Immobiliengeschäft (eBook)

Tanja Müthlein ist Dozentin in der berufsbegleitenden Weiterbildung in Zusammenarbeit mit Bildungsträgern wie etwa der Frankfurt School of Finance & Management.​Thomas Hoffmann war Geschäftskundenberater bei der Commerzbank AG und ist nun Dozent für verschiedene Bildungsträger, etwa die Frankfurt School of Finance & Management.

Vorwort 6
Inhaltsverzeichnis 8
Über die Autoren 13
1 Grundlagen der Immobilienfinanzierung 14
1.1Bedeutung der Immobilienfinanzierung 15
1.1.1Anbieter von Immobilienfinanzierungen 15
1.1.2Investitionsmotive der Nachfrager 17
1.1.3Einflüsse auf das Immobiliengeschäft 18
1.2Rechtliche Rahmenbedingungen 18
1.2.1Kreditwesengesetz 19
1.2.2Bedeutung des Pfandbriefs für die Immobilienfinanzierung 20
1.3Grundstücksrecht 21
1.3.1Rechtliche Grundlagen des Grundstückseigentums 21
1.3.1.1 Grundbuch und Liegenschaftskataster 21
1.3.1.2 Eigentumserwerb im Grundstücksrecht 21
1.3.2Formelles Grundstücksrecht 25
1.3.2.1 Grundbuch 26
1.3.2.2 Grundakte 28
1.3.3Materielles Grundstücksrecht 28
1.3.3.1 Rechte in Abteilung II des Grundbuchs 29
1.3.3.2 Rechte in Abteilung III des Grundbuchs 35
1.3.4Auswirkungen von Grundbucheintragungen auf die Beleihbarkeit 36
1.3.5Objektlasten außerhalb des Grundbuchs 38
2 Kundengespräch in der Immobilienfinanzierung 42
2.1Einführung 42
2.2Aufbau und Ablauf eines Finanzierungsgespräches 43
2.3Pflichten in der Finanzierungsberatung 46
2.3.1Allgemeine Beratungspflichten 46
2.3.2Erweiterte Beratungspflichten bei Verbraucherkreditverträgen 48
2.4Cross-Selling-Möglichkeiten 49
3 Finanzbedarfsanalyse 52
3.1Kosten des Immobilienerwerbs 52
3.1.1Erwerbskosten 52
3.1.2Erwerbsnebenkosten 56
3.1.3Baukosten 57
3.1.4Baunebenkosten 58
3.2Ermittlung des Eigenkapitals 61
3.2.1Einsatz von Eigenkapital 61
3.2.2Eigenleistungen 62
3.3Ermittlung des Fremdmittelbedarfes 62
3.4Ermittlung der Finanzierungsbelastung 63
3.5Staatliche Förderung 63
3.5.1Kreditanstalt für Wiederaufbau 64
3.5.2Förderanstalten der Länder 64
3.5.3Arbeitnehmersparzulage 65
3.5.4Wohnungsbauprämie 66
3.5.5Eigenheimrente 67
3.6Steuerliche Auswirkungen einer Immobilieninvestition 69
3.6.1Grunderwerbsteuer 69
3.6.2Grundsteuer 70
3.6.3Einkommensteuer 72
3.6.4Erbschaft- und Schenkungsteuer 74
4 Kreditentscheidung 76
4.1Einführung 76
4.2Rechtliche Rahmenbedingungen 77
4.2.1Aufsichtsrechtliche Vorschriften (MaRisk) 78
4.2.1.1 Allgemeine Anforderungen 78
4.2.1.2 Anforderungen an die Aufbau- und Ablauforganisation im Kreditgeschäft (Funktionstrennung und Votierung) 79
4.2.1.3 Anforderungen für die Prozesse im Kreditgeschäft 79
4.2.1.4 Verfahren zur Früherkennung von Risiken 79
4.2.1.5 Risikoklassifizierungsverfahren 80
4.2.2Kreditwesengesetz: Offenlegungsverpflichtung gemäß § 18 KWG 80
4.3Bonitätsprüfung 83
4.3.1Begriffsbestimmungen 83
4.3.2Bonitätsprüfung bei Firmenkunden und Unternehmen 84
4.3.2.1 Rating 84
4.3.2.2 Zusammensetzung eines Ratings 84
4.3.2.3 Ratingergebnis 86
4.3.2.4 Zusammenhang zwischen Rating und Kreditzins 86
4.3.3Bonitätsprüfung bei privaten Kunden und Verbrauchern 88
4.3.3.1 Verbraucherschutzvorschriften 88
4.3.3.2 Rating bei Verbraucherkrediten 90
4.3.3.3 Finanzierungsbedarf 91
4.3.3.4 Persönliche Angaben 92
4.3.3.5 Nachhaltige monatliche Einnahmen 92
4.3.3.6 Monatliche Ausgaben 95
4.3.3.7 Kapitaldienstrechnung 97
4.3.3.8 Vermögen 97
4.3.3.9 Verbindlichkeiten 99
4.3.3.10 Übersicht über mögliche Bonitätsunterlagen 99
4.3.4Objektfinanzierung 103
Literatur 103
5 Objektprüfung 104
5.1Immobilienarten 104
5.1.1Begriff 'Grundstück' 104
5.1.2Grundstücksnutzung 106
5.2Rechtliche Grundlagen der Wertermittlung 107
