Immobilien und Steuern (eBook)

Jürgen Lindauer ist Steuerberater und Director im Bereich Corporate Tax Services bei einer Big Four Gesellschaft.

Vorwort 5
Literaturverzeichnis 6
Inhaltsübersicht 7
§ 1 Allgemeiner Teil 18
A. Einleitung 18
B. Übersicht über die Besteuerung von Immobilienvermögen 21
I. Art der wirtschaftlichen Betätigung 21
1. Besteuerung des Erwerbsvorgangs 21
a) Grunderwerbsteuer 21
b) Umsatzsteuer 21
c) Erbschaftund Schenkungsteuer 22
d) Ertragsteuern 22
2. Besteuerung der Nutzung der Immobilie 23
a) Umsatzsteuer 23
b) Grundsteuer 24
c) Ertragsteuern 25
3. Besteuerung der Veräußerung bzw. Übertragung 26
a) Erbschaftund Schenkungsteuer/ Verkehrsteuern 26
b) Ertragsteuern 26
4. Besteuerung mit Auslandsbezug 27
a) Deutsche Immobilie eines Steuerausländers 27
b) Besteuerung eines Steuerinländers mit ausländischer Immobilie 28
II. Zuordnung zum Betriebsvermögen bzw. zum Privatvermögen 29
1. Betriebsvermögen 30
a) Notwendiges Betriebsvermögen 30
b) Gewillkürtes Betriebsvermögen 31
2. Privatvermögen 32
C. Finanzierung der Immobilie 33
I. Grundsätzliches 33
II. Steuerliche Auswirkungen der Fremdfi nanzierung 33
1. Fehlende Einkünfteerzielungsabsicht 33
2. Beschränkung des Zinsabzugs bei den Gewinneinkunftsarten (Zinsschranke) 34
3. Schuldzinsen bei gemischt genutzten Gebäuden 35
4. Darlehensaufnahme durch Ehegatten 36
5. Schuldzinsenabzug nach Beendigung der Einkünfteerzielung 36
D. Zerlegung eines Grundstücks in seine Bestandteile aus steuerlicher Sicht 37
I. Grundstück (unbewegliches Vermögen) 37
1. Grundstücksgleiche Rechte 38
a) Erbbaurecht 38
b) Wohnungseigentum/Teileigentum 39
II. Grund und Boden 39
III. Gebäude 39
1. Bedeutungszusammenhang 39
2. Begriff 40
3. Gebäude als einheitliches Wirtschaftsgut 41
IV. Gebäudeteile 41
1. Unselbständige Gebäudeteile 42
2. Selbständige Gebäudeteile 42
a) Betriebsvorrichtungen 43
b) Scheinbestandteile 43
c) Mietereinbauten und -umbauten 44
d) Ladeneinbauten 44
3. Selbständige Wirtschaftsgüter 45
V. Sonstige mit dem Gebäude zusammenhängende Defi nitionen 45
1. Wohnung 45
2. Häusliches Arbeitszimmer 46
E. Zivilrechtliches und wirtschaftliches Eigentum 47
I. Grundsätzliches 47
II. Auseinanderfallen von wirtschaftlichem und zivilrechtlichem Eigentum 47
1. Eigentumsübertragung eines Grundstücks 48
2. Leasing/Nutzungsüberlassung 48
a) Operating-Leasing 49
aa) Definition 49
bb) Wirtschaftliche Zuordnung 50
b) Finanzierungsleasing 50
aa) Spezialleasing 50
bb) Teilamortisationsvertrag 51
cc) Vollamortisationsvertrag 52
c) Mietkauf 54
d) Sale-and-lease-back 54
3. Nießbrauch 54
4. Gebäude auf fremdem Grund und Boden 55
5. Erbbaurecht 55
6. Mietereinbauten bzw. -umbauten 55
7. Treuhandverhältnisse 57
F. Bewertung von Immobilien 59
I. Bewertungsmaßstäbe nach HGB/EStG 59
1. Anschaff ungskosten 60
a) Anschaff ungspreis 61
aa) Beginn des Anschaffungsvorgangs 62
bb) Aufteilung von Anschaffungskosten 62
b) Anschaff ungsnebenkosten 63
c) Nachträgliche Anschaff ungskosten 63
d) Anschaff ungspreisminderungen 64
e) Ansatz der Anschaff ungskosten 64
2. Herstellungskosten 64
a) Definition 64
b) Abgrenzung zu Anschaff ungskosten 65
