Bauherren Praxismappe - Baubeschreibung (eBook)

Die unterschiedlichen Vertragskonstellationen

Nach der juristischen Definition wird die Errichtung eines gesamten Gebäudes auf eigenem Grund für einen privaten Verbraucher immer durch einen Verbraucherbauvertrag geregelt. Zu dessen Kernelementen zählt die Baubeschreibung, wenn nicht der Verbraucher wesentliche Planungsvorgaben macht, will sagen: ohne eigenen Architekten plant. Vorsicht ist jedoch geboten, wenn Teile der Leistung nicht durch den Hausbauunternehmer, sondern durch andere Vertragspartner der Bauherren oder in Eigenleistung erbracht werden. Denn in einem solchen Fall handelt es sich nicht mehr um die Errichtung eines gesamten Gebäudes. Somit könnte der Hausbaupartner vom Verbraucherbauvertrag zum Bauvertrag wechseln. Für diese Vertragsform wiederum gibt es andere, weniger umfassende Pflichten und Anforderungen, eine Baubeschreibung ist in diesem Fall kein verpflichtender Bestandteil. Hier kommt es auf Ihr Verhandlungsgeschick an. Wenn Sie sich mit Ihrem Vertragspartner darüber einigen, dass es sich trotzdem um einen Verbraucherbauvertrag handeln soll, dann kann und muss das entsprechend über den Leistungsumfang vereinbart werden.

Noch einmal anders ist es, wenn Sie Haus und Grundstück käuflich von einem Bauträger erwerben. Dann wird Ihnen auch eine Baubeschreibung vorgelegt. Verbindlich ist dabei hier aber immer die später notariell beurkundete Baubeschreibung.

Im Folgenden werden die verschiedenen Vertragsformen ausführlich beschrieben.

Der Verbraucherbauvertrag

Mit der Novellierung des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018 wurden die Rechtspositionen der privaten Verbraucher gegenüber den Bauunternehmern im Vergleich zu den bis dato eher unspezifischen Regelungen des Werkvertragsrechts merkbar gestärkt. Allerdings wären weitere Ergänzungen, zum Beispiel klare Regelungen zu Mängelrechten der Verbraucher während der Ausführung, durchaus wünschenswert. Aber nach der Reform ist schließlich vor der Reform …

Ein Verbraucherbauvertrag kommt dann zustande, wenn ein privater Verbraucher ein Unternehmen zur Erstellung eines neuen Gebäudes oder zu wesentlichen Umbauten eines bestehenden Gebäudes verpflichtet. Die rechtlichen Grundlagen finden sich in den §§ 650i ff. BGB sowie im Artikel 249 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch). An den Verbraucherbauvertrag sind eine Reihe von Informationspflichten des Unternehmers geknüpft, diese finden sich im vorerwähnten Artikel 249 EGBGB. Dazu zählt auch die vorvertragliche Herausgabe einer Baubeschreibung.

Eine Ausnahme stellen lediglich Fälle dar, in denen der Verbraucher (also Sie) die maßgeblichen Angaben zur Bauausführung macht beziehungsweise gemacht hat.

Wie immer bei der Novellierung der Rechtsnormen müssen die Neuerungen und Begrifflichkeiten der Novellierung erst noch durch die Rechtsprechung ausgelegt werden. Es ist anzunehmen, dass ein Auftrag zur schlüsselfertigen Erstellung eines Hauses einen Verbraucherbauvertrag darstellt. Ob hingegen das Erstellen einer Gebäudehülle für ein als Ausbauhaus bezeichnetes Gebäude noch ein Verbraucherbauvertrag ist, mag an dieser Stelle infrage gestellt werden.

Der Bauvertrag

Der Bauvertrag richtet sich nach den Regelungen des § 650a bis h BGB. Er kommt zustande, wenn es sich bei der beauftragten Leistung um eine Teilleistung handelt, die an einem Bauwerk zu erbringen ist. Wenn Sie also für Leistungen, die Ihr Hausbaupartner nicht erbringt – zum Beispiel die Erdarbeiten –, einen Vertrag mit einem Erdbauunternehmer abschließen, ohne eine andere Vertragsbedingung zu vereinbaren, ist dies ein Bauvertrag nach § 650a bis h BGB. Der Bauvertrag ist ein Werkvertrag, das heißt, die Vertragsparteien schulden sich gegenseitig voneinander abhängige Hauptleistungen. Der Bauunternehmer schuldet den Erfolg, nämlich die vertragsgemäße und mangelfreie Herstellung der vereinbarten Bauleistung; Sie schulden die Abnahme des im Wesentlichen mangelfreien Werks und die Zahlung der sich aus der Abrechnung ergebenden Vergütung.

