Das Recht des Corporate Real Estate Managements (eBook)

Oliver Schoofs ist Mitbegründer der Sozietät Leinemann & Partner und Leiter der Praxisgruppe Immobilienrecht. Er hat umfassende Erfahrung in der anwaltlichen Beratung bei Großbauvorhaben im Bereich des Hoch- und Ingenieurbaus sowie der Verkehrsinfrastruktur und begleitet Unternehmen bei Immobilientransaktionen und im Corporate Real Estate Management.

Vorwort 5
Inhaltsverzeichnis 7
Teil I 18
Grundsätzliche Möglichkeiten und Grenzen der externen Immobilienverwaltung 18
Kapitel 1 22
Gründe der externen Immobilienverwaltung, Chancen und Risiken 22
1.1 Ziele und Nutzen von Corporate Real Estate Management (CREM) 22
1.1.1 Outsourcing (Ausgliederung unternehmenseigener immobilienbezogener Abteilungen) 23
1.1.2 „Make or Buy“ Entscheidung (Beauftragung externer Nachunternehmer) 24
1.2 Trennung von Immobilieneigentum und Betreiberfunktion 25
1.2.1 REITs als Mittel des Immobilienoutsourcings 25
1.2.2 Geschlossene Fonds 26
1.2.3 Börsennotierte Immobiliengesellschaften 26
Weiterführende Literatur 27
Kapitel 2 28
Gegenwärtige Struktur des deutschen Immobilienmarkts 28
2.1 Markteilnehmer Property Management 28
2.2 Marktteilnehmer Facility Management 29
Weiterführende Literatur 29
Kapitel 3 31
Ausblick auf die weitere Marktentwicklung/Prognose 31
Weiterführende Literatur 32
Kapitel 4 33
Nachhaltigkeit – Green Building 33
Weiterführende Literatur 35
Kapitel 5 37
Notwendige Änderung der Personalstruktur 37
Weiterführende Literatur 39
Kapitel 6 40
Entwicklung der Vertragsgestaltung im Rahmen der „Professionalisierung“ des Immobilienmarktes 40
6.1 Probleme/Schwierigkeiten aufgrund neuer Vertragstypen 40
6.2 Stand der Rechtsprechung 42
Weiterführende Literatur 43
Kapitel 7 44
Begriffliche Erläuterungen 44
7.1 Asset Management 44
7.2 Property Management 45
7.3 Facility Management 47
Weiterführende Literatur 49
Teil II 50
Rechtliche Voraussetzungen bei Ausgliederung von Unternehmensimmobilien in eine spezialisierte Assetmanagementgesellschaft 50
Kapitel 8 51
Asset Management– und Funktionsausgliederungsvertrag 51
8.1 Assetmanagementvertrag 51
8.2 Funktionsausgliederungsvertrag 53
8.3 Typische Rechtsprobleme des Management-Outsourcings 55
8.3.1 Betriebsübergang 55
8.3.2 Scheinwerkvertrag 57
Weiterführende Literatur 57
Kapitel 9 59
Besonderheiten der Finanzmarktaufsicht der Ausgliederung in Bank- und Versicherungsbereich 59
9.1 Bankrechtliche Vorgaben bei der Auslagerung eines Tätigkeitsbereichs 59
9.2 Versicherungsrechtliche Vorgaben bei der Auslagerung von Tätigkeitsbereichen 63
Weiterführende Literatur 64
Teil III 66
Rechtliche Voraussetzung im Rahmen der externen Immobilienverwaltung 66
Kapitel 10 67
Grundsätzliche Vertragsinhalte des Property- und Facility Management und anwendbares Recht 67
10.1 Property Managementvertrag 67
10.1.1 Grundsätzliche Vertragsinhalte 67
