Cover 1
Zum Inhalt / Zu den Autoren 2
Titel 3
Vorwort zur 3. Auflage 4
Inhaltsverzeichnis 7
Abbildungsverzeichnis 17
1 Entwicklung des Facility Managements 22
1.1 Einführung 23
1.2 Die historische Entwicklung des Facility Managements 23
1.2.1 Erste Ansätze 23
1.2.2 Die Ursprünge des Facility Managements 26
1.2.3 Die Funktion des Facility Managers 27
1.2.4 Lehre und Ausbildung 28
1.3 Die Entwicklung des Facility Managements – ein internationaler Vergleich 29
1.3.1 Facility Management in den USA 29
1.3.2 Facility Management in Europa 30
1.3.2.1 Facility Management in Deutschland 30
1.3.2.2 Facility Management in Großbritannien 30
1.3.2.3 Facility Management in Frankreich und den Niederlanden 31
2 Begriff und organisa­torische Einordnung des ­Facility ­Managements 32
2.1 Einführung 33
2.2 Begriffsbestimmung „Facility Management“ 33
2.2.1 Ansätze der Begriffsbestimmung 33
2.2.1.1 Definition DIN (DIN EN 15221-1) 33
2.2.1.2 Definition GEFMA (GEFMA 100-1) 34
2.2.1.3 Definition IFMA 34
2.2.1.4 Definition VDMA 34
2.2.1.5 Definition Gebäudemanagement (DIN 32736) 34
2.2.2 Vergleich und Bewertung der verschiedenen Ansätze 35
2.2.3 Die Funktionsbereiche des Facility Managements 38
2.2.3.1 Strategisches und operatives Facility Management 38
2.2.3.2 Kaufmännisches Gebäudemanagement 40
2.2.3.3 Technisches Gebäudemanagement 41
2.2.3.4 Infrastrukturelles Gebäudemanagement 41
2.2.3.5 Flächenmanagement 41
2.3 Einordnung des Facility Managements im Real Estate Management 42
2.3.1 Definition und Zielsystem des Real Estate Managements 42
2.3.2 Abgrenzung der verschiedenen Funktionen des Real Estate Managements 43
2.3.2.1 Portfolio Management 43
2.3.2.2 Asset Management 45
2.3.2.3 Corporate Real Estate Management 46
2.3.2.4 Facility Management 47
2.3.2.5 Gebäudemanagement 47
2.4 Ziele und Erfolgsfaktoren im Facility Management 48
2.4.1 Unterschiedliche Funktionen und Interessen im Facility ­Management-Prozess 48
2.4.2 Ziele von Non Property Companies (Eigennutzern) 49
2.4.3 Ziele von Property Companies (Eigentümern) 50
2.4.4 Ziele von Mietern (Nutzern) 50
2.4.5 Ziele von Facility Management-Dienstleistern 50
2.4.6 Zielkonflikte und mögliche Lösungsansätze 52
3 Der normative Rahmen des Facility Managements 54
3.1 Einführung 55
3.2 Normengebende Institute im Facility Management 55
3.2.1 German Facility Management Association – Deutscher ­Verband für Facility Management e.V. (GEFMA) 55
3.2.2 RealFM e.V. Association for Real Estate- and ­Facility ­Managers 57
3.2.3 Verband Deutscher Maschinen- und Anlagenbau e.V. (VDMA) 58
3.2.4 Deutsches Institut für Normung e.V. (DIN) 60
3.2.4.1 Ebenen der Normungsarbeit 61
3.2.4.2 Bedeutung der Normnummern 61
3.2.5 Weitere wichtige Regelsetzer im Facility Management 62
3.3 Überblick der Normen und Richtlinien 65
3.3.1 Gegenüberstellung DIN EN 15221-1, DIN 32736 und GEFMA 100 65
3.3.2 Normen und Regelwerke 66
3.3.2.1 Facility Management (Allg. Definitionen/Grundlagen) 66
3.3.2.2 Technisches Gebäudemanagement 67
