Grundstücke vererben und verschenken (eBook)

Die Autoren sind ausgewiesene Experten der Aus- und Fortbildung beim Senator für Finanzen in Bremen und langjährig auf dem Gebiet tätig.

Vorwort 6
Inhaltsübersicht 8
Abkürzungsverzeichnis 20
Literaturverzeichnis 22
Bearbeiterverzeichnis 22
§ 1 Bewertung von Grundstücken 24
A. DasWichtigste zu Grundbesitzwerten 24
I. Allgemeine verfahrensrechtliche Grundsätze 24
1. Einführung durch das Jahressteuergesetz 1997 – Gültigkeit bis längstens 31.12.2008 24
2. Maßgebende Wertverhältnisse 26
3. Tatsächliche Verhältnisse vom Besteuerungszeitpunkt 27
4. Bedarfsbewertung 27
5. Grundlagenbescheid 28
6. Zuständigkeit 29
7. Verwendung der Grundbesitzwerte – einmalig oder mehrfach 34
8. Abrundung 35
9. Der Bescheid und sein Inhalt 36
10. Rechtsbehelfe 39
11. Erklärungsabgabe 40
II. Die wirtschaftliche Einheit bei der Grundbesitzbewertung 42
III. Verfahrensrechtliche Unterschiede bei Schenkungen gegenüber Erbschaften 45
IV. Betriebsgrundstücke bei der Grundbesitzbewertung 46
1. Definition 46
2. Grundsätze 47
3. Verfahren 51
4. Betriebsgrundstück im Besteuerungszeitpunkt und in der Hand des Erwerbers 52
5. Wertermittlung 52
6. Auswirkung von Betriebsgrundstücken bzw. Grundstücken des Grundvermögens auf denWert des Betriebsvermögens und die Erbschaftsteuer 53
7. Zurückbehalten eines Grundstücks als wesentliche Betriebsgrundlage 55
8. Kein Betriebsgrundstück, wenn es nach dem Erwerb außerhalb eines Betriebes genutzt wird 55
9. Keine Anwendung des § 26 BewG 56
V. Wertermittlung bei Grundstücken – allgemein 57
B. Die Bewertung unbebauter Grundstücke 58
I. Abgrenzung zu bebauten Grundstücken 58
1. Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 58
2. Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 59
II. Überblick über die Bewertung 59
III. Qm-Preis 60
1. Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 60
2. Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 60
3. Vorderland und Hinterland 60
IV. Wertbeeinflussende Umstände 62
V. Nachweis des gemeinen Wertes 62
1. Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 62
2. Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 63
VI. Sonderfälle der Bewertung von unbebauten Grundstücken 63
1. Bodenrichtwerte 63
2. Umrechnungskoeffizienten und Grundstücksgröße 64
3. Umrechnungskoeffizient und Geschossflächenzahl 65
4. Bodenrichtwerte und abweichende Erschließung 65
5. Ermäßigung des Bodenrichtwerts 66
VIII. Gebäude von geringem Umfang/von untergeordneter Bedeutung 66
1. Erläuterungen 66
2. Das Gebäude kann keiner Nutzung zugeführt werden 66
3. Das Gebäude kann nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden 67
4. Grundstücke als Sonderfall des § 147 BewG mit unbedeutender Nutzung des Gebäudes 67
C. Die Bewertung bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren 68
I. Überblick über das Verfahren 68
II. Das Ertragswertverfahren im Einzelnen 68
1. Begriff Jahresmiete / Netto-Kaltmiete 68
2. Durchschnittliche Jahresmiete ( bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007) 69
3. Jahresmiete bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 75
4. Wertminderung wegen Alters 78
5. Fiktives Baujahr 79
6. Zuschlag bei Gebäuden mit einer oder zwei Wohnungen 79
7. Mindestwert 80
8. Nachweis des gemeinenWertes 80
9. Gesamtfälle zum Ertragswertverfahren 81
D. Sonderbewertung 92
I. Anwendungsbereich 92
II. Berechnungsverfahren 93
III. Bedenken gegen das Verfahren 94
IV. Nachweis des gemeinenWertes 94
1. Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 94
2. Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 95
V. Mischbewertung 96
1. Allgemeines 96
2. Steuerbilanzwerte liegen vor (Grundstück eines bilanzierenden Steuerpflichtigen) 96
