Vermieter-Lexikon

Abbuchung
Ablösezahlungen
Abmahnung
Abnahmeprotokoll
Abrechnung der Betriebskosten
Abstandszahlung
Abstellen von Fahrzeugen
Allgemeine Geschäftsbedingungen
Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)
Änderung des Mietvertrags
Anfechtung des Mietvertrags
Angehörige
Angemessener Ersatzwohnraum
Anpassungsklausel
Antenne
Anzeigepflicht
Aufrechnung gegen die Miete
Aufwendungen
Aufzug
Außenwerbung

Bagatellschäden
Balkon
Barrierefreiheit
Bauherrenmodell
Bauliche Veränderungen durch den Mieter
Bauliche Veränderungen durch den Vermieter
Beendigung des Mietverhältnisses
Befristeter Mietvertrag
Belästigungen
Belegungsbindung
Berechtigtes Interesse
Berufsausübung
Beschädigung
Besuchsempfang
Betreten und Besichtigen der Mieträume
Betrieblicher Wohnraumbedarf
Betriebskosten
Betriebskostenabrechnung
Beweislast
Beweissicherung
Blumen/Pflanzen
Boiler
Bote
Brand
Breitbandkabel
Briefkästen
Bruttomiete
Bürgschaft

Contracting

Darlehen des Mieters
Denkmalschutz
Dienstwohnung
Digitales Fernsehen
DinglichesWohnrecht
Doppelvermietung
Duldungspflicht des Mieters
Durchlauferhitzer

Eheähnliche Gemeinschaft
Ehegatten als Mieter
Ehescheidung
Eichkosten
Eigenbedarf
Eigentümerwechsel
Einbauten
Einbruch
Einliegerwohnung
Einrichtungen
Einstellplätze
Einzugsermächtigung
Energieausweis
Energieeinsparung
Energieeinsparverordnung
Energieversorgungsunterbrechung durch Vermieter
Erbengemeinschaft
Erhaltungsmaßnahmen
Erhöhungsklauseln
Ersatz von Aufwendungen
Ersatzmieter

Fälligkeit der Miete
Fahrräder
Fahrstuhl
Fehlbelegung
Fehler der Mietsache
Ferienwohnung
Fernsehen
Fernwärme
Feuchtigkeit in der Wohnung
Fogging
Formularverträge
Fortsetzung des Mietverhältnisses
Fragebogen
Fristlose Kündigung

Garage
Gartenbenutzung
Gebrauchsgewährung
Gegensprechanlage
Gerichtliches Verfahren in Mietsachen
Geschäftsräume
Gesellschafterwechsel
Gesundheitsgefährdende Räume
Gewerbliche Nutzung von Wohnräumen
Gewerblicher Zwischenmieter
Gleitklauseln
Grundbuch
Grundsteuer

Härteklausel
Haftung des Vermieters
Hausbesitzerverein
Hausmeister
Hausordnung
Hausrecht
Haustiere
Haustürwiderrufsgesetz
Hausverwalter
Hauswart
Heizkosten
Heizkostenverordnung
Heizperiode
Heizung
Heizungsanlagenverordnung
Heizungsumstellung
Herausgabeanspruch gegen Dritte

Index
Insolvenz des Mieters - Insolvenz des Vermieters
Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
Instandhaltungskostenpauschale
Internetanschluss

Kabelfernsehen
Kabelgebühren
Kaltmiete
Kappungsgrenze
Kaution
Kenntnis von Mängeln
Kleinreparaturen
Kommunikationseinrichtungen
Konkurrenzschutz
Konkurs
Kosten des Mietprozesses
Kostenmiete
Kündigung
Kündigungsfristen
Kündigungsschutz
Kündigungssperrfrist

Lärm
Lasten des Grundstücks
Lebenspartnerschaft
Leistungsvorbehalt
Lift

Mängel
Mehrheit
Mehrwertsteuer
Mietaufhebungsvertrag
Miete
Mieterdarlehen
Mieterhöhung bei Geschäftsräumen
Mieterhöhung bei Wohnraum
Mietpreisbindung
Mietpreisüberhöhung
Mietprozess
Mietrückstände
Mietspiegel
Mietvertrag
Mietvorauszahlung
Mietvorvertrag
Mietwucher
Mietzins
Minderung der Miete
Mischräume
Möblierter Wohnraum
Modernisierung
Musikausübung