3.3.2.3 Kaufmännisches Gebäudemanagement 68
3.3.2.4 Flächenmanagement 68
3.3.2.5 Sonstige Aspekte des Facility Managements 69
3.4 Gesetze und rechtliche Aspekte im Facility Management 70
3.4.1 Das Betreibermodell im Facility Management 70
3.4.1.1 Verträge des Betreibermodells 71
3.4.1.2 Betreiberverantwortung im Facility Management 71
3.4.1.3 Die speziellen Pflichten des Gebäudebetreibers 73
3.4.2 Voraussetzungen und Grundlagen des Arbeitsschutzrechts 73
3.4.2.1 Das Arbeitsschutzrecht 73
3.4.2.2 Das Arbeitsschutzgesetz 74
3.4.3 Die Arbeitsschutzverordnungen 75
3.4.3.1 Arbeitsstättenverordnung 75
3.4.3.2 Baustellenverordnung 76
3.4.3.3 Gefahrstoffverordnung 76
3.4.3.4 Lastenhandhabungsverordnung 77
3.4.3.5 PSA-Benutzungsverordnung 77
3.4.3.6 Die Betriebssicherheitsverordnung 77
3.4.4 Die Bauordnungen und das Brandschutzrecht der Länder 78
3.4.5 Das Produktsicherheitsgesetz 80
3.4.6 Die Unfallverhütungsvorschriften 81
3.4.7 Unternehmenspflichten gegenüber der Umwelt 82
3.4.7.1 Der Immissionsschutz 82
3.4.7.2 Der Klimaschutz 83
3.4.7.3 Der Bodenschutz 83
3.4.7.4 Der Gewässerschutz 84
4 Kaufmännisches ­Gebäudemanagement 86
4.1 Einführung 87
4.2 Objektbuchhaltung 87
4.2.1 Allgemeine Grundlagen der Objektbuchhaltung 87
4.2.2 Prozessablauf Objektbuchhaltung Miete/Nebenkosten 89
4.2.3 Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten 90
4.2.3.1 Grundlagen 90
4.2.3.2 Verteilungsschlüssel der Nebenkostenumlage 93
4.2.3.3 Fallbeispiel Nebenkostenabrechnung 95
4.3 Vertragsmanagement 97
4.3.1 Gewerbemietvertragsmanagement 97
4.3.1.1 Einpflege in die EDV 97
4.3.1.2 Elemente des Mietvertragsmanagements 97
4.3.2 Vertragsmanagement von Dienstleistungsverträgen 99
4.3.2.1 Methoden und Werkzeuge der Vertragsarbeit 100
4.3.2.2 Vertragsdauer 101
4.3.2.3 Haftung und Versicherung während der Vertragslaufzeit 101
4.3.2.4 Vertragsbeendigung 102
4.4 Kosten- und Leistungsrechnung im Facility Management 102
4.4.1 Grundlagen der Kostenrechnung 103
4.4.1.1 Kostenartenrechnung 104
4.4.1.2 Kostenstellenrechnung 107
4.4.1.3 Kostenträgerrechnung 107
4.4.2 Vollkostenrechnung 108
4.4.2.1 Kostenartenrechnung 108
4.4.2.2 Kostenstellenrechnung 109
4.4.2.3 Kostenträgerrechnung 110
4.4.3 Teilkostenrechnung 111
4.4.3.1 Kostenartenrechnung 112
4.4.3.2 Kostenstellenrechnung 112
4.4.3.3 Kostenträgerrechnung 112
4.4.3.4 Teilkostenrechnung auf Basis relativer Einzelkosten 116
4.4.4 Prozesskostenrechnung/Activity Based Accounting 117
4.4.4.1 Prozesskostenstellenrechnung 119
4.4.4.2 Kostenträgerstückrechnung/Kalkulation 120
4.4.5 Spezifische Aspekte des Facility Managements 122
4.5 Controlling und Reporting im Facility Management 123
4.5.1 Ziele des Controllings im Facility Management 123
4.5.2 Aufbau des Controllings im Facility Management 123
4.5.3 Strategisches Controlling 124
4.5.4 Operatives Controlling 126
4.5.5 Controlling in der Entstehungsphase einer Immobilie 128
4.5.6 Controlling in der Nutzungsphase einer Immobilie 128
4.5.7 Controllingprozesse 129