5.2.1Gutachten im Rahmen der Wertermittlung 108
5.2.2Objektbesichtigung 108
5.2.3Kriterien für Sachverständige 109
5.2.4Kleindarlehensgrenze 109
5.3Wertbegriffe und Wertermittlungsverfahren 110
5.3.1Wertbegriffe 110
5.3.2Wertermittlungsverfahren 111
5.3.2.1 Sachwertverfahren 112
5.3.2.2 Ertragswertverfahren 115
5.3.2.3 Vergleichswertverfahren 120
5.3.2.4 Beispiele 120
5.3.2.5 Objektunterlagen 123
6 Finanzierungsplanung 125
6.1Einführung 125
6.2Beispiel für eine Finanzierungsplanung 128
6.3Kreditarten und Finanzierungsbausteine 135
6.3.1Arten der Zinsvereinbarung 135
6.3.1.1 Festzinskredite 135
6.3.1.2 Variable Kredite 137
6.3.1.3 Fremdwährungskredite 139
6.3.2Arten der Rückzahlungsvereinbarung 140
6.3.2.1 Annuitätendarlehen 140
6.3.2.2 Ratentilgungsdarlehen 141
6.3.2.3 Endfällige Darlehen 143
7 Vertragsgestaltung im Immobiliengeschäft 148
7.1Darlehensvertrag (§ 488 ff. BGB) 148
7.2Verbraucherdarlehensvertrag 150
7.2.1Vorvertragliche Informations- und Erläuterungspflichten 152
7.2.2Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrages 155
7.2.3Widerrufsrecht 157
7.3Aufbau und Inhalt des Darlehensvertrages 158
7.4SicherungsvertragSicherungszweckerklärung 160
7.5Vorzeitige Beendigung des Darlehensvertrages 162
7.5.1Sondertilgung 162
7.5.2Ordentliche Kündigungsrechte 163
7.5.3Außerordentliche Kündigungsrechte 164
8 Kreditüberwachung – Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen 168
8.1Kreditüberwachung 168
8.1.1Vorschriften aus MaRisk zum Kreditgeschäft 168
8.1.2Gründe für Zahlungsstörungen 169
8.1.3Umgang mit ausfallgefährdeten Kreditengagements 170
8.2Verfahren nach Kündigung notleidender Kredite 171
8.2.1Darlehenskündigung 171
8.2.2Fälligkeit – Verzug 172
8.3Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen 172
8.3.1Zweck, Zuständigkeit 172
8.3.2Arten der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen 173
8.3.3Vollstreckungsvoraussetzungen 173
8.3.4Bearbeitung des Antrags auf Zwangsversteigerung beim Amtsgericht 175
8.3.4.1 Prüfung des Antrages 175
8.3.4.2 Beschlagnahme des Grundstücks 175
8.3.4.3 Beitritt weiterer Gläubiger zum Verfahren 176
8.3.4.4 Verfahrensanträge des Schuldners 176
8.3.4.5 Einstweilige Einstellung des Verfahrens auf Antrag des Gläubigers 176
8.3.4.6 Vorbereitung und Bestimmung des Versteigerungstermins 176
8.3.5Versteigerungstermin 177
8.3.5.1 Bekanntmachungen 177
8.3.5.2 Bieterstunde 178
8.3.5.3 Sicherheit 178
8.3.5.4 Anhörung der Beteiligten zum Zuschlag 179
8.3.6Abschluss des Zwangsversteigerungsverfahrens 179
8.3.6.1 Erteilung des Zuschlages 179
8.3.6.2 Verteilungstermin 180
8.3.6.3 Anmeldung der Ansprüche 181
8.3.7Schematische Darstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens 181
9 Immobilienleasing 185
9.1Einsatzmöglichkeiten 187
9.2Vertragsarten 189
9.3Steuerliche Auswirkungen 190
10 Anlage in Immobilienfonds 192
10.1Einführung 192
10.2Rechtliche Grundlagen 193
10.3Anlage in offenen Immobilienfonds 194
10.3.1Definition 194
10.3.2Fondsvermögen 196
10.3.3Zulässige Vermögensgegenstände – Anlagegrenzen (§ 231 KAGB) 196
10.3.4Risikomischung (§ 243 KAGB) 197
10.3.5Liquiditätsvorschriften (§ 253 KAGB) 197
10.3.6Anteilscheine 198
10.3.7Steuerliche Regelungen 199
10.4Anlage in geschlossenen Immobilienfonds 199
10.4.1Definition 199
10.4.2Rechtliche Rahmenbedingungen 201
10.4.2.1 Rechtsform 201
10.4.2.2 Weitere Rechtsvorschriften 202
10.4.2.3 Fondsvermögen 202
10.4.3Steuerliche Regelungen 203
10.5Anlage in sonstigen indirekten Immobilienanlagen 203
10.5.1REITs 203
10.5.2Anlagen in Aktien von Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft 204