c) Abgrenzung zum Erhaltungsaufwand 65
d) Instandsetzungsund Modernisierungsaufwendungen 65
e) Abbruchkosten 67
f) Ermittlung der Herstellungskosten 68
g) Ansatz der Herstellungskosten 69
3. Erhaltungsaufwand 69
a) Defi nition 69
b) Steuerliche Behandlung 70
4. Teilwert 70
a) Bedeutung 70
b) Begriff sbestimmung 70
c) Wertermittlung 71
5. Gemeiner Wert 72
a) Bedeutung 72
b) Wertermittlung 72
II. AfA 72
1. Grundsätzliches 72
2. AfA-Berechtigung 73
a) AfA-Berechtigung bei Miteigentum 73
b) Drittaufwand 73
3. Bemessungsgrundlage 74
4. AfA-Arten 74
5. Regelmäßige AfA 75
a) Beginn/Ende der AfA 75
b) AfA-Objekte 76
aa) Gebäude/unselbständige Gebäudeteile 77
bb) Selbständige Gebäudeteile 77
cc) Selbständige Wirtschaftsgüter 77
c) AfA-Methoden 78
aa) Lineare AfA 78
bb) Degressive AfA 80
6. Erhöhte Absetzung (planmäßige AfA) 80
a) Anwendungsfälle der erhöhten Absetzung 80
aa) Wirtschaftsgüter, die dem Umweltschutz dienen, § 7d EStG 81
bb) Gebäude in Sanierungsgebieten und in städtebaulichen Entwicklungsbereichen, § 7h EStG 81
cc) Baudenkmäler, § 7i EStG 81
b) Voraussetzungen des § 7a EStG 81
aa) AfA auf nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten 82
bb) AfA auf Anzahlungen und Teilherstellungskosten 82
cc) Mehrere Beteiligte an einer Immobilie 82
7. Außerordentliche AfA 82
8. Abschreibungen von Immobilien im Handelsrecht 83
a) Planmäßige Abschreibung 83
b) Abschreibung im Rahmen vernünftiger kaufmännischer Beurteilung 84
c) Außerplanmäßige Abschreibung 84
III. Bewertung von Grundbesitz nach dem Bewertungsgesetz (BewG) 84
1. Einheitswertermittlung (für Zwecke der Grundsteuer) 85
a) Grundstücke des Grundvermögens 86
aa) Unbebaute Grundstückstücke 86
bb) Bebaute Grundstücke 86
(1) Ertragswertverfahren 86
(2) Sachwertverfahren 87
cc) Grundstück im Zustand der Bebauung 88
dd) Grundstücke mit einem Erbbaurecht 88
ee) Wohnungs- und Teileigentum 89
ff) Gebäude auf fremdem Grund und Boden 89
b) Grundstücke des Betriebsvermögens (Betriebsgrundstücke) 89
2. Bedarfsbewertung (für Zwecke der Grunderwerbsteuer) 89
a) Verfassungsrechtliche Aspekte 90
b) Grundstücke des Grundvermögens 90
aa) Unbebaute Grundstücke 91
bb) Bebaute Grundstücke 91
3. Bewertung für Zwecke der Erbschaftund Schenkungsteuer 92
a) Grundstücke des Grundvermögens 93
aa) Unbebaute Grundstücke 93
bb) Bebaute Grundstücke 94
(1) Vergleichswertverfahren 94
(2) Ertragswertverfahren 95
(3) Sachwertverfahren 97
cc) Grundstück mit einem Erbbaurecht 98
(1) Bewertung des Erbbaurechts 98
(2) Bewertung des Erbbaugrundstücks 99
dd) Gebäude auf fremdem Grund und Boden, § 195 BewG 100
(1) Bewertung des Gebäudes 100
(2) Bewertung des belasteten Grundstücks 100
ee) Grundstücke im Zustand der Bebauung, § 196 BewG 101
b) Bewertung von Grundbesitz im Rahmen des Betriebsvermögens 101
c) Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts 101
§ 2 Besonderer Teil 102
A. Direktinvestition 103
I. Besteuerung des Erwerbs 103
1. Grunderwerbsteuerliche Aspekte 103
a) steuerbare Rechtsvorgänge 103
b) Bemessungsgrundlage 104
aa) Grundsätzliches 104
bb) Einheitliches Vertragswerk 105
c) Steuerbefreiungen 106
