Portfoliooptimierung Offener Immobilienfonds durch Investition in China am Beispiel des „Deka ImmobilienGlobal“ (eBook)

Cover 1
Impressum 5
Danksagung 6
Abstract 8
Inhalt 10
Abbildungsverzeichnis 14
Tabellenverzeichnis 16
Formelverzeichnis 18
Abkürzungsverzeichnis 20
1 Hinleitung zur Thematik 22
1.1 Hintergrund und Ziel der Arbeit 22
1.2 Gang der Untersuchung 23
2 Grundlagen der deutschen OffenenImmobilienfonds 24
2.1 Indirekte versus direkte Immobilienanlagen 24
2.2 Begrifflichkeit und Struktur 25
2.2.1 Definition der Offenen Immobilienfonds 25
2.2.2 Struktur der Offenen Immobilienfonds 25
2.3 Rechtliche Rahmenbedingungen 27
2.3.1 Die Kapitalanlagegesellschaft 27
2.3.2 Das Sondervermögen 28
2.3.3 Die Depotbank 28
2.3.4 Der Sachverständigenausschuss 28
2.3.5 Der Aufsichtsrat 29
2.3.6 Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht 29
2.3.7 Exkurs – Zusammenfassung der wichtigsten Änderungen des Investmentgesetzes aus Sicht der Offenen Immobilienfonds 29
2.3.7.1 § 68 InvG – Beteiligung an doppel- bzw. mehrstöckigen Immobiliengesellschaften 29
2.3.7.2 § 80 InvG – Erwerb von Aktien an REIT-AGs oder vergleichbaren juristischen Personen im Ausland 32
2.3.7.3 Ausgabe und Ru¨cknahme von Anteilen 33
2.4 Steuerliche Grundlagen 33
2.4.1 Steuerliche Aspekte auf der Sondervermögensebene 33
2.4.2 Steuerliche Aspekte auf der Ebene der Kapitalanlagegesellschaft 33
2.4.3 Steuerliche Aspekte auf der Anlegerebene 35
2.5 Finanzwirtschaftliche Charakteristika des Offenen Immobilienfonds 36
2.5.1 Stabile Performance und Inflationsschutz 36
2.5.2 Rendite-Risiko-Profil 37
2.5.3 Korrelation mit anderen Kapitalanlageprodukten 40
2.5.4 Abgrenzung zu anderen Anlageformen 41
3 Theoretische Grundlagen 44
3.1 Moderne Portfoliotheorie 44
3.1.1 Portfoliorendite 44
3.1.2 Messung der Rendite 45
3.1.3 Portfoliorisiko 46
3.1.4 Kovarianz und Korrelationskoeffizient 47
3.1.5 Risikomessung 48
3.1.5.1 Beta-Faktor 49
3.1.5.2 Tracking Error 50
3.1.6 Performancemessung 51
3.1.6.1 Sharpe-Ratio 51
3.1.6.2 Treynor Measure 51
3.1.7 Portfolioselektion 52
3.1.7.1 Effizienzlinie 52
3.1.7.2 Selektion optimaler Portfolios 53
3.2 Umsetzbarkeit der Portfoliotheorie in die Assetklasse „Immobilien“ 55
3.2.1 Immobilien als eigene Assetklasse 55
3.2.2 Probleme der Übertragung von MPT auf Immobilien 55
3.3 Immobilien-Portfoliomanagement 57
3.3.1 Risikomanagement als wichtiger Bestandteil des Immobilien-Portfoliomanagements 58
3.3.2 Portfoliomanagement-Approaches 59
3.3.2.1 Aktiv versus Passiv 60
3.3.2.2 „Top-Down“ und „Bottom-Up“ 61
3.3.2.3 Zusammenfassung 62
3.3.3 Immobilien-Portfoliomanagement-Prozess 62
3.3.4 Kompetenzbasiertes Portfoliomanagement für Offene Immobilienfonds 63
3.3.5 Das Scoring-Modell als Analyseinstrument im qualitativen Immobilien-Portfoliomanagement 65
3.3.5.1 Das Scoring-Modell 65
3.3.5.2 Norm-/Selektionsstrategie 65
4 Investitionsanalyse von China 76
