Mietrecht

-FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer ist leitender Jurist der online hausverwaltung & immobilientreuhand gmbh in Wien. Er ist überdies Autor zahlreicher Kommentare und Aufsätze für Fachmedien im Wohn- und Immobilienrecht, lehrt an mehreren Universitäten und Fachhochschulen in Österreich, hält bundesweit Vorträge und Seminare und berät den Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in seinen interessenpolitischen Aktivitäten. -Prof. Mag. Thomas Malloth ist Gesellschafter der Dr. Gerhard Stingl Hausverwaltung GmbH in Wien. Er ist überdies Vortragender an Universitäten in Wien und Niederösterreich, gerichtlich beeideter Sachverständiger im Immobilienwesen sowie Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.

'Inhaltsverzeichnis Erster Abschnitt: Gesetzliche Grundlagen des Bestandrechts (Kothbauer) 1 ABGB-Bestandrecht 1 MRG-Mietrecht 1 Verbraucherschutz nach KSchG 2 Schutzbestimmungen bei Verwendung von Musterverträgen 3 Zweiter Abschnitt: Anwendungsbereich des MRG (Kothbauer) 5 Vollanwendung des MRG 5 A. Die drei Kriterien für die Anwendung des MRG 5 B. Kriterium 1 - Vertragstyp: Miete 5 C. Kriterium 2 - Vertragsgegenstand: Räumlichkeiten 5 D. Kriterium 3 - Vertragszweck: Nutzung zu Wohn- oder Geschäftszwecken 6 E. Vermutung der Vollanwendung des MRG bei Vorliegen einer Wohn- oder Geschäftsraummiete 6 Vollausnahmen vom MRG 6 A. Vollausnahmetatbestände 6 B. Wesentliche Rechtsfolge einer Vollausnahme vom MRG 8 Teilausnahmen vom MRG 8 A. Teilausnahmetatbestände 8 B. Wesentliche Rechtsfolge einer Teilausnahme vom MRG 10 Dritter Abschnitt: Hauptmiete/Untermiete (Kothbauer) 11 Grundsätzliches 11 Hauptmiete 11 Untermiete 11 Scheinuntermiete 11 Untermietverbote 12 Vierter Abschnitt: Mietzinsbildung (Kothbauer bis einschließlich Kapitel "Mietzinsminderung"; Malloth bis einschließlich Kapitel "Die Hauptmietzinsabrechnung", Kothbauer bis einschließlich Kapitel "Kautionen") 13 Grundsätzliches 13 A. Mietrechtliche Mietzinsbeschränkungen nur im Vollanwendungsbereich des MRG 13 B. (Gesamt-)Mietzins 13 Exkurs: Ausstattungskategorien der Wohnungen 14 A. Die vier Ausstattungskategorien 14 B. Urkategorie 15 C. Kategorieausgleich 15 D. Rügeobliegenheit des Mieters bei Unbrauchbarkeit eines Ausstattungsmerkmals oder bei Unbrauchbarkeit der Wohnung 15 E. Keine Rügeobliegenheit des Mieters bei einem fehlenden Ausstattungsmerkmal 16 F. Die mietrechtlichen Kategoriebeträge 17 Haupt- und Untermietzins 17 A. Abgrenzung freier Mietzins - Mietzins nach MRG 17 B. Abgrenzung förderungsrechtlicher Mietzins - Mietzins nach MRG 17 C. Die Mietzinsbeschränkungen des MRG 17 D. Angemessener Hauptmietzins 18 E. Hauptmietzins nach dem Richtwertsystem (= Richtwertmietzins) 19 F. Kategorie D-Hauptmietzins 25 G. Untermietzins 25 Überschreitungen des zulässigen Mietzinses 26 A. Unbefristete Mietverträge 26 B. Befristete Mietverträge 26 Wertsicherung des Mietzinses 26 A. Wertsicherung bei freier Mietzinsbildung 26 B. Wertsicherung im Vollanwendungsbereich des MRG 26 Anhebung des Hauptmietzinses auf den "Mindestmietzins" bei Altmietverträgen 28 Mietzinsminderung 29 Das Verfahren zur Erhöhung des Hauptmietzinses (

18 ff MRG) (Malloth) 29 A. Das Wesen des Verfahrens zur Erhöhung der Hauptmietzinse 29 B. Die Voraussetzungen eines Verfahrens zur Erhöhung der Hauptmietzinse im Sinne des

18 ff MRG 30 C. Welche Arbeiten können Gegenstand eines Verfahrens nach

18 ff MRG sein? 30 D. Der Antrag im Sinne des
18 c MRG 30 E. Sonderregelungen für bestimmte Mietzinsvereinbarungen im Verfahren nach

18 ff MRG (
18 Abs 5 MRG) 31 F. Der Ablauf eines Verfahrens gemäß
18 MRG 32 G. Die Berechnung eines Erfordernisses nach

18 ff MRG 35 H. Das Verfahren gemäß
19 Abs 3 MRG 38 I. Ergänzende Anmerkungen zum Hauptmietzinserhöhungsverfahren 39 Die Hauptmietzinsabrechnung 40 Betriebskosten und öffentliche Abgaben, besondere Aufwendungen (Kothbauer) 41 A. Kostenverteilung 41 B. Betriebskosten 43 C. Öffentliche Abgaben 44 D. Verrechnung der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, Legung der Abrechnung 44 E. Kosten für Gemeinschaftsanlagen und Grünanlagen (= besondere Aufwendungen) 46 Einmalzahlungen 47 A. Freie Mietzinsbildung 47 B. Vollanwendungsbereich des MRG 47 C. Kautionen 48 Fünfter Abschnitt: Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters (Malloth) 51 Die Erhaltungspflichten des Vermieters nach
3 MRG 51 A. Zum Erhaltungsbegriff 51 B. Der Umfang der Erhaltungspflicht des Vermieters (
3 Abs 2 MRG) 52 Nützliche Verbesserungen (
4 MRG) 52 Die Verwendungspflicht des Vermieters für Hauptmietzinse 53 Sonderbestimmungen für nützliche Verbesserungen 53 A. Nützliche Verbesserungen im Inneren eines verm