4.5.8 Controlling von Betriebskosten/Betriebskostenmanagement 131
4.5.9 Reporting im Facility Management 133
4.5.9.1 Grundlagen des FM-Reporting 133
4.5.9.2 Balanced Scorecard 135
4.6 Benchmarking 136
4.6.1 Benchmarking im Facility Management 136
4.6.1.1 Arten des Benchmarkings 138
4.6.1.2 Der Benchmarking-Prozess 139
4.6.2 Benchmarking als Instrument des Betriebs- und ­Nebenkostenmanagements 142
4.6.2.1 OSCAR (Jones Lang LaSalle/CREIS) 142
4.6.2.2 Immobench (TREUREAL) 143
4.6.2.3 Key-Report Office (BNP Paribas Real Estate Germany) 144
4.6.2.4 ATGA 145
4.6.2.5 fm.benchmarking 145
4.6.3 Benchmark-Studie: Leistungsumfang und Vergütungsstruktur im KGM 146
4.6.3.1 Vorgehensweise 146
4.6.3.2 Ergebnisse zum KGM-Leistungsspektrum 147
4.6.3.3 Ergebnisse zum KGM-Vergütungsspektrum 147
4.6.3.4 Ausblick auf zukünftige Entwicklungen 149
4.7 Einfluss des Facility Managements auf die Immobilienrendite 150
4.7.1 Renditeorientierte Ausrichtung im Facility Management 150
4.7.2 Fallbeispiel Büroimmobilie 154
4.7.2.1 Ausgangssituation 154
4.7.2.2 Fall 1: Anschlussvermietung ohne Mietsteigerung 155
4.7.2.3 Fall 2: Anschlussvermietung mit Flächenoptimierung 156
4.7.2.4 Fall 3: Einsparung von Bewirtschaftungskosten durch Investition 157
4.7.2.5 Auswirkungen der Facility Management-Maßnahmen auf Rendite, Cashflow und Bilanz und Erfolgsrechnung 158
4.7.3 Treiber der Immobilienrendite 159
5 Technisches Gebäudemanagement 161
5.1 Einführung 162
5.2 Ziele und Methoden des Technischen Gebäudemanagements 162
5.2.1 Begriffsbestimmung/Ziele 162
5.2.2 Die Methodik des technischen Gebäudemanagements 163
5.3 Inhalte des technischen Gebäudemanagements 163
5.4 Leistungsbereiche des technischen Gebäudemanagements 165
5.4.1 Betreiben 165
5.4.2 Instandhalten 166
5.4.2.1 Definition Instandhaltung 166
5.4.2.2 Ziele der Instandhaltung 169
5.4.2.3 Instandhaltungsprozess 169
5.4.2.4 Instandhaltungsmanagement 170
5.4.3 Dokumentation 172
5.4.4 Energiemanagement 173
5.4.4.1 Definition Energiemanagement 173
5.4.4.2 Ziele und Aufgaben des Energiemanagements 174
5.4.4.3 Instrumente des Energiemanagements 175
5.4.4.4 Optimales Betreiben 175
5.4.4.5 Finanzierungsmodelle für Energieeinsparungen 179
5.4.5 Informationsmanagement 179
5.4.6 Modernisierung des Gebäudebestandes 180
5.4.6.1 Definition und Ziel der Modernisierung 180
5.4.6.2 Abgrenzung Modernisierung/Sanierung 182
5.4.7 Verfolgen der technischen Gewährleistung 182
6 Infrastrukturelles Gebäudemanagement 184
6.1 Einführung 185
6.2 Definition und Grundlagen des infrastrukturellen Gebäudemanagements 185
6.2.1 Definition des infrastrukturellen Gebäudemanagements gem. DIN 32736 186
6.2.2 Inhalte des infrastrukturellen Gebäudemanagements gem. DIN 32736 186
6.2.3 Inhalte des infrastrukturellen Gebäudemanagements gem. GEFMA 100-1 191
6.3 Ausgewählte Leistungsbereiche des infrastrukturellen Gebäudemanagements 192
6.3.1 Verpflegungsdienste 192
6.3.2 Gebäudereinigung 193
6.3.3 Umzugsdienste 194
6.3.3.1 Umzugs-Projektteam 196