10.1.2 Rechtsnatur des Property Managementvertrags 68
10.2 Facility Managementvertrag 75
10.2.1 Grundsätzliche Vertragsinhalte 75
10.2.2 Anwendbares Recht 76
Weiterführende Literatur 77
Kapitel-11 78
Das bei der Vertragsgestaltung zu beachtende Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen 78
11.1 Für eine Vielzahl von Fällen vorformulierte Vertragsbedingungen 80
11.2 Vom Verwender bei Vertragsschluss gestellt 82
11.3 Individualvereinbarungen 82
11.4 Einbeziehung der AGB in den Vertrag 85
11.5 Überraschende Klauseln 85
11.6 Die Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB 86
11.6.1 Preis- und Leistungsvereinbarungen 86
11.6.2 §§ 308, 309 BGB 87
11.6.3 § 307 BGB 88
11.7 Gesetzliche Auslegungsregeln 90
11.7.1 Vorrang der Individualabrede gem. § 305 b BGB 90
11.7.2 Unklarheitenregel gem. § 305 c BGB 90
Literatur 91
Teil IV 92
Besonderheiten des Property-Management-Vertrags 92
Kapitel 12 93
Vertragsparteien des Property Managementvertrages und deren Steuerung 93
Literatur 95
Kapitel 13 97
Vergütungssysteme im Property Management Vertrag 97
13.1 Ausgestaltung des dynamischen Elements bei Portfolioänderungen 97
13.2 Mehrvergütungsansprüche des Property Managers 98
13.3 Typische Sonderleistungen und deren Vergütung 99
13.4 Benchmarking und erfolgsabhängige Vergütung 100
Weiterführende Literatur 101
Kapitel 14 103
Mängelrechte, Haftung und Schadensersatz 103
Weiterführende Literatur 103
Kapitel 15 105
Mietmanagement 105
15.1 Problemfall Betriebskostenumlage 107
15.2 Contracting (Wärmelieferung) 109
15.3 Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten 111
15.4 Versicherungen 112
Weiterführende Literatur 112
Kapitel 16 114
Risk-Management 114
Weiterführende Literatur 115
Kapitel 17 117
Controlling/Vertragslaufzeiten 117
Weiterführende Literatur 118
Kapitel 18 119
Beendigung des Vertragsverhältnisses 119
Weiterführende Literatur 120
Teil V 122
Besonderheiten des Facility-Management-Vertrags 122
Kapitel 19 123
Unternehmereinsatzform 123
19.1 Ausgangslage 123
19.2 Generalübernehmermodell 124
19.3 Einzelvergabemodell 124
19.4 Einzelvergabe mit Steuerungsverantwortung beim Property Manager 125
Weiterführende Literatur 126
Kapitel 20 128
Vergütungssysteme 128
20.1 Einführung 128
20.2 Vergütungsarten 129
20.2.1 Einheitspreisvertrag 129
20.2.2 Pauschalvertrag 129
20.2.3 Stundenlohn- und Selbstkostenerstattungsvertrag, Handling fee 129
20.2.4 Auswahl der Vergütungsart 130
20.3 Anreizsysteme 133
20.3.1 Pauschalen 134
20.3.2 Handlingfee 134
20.3.3 Vertragsstrafe 137
20.4 Dynamisches Leistungssoll und Vergütung 137
20.4.1 Einführung 137
20.4.2 Rechtliche Ausgestaltung eines Änderungsvorbehalts 139
20.4.3 Rechtliche Ausgestaltung der Vergütungsregelung 144
20.4.4 Praktische Umsetzung 146
Weiterführende Literatur 147
Kapitel 21 149
Vertragslaufzeiten 149
Weiterführende Literatur 149
