Mieterhöhungen bei Wohnraummietverträgen

1;Vorwort;6
2;Inhaltsverzeichnis;8
3;Literaturverzeichnis;16
4;Abkürzungsverzeichnis;26
5;Teil 1: Rechtsgrundlagen;36
5.1;A. Einführung;36
5.1.1;I. Begriffserläuterung;36
5.1.2;II. Unterschiedliches Mietrecht;36
5.1.3;III. Die verschiedenen Mietstrukturen;37
5.1.4;IV. Sonstige Gegenleistungen;39
5.2;B. Die Miethöhe;40
5.2.1;I. Neuvermietung;40
5.2.2;II. Mietpreisüberhöhung;40
5.2.3;III. Mietwucher;52
5.2.4;IV. Bestehende Mietverträge;53
5.3;C. Die Mieterhöhung nach

558 ff.BGB;95
5.3.1;I. Formalien;95
5.3.2;II. Materielle Voraussetzungen des Zustimmungsanspruchs;157
5.3.3;III. Besonderheiten;201
5.3.4;IV. Verhaltensmöglichkeiten des Mieters;223
5.4;D. Die Mieterhöhung nach

559 ff.BGB;236
5.4.1;I. Überblick;236
5.4.2;II. Allgemeine Voraussetzungen;242
5.4.3;III. Modernisierungsmaßnahmen;248
5.4.4;IV. Die Mieterhöhungserklärung;257
5.4.5;V. Fälligkeit der Mieterhöhung;269
5.4.6;VI. Einführung neuer Betriebskosten im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen;271
5.4.7;VII. Verhältnis der Mieterhöhungen gem.

558 und 559 BGB;276
5.4.8;VIII. Prozessuales;280
5.5;E. Die Mieterhöhung nach
560 BGB;281
5.5.1;I. Allgemein;281
5.5.2;II. Veränderung von Betriebskostenpauschalen;282
5.5.3;III. Veränderung von Betriebskostenvorauszahlungen;287
5.6;F. Die Mieterhöhung nach Art. 229
3 Abs. 4 EGBGB;290
5.6.1;I. Allgemeines;290
5.6.2;II. Voraussetzungen und Verfahren;291
5.7;G. Der Mieterhöhungsprozess;292
5.7.1;I. Zustimmungsklage nach
558b BGB1235;292
5.7.2;II. Rechtsmittel;312
6;Teil 2: Arbeitshilfen;320
6.1;A. Entscheidungslexikon zu Problemen der Mieterhöhung;320
6.1.1;I. Rechtsprechung des BVerfG zur Mieterhöhung;320
6.1.2;II. Rechtsprechung des BGH zur Mieterhöhung;334
6.1.3;III. Rechtsprechung der Oberlandes- und der Instanzgerichte zur Mieterhöhung;346
6.2;B. Modernisierungslexikon;379
6.3;C. Formulare, Tabellen und Checklisten;395
6.3.1;I. Tabelle zur Ermittlung der Lageklasse;395
6.3.2;II. Checkliste für das Mandantengespräch;397
6.3.3;III. Musterschreiben und Musterklagen;399
7;Teil 3: Materialien;442
7.1;A. Gesetze und Verordnungen;442
7.1.1;I. Synopse MHG/BGB;442
7.1.2;II. Gesetz zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstraf-rechts ( Wirtschaftsstrafgesetz 1954) - Auszug;452
7.1.3;III. Vorschriften über den Widerruf von Haustürgeschäften und Fernabsatzverträgen aus dem BGB;454
7.1.4;IV. Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten ( Betriebskostenverordnung - BetrKV);461
7.1.5;V. Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten ( Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenV);465
7.1.6;VI. Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche ( Wohnflächenverordnung - WoFlV);474
7.1.7;VII. Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen ( Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) - Auszug;476
7.1.8;VIII. Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen ( Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) a. F. - Auszug;480
7.2;B. Hinweise;487
7.2.1;I. Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln (2002);487
7.2.2;II. Hinweise zur Erstellung eines Sachverständigengutachtens;538
8;Stichwortverzeichnis;550