6.3.3.2 Raumplanung 196
6.3.3.3 Objektbegehung 196
6.3.3.4 Logistisches Konzept 197
6.3.3.5 Nacharbeiten 198
6.3.4 Sicherheitsdienste 199
6.3.4.1 Personalanforderungen 200
6.3.4.2 Ausarbeiten eines Sicherheitskonzepts 200
6.3.4.3 Einzelne Sicherheitsdienstleistungen 200
6.3.4.4 Gebäudesicherheit 203
6.3.4.5 Rechtliche Aspekte 205
6.3.5 Bürodienste 207
6.3.5.1 Telefonzentrale 207
6.3.5.2 DV-Dienste 207
6.3.5.3 Postdienste 207
6.3.5.4 Kopier- und Druckdienste 207
6.3.5.5 Sekretariatsdienste 207
6.3.5.6 Reisedienste 208
6.3.5.7 Zentralarchiv 208
6.3.6 Gebäude- und Servicedienste 208
6.3.6.1 Gärtnerdienste 208
6.3.6.2 Empfangs- und Pförtnerdienste 209
6.3.6.3 Parkraummanagement 209
6.3.6.4 Entsorgungsdienste 210
6.3.6.5 Geld- und Wertdienste 210
6.3.6.6 Fuhrparkmanagement 210
6.4 Infrastrukturelles Gebäudemanagement auf Flughäfen 211
6.4.1 Funktion von Flughäfen 211
6.4.2 Gebäudemanagement an Flughäfen 212
6.4.3 Aufgaben des IGM an Flughäfen 212
6.4.3.1 Flugzeugabfertigung 213
6.4.3.2 Sicherheitsdienst 216
6.4.3.3 Loungeservices 217
6.4.3.4 Pushback 217
6.4.3.5 Boarding Support 218
6.4.3.6 Non-Aviation und Airport Retailing 218
7 Flächenmanagement 219
7.1 Einführung 220
7.2 Eingliederung und Grundlagen des Flächenmanagements 220
7.2.1 Eingliederung des Flächenmanagements im Facility Management 220
7.2.2 Grundlagen des Flächenmanagements 220
7.2.3 Leistungen des Flächenmanagements 222
7.2.4 Internes Mietmodell als Werkzeug im Flächenmanagement 223
7.3 Ziele des Flächenmanagements 223
7.3.1 Ziele aus der Sicht des Nutzers oder Mieters 223
7.3.2 Ziele aus der Sicht des Vermieters 224
7.3.3 Ziele aus der Sicht des Investors 225
7.4 Flächendefinitionen 225
7.4.1 Allgemeine Flächendefinitionen 225
7.4.2 Grundflächendefinition nach DIN 277 226
7.4.3 Mietflächenrichtlinien nach gif (MF-G) 228
7.4.4 Büroarbeitsplatzflächen nach DIN 4543-1 231
7.4.5 Flächenbestimmung nach GEFMA 232
7.5 Büroformen im Hinblick auf das Flächenmanagement 233
7.5.1 Historie 233
7.5.2 Büroformen 237
7.5.3 Büroflexibilität 242
7.6 Kennzahlen im Flächenmanagement (Flächencontrolling) 242
7.6.1 Kennzahlengruppen 242
7.6.2 Mögliche Kennzahlenbildung 243
7.6.3 Büroflächenkennzahlen in der Praxis 246
7.7 Prozessablauf eines effizienten Flächenmanagements 247
7.7.1 Hauptprozesse des Flächenmanagements 247
7.7.2 Nebenprozesse des Flächenmanagements 249
8 Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus 250
8.1 Einführung 251
8.2 Grundlagen des Life-Cycle-Cost-Ansatzes (LCCA) 252
8.2.1 Wesentliche Inhalte des LCCA 252
8.2.2 Ziele und Fragestellungen des Life-Cycle-Cost-Ansatzes 253
8.3 Elemente des Life-Cycle-Cost-Ansatzes 254
8.3.1 Ansätze zur Lebenszyklusbetrachtung der Immobilie 254
8.3.2 Entstehungsphase 258
8.3.3 Nutzungsphase 260
8.3.4 Verwertungsphase 262
8.4 Investitionsrechnung und Lebenszykluskostenermittlung 262
8.4.1 Investitionsrechnung 262
8.4.1.1 Statische Investitionsrechenverfahren 263
8.4.1.2 Dynamische Investitionsrechenverfahren 266