d) Steuersatz 107
e) Steuerschuldner 107
f) Zur Entstehung, Festsetzung und Zahlung der Grunderwerbsteuer 107
g) Ertragsteuerliche Behandlung der Grunderwerbsteuer 107
h) Anzeigepfl icht 108
2. Umsatzsteuerliche Aspekte 108
a) Steuerbarkeit des Erwerbsvorgangs 108
b) Steuerpfl ichtigkeit des Erwerbvorgangs 110
c) Verkauf mit Option zur Umsatzsteuer 110
d) Bemessungsgrundlage 111
e) Schuldner der Umsatzsteuer bei Verkauf mit Option 111
f) Berechtigung zum Vorsteuerabzug bei Ausführung steuerpfl ichtiger Umsätze 111
g) Ertragsteuerliche Behandlung der Vorsteuern 112
3. Ertragsteuerliche Aspekte 112
a) Entgeltlicher Erwerb 113
aa) Steuerliche Behandlung von Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten 113
bb) Erwerb durch Tausch 113
b) Unentgeltlicher Erwerb (Schenkung) 114
aa) Zuführung in das Betriebsvermögen 114
bb) Zuführung in das Privatvermögen 114
cc) Gemischte Schenkung 114
4. Steuerliche Förderung (InvZulG) 115
II. Besteuerung der Nutzung 115
1. Ertragsteuerliche Aspekte 116
a) Abgrenzung Gewerbebetrieb/Vermögensverwaltung i.R.d. Immobiliennutzung 116
aa) Gewerbliche Vermietung 117
bb) Betriebsaufspaltung 119
(1) Grundsätzliches 119
(2) Voraussetzungen 119
(3) Beginn und Ende der Betriebsaufspaltung 121
(4) Steuerliche Folgen 121
cc) Gewerblicher Grundstückshandel 122
b) Immobilie im Privatvermögen 122
aa) Nutzung zu eigenen Wohnzwecken 123
(1) Sonderausgabenabzug gem. § 10f EStG 123
(2) Riester-Rente 123
(3) Ermäßigung des Einkommensteuertarifs für haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen 124
bb) Nutzung zu eigenen beruflichen Zwecken (häusliches Arbeitszimmer) 126
(1) Grundsätzliches 126
(2) Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung 126
(3) Vermietung des häuslichen Arbeitszimmers an Arbeitgeber 127
(4) Verfassungsmäßigkeit des § 4 Abs. 5 S. 1 Nr. 6b EStG 128
cc) Nutzung zu fremden Wohn- bzw. betrieblichen Zwecken 129
(1) Grundsätzliches 129
(2) Einkünfteerzielungsabsicht (Abgrenzung zur Liebhaberei) 129
(3) Totalüberschussprognose (Widerlegung der negativen Beweiszeichen) 132
(4) Besonderheiten bei teilweise vermieteter, teilweise selbstgenutzter Ferienwohnung 133
(5) Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S.d. 21 EStG 133
(6) Einnahmen 134
(7) Umlagen (Nebenkosten) 134
(8) Werbungskosten im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung i.S.d. § 21 EStG 134
(9) Bagatellgrenze 138
(10) Behandlung von Zuschüssen 138
(11) Mietverträge zwischen Angehörigen 140
(12) Überkreuzvermietung 141
c) Immobilie im Betriebsvermögen 141
aa) Einkünfteerzielungsabsicht 141
bb) Einkünfteermittlung 142
cc) Betriebsausgaben/Aufwendungen 142
(1) AfA 143
(2) Aufwendungen für das Arbeitszimmer 143
dd) Gewerbesteuer 144
2. Umsatzsteuerliche Aspekte i. R. der Immobiliennutzung 144
a) Umsatzsteuerbarkeit des Vermietungsumsatzes 144
b) Umsatzsteuerbefreiung des Vermietungsumsatzes 144
c) Optionsrecht des Vermieters 146
d) Berechtigung zum Vorsteuerabzug bei Ausführung steuerpfl ichtiger Umsätze 147
aa) Teilweise Nutzung für unternehmerische Zwecke und teilweise private Zwecke 147
