Der Zwangskauf im Mietrecht

Mit dem Inkrafttreten der Schuldrechtsreform zum 01.01.2002 ist offenbar geworden, dass es mit dem Mietrecht Berührungspunkte gibt, deren Tragweite vom Gesetzgeber nicht vorausgesehen wurden. So beschäftigt sich die Arbeit mit den Änderungen im Bereich des Leistungsstörungsrechts bei fehlender Herausgabe einer Sache durch den Herausgabeschuldner. Während unter Geltung des Bürgerlichen Gesetzbuchs alter Fassung der Übergang vom Herausgabeanspruch zum Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung erheblich erschwert war, ist unter Geltung des Schuldrechts neuer Fassung ein erleichterter Übergang zum Schadensersatzanspruch möglich. Dies hat überraschende und auch befremdliche Folgen für die in der Praxis häufige und bedeutsame Frage zur Leistung von Schadensersatz bei nicht rechtzeitiger Herausgabe einer Mietsache.

Eine breite Meinung geht davon aus, dass sich durch das neue Schuldrecht für den Vermieter völlig neue Wege ergeben, dem Mieter die Mietsache gegen Zahlung von Schadensersatz in Höhe des Verkehrswertes, der eine beträchtliche Höhe erreichen kann, aufzudrängen. Man spricht von dem sogenannten Zwangskauf, weil der Mieter ohne eigene Einflussnahme verpflichtet werden soll die Mietsache zwangsweise zu erwerben. Macht der Herausgabegläubiger bei fehlender Herausgabe von seinem Wahlrecht auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 BGB Gebrauch, erlischt gleichzeitig der Herausgabeanspruch als ursprünglicher Erfüllungsanspruch. Dieser sei mit dem Eigentum gleichzusetzen, weswegen § 255 BGB Anwendung finde, so dass der Mieter den Schadensersatz Zug um Zug gegen Übertragung des Eigentums an der Mietsache zu leisten habe. Die gleiche Rechtslage soll sich auch im Fall der Leihe oder der Verwahrung ergeben.

Die Arbeit untersucht, ob es tatsächlich zu einem Zwangskauf der Mietsache unter Anwendung des § 255 BGB durch den Mieter kommen kann. Insbesondere wird hinterfragt, ob tatsächlich eine Eigentumsübertragung erfolgen kann und, ob auch im Fall einer Personenmehrheit sachgerechte Ergebnisse erzielt werden.