Der große Vermietungsratgeber (eBook)

Einführung

Das Mietrecht ist von völlig unterschiedlichen Interessen der Beteiligten geprägt. Der Vermieter ist in erster Linie an einer guten Verzinsung seines Grundkapitals interessiert. Er will einen unkomplizierten Mieter, der pünktlich eine angemessene Miete zahlt und darüber hinaus auch seinen sonstigen vertraglichen Verpflichtungen nachkommt. Der Mieter dagegen ist an möglichst preiswertem und gut ausgestattetem Wohnraum interessiert; er will, dass der Vermieter die Mieterrechte beachtet, seiner Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht nachkommt und im Übrigen will er seine Ruhe haben.

Zwischen diesen völlig unterschiedlichen Interessen muss das gesetzliche Mietrecht einen einigermaßen gerechten Ausgleich schaffen. Allerdings ist das gesetzliche Mietrecht in erster Linie als Mieterschutzrecht ausgestaltet. So kann der Vermieter das Mietverhältnis nur dann durch eine ordentliche Kündigung beenden, wenn er ein »berechtigtes Interesse« nachweisen kann. Mieterhöhungen während des laufenden Mietverhältnisses sind nur unter bestimmten Voraussetzungen und in einem bestimmten Rahmen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Dem Mieter sind unabdingbare gesetzliche Ansprüche eingeräumt, wenn die Wohnung einen Mangel aufweist. Mieterschutz beinhalten auch die gesetzlichen Regelungen über die Betriebskosten und deren Abrechnung.

Ein Mietverhältnis will gut vorbereitet sein. Zunächst muss der richtige Mieter gefunden werden. Dann gilt es, eine angemessene Miete festzulegen und im abzuschließenden Mietvertrag die eigenen Interessen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten zu wahren. Gleichwohl können Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses so manche unangenehme Überraschung erleben. So kann Streit darüber entstehen, ob der Mieter in seiner Wohnung Tiere halten darf, ob er zur Untervermietung berechtigt ist, der Mieter wegen eines Mangels die Miete mindern darf, ob die Betriebskostenabrechnung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, der Vermieter nach einer Modernisierungsmaßnahme die Miete erhöhen darf, der Mieter sich an Reparaturmaßnahmen beteiligen muss oder ob bzw. in welchem Rahmen der Mieter bauliche Veränderungen in der Wohnung vornehmen darf. In diesen Fällen sollten sich Vermieter nicht auf ihr Gefühl verlassen. Maßgebend sind im Streitfall allein die mietvertraglichen Regelungen und das gesetzliche Mietrecht. Wer also als Vermieter seine Rechte wahren will, muss diese zunächst einmal kennen. Denn schon kleine Fehler können ihn teuer zu stehen kommen.

Wenn Sie als Vermieter rechtliche und finanzielle Fehler vermeiden wollen, sollten Sie sich rechtzeitig mit den mietrechtlichen Regelungen und Grundsätzen befassen. Dabei will Ihnen dieser Ratgeber helfen. Sie lernen Ihre Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis kennen. Viele konkrete Tipps und Musterformulierungen sollen Ihnen helfen, eine für Sie günstige Rechtslage zu schaffen. Es werden Fallstricke und Risiken aufgezeigt, die Sie vor rechtlichen und finanziellen Nachteilen schützen sollen. Anhand vieler konkreter Beispiele wird das jeweilige mietrechtliche Problem so verdeutlicht, dass Sie Ihre individuelle Situation erkennen und die richtige Entscheidung treffen können.

Es gibt in Deutschland kein einheitliches Wohnungsmietgesetz, in dem alle mietrechtlichen Vorschriften zusammengefasst sind. Vielmehr ist das geltende Wohnungsmietrecht in viele Einzelgesetze verteilt. Diese finden Sie auf aktuellem Stand unter www.gesetze-im-internet.de.

Dr. iur. Otto N. Bretzinger

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Tipp: Alle im Ratgeber erwähnten Musterbriefe und Musterverträge können Sie in einem Downloadbereich zu diesem Buch herunterladen. Die Adresse finden Sie am Ende des Ratgebers.

2.1.1   Grundsatz: Freie Vereinbarung der Miete

Grundsätzlich können Sie bei einer Neuvermietung die Miete mit dem Mieter frei vereinbaren. Es besteht grundsätzlich keine Bindung an die mit dem vorigen Mieter vereinbarte oder im übrigen Haus vereinbarten Mieten. Die Miete kann in einem bestimmten Rahmen auch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete versteht man die Miete, die in der betreffenden Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise verlangt wird.

Gleichwohl unterliegen Sie auch im nicht preisgebundenen Wohnungsbau hinsichtlich der im Mietvertrag festzulegenden Miete gewissen Einschränkungen. Es gelten die Verbote der Mietpreisüberhöhung und der Wuchermiete, ferner ist die sogenannte Mietpreisbremse zu beachten.