George Salden ist seit 2004 in der Immobilienbranche tätig und blickt auf über 20 Jahre Fach- und Führungserfahrung zurück bei einem Transaktionsvolumen von über 7 Milliarden Euro. Als CEO und Gründer von Capital Bay verantwortet er vor allem die Bereiche M&A, Marketing und Human Resources. Darüber hinaus ist er Erfinder und Mitbegründer der Auswertungs- und Transaktionssoftware UVALUATE, später 21ST. Die dynamische Methode ist aus seiner langjährigen Praxiserfahrung mit Immobilientransaktionen entstanden.

Cover 
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Inhaltsverzeichnis 6
Einleitung 8
1 Werte erkennen 22
1.1 Grundlagen der Immobilienbewertung 23
1.1.1 Die Immobilie – ein Wirtschaftsgut 24
1.1.2 Anlässe der Immobilienbewertung 28
1.1.3 Wertbegriffe 32
1.2 Etablierte Wertermittlungsverfahren 42
1.2.1 Das Vergleichswertverfahren 44
1.2.2 Das Sachwertverfahren 55
1.2.3 Das Ertragswertverfahren 62
1.2.4 Die Residualwertmethode 75
1.2.5 Die Discounted-Cashflow-Methode 79
1.2.6 Fazit 85
1.3 Werte erkennen mit der Dynamischen Methode 87
1.3.1 Die Mikroanalyse – der Mieterzyklus und die Mieterdynamik 89
1.3.2 Die Makroanalyse – der Standort 126
1.3.3 Matching 155
1.3.4 Verwerfer 178
2 Werte heben 186
2.1 Möglichkeiten der Werthebung 190
2.2 Eine erste Annäherung: Die Investmentklasse 193
2.3 Wertschöpfungstiefen 195
2.4 Beteiligte der Werthebung 197
3 Werte realisieren 202
3.1 Die Immobilie im Kapitalmarkt 203
3.2 Der Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland9 205
3.2.1 Der Immobilieninvestmentmarkt 205
3.2.2 Akteure 207
3.3 Fazit 222
4 Dreiklang 226
4.1 Der Jahresabschluss in der Immobilienwirtschaft 228
4.1.1 Die Gewinn-und-Verlust-Rechnung 230
4.1.2 Die Bilanz 233
4.1.3 Kapitalflussrechnung 238
4.2 Bilanzanalyse 241
4.2.1 Key-Performance-Indikatoren 242
4.2.2 Beispiel einer Kennzahlenanalyse 251
4.2.3 Der Trade Deal 260
5 Konzeption eines Immobilienratings 262
5.1 Optimale Investitionsdauer 262
5.2 Rating 264
5.2.1 Aktuelle Rating-Verfahren 264
5.2.2 Das Rating in der Dynamischen Methode 265
5.2.3 Die Ausgestaltung des dynamischen Ratings 269
6 Die Dynamische Methode als IT-Lösung 272
6.1 Die Funktionen 272
6.2 Die Bedienung 274
Epilog 276
Danksagung 278
Literaturverzeichnis 280
Stichwortverzeichnis 286

Etablierte Wertermittlungsverfahren

In Deutschland hat die Ermittlung von Immobilienwerten eine lange Tradition. Schon im 19. Jahrhundert beginnt die Verkehrswertermittlung und mit ihr die Diskussion um die richtige Wertermittlungsmethode. Dabei stehen drei klassische Verfahren zur Verkehrswertermittlung im Zentrum: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Jedes Verfahren zeichnet sich durch ein spezifisches Vorgehen und bestimmte methodische Prämissen aus, die es nur für bestimmte Anlässe einsetzbar macht:

• Das Vergleichswertverfahren etwa besitzt nach wie vor ein hohes Ansehen, wenn es darum geht, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln. Es analysiert dafür vergangene Käufe von Immobilien vergleichbarer Größe und in vergleichbarer Lage. Da dem Vergleichswert real gezahlte Kaufpreise aus dem Markt zugrunde liegen, hat das Vergleichswertverfahren den Ruf, besonders nah am Markt zu operieren und das reale Marktgeschehen abbilden zu können.
• Das Ertragswertverfahren hat seinen Ursprung hingegen in der Beleihungspraxis und richtet sich am Marktgeschehen aus. Der Ertragswert ist für die Bewertung von Immobilien, mit denen eine Renditeabsicht verfolgt wird, am geeignetsten.
• Das Sachwertverfahren hat im Gegensatz zu den beiden anderen Verfahren den Ruf einer nicht mehr marktgerechten Vorgehensweise. Der ihm zugrunde liegende physische Immobilienbegriff (im englischen „bricks and mortar" genannt) konzentriere sich zu stark auf die Bausubstanz und vernachlässige den Marktzyklus.

Dennoch wird immer wieder darauf hingewiesen, dass die „deutsche Bewertungspraxis [...] seit jeher stringent darauf ausgerichtet [ist], die Bewertungsverfahren an das tatsächliche Marktgeschehen auf dem Grundstücksmarkt zu orientieren." Allerdings bleibt diese Immobilienbewertung weit hinter den Möglichkeiten zurück, die eine detaillierte und genaue Analyse des Immobilienmarkts liefern kann.

Die Wertermittlungsreform aus dem Jahr 2010 legt zwar explizit nahe, dass „zur Marktanpassung die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt" zu berücksichtigen sind. Doch diese Formulierung zeigt schon deutlich das Problem der normierten Wertermittlungsverfahren: Die Werte, die mittels des Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahrens gewonnen werden, müssen an aktuelle Marktgegebenheiten angepasst werden. Sie werden also per Definition nicht direkt dem Markt entnommen, sondern mittels eines Marktanpassungsfaktors an das Marktgeschehen angeglichen.