Nachmieter
Nachrüstpflicht, Nachbesserung
Nebenkosten
Nichteheliche Lebensgemeinschaft
Nießbrauch
Nutzungsentschädigung
Nutzungsverträge

Obdachlosenunterbringung
Obhutspflicht des Mieters
Optionsrecht
Ortsübliche Vergleichsmiete

Pachtvertrag
Personenmehrheit auf Mieterseite
Personenmehrheit auf Vermieterseite
Personenwechsel auf Mieterseite
Personenwechsel auf Vermieterseite
Pfandrecht des Vermieters
Plakatieren
Preisgebundener Wohnraum
Prozesskosten

Räumungsfrist
Räumungsklage
Räumungsschutz
Räumungsvergleich
Rauchen
Raumtemperatur
Rechtsentscheid
Rechtsmangel
Rechtsnachfolger des Mieters
Rechtsnachfolger des Vermieters
Reinigungspflicht des Mieters
Reklameschilder
Renovierung
Reparaturen
Revisionsverfahren
Rückgabe der Mietsache
Rücktritt vom Mietvertrag
Ruhestörung

Sammelheizung
Schadensersatz
Schimmel
Schlüssel
Schneeräumen
Schönheitsreparaturen
Schriftform
Selbstauskunft des Mieters
Selbsthilferecht des Mieters
Selbstständiges Beweisverfahren
Sozialklausel
Sozialwohnung
Spannungsklauseln
Sperrmüll
Staffelmiete
Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses
Störung des Hausfriedens
Straßenreinigung
Streitwert
Studentenwohnheim

Tagesmutter
Tankreinigung
Teilkündigung
Telefonanschluss
Teppichboden
Textform
Thermostatventile
Tierhaltung
Tod des Mieters
Tod des Vermieters
Trittschall

Überbelegung
Umlage von Betriebskosten
Umwandlung
Unbefugte Gebrauchsüberlassung
Unpünktliche Mietzahlung
Untermiete
Urkundenprozess

Veräußerung des Mietgrundstücks
Verjährung
Verkehrssicherungspflicht
Verschlechterung der Mietsache
Verstopfung
Vertragsstrafe
Vertragswidriger Gebrauch
Verwaltungskosten
Verwendungen
Verwirkung
Verzug
Vollmacht
Vollstreckungsschutz
Vorkaufsrecht des Mieters
Vormietrecht

Wartungskosten
Wäschewaschen in der Mietwohnung
Weitervermietung
Werkswohnungen
Wertsicherungsklauseln
Wettbewerbsschutz
Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
Wirtschaftlichkeitsberechnung
Wohnfläche
Wohngemeinschaft
Wohnrecht
Wohnungsabnahmeprotokoll
Wohnungsbeschlagnahme
Wohnungsbrand
Wuchermiete

Zahlungsverzug des Mieters
Zeitmietvertrag
Zentralheizung
Zerstörung des Gebäudes
Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der Miete
Zuständigkeit
Zwangsräumung
Zwangsversteigerung
Zwangsverwaltung
Zweckentfremdung
Zwischenablesung
Zwischenmieter
Zwischenumzug