4.1 Chinas globale Bedeutung als Immobilienstandort 76
4.1.1 Volkswirtschaftliche Bedeutung 76
4.1.2 Position des chinesischen Immobilienmarktes 76
4.1.2.1 Chinesischer Markt im globalen Immobilienbestand 78
4.1.2.2 Gegenu¨berstellung von China und anderen BRIC-Staaten 79
4.2 Immobilienmarktentwicklung in China 81
4.2.1 Historische Marktentwicklung Chinas 81
4.2.1.1 Erstes Stadium 1978–1993: Reform der Wohnpolitik und Vorstufe des Immobilienmarktes 81
4.2.1.2 Zweites Stadium 1994–1998: Übergreifende Durchsetzung und Vorantreibung der Wohnpolitik 82
4.2.1.3 Drittes Stadium 1998–2002: Aktive und kontinuierliche Entwicklung des Immobilienmarktes 82
4.2.1.4 Viertes Stadium 2003–heute: Spekulative Investitionen und Regulierungsmaßnahmen von der Regierung 83
4.2.2 Entwicklung der Marktkapitalisierung 84
4.3 Wichtige Marktteilnehmer 87
4.3.1 Immobilienprojektentwickler 87
4.3.1.1 Wichtige inländische Immobilienprojektentwickler 87
4.3.1.2 Ausländische Immobilienprojektentwickler 89
4.3.2 Institutionelle Immobilieninvestoren 90
4.3.2.1 Mangel inländischer institutioneller Immobilieninvestoren 91
4.3.2.2 Ausländische institutionelle Investoren 92
4.3.3 Finanzierer 96
4.3.3.1 Inländische Finanzierer 96
4.3.3.2 Ausländische Finanzierer 98
4.3.4 Immobiliendienstleister 99
4.4 Investitionsprofil der wichtigen Standorte in China 101
4.4.1 Allgemeine volkswirtschaftliche Profile der Top-10-Städte nach Nutzwertanalyse 101
4.4.2 Investitionsprofil der wichtigen Standorte als Immobilienstandorte 102
5 Portfoliooptimierung eines Offenen Immobilienfonds durch Investition in China am Beispiel des Portfolios „Deka ImmobilienGlobal“ 106
5.1 Analyse des Bestandsportfolios nach dem Ansatz der MPT 106
5.1.1 Bestandsmärkte und ihre Gewichtungen 106
5.1.2 Rendite-Risiko-Profile der Standorte 107
5.1.3 Korrelation zwischen den Standorten 109
5.1.4 Aktuelles Portfolioprofil 110
5.2 Analyse der Zielmärkte in China 111
5.2.1 Risiko-Rendite-Profil der Büromärkte in Shanghai und Beijing 111
5.2.2 Korrelation der Märkte zu Bestandsmärkten 113
5.2.3 Optimierung des Bestandsportfolios durch Beimischung von chinesischen Standorten 113
5.2.3.1 Beimischung des Standortes Shanghai 113
5.2.3.2 Beimischung des Standortes Beijing 113
5.2.3.3 Beimischung der Standorte Shanghai und Beijing 115
5.2.4 Chinesische Standorte gegenüber anderen Standorten 115
5.2.4.1 Beimischung des Standortes Wien 116
5.2.4.2 Beimischung des Standortes Warschau 116
5.3 Analyse der Portfoliooptimierung 117
5.3.1 Mögliche neue Effizienzlinie nach MPT 117
5.3.2 Absolute Optimierung nach Maximierung der Sharpe-Ratio 119
5.3.3 Praxisnahe Portfoliooptimierung 120
5.3.3.1 Portfoliooptimierung nach Investorenprofil 120
5.3.3.2 Auswertung des Fondsprofils nach Beimischung von Beijing und Shanghai 122
6 Resümee 126
6.1 Zusammenfassung 126
6.2 Ausblick 127
Anhang 128
Literaturquellenverzeichnis 146
Internetquellenverzeichnis 149