8.4.1.3 Vollständiger Finanzplan (VoFi) 269
8.4.2 Berechnung der Lebenszykluskosten 271
8.4.3 Prognosemethoden zur Ermittlung von Nutzungskosten 272
8.4.4 Kritische Betrachtung der Lebenszykluskostenermittlung 273
8.5 Facility Management im Immobilienlebenszyklus 274
8.5.1 Einflussmöglichkeiten in der Entstehungsphase 275
8.5.1.1 Facility Management während der Planung 275
8.5.1.2 Facility Management während der Realisierung 280
8.5.2 Facility Management in der Nutzungsphase 281
8.5.2.1 Instandhaltung/Modernisierung/Umbau 281
8.5.3 Einflussmöglichkeiten in der Verwertungsphase 282
8.5.3.1 Facility Management im Verkauf 283
8.5.3.2 Facility Management beim Abriss 283
8.6 Fallbeispiel: Facility Management im Immobilien-Lebenszyklus 284
8.6.1 Ausgangssituation 284
8.6.2 Fragestellung 285
8.6.3 Lösungsansatz 285
9 Nachhaltige Immobilien zwischen Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit 288
9.1 Einleitung 289
9.2 Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft 289
9.2.1 Dimensionen der Nachhaltigkeit 289
9.2.1.1 Ökologische Nachhaltigkeit 290
9.2.1.2 Ökonomische Nachhaltigkeit 291
9.2.1.3 Soziale Nachhaltigkeit 291
9.2.2 Immobilienwirtschaftliche Begriffe für Nachhaltigkeit 292
9.3 Unterstützer der nachhaltigen Entwicklung 294
9.3.1 Die EU 294
9.3.2 Der Staat 294
9.3.2.1 Die Energieeinsparverordnung (EnEV) 295
9.3.2.2 Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) 296
9.3.2.3 Das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) 296
9.3.3 Unternehmen und Investoren 297
9.3.3.1 Corporate Social Responsibility 297
9.3.3.2 Socially Responsible Investment 299
9.3.3.3 Responsible Property Investment 301
9.4 Bemessungsgrundlagen der Nachhaltigkeit 302
9.4.1 BREEAM 303
9.4.2 LEED 303
9.4.3 DGNB 304
9.5 Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit von nachhaltigen Immobilien 306
9.5.1 Anforderungen an nachhaltige Immobilien 308
9.5.2 Vorteile von nachhaltigen Gebäuden 310
9.5.3 Einfluss der Nachhaltigkeit auf die Rendite einer Immobilie 313
9.6 Immobilieninvestments und Nachhaltigkeitsaspekte 313
9.6.1 Der Markt für nachhaltige Immobilieninvestments 313
9.6.2 Strategien für nachhaltiges Immobilieninvestment 315
9.6.3 „Grüne“ Immobilienfonds 316
9.6.4 Green Bonds 319
9.6.5 Chancen und Risiken nachhaltiger Immobilieninvestments 320
10 Organisatorische Aspekte des Facility Managements 321
10.1 Einführung 322
10.2 Einführung von Facility Management im Unternehmen 322
10.2.1 Konzept und Projektplanung zur Einführung von FM 322
10.2.1.1 Rahmenbedingungen 323
10.2.1.2 Strategische Zielsetzung von Projektmanagement im FM 324
10.2.2 Die Organisation des FM-Projekts 325
10.2.3 Die Methoden und Werkzeuge des Projektmanagements im FM 326
10.2.4 Zeitplanung und Terminüberwachung 327
10.2.5 Das Prozessmanagement 327
10.2.6 Erfolgsfaktoren für die Einführung von FM 327
10.3 Aspekte der Aufbauorganisation 329
10.3.1 Vorbemerkung 329
10.3.2 Funktionalorganisation 330
10.3.3 Divisionalorganisation 331