bb) Teilweise Verwendung für Umsätze, die den Vorsteuerabzug begründen 148
cc) Nutzungsänderung 149
dd) Berichtigung des Vorsteuerabzuges nach § 15a UStG im Zusammenhang mit Immobilien 149
(1) Korrekturen bei Immobilien im ertragsteuerlichen Anlagevermögen 150
(2) Korrekturen bei Immobilien im ertragsteuerlichen Umlaufvermögen 150
(3) Korrekturen bei eingebauten Wirtschaftsgüter oder sonstigen Leistungen an einer Immobilie 151
(5) Korrekturen bei bestimmten sonstigen Leistungen, die nicht an einer Immobi lieausgeführt werden 152
(6) Korrekturen bei nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten 152
e) Bemessungsgrundlage/Steuerschuldner 152
f) Steuersatz 153
g) Ertragsteuerliche Behandlung der Umsatzsteuer 153
3. Grundsteuerliche Aspekte 154
a) Grundsätzliches 154
b) Steuergegenstand 154
c) Steuerbefreiungen 154
d) Steuerschuldner 154
e) Haftungsschuldner 155
f) Bemessung der Grundsteuer 155
g) Festsetzung der Grundsteuer 156
h) Erhebung der Grundsteuer 156
i) Erlass der Grundsteuer 156
4. Zweitwohnungsteuer 158
III. Besteuerung der Veräußerung 159
1. Veräußerung einer im Betriebsvermögen befi ndlichen Immobilie 160
a) Einzelveräußerung 160
b) Entnahme 161
aa) Ertragsteuerliche Rechtsfolgen 161
bb) Umsatzsteuerliche Rechtsfolgen 162
c) Gewerblicher Grundstückshandel 162
aa) Voraussetzungen des § 15 Abs. 2 EStG 163
(1) Nachhaltigkeit 163
(2) Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr 163
bb) Überschreitung der reinen Vermögensverwaltung 164
cc) Einzubeziehende Objekte 165
dd) Einzubeziehende Tätigkeiten 165
ee) Zeitlicher Zusammenhang 166
ff) Rechtsfolgen des gewerblichen Grundstückshandels 167
2. Veräußerung der im Privatvermögen befi ndlichen Immobilie 167
a) Grundsatz 167
b) Berechnung der Haltefrist206 168
aa) Anschaffung/Herstellung 168
bb) Veräußerung 169
c) Ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke 170
aa) Begünstigte Wirtschaftsgüter 170
bb) Nutzung zu eigenen Wohnzwecken 171
d) Veräußerungsgewinn 171
aa) Grundsatz der Einkunftsermittlung aus privaten Veräußerungsgeschäften 171
(1) Anschaffungs- und Herstellungskosten 172
(2) Werbungskosten 172
(3) Fiktion der Anschaffung bzw. Veräußerung 172
(4) Teilweise entgeltlich erworbenes Gebäude 172
(5) Teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutztes Gebäude 173
bb) Zeitpunkt der Besteuerung des Veräußerungsgewinns 173
cc) Ausnahme von der Veräußerungsgewinnbesteuerung (Freigrenze) 174
dd) Verlustberücksichtigung 174
IV. Immobilien-Leasing 174
1. Ertragsteuerliche Aspekte 175
a) Wirtschaftliches Eigentum beim Leasinggeber 175
aa) Bilanzierung beim Leasinggeber 175
bb) Bilanzierung beim Leasingnehmer 175
b) Wirtschaftliches Eigentum beim Leasingnehmer 176
aa) Bilanzierung beim Leasingnehmer 176
bb) Bilanzierung beim Leasinggeber 176
2. Umsatzsteuerliche Aspekte 176
a) Wirtschaftliches Eigentum beim Leasinggeber 177
b) Wirtschaftliches Eigentum beim Leasingnehmer 177
B. Indirekte Investition 178
I. Immobilie im Vermögen einer Personengesellschaft 178
1. Abgrenzung gewerblicher von vermögensverwaltender Personengesellschaft 178
2. Gewerbliche Personengesellschaft 180