3. Nachweis eines niedrigeren gemeinenWerts 99
E. Erbbaurecht 100
I. Allgemeines 100
II. Rechtliche Grundlagen des Erbbaurechts 101
1. Begriff und Inhalt 101
2. Entstehung 102
3. Erbbauzins 103
4. Beendigung des Erbbaurechtsverhältnisses 103
III. Wertermittlung bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 105
1. Bei vorhandenen Gebäuden 105
2. Bei noch nicht vorhandenem Gebäude 108
3. NegativeWerte beim Erbbaurecht 109
4. Rechtsprechung zur Wertermittlung und zum Nachweis des gemeinenWertes 111
IV. Wertermittlung bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 113
1. Wertermittlung bei vorhandenem Gebäude 113
2. Wertermittlung bei noch nicht vorhandenem Gebäude 119
3. Nachweis des gemeinenWertes 120
4. Vergleich der Ergebnisse auf Grund der bisherigen und auf Grund der neuen Regelungen 120
5. Probleme bei der Erklärungsabgabe beim belasteten Grundstück 127
F. Gebäude auf fremdem Grund und Boden 127
I. Allgemeines 127
II. Wirtschaftliches Eigentum bei Bauten auf fremdem Grund und Boden 127
III. Wertermittlung bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 129
IV. Wertermittlung bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 129
1. Allgemeine Regelungen 129
2. Gesamtwert nach § 146 BewG 130
3. Gesamtwert nach § 147 BewG zu ermitteln 130
4. Mindestwert und Nachweis des gemeinenWertes 131
5. Andere Auswirkung gegenüber bisheriger Bewertung 131
6. Probleme bei der Erklärungsabgabe beim belasteten Grundstück 132
G. Gebäude im Zustand der Bebauung 132
I. Allgemeines 132
II. Bebauung eines bisher unbebauten Grundstücks 132
1. Normalfälle 132
2. Bewertung nach Fertigstellung mit dem Mindestwert 134
III. Weitere Bebauung eines bereits bebauten Grundstücks 134
1. Grundsätze 134
2. Anbauten 135
3. Aufstockungen 136
IV. Bebauung bei Grundstücken, die imWege der Sonderbewertung zu bewerten sind 137
V. Nachweis des gemeinenWertes 138
1. Bei Bewertungsstichtagen vor dem 01.01.2007 138
2. Bei Bewertungsstichtagen nach dem 31.12.2006 139
H. Grundstücke im Ausland 139
I. Nutzung von Erkenntnissen aus der Grundbesitzbewertung bei der Einheitsbewertung 140
§ 2 Erwerb eines Grundstücks von Todes wegen 142
A. Bürgerlich-rechtliche Grundsätze 142
I. Allgemeines 142
II. Erwerb eines Grundstücks als Erbe 142
1. Gesetzliche Erbfolge, §§ 1924 ff. BGB 142
2. Testament und Erbvertrag 149
3. Nachweis der Erbeneigenschaft 151
4. Umfang des Erbes 151
5. Die Erbengemeinschaft, §§ 2032–2063 BGB 153
6. Erbauseinandersetzung, §§ 2042 ff. BGB 154
7. Teilungsanordnung, § 2048 BGB 155
III. Erwerb von Todes wegen durch Vermächtnis 155
1. Vermächtnis – Begriff und Abgrenzung 155
2. Bedeutung des Vermächtnisses 156
3. Vorausvermächtnis 156
4. Auswirkung auf den oder die Erben 157
IV. Pflichtteilsansprüche 158
1. Begriff und Bedeutung 158
2. Auswirkung auf den oder die Erben 160
B. Erbschaftsteuerliche Auswirkungen 160
I. Allgemeiner Überblick 160
II. Die Bewertung des Erwerbes 161
1. Allgemeine Grundsätze 161
2. Grundstücke, bei denen das Eigentum des Erblassers noch nicht im Grundbuch eingetragen ist 162
III. Nachlassverbindlichkeiten 162
1. Nachlassverbindlichkeiten nach § 10 Abs. 5 Nr. 1 ErbStG 162
2. Nachlassverbindlichkeiten nach § 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG 163
3. Nachlassverbindlichkeiten nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG 163
IV. Steuerpflicht 163
1. Persönliche Steuerpflicht 163
2. Steuerpflichtige Vorgänge (sachliche Steuerpflicht) 165
V. Steuerklassen 166
VI. Persönliche Freibeträge 167
1. Freibetrag nach § 16 ErbStG 167
2. Besonderer Versorgungsfreibetrag nach § 17 ErbStG 167
VII. Sachliche Freibeträge und Ähnliches 169
