Die Mietpreisbremse (eBook)

Cover 1
Danksagung 6
Inhaltsverzeichnis 8
Literaturverzeichnis 18
Einleitung 34
1. KapitelDas Mietrechtsnovellierungsgesetz im Überblick 38
A.Regelungsbedarf zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten 38
I.Beschreibung der aktuellen Situation in Deutschland 38
II.Bisheriges verfügbares rechtliches Instrumentarium 41
1.Mietpreisüberhöhung, § 5 WiStG 41
2.Mietwucher 44
3Preisgrenzen im laufenden Mietverhältnis 48
a)Die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 1 BGB 48
b)Die Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB 48
B.Intention und Notwendigkeit der Regelungen 50
C.Wesentlicher Inhalt der Regelungen zur Mietpreisbegrenzung 51
I.Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und Verordnungsermächtigung, § 556d BGB 51
II.Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung, § 556e BGB 51
III.Ausnahmen, § 556 f. BGB 51
IV.Rechtsfolgen, § 556g Abs. 1 und Abs. 2 BGB 51
V.Auskunftsanspruch des Mieters, § 556g Abs. 3 BGB 52
VI.Staffel- und Indexmiete, §§ 557a, 557b BGB 52
D.Ziele des Gesetzgebers 52
I.Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten 52
II.Keine Beeinträchtigung des Anreizes für Investitionen in den Wohnungsneubau 53
III.Keine Behinderung des Anreizes für den Vermieter bei Mieterwechsel im Bestand zu modernisieren 53
IV.Konsequentere Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete 53
V.Linderung des Drucks auf Bestandsmieter 54
VI.Höhere Gewichtung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Bezugspunkt 54
VII.Wirtschaftlich erfolgreiche sowie ökologische und sozial verträgliche Gestaltung des gesellschaftlichen Strukturwandels 54
E.Vereinbarkeit mit den Vorgaben des Grundgesetzes 54
I.Vereinbarkeit mit der Eigentumsfreiheit aus Art. 14 Abs. 1 GG 54
1.Verhältnismäßigkeit 55
a)Legitimes Ziel 56
b)Geeignetheit 56
c)Erforderlichkeit 58
d)Angemessenheit 58
2.Verfassungsrechtlicher Schutz des Mietinteressenten 63
II.Vereinbarkeit mit der Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG 65
F.Die Mietpreisbremse aus ökonomischer Sicht 67
2. KapitelSchwerpunkte der kritischen Analyse der neuen Bestimmungen 70
A.Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, § 556d Abs. 1 BGB 70
B.Verordnungsermächtigung, § 556d Abs. 2 BGB 71
C.Berücksichtigung der Vormiete, § 556e Abs. 1 BGB 77
I.Mietminderungen 78
II.Mieterhöhungen 81
III.Kritische Bewertung 84
D.Berücksichtigung einer durchgeführten Modernisierung, § 556e Abs. 2 BGB 86
E.Ausnahmen, § 556 f. BGB 95
I.Erste Nutzung und Vermietung einer Wohnungen nach dem 01. Oktober 2014, § 556 f. S. 1 BGB 95
II.Umfassend modernisierte Wohnungen, § 556 f. S. 2 BGB 103
F.Auswirkungen auf die Staffel- und Indexmiete, §§ 557a Abs. 4, 557b Abs. 4 BGB 107
I.Staffelmiete, § 557a BGB 107
1.Hintergrund und Umfang der Regelung 107
2.Kritik an der Neuregelung 111
II.Indexmiete, § 557b BGB 112
G.Rechtsfolgen, § 556g BGB 112
I.Abweichungsverbot zum Nachteil des Mieters, § 556g Abs. 1 S. 1 BGB 113
II.Teilunwirksamkeit, § 556g Abs. 1 S. 2 BGB 114
III.Rückforderungsanprüche nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung, § 556g Abs. 1 S. 3, 4 BGB 117
IV.Abhängigkeit der Rückforderungsansprüche von einer qualifizierten Rüge des Mieters, § 556g Abs. 2 BGB 122
H.Auskunftsanspruch des Mieters, § 556g Abs. 3 BGB 130
I.Formerfordernis, § 556g Abs. 4 BGB 135
J.Kritik an der gesetzlichen Regelung und Vorschläge de lege ferenda 136
I.Novellierung von § 5 WiStG 136
II.Ausweis ausreichenden Baulands und Aufstockung der Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau 137
III.Bundesweite Einführung der Mietpreisbegrenzung 138
IV.Erfordernis eines nachweislichen Unterangebotes 138
V.Zumutbare Mobilitätserwartung an den Mietinteressenten 139
VI.Pflicht zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels 139