Kapitel-22 151
Mängelrechte, Haftung und Schadensersatz bei Leistungsstörungen und sonstigen Pflichtverletzungen 151
22.1 Allgemeines 151
22.2 Dienstvertrags- und Werkvertragsrecht 151
22.3 Anzuwendendes Recht und Vertragsgestaltung 152
22.4 Haftung wegen Verkehrssicherungspflichten 153
Weiterführende Literatur 155
Kapitel 23 157
Regelung des Qualitätsmaßstabs und der Haftungsverteilung durch Service-Level-Agreements in Facility-Management-Verträgen 157
23.1 Einführung 157
23.2 Rechtliche Einordnung von Service-Level-Agreements 158
23.3 Vertragsgestaltung 160
23.3.1 Festlegung des Servicelevels 160
23.3.2 Servicelevel 1 160
23.3.3 Servicelevel 2 161
23.3.4 Servicelevel 3 161
23.4 Differenzierung nach Art der Leistung 162
23.5 Messbare Ergebnisse festlegen 163
23.6 Leistungszeit festlegen 165
Weiterführende Literatur 167
Kapitel 24 169
Vertragsstrafe 169
24.1 Allgemeine Anforderungen an die Wirksamkeit einer Vertragsstrafe 169
24.2 Keine Kumulation von Vertragsstrafen 170
24.3 Keine verschuldensunabhängige Vertragsstrafe 170
24.4 Anforderungen an eine Malusregelung 171
Weiterführende Literatur 173
Kapitel 25 175
Steuerung 175
25.1 Pflichten im Gewährleistungsmanagement 178
25.2 Dokumentationspflichten 178
25.3 Mangelbeseitigungsverlangen und präzise Bezeichnung der Mängel 178
25.4 Gewährleistungsverzeichnis 180
25.5 Weitere Aufgaben im Rahmen der Steuerung 180
Weiterführende Literatur 181
Kapitel 26 183
Verjährungsfristen 183
26.1 Verjährungsfristen 183
26.2 Hemmung der Verjährung 185
Weiterführende Literatur 186
Kapitel 27 188
Qualitätssicherung, Monitoring, Controlling, Benchmarking 188
27.1 Allgemeines 188
27.2 Sanktionen 189
Weiterführende Literatur 190
Kapitel 28 192
Unwirksamkeit typischer Bestimmungen 192
28.1 Kein Fristsetzungserfordernis 192
28.2 Ausschluss eines Leistungsverweigerungsrechts und Aufrechnungsverbot 193
28.3 Beschränkung des Verschuldensgrads 193
28.4 Beschränkung der Haftungshöhe 194
28.5 Einseitige Leistungsbestimmung 194
28.6 Limitierung der Auftragssumme 194
Weiterführende Literatur 195
Kapitel 29 197
Beendigung des Vertrags und „Übergabe“ der Objekte 197
Weiterführende Literatur 199
Teil VI 201
Industrial Real Estate Management als besondere Form des Property- und Facility-Managements 201
Kapitel 30 202
Einführung 202
Weiterführende Literatur 204
Kapitel 31 206
Vorherrschende Vertragstypen 206
31.1 Abgrenzung Kauf-, Werklieferungs- und Werkvertrag 207
31.1.1 Werkvertrag 207
31.1.2 Kaufvertrag 207
31.1.3 Werklieferungsvertrag 208
31.1.4 Abgrenzung 208
31.2 Werkvertrag, Bauvertrag und VOB/B-Vertrag 209
31.3 Die Einbeziehung der VOB/B 209
Weiterführende Literatur 210
Kapitel 32 212
Leistungsänderungen beim BGB-Werk- und VOB/B-Vertrag 212
32.1 Umfang 212
32.2 Rechtsfolgen 213
32.3 Nachunternehmereinsatz und Selbstausführungspflicht 214
32.4 Folgen bei Verstoß gegen die Selbstausführungspflicht 215