1. §13 ErbStG 169
2. § 13 a ErbStG 172
3. Zugewinnausgleich – § 5 ErbStG 173
VIII. Entstehung der Steuer 174
1. Allgemeines 174
2. Bei Erwerben von Todes wegen 174
IX. Bewertungsstichtag (§ 11 ErbStG) 174
X. Steuerberechnung 175
1. Normalfälle 175
2. Härteausgleich 176
XI. Fallgestaltungen 178
1. Erwerb von Todes wegen mit Grundbesitz im Nachlass 178
2. Alleinerbe 184
3. Vorgehensweise bei mehreren Erben 187
4. Vorschenkungen 189
5. Ehegatte als Erbe – Zugewinnausgleich 191
6. Erbfälle mit Pflichtteil 193
7. Grundstück als Vermächtnis 198
8. Vermeiden eines Pflichtteils durch Vermächtnis eines Grundstücks 199
9. Erbschaft eines Grundstücks im Ausland und Anrechnung ausländischer Steuer 200
C. Einkommensteuerliche Auswirkungen 201
I. Der Erbfall 201
1. Auswirkungen beim Erblasser 201
2. Auswirkungen bei dem oder den Erben 201
II. Einkünfte zwischen Erbfall und Erbauseinandersetzung 203
1. Grundstück imPrivatvermögen des Erblassers 203
2. Grundstück im Betriebsvermögen des Erblassers 207
III. Erbauseinandersetzung 208
1. Erbauseinandersetzung über Privatvermögen 208
2. Erbauseinandersetzung über Betriebsvermögen 214
3. Erbauseinandersetzung über ein Mischvermögen 217
4. Teilungsanordnung 218
5. Erbauseinandersetzung durch Veräußerung des Nachlasses 219
IV. Teilerbauseinandersetzung 219
V. Schenkung oder Veräußerung eines Erbteils 221
VI. Ausscheiden eines Erben gegen Grundstück 223
VII. Übertragung eines Grundstücks in Erfüllung eines Vermächtnisses oder Vorausvermächtnisses 225
1. Auswirkungen beim Erben 225
2. Auswirkungen beim Vermächtnisnehmer 226
VIII. Pflichtteil – Grundstück anstelle von Geld 227
§ 3 Schenkung eines Grundstücks 229
A. Bürgerlich-rechtliche Grundlagen 229
I. Abgrenzung zum Kauf 229
1. DasVerpflichtungsgeschäft 229
2. Das Erfüllungsgeschäft 229
II. Schenkungsvertrag, §§ 516 ff. BGB 230
1. Voraussetzungen 230
2. Formvorschriften bei Grundstücksschenkungen 231
III. Mittelbare Grundstücksschenkung 231
IV. Gemischte Schenkung von Grundstücken 233
V. Schenkung unter Auflage, §§ 525–527 BGB 234
VI. Schenkung eines Grundstücks als vorweggenommene Erbfolge 234
B. Schenkungsteuerliche Auswirkungen 235
I. Verhältnis zur Erbschaftsteuer 235
II. Entstehung der Steuer 235
1. Allgemeines 235
2. Bei Grundstücken 235
3. Bei mittelbaren Grundstücksschenkungen 236
III. Vorschenkungen 237
IV. Stundung nach § 25 ErbStG 237
V. Gestaltung von Schenkungen 239
1. Normalfälle 239
2. Schenker übernimmt die Schenkungsteuer 241
3. Auswirkungen persönlicher Umstände auf die Höhe der Steuer bei reinen Schenkungen 242
4. Mittelbare Grundstücksschenkungen 244
5. Gemischte Schenkung von Grundstücken 246
6. Schenkungen unter Auflagen 248
7. Vorbehaltsnießbrauch 250
8. Gemischte Schenkung und Duldungsauflage 252
9. Gestaltung einer Grundstücksschenkung von Ehegatten an ein Kind 253
10. Unentgeltliche Einräumung eines Erbbaurechtes oder zu niedrige Festsetzung des Erbbauzinses 254
C. Einkommensteuerliche Auswirkungen 255
I. Entgeltlicher Erwerb eines Grundstücks 255
1. Auswirkungen beim Erwerber 255
2. Auswirkungen beim Verkäufer 258
II. Vorweggenommene Erbfolge – Allgemeines 259
III. Unentgeltlicher Erwerb von Grundstücken 259
1. Vorliegen unentgeltlicher Grundstücksübertragungen 259
2. Auswirkungen der unentgeltlichen Grundstücksübertragung 260
IV. Mittelbare Grundstücksschenkung 262
V. Gemischte Schenkung 262
1. Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil 263
2. Übertragung von Grundstücken des Privatvermögens 264
3. Übertragung von Betriebsgrundstücken 268
VI. Schenkung unter Auflage 271
1. Übertragung von Grundstücken imPrivatvermögen 271
2. Übertragung von Betriebsgrundstücken 276
Stichwortverzeichnis 278