VII.Koppelung der Mietpreisbremse auf Ebene der gesetzlichen Ermächtigung mit einem Maßnahmeplan 140
VIII.Keine Geltung der Mietpreisbegrenzung bei nachgewiesenen Verlusten und Kostenunterdeckung des Vermieters 141
IX.Beschränkung der Mietpreisbegrenzung auf unternehmerisch bewirtschaftetes Immobilieneigentum 142
3. KapitelDie zulässige Miethöhe bei Mietbeginn im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB 144
A.Voraussetzungen des § 556d Abs. 1 BGB 144
I.Mietvertrag über Wohnraum 144
II.Vertragsschluss 145
1.Erneuerung eines Mietverhältnisses 147
2.Parteiwechsel und Novation 150
3.Ersatzmieter 151
III.Der Begriff „angespannter Wohnungsmarkt“ 152
1.Die Legaldefinition in § 556d Abs. 2 BGB und die maßgeblichen Indikatoren 152
a)Der starke Anstieg der Mieten, § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 1 BGB 153
b)Die durchschnittliche Mietbelastung, § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 2 BGB 155
c)Versorgungsengpässe, § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 3 BGB 155
d)Geringer Leerstand, § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 4 BGB 156
e)Der unbestimmte Rechtsbegriff „angespannter Wohnungsmarkt“, § 556d Abs. 2 S. 2 BGB 157
aa)Die Bestimmung der Anspannung auf dem Wohnungsmarkt 157
bb)Wahrung des Bestimmtheitsgebotes aus Art. 80 Abs.1 S. 2 GG 160
cc)Weitere Kritik und eigene Stellungnahme 163
2.Beschränkung der Rechtsverordnung auf eine Gemeinde oder einen Gemeindeteil 166
3.Segmentsbezogene Betrachtung 167
4.Beurteilungsspielraum 169
5.Die Befristung der Gebietsverordnung 170
6.Die Begründung der Gebietsverordnung 171
7.Die Koppelung der Gebietsverordnung mit einem Maßnahmenplan 171
8.Das Verhältnis des § 556d Abs. 2 BGB zu § 558 Abs. 3 BGB und zu § 577a Abs. 2 BGB 173
B.Die Rechtsfolge des § 556d BGB – Begrenzung der Neu- und Wiedervermietungsmiete 174
I.Die zulässige Höhe der „Miete“ 174
1.Inklusivmiete und Teilinklusivmiete 174
2.Die Vereinbarung von Betriebskostenpauschalen 176
II.Bemessungsgrundlage: Die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB 177
1.Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete 177
2.Die Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete 179
3.Die Bezugspunkte der ortsüblichen Vergleichsmiete 182
a)Allgemeines 182
b)Die maßgeblichen Mieten 182
aa)Räumliche Komponente 182
bb)Zeitliche Komponente 183
cc)Sachliche Komponente 187
c)Der maßgebliche Wohnraum 187
d)Die fünf Wohnwertmerkmale 189
aa)Allgemeines 189
(1)Vergleichbarkeit 190
(2)Objektive Kriterien 191
(3)Vereinbarungen über Wohnwertmerkmale 191
bb)Das Merkmal „Art des Wohnraumes“ 192
cc)Das Merkmal „Größe der Mietwohnung“ 193
(1)Bedeutung der Wohnungsgröße zur Ermittlung der „Quadratmetermiete“ 194
(2)Ermittlung der Wohnungsgröße 196
(3)Das Problem der Flächenabweichung 197
(a)Auswirkungen auf das Wohnwertmerkmal „Größe“ 199
(aa)Zu klein angegebene Fläche 199
(bb)Zu groß angegebene Fläche 200
(b)Auswirkungen auf die Gesamtmiete 201
(aa)Zu klein angegebene Fläche 201
(bb)Zu groß angegebene Fläche 203
dd)Die „Ausstattung“ der Mietwohnung 206
ee)Das Merkmal „Lage der Wohnung“ 208
ff)Das Merkmal der „Beschaffenheit der Wohnung“ 209
e)Die unerheblichen Wohnwertmerkmale 214
f)Die Gewichtung der einzelnen Wohnwertmerkmale 215
g)Mischungsverhältnis 215
h)Die Üblichkeit der Miete 217
aa)Das Verbot der Diskriminierungsmieten 218
bb)Ausreißermieten 218
cc)Die Ermittlung der Üblichkeit – Zweidrittelspanne 220
i)Zusammenfassung 222
4.Geltungsbereich eines qualifizierten Mietspiegels 223
a)Voraussetzungen für die Anwendung des Mietspiegels auf die konkrete Vertragswohnung 223
aa)Örtlicher, sachlicher und zeitlicher Anwendungsbereich des Mietspiegels 223
bb)Hinzurechnung von Zuschlägen 226
b)Die Erstellung des Mietspiegels 229
aa)Allgemeines 229