Weiterführende Literatur 216
Kapitel 33 217
Vergütung beim BGB-Werk- und VOB/B-Vertrag 217
33.1 Allgemeines 217
33.2 Unentgeltlichkeit des Kostenanschlags 218
33.3 Abrechnung 218
33.3.1 Schlussrechnung 218
33.3.2 Abschlagszahlungen und Abschlagsrechnung 219
33.3.3 Beim Einheitspreisvertrag 221
33.3.4 Beim Pauschalpreisvertrag 222
33.3.5 Stundenlohnvertrag 223
33.3.6 Beim GMP-Vertrag 223
Weiterführende Literatur 224
Kapitel 34 226
Mängelansprüche 226
34.1 Grundsatz 226
34.2 Beim VOB/B-Vertrag 227
34.2.1 Vor der Abnahme 227
34.2.2 Nach der Abnahme 228
34.3 Mängelansprüche beim Kaufvertrag 229
34.3.1 Allgemein 229
34.3.2 Handelskauf 229
34.4 Verjährungsfristen und Verjährungsfallen 230
34.4.1 Werkvertragliche Sachmängelansprüche 231
34.4.2 Kaufvertragliche Sachmängelansprüche 233
Weiterführende Literatur 234
Kapitel 35 236
Abnahme 236
35.1 Abnahmewirkungen 236
35.1.1 Überblick über die Abnahmewirkungen 236
35.1.2 Gefahrübergang 237
35.1.3 Beweislastumkehr 238
35.1.4 Vorbehalt von Mängelrechten 238
35.2 Abnahmeverweigerung 239
35.3 Abnahmeformen und Abnahmefiktion 239
35.3.1 Ausdrückliche und konkludente/stillschweigende Abnahme 239
35.3.2 Förmliche Abnahme 240
35.3.3 Abnahmefiktion 241
35.4 Vertragsgestaltung zur Abnahme 242
Weiterführende Literatur 243
Kapitel 36 244
Vorzeitige Vertragsbeendigung 244
36.1 Freie Kündigung durch den Auftraggeber (§ 649 Satz BGB und § 8 Abs. 1 VOB/B) 244
36.2 Kündigung durch den Auftraggeber aus wichtigem Grund 245
36.3 Kündigung und Rücktritt durch den Auftragnehmer 246
36.4 Vergütungsfolgen einer Kündigung 247
Weiterführende Literatur 248
Kapitel 37 250
Sicherheiten 250
37.1 Sicherheiten des Auftragnehmers 250
37.1.1 Bauhandwerkersicherungshypothek, § 648 BGB 250
37.1.2 Bauhandwerkersicherheit, § 648 a BGB 251
37.2 Sicherheiten des Auftraggebers 251
37.2.1 Sicherungseinbehalt 252
37.2.2 Vertragserfüllungssicherheit 253
37.2.3 Gewährleistungssicherheit 254
37.2.4 Sicherheit für Überzahlung und Vorschüsse 255
Weiterführende Literatur 256
Kapitel 38 257
Rahmenvertrag 257
38.1 Regelungszweck von Rahmenverträgen 258
38.2 Vertragspartner des Rahmenvertrages 261
38.3 Rechtliche Ausgestaltung von Rahmenverträgen 261
38.4 Leistungsinhalt 264
38.5 Vertragsdauer- und Kündigung 266
38.6 Pflichten der Vertragsparteien eines Rahmenvertrags 267
38.7 Qualitätssicherung 270
Weiterführende Literatur 272
Teil VII 274
Mietrechtliche Fragestellungen bei fremdgenutzten Immobilien 274
Kapitel 39 275
Vermietungsmanagement 275
Weiterführende Literatur 277
Kapitel 40 278
Gewerberaummietrecht 278
40.1 Abgrenzung zum Wohnraummietrecht 278
40.2 Mischmietverhältnisse 280
Weiterführende Literatur 281
Kapitel 41 282
Vertragsgestaltung und Vertragsklauseln 282
41.1 Vertragsabschluss 282
41.1.1 Grundsätze 282
41.1.2 Betriebspflicht und Konkurrenzschutz 290