a) Formen der gewerblichen Personengesellschaft 180
aa) Originär gewerbliche Personengesellschaft 180
bb) Teilweise gewerblich tätige Personengesellschaft (Abfärbe-/ Infektionstheorie) 180
cc) Gewerblich geprägte Personengesellschaft 181
b) Besteuerung des Erwerbvorgangs 181
aa) Erwerb der Immobilie durch die Personengesellschaft 181
(1) Umsatzsteuerliche Aspekte 181
(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte 182
(3) Ertragsteuerliche Aspekte 183
bb) Besonderheiten bei Erwerb vom Gesellschafter 183
(1) Unentgeltlicher Übergang 183
(2) Entgeltlicher Erwerb 183
cc) Erwerb der Anteile an der Personengesellschaft 184
(1) Umsatzsteuerliche Aspekte 184
(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte 184
(3) Ertragsteuerliche Aspekte 185
c) Besteuerung der Nutzung 185
aa) Umsatzsteuerliche Aspekte 185
bb) Grundsteuer 185
cc) Ertragsteuerliche Aspekte 186
(1) Gesellschaftsebene 186
(2) Gewerbesteuerliche Behandlung von Mietaufwendungen auf der Ebene des Mieters 192
(3) Gesellschafterebene (Mitunternehmerschaft) 192
(4) Besonderheiten bei Mietverhältnissen zwischen Personengesellschaft und Gesellschafter 193
d) Besteuerung der Veräußerung 194
aa) Veräußerung der Immobilie durch die gewerbliche Personengesellschaft 194
(1) Umsatzsteuerliche Aspekte 194
(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte 194
(3) Ertragsteuerliche Aspekte 195
bb) Veräußerung des Anteils an der Personengesellschaft 195
(1) Umsatzsteuerliche Aspekte 195
(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte 195
(3) Ertragsteuerliche Aspekte 196
3. Vermögensverwaltende Personengesellschaft 196
a) Besteuerung des Erwerbs 197
aa) Erwerb der Immobilie durch die Personengesellschaft 197
bb) Erwerb der Anteile an der Personengesellschaft 197
b) Besteuerung der Nutzung 197
aa) Gesellschaftsebene 197
bb) Gesellschafterebene 198
c) Besteuerung der Veräußerung 198
aa) Veräußerung der Immobilie durch die Personengesellschaft 198
bb) Veräußerung des Anteils an einer Personengesellschaft 198
II. Immobilie im Vermögen einer Kapitalgesellschaft 199
1. Grundsätzliches 199
2. Besteuerung 199
a) Besteuerung des Erwerbvorgangs 199
aa) Entgeltlicher Erwerb der Immobilie durch die Kapitalgesellschaft 199
(1) Umsatzsteuerliche Aspekte 199
(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte 199
(3) Ertragsteuerliche Aspekte 200
bb) Erwerb der Anteile durch die Gesellschafter der Kapitalgesellschaft 200
(1) Umsatzsteuerliche Aspekte 200
(2) Grunderwerbsteuerliche Aspekte 200
(3) Ertragsteuerliche Aspekte 201
b) Besteuerung der Nutzung 201
aa) Umsatzsteuerliche Aspekte 201
bb) Grundsteuer 201
cc) Ertragsteuerliche Aspekte 201
(1) Ebene der Gesellschaft 201
(2) Ebene der Anteilseigner 202
c) Besteuerung der Veräußerung 203
aa) Veräußerung der Immobilie durch die Kapitalgesellschaft 203
(1) Umsatzsteuerliche Aspekte/ Grunderwerbsteuerliche Aspekte 203
(2) Ertragsteuerliche Aspekte 203
bb) Veräußerung des Anteils an einer Kapitalgesellschaft 203
(1) Anteil im Privatvermögen 203
(2) Anteil im Betriebsvermögen 204
C. Unentgeltliche Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten oder von Todes wegen 205