10.3.4 Matrixorganisation 333
10.4 Aspekte der Prozessorganisation 334
10.4.1 Abgrenzung zur Ablauforganisation 334
10.4.2 Instrumente und Ziele der Prozessorganisation 335
10.5 Outsourcing 336
10.5.1 Ziele und Inhalt des Outsourcings 336
10.5.2 Die Make-or-Buy-Entscheidung 338
10.5.3 Formen des Outsourcing 340
10.5.3.1 Internes Outsourcing 340
10.5.4 Bestandteile von Outsourcing-Verträgen 345
10.5.4.1 Vorbemerkungen 346
10.5.4.2 Besetzung der Clearingstelle 346
10.5.4.3 Pflichten der Vertragspartner 347
10.5.4.4 Vergütung 350
10.5.4.5 Vertragsdauer und Kündigung 350
10.5.4.6 Rückabwicklung und Vertragsende 351
10.5.6 Vor- und Nachteile des Outsourcings 355
10.5.7 Erfolgsfaktoren zur Abwicklung einer Outsourcing-Maßnahme 358
11 Ausschreibung und Vergabe von Facility ­Management-Leistungen 360
11.1 Einführung 361
11.2 Vergabeprozess bei Facility Management-Dienstleistungen 361
11.2.1 Festlegung der Vergabestrategie 361
11.2.1.1 Leistungsvergabe nach Losen 361
11.2.1.2 Einzel-/Generalvergabe 362
11.2.2 Grundlagen der Ausschreibung 363
11.2.2.1 Rechtliche Grundlagen 363
11.2.2.2 Vergabeverfahren für öffentliche Leistungen 364
11.2.2.3 Ausschreibungsbasis 372
11.2.3 Erstellung der Ausschreibung für FM-Dienstleistungen 374
11.2.3.1 Ausschreibungsformen 374
11.2.3.2 Bieterauswahl 376
11.2.3.3 Angebotsauswertung und Zuschlagerteilung 379
11.3 Vertragsgestaltung von FM-Dienstleistungen 382
11.3.1 Vertragsarten 382
11.3.1.1 Verträge auf Basis des BGB 383
11.3.1.2 Verträge auf Basis VOB, VOL und VOF 384
11.3.1.3 Verträge besonderer Art 384
11.3.1.4 Vertragskonstellationen im Facility Management 386
12 Der Markt für Facility Management 390
12.1 Einführung 391
12.2 Struktur des Marktes für Facility Management in Deutschland 391
12.2.1 Marktvolumen, Anbieter, Nachfrager 391
12.2.2 Konsolidierung des Anbietermarktes 393
12.2.3 Marktrisiken 397
12.2.4 Aktuelle Entwicklungen auf dem FM-Markt 398
12.2.5 Ausblick auf neue Geschäftsfelder 399
13 DV-Unterstützung im Facility Management 402
13.1 Einführung 403
13.2 Inhalte und Ziele des Datenmanagements 403
13.2.1 Inhalte des Datenmanagements 404
13.2.2 Ziele des Datenmanagements 406
13.3 Anforderungen an Datenerhebung, Datenpflege und Datenauswertung 407
13.3.1 Analyse der Systemanforderung 409
13.3.2 Datenstandards 410
13.3.3 Vernetzung mit anderen Datenbeständen 412
13.3.4 Integration ergänzender Softwarelösungen 413
13.3.5 Umsetzung in ein Informationsmanagement 415
13.4 Building Information Modeling (BIM) 416
13.5 CAFM-Systeme 417
13.5.1 Erstellung eines Anforderungsprofils 421
13.5.2 Wahl der richtigen Module 424
13.5.3 Spektrum der FM-Prozesse, die eine CAFM-Unterstützung erfordern 425
13.5.4 Vorteile und Potenziale im CAFM 430
13.5.5 Nachteile und aktuelle Problemstellungen im CAFM 432
13.5.6 Vorgehensweise bei einer CAFM-Einführung im Unternehmen 433
13.6 Bewertung der Kosten-/Nutzen-Relation von FM-Systemen 435
Literaturverzeichnis 439
Stichwortverzeichnis 449
Impressum 457