Immobilienfinanzierung und Verbraucherschutz (eBook)

Vorwort 8
Inhaltsverzeichnis 10
Immobilienfinanzierung und Verbraucherschutz 17
A. Ausgewählte Fragen aus dem Bereich des Verbraucherdarlehensrechts 19
I. Anwendungsbereich 19
II. Schriftform 20
III. Angaben nach § 492 Abs. 1 S. 5, Abs. 1a BGB 21
1. Neuregelung 21
2. Nettodarlehensbetrag/Höchstgrenze des Darlehens 21
3. Gesamtbetrag der Teilzahlungen 21
4. Art und Weise der Rückzahlung 23
5. Zinsen und Kosten des Darlehens 24
6. Effektiver bzw. anfänglicher effektiver Jahreszins 25
7. Kosten einer Restschuld- oder sonstigen Versicherung 26
8. Zu bestellende Sicherheiten 27
B. Widerruf von Haustürgeschäften 29
I. Schwebende Wirksamkeit 29
II. Zuständiges Gericht 29
III. Unzulässigkeit der Feststellungsklage 30
IV. Beweislast 30
1. Anscheinsbeweis 30
2. Möglichkeit des „einfachen“ Bestreitens 31
V. Haustürgeschäft und Gesellschaftsbeitritt 31
VI. Haustürgeschäft und Sicherheitenbestellungen 32
VII. Haustürgeschäftewiderruf und Vollmacht 33
VIII. Haustürgeschäft und Aufhebungsvertrag 34
IX. Verhältnis der Vorschriften über Haustürgeschäfte und Verbraucherkreditverträge 34
1. Aktuelle Rechtslage 34
2. Alte Rechtslage 35
X. Maßgeblichkeit des Vertreters 37
XI. Situationsbedingte Erfordernisse 38
XII. Kausalität 39
XIII. Zurechenbarkeit 41
1. Frühere Sichtweise 41
2. Aktuelle Sichtweise 42
XIV. Vorhergehende Bestellung 43
XV. Ausschlusstatbestand des § 312 Abs. 3 Nr. 3 BGB bzw. § 1 Abs. 2 Nr. 3 HWiG a.F. 44
XVI. Ausschlusstatbestände des § 2 Abs. 1 Satz 4 HWiG a.F. sowie des § 355 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F. 45
1. Die jeweiligen Gesetzesänderungen 45
2. Richtlinienkonforme Auslegung des § 2 HWiG a.F. 45
3. Verfristung des Widerrufs nach § 355 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F. 47
XVII. Ausschluss des Widerrufsrechts durch ordnungsgemäße Belehrung 49
1. Alte Rechtslage 49
2. Aktuelle Rechtslage 51
XVIII. Ausschluss des Widerrufsrechts durch Verfristung und Verwirkung 53
1. Verfristung 53
2. Verwirkung/unzulässige Rechtsausübung 54
XIX. Rechtsfolgen des Widerrufs 55
1. Widerruf ausschließlich der Beitrittserklärung 55
2. Widerruf des Darlehensvertrages 56
XX. Empfang des Darlehens 61
XXI. Realkreditvertrag gem. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG a.F. 62
1. Grundsätzliches 62
2. Die Abhängigkeit des Darlehensvertrages von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht 63
3. „Übliche Bedingungen“ i.S.v. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG a.F. 65
XXII. Realkreditvertrag und § 358 Abs. 3 Satz 3 BGB 66
XXIII. Verbundene Geschäfte gem. § 9 Abs. 1 VerbrKrG a.F. 67
XXIV. Verbundgeschäfte nach § 358 Abs. 3 Satz 1, 2 und 3 BGB 70
XXV. Grundschuld und Widerruf 71
XXVI. Wiedergabe der Rechtsprechungsentwicklung hinsichtlich der Rechtsfolgen eines verbundenen Geschäfts 72
C. Einwendungs- und Rückforderungsdurchgriff 75
I. Grundsatz 75
II. Ausschluss bei grundpfandrechtlicher Absicherung, Einschränkung bei Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten 75
III. Schaffung des Rückforderungsdurchgriffs 77
IV. Fortentwicklung des Rückforderungsdurchgriffsanspruchs 78
V. Einschränkung des Einwendungs- und Rückforderungsdurchgriffsanspruchs 80
1. Zu der in den Urteilen vom 25.04.2006 vorgenommenen Einschränkung 80