Abmahnung ist die anlässlich eines vertragswidrigen Verhaltens des Mieters erfolgte Aufforderung des Vermieters an den Mieter, das vertragswidrige Verhalten in Zukunft zu unterlassen. Im Gesetz ist die Abmahnung in den §§ 541 und 543 Abs. 3 BGB als Voraussetzung der Unterlassungsklage bzw. der Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich vorgeschrieben, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt (z.B. durch unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte, Überbelegung einer Wohnung, unerlaubte Haustierhaltung, ruhestörender Lärm, erhebliche Gefährdung der Mietsache). Bei anderen Vertragsverstößen, z.B. ständig unpünktliche Mietzahlung, ist die Abmahnung zwar nicht förmliche Voraussetzung für die Kündigung, jedoch kann im Einzelfall die für die Kündigung notwendige Erheblichkeit leichter angenommen werden, wenn der Mieter das vertragswidrige Verhalten trotz Abmahnung fortsetzt (OLG Oldenburg, RE v. 18.7.1991, 5 UH 2/91, WuM 1991 S. 467; s. im Einzelnen bei „Kündigung"). Die Einhaltung einer bestimmten Form ist für die Abmahnung zwar nicht vorgeschrieben, jedoch ist aus Beweisgründen unbedingt Schriftform zu empfehlen und die Zustellung mit ZUSTELLUNGSNACHWEIS(z.B. durch Einschreiben mit Rückschein; Boten, -> s. auch „Bote"; Gerichtsvollzieher) vorzunehmen. Erklärt ein Bevollmächtigter (z.B. Rechtsanwalt, Hausverwalter, Haus- und Grundbesitzerverein) die Abmahnung, ist eine schriftliche Vollmacht im Original beizufügen, da die Abmahnung eine rechtsgeschäftsähnliche Erklärung darstellt, auf die § 174 BGB entsprechend anwendbar ist. Andernfalls kann die Abmahnung unter Hinweis auf die fehlende Vollmacht zurückgewiesen werden. Besteht die Vermieterseite aus MEHRERENPersonen (-> s. „Personenmehrheit auf Vermieterseite"), bedürfen Abmahnungen und Kündigungen entsprechender Erklärungen SÄMTLICHERVermieter (LG Heidelberg, Urteil v. 9.6.2000, 5 S 22/00, NZM 2001 S. 91). Sind mehrere Personen Mieter, ist die Abmahnung auch an alle Mieter zu richten. Die Abmahnung muss das beanstandete Verhalten KONKRET BEZEICHNEN; allgemeine Formulierungen (z.B. „Sie haben wiederholt die Nachtruhe im Hause gestört") genügen nicht. Vielmehr ist die Vertragswidrigkeit, d. h. der Tatbestand, der die Abmahnung ausgelöst hat, so genau wie möglich darzustellen (z.B. wann, wo und auf welche Art und Weise die Nachtruhe gestört wurde). Bei Maßnahmen, die der Mieter vertragswidrig unterlassen hat (z.B. bei Schönheitsreparaturen), sind die auszuführenden Arbeiten konkret zu benennen. In einer Abmahnung wegen laufend unpünktlicher Zahlung muss dargelegt werden, welche Miete nicht pünktlich eingegangen ist und wie lange der Zeitraum der Verzögerung war, damit der Mieter die Möglichkeit hat, die Verspätungen abzustellen. Eine lediglich formelhafte Beanstandung, z.B. dass die Miete entgegen den Bestimmungen des Mietvertrags nicht am 3. Werktag eingegangen ist, reicht daher nicht aus (so LG Frankfurt/M., Urteil v. 21.4.1992, 2/11 S 421/91, WuM 1992 S. 370). Soll aufgrund eines erneuten Vertragsverstoßes nach Abmahnung eine Kündigung ausgesprochen werden, muss ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Abmahnung und der erneuten Vertragsverletzung bestehen. Liegt daher z.B. nach der Abmahnung wegen laufender UNPÜNKTLICHER ZAHLUNGein größerer Zeitraum, in dem der Mieter pünktlich gezahlt hat, muss bei wiederum unpünktlicher Zahlung eine erneute Abmahnung ausgesprochen werden. Setzt der Mieter die unpünktliche Mietzahlung nach der Abmahnung fort, muss der Vermieter zwar nicht sofort kündigen. Allerdings darf er auch nicht zu lange zuwarten, da sonst der Eindruck entsteht, er würde die Zahlungsunpünktlichkeiten nicht als unzumutbar empfinden. Verbindliche Fristen gibt es insofern nicht. Ein Zeitraum von 6 Monaten wird in der Rechtsprechung bereits als Obergrenze angesehen (so LG Berlin, Urteil v. 27.3.2008, 62 S 412/07, ZMR 2009 S. 285, wonach ein Zeitraum von mehr als 8 Monaten zwischen der letzten missachteten Abmahnung und der Kündigung jedenfalls zu lang ist). Gleiches gilt bei laufenden Lärmstörungen. Insofern kann eine Kündigung nicht auf eine Abmahnung gestützt werden, die länger als 1 Jahr zurückliegt (LG Halle, Urteil v. 11.1.2002, 1 S 192/01, NZM 2003 S. 310). Bei einer Abmahnung darf sich der Vermieter, abhängig von dem beanstandeten Verhalten des Mieters, einer deutlichen, ggf. auch drastischen Sprache bedienen, ohne Schmerzensgeldansprüche des Mieters befürchten zu müssen, da in einer Abmahnung das beanstandete Verhalten des Mieters ohne freundliche Umschreibung deutlich zum Ausdruck gebracht werden muss (AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 26.1.2009, 22 C 85/08, GE 2009 S. 329).