.3.1 Überblick 963
3.4.3.2 Kritische-Werte-Methode 965
3.4.3.3 Tornadodiagramme 967
3.4.4 Szenarioanalyse 968
3.4.5 Simulationsanalysen 970
3.4.5.1 Monte-Carlo-Methode 971
3.4.5.2 Latin-Hypercube-Methode 971
3.4.6 Value-at-Risk-Methode 972
3.5 Risikosteuerung 973
3.6 Risikocontrolling 974
3.7 Dokumentation und Berichterstattung 974
4 Fazit und Ausblick 975
5 Literaturverzeichnis 975
6 Immobilienmarketing 978
1 Einleitung 979
2 Charakterisierung des Marketings 980
2.1 Entwicklungsstufen 980
2.2 Marketingansätze 982
2.2.1 Marketingmix: Quo vadis? 982
2.2.2 Integrativ-prozessualer Marketingansatz als theoretisch-konzeptionelle Basis 983
3 Prozessphase des Marketings 986
3.1 Vorbereitung der Marktbearbeitung 986
3.1.1 Marktforschung 986
3.1.2 Marktprogramm 991
3.2 Kundenanbahnung und Marktkommunikation 995
3.3 Abschluss der Kundenanbahnung 998
3.4 Realisierung des Leistungsversprechens 1000
4 Fazit 1003
5 Literaturverzeichnis 1004
F Anhang 1008
Verzeichnis der bundesweit aktiven Immobilienverbände 1009
Stichwortverzeichnis 1015