I. Grundsätzliches 205
II. Erbschaftsteuerreform 205
III. Direkte Übertragung 206
1. Verkehrsteuerliche Auswirkungen 206
2. Erbschaft-/Schenkungsteuerliche Auswirkungen 206
a) Überlassung der selbst genutzten Immobilie an den Ehegatten 207
b) Überlassung der selbst genutzten Immobilie von Todes wegen an Kinder, Kinder verstorbener Kinder 207
c) Überlassung einer fremd genutzten Immobilie 208
IV. Freibeträge 208
V. Steuertarif 208
VI. Festsetzung und Entrichtung der Erbschaftsteuer 209
D. Immobilienprodukte 210
I. Geschlossene Immobilienfonds 210
1. Grundsätzliches 210
2. Besteuerung der Fondsgesellschaft 211
3. Besteuerung des Anlegers 212
4. Steuerliche Besonderheiten 213
a) Herstelleroder Erwerbereigenschaft des Fonds 214
b) Einordnung der Kosten bei Fehlen einer wesentlichen Einfl ussnahmemöglichkeit (Erwerbereigenschaft) 214
c) Einordnung der Kosten bei Vorliegen einer wesentlichen Einfl ussnahmemöglichkeit (Herstellereigenschaft) 215
5. Besteuerung der Veräußerung 215
II. Off ene Immobilienfonds 216
1. Gesellschaftsrechtlicher Rahmen 217
2. Steuerliche Aspekte 218
a) Laufende Einkünfte 219
aa) Laufende Erträge auf Fondsebene 219
bb) Laufende Erträge des Anlegers 219
b) Besteuerung der Veräußerung 220
aa) Veräußerungen durch den Fonds 220
bb) Auswirkungen von Veräußerungen auf Anlegerseite 221
III. German REIT 221
1. Grundsätzliches 221
2. Voraussetzungen zur Erlangung des REIT-Status 222
a) Börsenzulassung 222
b) Streuung der Aktien der REIT-AG 222
c) Vermögensund Ertragsanforderungen 223
d) Ausschüttung an die Anleger 223
e) Immobilienhandel 223
f) Mindesteigenkapitalanforderungen 223
3. Steuerlicher Rahmen 224
a) Steuerbefreiung der REIT-AG 224
b) Erwerbsphase 224
c) Besteuerung laufender Erträge 225
d) Besteuerung der Veräußerung 226
aa) Veräußerung von Immobilien durch die REIT-AG 226
bb) Besteuerung von Veräußerungsvorgängen auf Anlegerebene 226
E. Internationale Immobilienbesteuerung 227
I. Einführung 227
II. Immobilieneinkünfte in den Doppelbesteuerungsabkommen 228
1. Grundsätzliches 228
2. Besteuerung von Einkünften aus unbeweglichem Vermögen (Art 6 OECD-MA) 228
3. Gewinne aus Veräußerung unbeweglichen Vermögens (Art. 13 OECD-MA) 229
4. Methoden zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung (Artikel 23 OECD-MA) 230
III. Investition in inländische Immobilien durch Steuerausländer 230
1. Investition durch eine natürliche Person 231
a) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.S.d. § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG 231
aa) Einkünfteermittlung 231
bb) Steuertarif 232
2. Investition durch eine Kapitalgesellschaft 232
a) Einkünfte aus Gewerbebetrieb i.S.d. § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG 232
aa) Einkünfteermittlung 232
bb) Gewerbesteuer 233
3. Besteuerung der Veräußerung 233
IV. Investition in ausländische Immobilien durch Steuerinländer 234
1. Besteuerung der Nutzung von Auslandsimmobilien 234
a) Anrechnungsmethode 236
b) Freistellungsmethode 237
2. Besteuerung der Veräußerung von Auslandsimmobilien 238
Ausblick 239
Stichwortverzeichnis 240