Anders als beim Verbraucherbauvertrag gibt es bei einem Bauvertrag kein ausdrückliches Recht auf eine vorvertragliche oder sonstige Baubeschreibung. Der Besteller (also Sie als Bauherr) und der Bauunternehmer einigen sich auf einen dem Grund nach zu definierenden Leistungsumfang. Das kann die Ausschreibung sein, die ein in Ihrem Auftrag tätiger Architekt erstellt hat, oder das Angebot des Unternehmers, das dieser nach Inaugenscheinnahme und Planeinsicht erstellt hat. Wichtig für Ihre Budgetplanung: „Dem Grund nach“ vereinbart bedeutet, dass das Angebot mit geschätzten Mengenansätzen erstellt wurde, die Abrechnung des Bauunternehmers dann aber nach den tatsächlich angefallenen und nachgewiesenen Leistungsmengen erfolgt.

Vorsicht beim Angebotsvergleich!

Die Mengenabschätzung durch die Unternehmer ist die Krux, wenn Sie verschiedene Angebote miteinander vergleichen. Der reine Vergleich über den Endpreis ist irreführend, weil die verschiedenen Anbieter in ihren selbst erstellten Angeboten (gerade bei Erdbauarbeiten) unterschiedliche Mengenansätze kalkulieren. Der eine Anbieter schätzt die voraussichtlichen Ausführungsmengen seriös, der andere Anbieter aus angebotstaktischen Gründen unseriös niedrig. Bei der Vergabeentscheidung über den Endpreis bekommt der unseriöse Anbieter den Zuschlag und Sie werden am Ende mit einer sehr viel höheren Abrechnungssumme konfrontiert. Der unseriöse Anbieter hat sein Ziel erreicht, er hat mit seinem bewusst niedrig angesetzten Angebot den Auftrag erhalten und bekommt Ihr Geld. Legen Sie Ihrem Angebotsvergleich daher immer identische Mengenansätze zugrunde! Das ist mit etwas Zeitaufwand verbunden, lässt sich mithilfe der gängigen Tabellenkalkulationsprogramme aber relativ leicht durchführen.

Mit einem kooperativen Bauunternehmer lässt sich darüber verhandeln, dass auch bei einer Einzelgewerkevergabe die Regelungen des Verbraucherbauvertrags mit den Schutzregelungen für den Verbraucher im weitesten Sinne zur Anwendung kommen. Dass Sie eine vorvertragliche Baubeschreibung erhalten, ist in diesem Fall allerdings eher unwahrscheinlich. Sie können sich jedoch mit dem Unternehmer darauf einigen, das Angebot als Baubeschreibung zu betrachten.

Der Bauvertrag nach VOB/B

Der Bauvertrag kann auch nach VOB/B abgeschlossen werden, wenn der Besteller keine Privatperson ist. Die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B) ist ein im Bauwesen seit Jahrzehnten eingeführtes und durchaus bewährtes Vertragswerk, das als allgemeine Vertragsbedingung aber zwischen den Vertragsparteien in Gänze ausdrücklich und wirksam vereinbart werden muss. Ansonsten gilt das Werkvertragsrecht nach BGB. Wird die VOB/B durch den Hausbaupartner eingebracht, unterliegen die Bestimmungen der Kontrolle des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Unwirksam sind dann die Bestimmungen der VOB/B, die den Verbraucher unangemessen benachteiligen.

Ein Bauvertrag auf Grundlage der VOB/B ist wie der vorerwähnte Bauvertrag nach § 650a ff. BGB ein Werkvertrag mit den daraus resultierenden gegenseitigen Verpflichtungen. Eine Pflicht zur Vorlage einer vorvertraglichen Baubeschreibung gibt es, wie schon beim Bauvertrag dargelegt, auch hier nicht.

• Nähere Informationen dazu finden sich in der Bauherren-Praxismappe „Verträge“ der Stiftung Warentest.

Der Bauträgervertrag

Das Bauträgervertragsrecht ist in den §§ 650u bis v geregelt. Hinsichtlich der Errichtung eines Bauwerks gelten die Vorschriften des Bauvertragsrechts und damit auch die Vorschriften des Verbraucherbauvertrags mit einigen Einschränkungen. Die vorvertragliche Baubeschreibung ist auch hier geschuldet. Ergänzend zum Bauvertragsrecht verpflichtet sich der Unternehmer zusätzlich, dem Besteller das Eigentum am Grundstück zu verschaffen. Die Baubeschreibung wird als Bestandteil des Grundstück- und Hauskaufvertrags notariell mit beurkundet.

Bauen mit dem Architektur­büro

Beauftragen Sie ein Architekturbüro mit der Erstellung der Planung, legen Sie im Architektenvertrag fest, welche Tiefe die Planung am Ende haben soll. Möglicherweise geht es nur um die Bauantragsplanung, die noch vor oder erst nach Erteilung der Baugenehmigung an einen oder mehrere Hausbauanbieter vergeben wird, damit dieser beziehungsweise diese ein Angebot erstellen. In diesem Fall geht es ab hier mit dem Verbraucherbauvertrag und – sofern nicht die grundlegende Ausführung von Ihnen schon vorgegeben wird – mit der Baubeschreibung im Verbraucherbauvertrag (s. Seite 8) weiter.