41.1.3 Mietverträge als AGB-Verträge 294
41.1.4 Mietbeginn und Mietdauer 296
41.1.5 Schriftformproblematik 297
41.2 Miete 303
41.2.1 Miethöhe 303
41.2.2 Wertsicherung der Miete 305
41.2.3 Umsatzsteuer 306
41.3 Neben- und Betriebskosten 307
41.4 Mietsicherheiten 318
41.4.1 Kaution 319
41.4.2 Bürgschaft 320
41.5 Vertragsstrafenregelung 321
41.6 Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparaturen 322
41.6.1 Instandhaltung und Instandsetzung 322
41.6.2 Schönheitsreparaturen 323
41.7 Untervermietung, Gebrauchsüberlassung 327
41.8 Verkauf des Mietobjekts 330
Weiterführende Literatur 331
Kapitel 42 332
Gewährleistungsrechte im Mietvertragsrecht 332
42.1 Gewährleistungspflicht des Vermieters 332
42.2 Der Mangelbegriff im Mietrecht 333
42.3 Rechtsfolgen von Mängeln 336
42.3.1 Minderung § 536 337
42.3.2 Zurückbehaltungsrecht 338
42.3.3 Erfüllungsanspruch § 535 BGB 338
42.3.4 Selbstbeseitigungsrecht § 536 a Abs. 2 BGB 338
42.3.5 Schadensersatzanspruch § 536 a Abs. 1 BGB 339
42.3.6 Sonstige Ansprüche aus einer Pflichtverletzung 340
42.3.7 Außerordentliche Kündigung § 543 BGB 341
42.3.8 Gesetzlicher Ausschluss der Gewährleistungsrechte, §§ 536 b, c BGB 341
42.4 Haftung des Mieters 342
Weiterführende Literatur 343
Kapitel 43 344
Vertragsbeendigung 344
43.1 Zeitablauf 344
43.2 Kündigungstatbestände 345
43.2.1 Ordentliche Kündigung 345
43.2.2 Außerordentliche Kündigung 346
43.3 Aufhebung des Mietverhältnisses 351
43.4 Anfechtung 352
43.5 Rechtsfolgen 353
43.5.1 Vermieter 353
43.5.2 Mieter 356
43.5.3 Mietausfall als besondere Schadensposition 357
Weiterführende Literatur 358
Kapitel 44 359
Vertragsabwicklung – prozessuale Möglichkeiten 359
44.1 Räumungsklage und Durchsetzung weiterer Ansprüche 359
44.2 Urkundenprozess 360
44.3 Mahnverfahren 361
44.4 Verjährung 361
Weiterführende Literatur 363
Teil VIII 364
Insolvenz des Auftragnehmers 364
Kapitel 45 365
Einführung 365
Weiterführende Literatur 366
Kapitel 46 367
Lösungsklausel für den Insolvenzfall 367
46.1 Wirksamkeit von Lösungsklauseln für den Insolvenzfall 367
46.2 Auswirkungen bei Ablehnung der Eröffnung des Insolvenzverfahrens 371
Weiterführende Literatur 371
Kapitel 47 372
Praktische Probleme für den Auftraggeber bei Insolvenz des Facility-Management-Auftragnehmers – Einstweilige Verfügung auf Herausgabe 372
47.1 Zulässigkeit des Antrags 373
47.2 Verfügungsanspruch 374
47.3 Verfügungsgrund 375
47.4 Vorwegnahme der Hauptsache 376
47.5 Verbot der Vollziehung der einstweiligen Verfügung 376
47.6 Vollziehung der einstweiligen Verfügung 377
Weiterführende Literatur 377
Teil IX 378
Compliance-konforme Ausschreibung der Leistung 378
Kapitel 48 379
Ausschreibung der Property- und Facility-Management-Leistungen 379
Kapitel 49 381
Compliance und Prinzipien des Vergaberechts 381
49.1 Wettbewerbsgebot 384
49.2 Transparenzgebot 384
49.3 Gleichbehandlungsgrundsatz 385