6. Erbauseinandersetzung, §§ 2042 ff. BGB (S. 153-154)

Die Erbengemeinschaft ist wegen der fehlenden Rechtsfähigkeit und der genannten Beschränkungen der Miterben unpraktisch und erschwert die ungehinderte Nutzung oder wirtschaftliche Verwertung des Erbes. Daher ist die Erbengemeinschaft grundsätzlich nicht auf Dauer, sondern auf Auseinandersetzung angelegt. Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB), Ausnahmen ergeben sich aus den §§ 2043–2045 BGB. Vor der Verteilung des Nachlasses unter den Miterben gemäß § 2047 BGB sind alle noch ausstehenden Rechtsgeschäfte zu erledigen und insbesondere gemäß § 2046 BGB sämtliche Nachlassgläubiger zu befriedigen.

Können sich die Erben nicht über die Verteilung des Nachlasses einigen, erfolgt gemäß §§ 2042 Abs. 2, 750 ff. BGB eine Versteigerung des Nachlasses und die Aufteilung des Erlöses entsprechend der Erbquote. Die Einigung der Erben, auf welchen Miterben welcher Nachlassgegenstand übertragen werden soll, erfolgt regelmäßig durch einen Auseinandersetzungsvertrag. Dabei kann auch geregelt werden, dass eine Ausgleichszahlung in den Nachlass erfolgen soll, wenn der Wert des jeweiligen Gegenstandes höher ist als der des Erbanteils. Der Ausgleichsbetrag steht dann dem oder den Miterben zu, denen ein höherer Erbteil zusteht als der von ihnen übernommene Gegenstand wert ist.

Beispiel:
Beim Tod des G am 31.12. gehörten zu seinem Nachlass ein unbelastetes Mietwohngrundstück mit einem Verkehrswert von 1.000.000 € sowieWertpapiere imWert von 750.000 €. S und T erben zu gleichen Teilen. Ein Jahr nach dem Tod von G einigen sich S und G in der Auseinandersetzungsvereinbarung dahingehend, dass S das Grundstück übernimmt. Zum Ausgleich für die wertmäßige Differenz zahlt S 125.000 € in den Nachlass. T übernimmt vereinbarungsgemäß die Wertpapiere und erhält die 125.000 €. Nach der Auseinandersetzung beträgt der Wert beider Anteile nunmehr 875.000 €. Einkommensteuerrechtlich liegt eine Erbauseinandersetzung mit Abfindungszahlung vor. Denkbar ist auch, dass der Ausgleichsbetrag auf mehrere Miterben verteilt wird oder dass mehrere Miterben einen Ausgleich für eineWertverschiebung in den Nachlass einbringen und ein oder mehrere andere Miterben sämtliche Ausgleichsbeträge erhalten.

7. Teilungsanordnung, § 2048 BGB
In der Verteilung der Nachlassgegenstände sind die Erben grundsätzlich frei. Möchte der Erblasser aber selbst bestimmen, wer welchen Nachlassgegenstand erhalten soll, kann er bereits in seiner Verfügung von Todes wegen Anordnungen über die Verteilung treffen (§ 2048 BGB). Die Teilungsanordnung hat ebenso wie ein Vermächtnis nur schuldrechtliche Wirkung. Wenn also der Erblasser in einer Teilungsanordnung das zum Nachlass gehörende Grundstück für einen bestimmten Erben vorsieht, wird dieser nicht durch den Erbfall Eigentümer des Grundstücks. Ihm steht lediglich ein schuldrechtlicher Anspruch auf Übereignung gegen die Erbengemeinschaft zu (zu der er selbst gehört). Jeder Miterbe hat Anspruch auf Einhaltung des angeordneten Teilungsmodus. Allerdings können die Miterben sich über eine Teilungsanordnung des Erblassers hinwegsetzen und eine davon abweichende Teilung vornehmen, sofern dies einvernehmlich geschieht.

III. Erwerb von Todes wegen durch Vermächtnis
1. Vermächtnis – Begriff und Abgrenzung
Gemäß § 1939 BGB kann der Erblasser durch Testament einem anderen, ohne ihn als Erben einzusetzen, einen Vermögensvorteil zuwenden. Dieser Vermögensvorteil wird als Vermächtnis bezeichnet. Anders als der Erbe ist der Vermächtnisnehmer nicht mit dinglicher Wirkung am Nachlass beteiligt, sondern erhält gemäß § 2174 BGB nur einen schuldrechtlichen Anspruch auf den vermachten Gegenstand, wie z.B. das Grundstück.