2. Anfechtung des Darlehensvertrags bei Täuschung im Bereich des Erwerbsgeschäfts 82
3. Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss 82
VI. Notwendigkeit der Kündigung 82
VII. Notwendigkeit der Ergreifung von Maßnahmen im Verhältnis zu Dritten 83
D. Vertragsabschluss durch Dritte – Wirksamkeit von Vollmachten im Rahmen sog. Treuhandmodelle 85
I. Anwendbarkeit des Rechtsberatungsgesetzes im Allgemeinen 85
II. Anwendbarkeit des Rechtsberatungsgesetzes im Besonderen 87
1. Erlaubnispflicht nach dem RBerG, wenn der Geschäftsführer der Treuhand-GmbH Rechtsanwalt ist 87
2. Anwendbarkeit des RBerG bei geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts 88
III. Auswirkungen auf die Vollmacht 91
IV. Auswirkungen auf einen Zeichnungsschein 92
V. Kreditgewährung als unerlaubte Rechtsbesorgung 93
VI. Gutglaubensschutz 94
1. Grundsätzliche Anwendbarkeit der §§ 172, 173 BGB 95
2. Nachweis der Gutgläubigkeit 99
3. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Gutgläubigkeit 102
VII. Duldungs- oder Anscheinsvollmacht 105
VIII. Genehmigung 108
1. Stillschweigende Genehmigung 109
2. Ausdrückliche Genehmigung 109
3. Genehmigung durch Aufhebungsvereinbarung oder vollständige Darlehensrückzahlung 111
4. Bestätigung gem. § 141 BGB 111
IX. Treu und Glauben 112
X. Prozessvollmacht 113
XI. Bereicherungsrechtliche Rückabwicklung 116
XII. Haftung des Geschäftsbesorgers 117
E. Haftung der Bank wegen der Verletzung von Aufklärungspflichten 121
I. Haftung der Bank wegen der Verletzung eigener Aufklärungspflichten 121
1. Grundsatz 121
2. Individuelle Schutzbedürftigkeit des Kreditkunden 122
3. Aufklärungspflichten im Einzelfall 123
4. Aufklärungspflichten bei institutionalisiertem Zusammenwirken 128
5. Aufklärungspflichten wegen nicht erfolgter Widerrufsbelehrung 134
6. Beratungsvertrag 134
II. Zurechnung des Verhaltens Dritter, insbesondere Finanzdienstleister und Immobilienmakler 135
1. Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB 135
2. Zurechnung der Pflichtverletzung 136
3. Überlassung von Kreditantragsformularen 137
4. Wissenszurechnung innerhalb eines Konzerns 138
III. Prospekthaftung und Einwendungsdurchgriff 138
1. Grundsätze der Prospekthaftung 138
2. Einwendungsdurchgriff 140
F. Rechtsprechung des II. und XI. Zivilsenats des BGH zur Finanzierung von Immobilienfonds 143
I. Allgemeines 143
II. Entscheidung des für das Bankrecht zuständigen XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 27.06.2000 144
III. Entscheidung des für das Gesellschaftsrecht zuständigen II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 21.07.200 145
IV. Entscheidungen des für das Gesellschaftsrecht zuständigen II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs seit dem 14.06.2004 146
1. Kritik des XI. Zivilsenats 148
2. Kritik des V. Zivilsenats 149
3. Kritik der obergerichtlichen Rechtsprechung 149
V. Entscheidungen des für das Bankrecht zuständigen XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 25.04.2006 151
G. Endfällige Darlehen kombiniert mit Tilgungsersatzmitteln 153
I. Abgrenzung, Definition und Arten 153
II. Darlehenstilgung durch Lebensversicherung mit geringerer Überschussbeteiligung 154
1. Darlehensvertrag mit eindeutiger Risikozuweisung 154