bb)Der richtige Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete 231
cc)Datenerhebung bezüglich des relevanten Wohnungsmarktes 231
(1)Stichprobenhafte Datenerhebung 232
(2)Abbildung des „üblichen“ Marktes – Extremwertbereinigung 233
(3)Auswirkungen der Extremwertbereinigung auf die Mietpreisbremse 0
dd)Datenauswertung 236
(1)Tabellenmethode 237
(a)Anwendung des Mietspiegels auf die konkrete Vertragswohnung 237
(b)Methodik 241
(2)Regressionsmethode 244
(a)Anwendung des Regressionsmietspiegels auf die konkrete Vertragswohnung 244
(b)Methodik 250
(3)Vergleich der beiden Methoden 258
ee)Dokumentation der Mietspiegelerstellung 262
c)Die Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels im Prozess, § 558d Abs.3 BGB 263
d)Erforderlichkeit eines qualifizierten Mietspiegels für die Begrenzung der Neu- und Wiedervermietungsmiete im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB? 265
5.Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete außerhalb des Geltungsbereichs eines qualifizierten Mietspiegels 266
a)Allgemeines 266
b)Das Sachverständigengutachten 270
aa)Anforderungen an das Sachverständigengutachten 270
(1)Richtiger Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete 270
(2)Repräsentativität 270
(3)Datenbereinigung 272
(4)Üblichkeit der Miete 272
bb)Die Einholung des Sachverständigengutachtens im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB 273
c)Der einfache Mietspiegel im Zivilprozess 274
aa)Die Einordnung des Mietspiegels als amtliche Auskunft? 274
bb)Die Indizwirkung des einfachen Mietspiegels 276
cc)Die Schätzung der Einzelvergleichsmiete innerhalb der Mietspanne 279
d)Die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen 280
aa)Allgemeines 280
bb)Die Vergleichswohnungen im Miethöheprozess 283
e)Die Auskunft aus einer Mietdatenbank 285
aa)Allgemeines 285
bb)Die Voraussetzungen einer Mietdatenbank 286
cc)Heranziehung der Mietdatenbank im Miethöheprozess 288
III.Flucht in den „Zuschlag“ 290
1.Untermietzuschlag 291
2.Zuschlag für gewerbliche Mitbenutzung 293
IV.Geldwerte Mieterleistungen 295
4. KapitelVergleich zwischen den Universitäts­städten Marburg und Tübingen 296
5. KapitelThesen und Fazit 300
A.Thesen 300
I.Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, § 556d Abs. 1 BGB 301
II.Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB 301
III.Verordnungsermächtigung, § 556d Abs. 2 BGB 313
IV.Vormiete, § 556e Abs. 1 BGB 316
V.Durchgeführte Modernisierung, § 556e Abs. 2 BGB 317
VI.Erste Nutzung und Vermietung einer Wohnungen nach dem 01. Oktober 2014, § 556 f. S. 1 BGB 318
VII.Umfassende Modernisierung, § 556 f. S. 2 BGB 319
VIII.Auswirkungen auf die Staffel- und Indexmiete, §§ 557a Abs. 4, 557b Abs. 4 BGB 319
IX.Abweichungsverbot, § 556g Abs. 1 S. 1 BGB 320
X.Teilunwirksamkeit, § 556g Abs. 1 S. 2 BGB 320
XI.Herausgabeanspruch des Mieters, § 556g Abs. 1 S. 3, 4 BGB 321
XII.Qualifizierte Rüge, § 556g Abs. 2 321
XIII.Auskunftsanspruch, § 556g Abs. 3 BGB 322
B.Fazit 324
Anhang 326
1.Mittlere Abweichung von ortsüblicher Vergleichsmiete und Angebotsmiete für Mietwohnungen mit mittlerer Ausstattung und Wohnungsgröße nach Wohnlagen für ausgewählte Städte (Kiel/Hannover/Bonn/Berlin/München/Hamburg/Frankfurt am Main) 326
2.Entwicklung der Neuvermietungsangebote für Berlin prozentualer Preisanstieg 2012/2013
3.Eigentumsform des Gebäudes 328
4.Vorkommen von Mietspiegeln in Deutschland 0
5.Auszug aus dem Darmstädter Mietspiegel 0
6.Definition der Modellvariablen 331
7.Erläuterungen zu den Modellvariablen der Ausstattungsmerkmale 332
8.Erläuterungen zu den Modellvariablen der Lage 334
9.Erläuterungen zu den Modellvariablen der Modernisierung 335
10.Übersicht zu der Anzahl der Städten und Gemeinden, die in einer Rechtsverordnung nach § 558 Abs. 3 BGB und/oder § 556d Abs. 2 BGB aufgenommen wurden 336