Die Umsatzsteuer in Vermietung & Verpachtung

Kap 1Kurze Einführung in die Umsatzsteuer

Kap 2Der Vermieter als Unternehmer im Umsatzsteuerrecht

2.1Wer ist Unternehmer?
2.2Liebhaberei
2.3Echte und unechte Steuerbefreiung
2.4Kleinunternehmer
2.5Ausländer

Kap 3Die laufende Vermietung

3.1Mietverträge
3.2Steuersätze und Steuerbefreiungen
3.3Option zur Steuerpflicht
3.4Soll/Istbesteuerung
3.5Bemessungsgrundlage
3.6Vorsteuerabzug
3.7Vorsteuerberichtigung

Kap 4Kauf und Verkauf eines Mietobjektes

Kap 5Schenkung und Erbschaft eines Mietobjektes

Kap 6Die ordnungsgemäße Rechnung

6.1Die "Rechnung" im Bereich Vermietung und Verpachtung
6.2Rechnungsmerkmale
6.3Kleinbetragsrechnungen
6.4Dauerrechnungen
6.5Anzahlungs- und Endrechnungen

Kap 7Erklärung und Entrichtung

7.1Umsatzsteuervoranmeldung
7.2Entrichtung der Umsatzsteuer
7.3Überrechnung der Umsatzsteuer
7.4Jahreserklärung

Kap 8Sonstige Pflichten

8.1Aufbewahrung
8.2Meldepflicht

Kap 9Das Finanzamt prüft

Kap 10Eigentümergemeinschaft

Kap 11Sonstige Fragen

11.1Bauleistungen und Reinigungsleistungen
11.2Bauherrenmodelle - Vorsorgewohnungen
11.3Mietenpool

Kap 12Anhang

12.1Formular Umsatzsteuerverrechnung bei Verkauf einer Immobilie
12.2Formular Umsatzsteuerverrechnung bei Schenkung einer Immobilie
12.3Muster Dauerrechnung
12.4Rechnungsmuster 1)
12.5Antrag Sollversteuerung 1)2)
12.6Bauleistungen - Übergang der Steuerschuld
12.7Formulare Finanzamt
12.8Mögliche "§ 6 Abs 2 UStG-Klausel" in einem nach dem 1.9.2012 abzuschließenden Mietvertrag mit einem vorsteuerabzugsberechtigten

Das Umsatzsteuerrecht ist mit seinen vielen Rechtsbegriffen wie „umsatzsteuerbar“, „umsatzsteuerfrei“, „Übergang der Steuerschuld“, „Option zur Steuerpflicht“ uvm selbst für den Fachmann eine recht schwierige Materie. Einfache Fragen zum Umsatzsteuerrecht erweisen sich bei näherer Betrachtung oft als knifflige Aufgaben. Dazu kommt im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung das Zivilrecht, das den betroffenen Vermieter oder Mieter vielfach überfordert. Die Verfasser des vorliegenden Folders haben daher aus ihrer täglichen Arbeit die typischen, sich teilweise immer wiederholenden Fehler in der Umsatzsteuer gesammelt und geben dem Leser Hinweise zu ihrer Vermeidung. Außer Zweifel steht, dass im Rahmen einer Kurzdarstellung von Problemen und Lösungen nicht alle Einzelheiten besprochen werden können. Der Folder kann und will die Beratung durch den Umsatzsteuerexperten jedenfalls nicht ersetzen. Seit der letzten Auflage aus dem Jahre 2013 hat es seitens der Autoren Bemühungen zur Vereinfachung bzw Klarstellung gegeben. Teilweise konnte dies durch Gesetzesänderungen auch erreicht werden. Insbesondere die neue Steuerpflicht bei der kurzfristigen Vermietung stellt künftig eine Vereinfachung für Betroffene dar. Zudem konnte durch die Änderung bei den Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug beim Istbesteuerer die lang diskutierte Forderung zur Reparatur der Überrechnung umgesetzt werden. Im Hinblick auf die Verkomplizierung, die das 1. Stabilitätsgesetz 2012 Immobilienbesitzern gebracht hat, erscheinen diese Verbesserungen dennoch nur kleine Schritte zu sein. Die in den nachfolgenden Seiten wiedergegebenen Rechtsansichten des Bundesministeriums für Finanzen werden von den Autoren in manchen Fällen nicht geteilt. Der Umfang dieses Heftchens erlaubt jedoch keine umfangreiche Kritik. Auf die entsprechende Literatur wird daher verwiesen, Klarstellungen durch die Höchstgerichte sind gefordert. Die Autoren, Februar 2017

Kap 3Die laufende Vermietung 3.1Mietverträge Beim Abschluss von Mietverträgen wird häufig auf Mustervordrucke zurückgegriffen. Diese berücksichtigen oftmals umsatzsteuerliche Details nicht ausreichend. Wie die Mietumsätze im Einzelfall umsatzsteuerlich einzuordnen sind, sollte aber bereits im Mietvertrag festgehalten werden. Es ist auch anzugeben, ob die Mietvorschreibungen Umsatzsteuer enthalten oder nicht. Für jene Fälle, in denen eine Nutzungsänderung durch den Mieter zu einer Änderung in der umsatzsteuerlichen Behandlung der Mietumsätze führen kann, sind entsprechende vertragliche Vorkehrungen zu treffen. Siehe dazu Tz 3.3. 3.2Steuersätze und Steuerbefreiungen Die Steuersätze sind in § 10 UStG geregelt. Danach beträgt der Normalsteuersatz 20% und die ermäßigten Sätze 10 und 13%. Bei der Vermietung kommen der Normalsteuersatz sowie der ermäßigte Steuersatz von 10% zur Anwendung. Die Beherbergung unterliegt dem ermäßigten Steuersatz von 13%. Zudem können unechte und in Ausnahmefällen auch echte Steuerbefreiungen zur Anwendung gelangen. Die umsatzsteuerliche Behandlung von Vermietungsumsätzen richtet sich zum einen nach der Art des Vermietungsobjektes und zum anderen nach der Verwendung des Mietobjektes durch den Mieter. Nebenleistungen sind unter Umständen separat zu beurteilen. Zudem sind persönliche Steuerbefreiungen zu berücksichtigen (zB Kleinunternehmerregelung). Es ist daher genau zu untersuchen - um welche Art von Mietobjekt es sich handelt (möblierter oder unmöblierter Wohnraum, Geschäftsräume, Garagen oder sonstige Parkflächen, Werbeflächen, gemischt genutzte Wohnungseinheiten, fest mit dem Grund verbundene Maschinen etc), - ob Nebenleistungen (wie zB Heizung) durch den Vermieter erbracht werden, - wie der Mieter das Mietobjekt nutzen wird (zu privaten Zwecken, zur Ausführung von steuerpflichtigen oder steuerfreien Umsätzen oder zu gemischten Zwecken), - ob eine echte oder unechte Steuerbefreiung zur Anwendung kommt (zB Kleinunternehmerregelung oder Diplomatenbefreiung) und - ob eine Option zur Steuerpflicht ausgeübt werden kann und/oder soll. Umsatzsteuerlich unbeachtlich sind die Rechtsform des Mieters und Vermieters.