2. Darlehensvertrag ohne explizite Risikozuweisung 155
3. Darlehensvertrag mit unklarer Risikozuweisung 156
III. Schadensersatzansprüche 158
1. Beratungs- und Aufklärungspflichten im Allgemeinen 158
2. Aufklärung über steuerliche Nachteile 160
3. Besondere Aufklärungs- und Beratungspflichten bei Tilgungsersatzdarlehen 160
4. Umfang des zu ersetzenden Schadens 163
5. Fazit 164
IV. Gesamtbetragsangabe nach § 492 Abs. 1 S. 5 Nr. 2 BGB 165
1. Tilgungsersatzdarlehen mit festen Konditionen (echte Abschnittsfinanzierung) 165
2. Tilgungsersatzdarlehen mit veränderlichen Bedingungen (unechte Abschnittsfinanzierung) 165
3. Wie hat eine Angabe des Tilgungsersatzes im Rahmen von § 492 Abs. 1 S. 5 Nr. 2 BGB zu erfolgen? 167
V. Kosten einer Restschuld- oder sonstigen Versicherung gem. § 492 Abs. 1 S. 5 Nr. 6 BGB 167
VI. Zinsfestschreibung, Tilgungsersatz und Aufhebungsentgelt 168
H. Vorfälligkeitsentschädigung 169
I. Definition/Allgemeines 169
II. Voraussetzungen 170
III. Unverbrauchtes Disagio als unselbständiger Rechnungsposten der Vorfälligkeitsentschädigung 170
IV. Berechnungsmethoden 171
1. Aktiv-Aktiv-Methode 171
2. Aktiv-Passiv-Methode 172
3. Vertragsfreiheit 173
V. Schuldrechtsreform 173
VI. Fehlende Berechtigung, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen 173
1. Zumutbarer Austausch von Sicherheiten 174
2. Tilgungsersatz durch Lebensversicherung 174
3. Anspruch auf Rückführung eines Bauspardarlehens ohne Entrichtung eines Vorfälligkeitsentgelts 175
4. Gleichzeitige Aufnahme eines höheren Neukredits 175
5. Kein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ohne Regelung im Aufhebungsvertrag über die vorzeitige Ablösung eines Darlehens 175
VII. Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 und 3 BGB (früher § 609a BGB a.F.) 176
VIII. Vorfälligkeitsentschädigung und (enge) Sicherungszweckerklärung 176
IX. Aufhebungsentgelt bei vorausgegangener Grundschuldfreigabe 176
J. Verjährung 179
I. Allgemeines 179
II. Verjährung im Verbraucherdarlehensrecht 180
III. Überleitungsvorschriften 180
IV. Verjährung von Ansprüchen gegen Bürgen 183
V. Verjährung von Rückabwicklungsansprüchen bei Darlehensverträgen nach einem durch eine Haustürsituation ausgelösten Widerruf 184
VI. Verjährung von bereicherungsrechtlichen Ansprüchen im Zusammenhang mit der Rückabwicklung steuerinduzierter Treuhandmodelle 186
VII. Verjährung persönlicher Haftungsübernahmen mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Rahmen einer Grundschuldbestellung 187
VIII. Verjährung von Ansprüchen auf Abgabe von Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärungen 188
IX. Verjährung und verbundenes Geschäft 190
X. Verjährung von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Verletzung von Aufklärungspflichten 191
1. Allgemeines 191
2. Kenntnis/grob fahrlässige Unkenntnis 192
3. Prospekthaftungsansprüche 192
4. Institutionalisiertes Zusammenwirken 193
5. Beratungsvertrag 193
Rechtsprechungsund Literaturübersicht 195
K. Rechtsprechungsübersicht 197
I. EuGH-Urteile 197
II. Entscheidungen des BVerfG 198
III. Neue BGH-Entscheidungen 198
IV. Neue obergerichtliche Rechtsprechung 215
V. Neue landgerichtliche Entscheidungen 247
VI. Neue amtsgerichtliche Entscheidungen 261
L. Literatur zur Bankenhaftung bei Immobilienfinanzierungen 263