F. Die Mieterhöhung nach Art. 229 3 Abs. 4 EGBGB (S. 255-257)

I. Allgemeines

An relativ versteckter Stelle hat der Reformgesetzgeber eine weitere Möglichkeit geschaffen, den Betriebskostenanteil von Teilinklusiv- oder Inklusivmieten zu erhöhen – und zwar nicht im Zustimmungs-, sondern im einfachen Umlageverfahren. Betroffen sind Altverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind und in denen eine (Teil-) Inklusivmiete vereinbart ist. Ist im Vertrag eine Mehrbelastungsabrede getroffen, also dem Vermieter das Recht eingeräumt, Erhöhungen der Betriebskosten geltend machen zu können, kann er dies durch einseitige Erklärung tun. Die Vorschrift soll das Vertrauen darauf schützen, bei (Teil-) Inklusivmieten mit Änderungsvorbehalt die Steigerungen von Betriebskosten an den Mieter weitergeben zu können.1230 Das war und ist aber nicht nötig.

Denn nach alter Rechtslage war nach h. Rspr. eine Erhöhung nach 4 Abs. 2 MHG ausgeschlossen, wenn eine (Teil-) Inklusivmiete vereinbart war.1231 Daran hatte sich auch nach Einführung von 4 Abs. 5 MHG nichts geändert.

Schon nach alter Rechtslage konnte der Vermieter Betriebskostensteigerungen bei einer vereinbarte (Teil-) Inklusivmiete nur nach 2 MHG geltend machen – egal, ob der Vertrag ansonsten einen Erhöhungsvorbehalt enthielt.1233 Das blieb nach der Mietrechtsreform unverändert. Auch heute kann der Vermieter eine Erhöhung der (Teil-) Inklusivmiete gem. 558 BGB damit begründen, dass (nur) die inklusiven Betriebskosten gestiegen sind – auch wenn die ortsübliche Vergleichs-Nettomiete unverändert geblieben ist.

Daneben kann der Alt-Vermieter seit dem 01.09.2001 (unbegrenzt, Art. 229 3 Abs. 4 EGBGB enthält keine zeitliche Beschränkung) Steigerungen der Betriebskosten auch "direkt" im vereinfachten Umlageverfahren geltend machen. Im Vergleich zur alten Rechtslage weitet Art. 229 3 Abs. 4 EGBGB die Befugnisse des Vermieters also nicht unerheblich aus. Allerdings muss der Vermieter nun auch Senkungen der inklusiven Betriebskosten an den Mieter weitergeben. Auch dies musste er bei (Teil-) Inklusivmieten vor dem 01.09.2001 nicht.

II. Voraussetzungen und Verfahren

Art. 229 3 Abs. 4 EGBGB verweist auf 560 Abs. 1, 2, 5 und 6 BGB. Im Ergebnis muss der Vermieter so tun, als ob über die inklusiven Betriebskosten eine Pauschale vereinbart wäre, die er nun nach 560 BGB erhöhen möchte. Wegen der Einzelheiten kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden.

G. Der Mieterhöhungsprozess

I. Zustimmungsklage nach 558b BGB1235

1. Klagefrist

Wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen innerhalb der Überlegungsfrist nicht oder nicht vollständig zugestimmt hat, kann der Vermieter Klage erheben. Eine vor Ablauf der Frist erhobene Klage ist unzulässig, es sei denn, der Mieter hätte bereits vorher verbindlich erklärt, er werde der Mieterhöhung auf keinen Fall zustimmen.1236 Die Klage muss bis spätestens drei Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist erhoben werden. Dies bedeutet grds. Zustellung der Klage an den Mieter. Eine nach Ablauf der Frist zugestellte Klage ist nur unter den Voraussetzungen des 167 ZPO rechtzeitig, d.h., der Vermieter muss die Klage vor Ablauf der Frist bei Gericht eingereicht haben und die Zustellung muss "demnächst" erfolgt sein. Dazu muss die Klage bis 24.00 Uhr des letzten Tages der Klagefrist beim zuständigen Gericht eingegangen sein.