D. Vertragsabschluss durch Dritte – Wirksamkeit von Vollmachten im Rahmen sog. Treuhandmodelle (S. 69)

Besonderer Beliebtheit erfreuten sich – vor allem Anfang/Mitte der 90-er Jahre – Anlagemodelle, die sich dadurch auszeichneten, dass der künftige Erwerber einer Eigentumswohnung oder eines Fondsanteils eine dritte Person (Treuhänder) im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages beauftragte und umfangreich bevollmächtigte, sämtliche im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Unterhaltung des Anlageobjekts stehende Verträge in seinem Namen abzuschließen. Darunter fiel nicht nur der Abschluss des Immobilienkaufvertrages bzw. – beim Erwerb von Fondsanteilen – des Gesellschaftsbeitrittsvertrages.

Regelmäßig von der Vollmacht umfasst waren auch die Vornahme bzw. der Abschluss nachfolgender Rechtsgeschäfte: Finanzierungsvermittlungsverträge, Darlehensvereinbarungen, Sicherheitenverträge, Verwalterverträge, Miet- und Mietgarantieverträge, Eröffnung, Führung und Auflösung von Konten bei Kreditinstituten. Als Treuhänder fungierten in vielen Fällen juristische Personen, deren Namensbezeichnung auf eine steuerberatende Tätigkeit der Gesellschaft schließen ließ (z.B. „Steuerberatungsgesellschaft XY GmbH").

Während Rechtsprechung und Literatur über die bis dato höchstrichterlich noch nicht entschiedene Frage diskutierten, ob eine Vollmacht, mittels derer ein Verbraucherkreditvertrag abgeschlossen wird, dem Angabenerfordernis des VerbrKrG a.F. genügen muss, rückte durch eine Entscheidung des IX. Zivilsenats des BGH vom 28.09.2000 das bislang in diesem Zusammenhang kaum beachtete und heute – insbesondere aus europäischer Sicht – nicht unumstrittene Rechtsberatungsgesetz (RBerG) aus dem Jahre 1935 in den Mittelpunkt des juristischen Interesses.

Ein Notar wurde wegen einer Amtspflichtverletzung bei einer Beurkundung auf Schadensersatz in Anspruch genommen, weil er das Angebot auf Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages einschließlich Vollmacht wegen eines Verstoßes gegen das RBerG nicht hätte beurkunden dürfen.

I. Anwendbarkeit des Rechtsberatungsgesetzes im Allgemeinen
Nach Art. 1 § 1 Abs. 1 RBerG darf die geschäftsmäßige Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten einschließlich der Rechtsberatung und der Einziehung fremder oder zu Einziehungszwecken abgetretener Forderungen – ohne Unterschied zwischen haupt- und nebenberuflicher oder entgeltlicher und unentgeltlicher Tätigkeit – nur von Personen betrieben werden, denen dazu von der zuständigen Behörde die Erlaubnis erteilt worden ist.

Von der Erlaubnispflicht werden Tätigkeiten erfasst, die darauf gerichtet und geeignet sind, konkrete fremde Rechtsverhältnisse zu gestalten, dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Verträge von einem Geschäftsbesorger im Namen eines Dritten abgeschlossen werden. Ob der Geschäftsbesorger dabei einen inhaltlichen Gestaltungsspielraum hat oder ob er allgemein verwendete Vertragsformulare benutzt, ist unerheblich.

Im Lichte des Art. 12 GG bedarf es einer sorgfältigen Prüfung, ob eine angebotene Dienstleistung als Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten oder nur als kaufmännische Hilfeleistung von untergeordneter Bedeutung einzuordnen ist. Über solche einfachen Dienstleistungen gehen nach Ansicht des BGH die Tätigkeiten des Geschäftsbesorgers durch die Vielzahl der abzuschließenden Verträge und des damit verbundenen mannigfaltigen Beratungsbedarfs hinaus.

Nach Art. 1 § 5 Nr. 1 RBerG bedarf es keiner behördlichen Erlaubnis, wenn kaufmännische oder sonstige gewerbliche Unternehmer für ihre Kunden rechtliche Angelegenheiten erledigen, die mit einem Geschäft ihres Gewerbebetriebs in unmittelbarem Zusammenhang stehen. Dabei muss es sich um eine Hilfs- oder Nebentätigkeit handeln, die sich im Rahmen der eigentlichen Berufsaufgabe vollzieht und deren Zweck dient, ohne dass sie untergeordnet zu sein braucht.

Die Rechtsbesorgung darf jedoch nicht selbständig neben die anderen Berufsaufgaben treten oder gar im Vordergrund stehen. Die Ausnahmeregelung setzt demnach voraus, dass der Unternehmer überhaupt zwei Geschäfte besorgt, und zwar ein zu seiner eigentlichen Berufsaufgabe gehörendes Hauptgeschäft, das keine Rechtsbesorgung darstellt, und ein notwendiges Hilfsgeschäft, das an sich nach Art. 1 § 1 Abs. 1 RBerG erlaubnispflichtig ist.