Die Hypothekenanleihe als Instrument der Immobilienfinanzierung. (eBook)

Vorwort 8
Inhaltsübersicht 10
Inhaltsverzeichnis 12
Abkürzungsverzeichnis 20
Einleitung 26
I. Einführung in die Thematik der Arbeit 26
II. Der deutsche Immobilienmarkt und die Finanzierung von Immobilieninvestitionsvorhaben 28
III. Gang der Untersuchung 32
Teil 1: Die Struktur der Hypothekenanleihe als innovatives Instrument der Immobilienfinanzierung 34
1. Kapitel: Die Hypothekenanleihe als „Anleihe“ – Begriff, rechtliche Einordnung und Ausgestaltung im Einzelfall 35
A. Inhaber- und Namensschuldverschreibungen 36
B. Konkrete Ausgestaltung der Hypothekenanleihe durch die Anleihebedingungen 37
I. Kapitaldienst 38
1. Verzinsung 39
2. Laufzeit 41
3. Tilgung 42
II. Gesamtnennbetrag und Stückelung 43
III. Sammelverwahrung 43
IV. Emission und Handelbarkeit von Hypothekenanleihen 44
1. Eigen- oder Fremdemission 44
2. Börsennotierung 45
V. Verwendung des Emissionserlöses 46
1. Freies und Gebundenes Kapital 46
2. Investitionskriterien 47
C. Mortgage Backed Securities – eine Variante der Hypothekenanleihe? 49
I. Typische MBS-Transaktionsstruktur und die dahinter stehenden Motive 49
II. Abgrenzung von MBS zu Hypothekenanleihen 52
D. Schlussfolgerung 54
2. Kapitel: Das Sicherungssystem der Hypothekenanleihe 55
A. Die Sicherheitentreuhand 55
I. Einführung in das Recht der Treuhandschaft 57
1. Begriffsbestimmung 60
a) Anerkennung der Treuhand durch die Rechtsprechung 60
b) Versuche der Literatur die Treuhand zu definieren 62
c) Lösungsvorschlag 63
aa) Ermächtigungstreuhand 64
bb) Vollmachtstreuhand 66
cc) Fiduziarische Treuhand 67
dd) Zusammenfassung 68
2. Sonderfall: Deutschrechtliche Treuhand 69
II. Rechtliche Einordnung der Sicherheitentreuhand 71
1. Qualifizierung der Treuhandverhältnisse 71
2. Schuldrechtliche Konzeption der Treuhandverhältnisse 74
III. Grundpfandrechtliche Besicherung 78
1. Rechtliche Grundlagen: Hypothek und Grundschuld 79
2. Hypothekarische Besicherung – Praktikabilität der Sicherung durch Hypotheken? 80
a) Parallel Debt 81
b) Auseinanderfallen von Eigentümer und Forderungsschuldner 86
3. Besicherung mittels einer Grundschuld 87
4. Rangverhältnis der sichernden Grundpfandrechte 88
B. Kapitalkontrolle 89
I. Kapitalverwendungskontrolle und Kapitalanlage 90
1. Gemeinschaftskonto in Form eines UND-Kontos 90
2. Sperrkonto 91
3. Treuhandkonto 93
II. Sicherungszession und -verpfändung 95
III. Rangverhältnis im Rahmen der Kapitalkontrolle 97
C. Haftung des Sicherheitentreuhänders und des Kapitalkontrolleurs 98
D. Gläubigerschutz durch das Schuldverschreibungsgesetz 102
I. Hypothekenanleihen als Schuldverschreibungen im Sinne des SchVG 103
II. Das Transparenzgebot im Sinne des § 3 SchVG 104
III. Restrukturierung von Hypothekenanleihen 106
1. Die Gläubigerversammlung 107
a) Beschlussgegenstände 108
b) Beschlussquoren 109
2. Minderheitenschutz durch das Recht der Anfechtung von Mehrheitsbeschlüssen 110
3. Nichtigkeit von Mehrheitsbeschlüssen 114
4. Gemeinsamer Vertreter 115
a) Bestellung, Befugnis, Haftung sowie Abberufung des Gläubigervertreters 116
b) Der Gläubigervertreter als effektives Abwehrmittel gegen „räuberische Anleger“ 118
IV. Insolvenzrechtliche Besonderheiten 118
V. Die Restrukturierung einer Hypothekenanleihe – ein Beispiel aus der Praxis 119
VI. Schlussfolgerung 120
E. Zusammenfassung 121
3. Kapitel: Der Sicherungsfall – die Feuerprobe für das Sicherungssystem der Hypothekenanleihe 122
A. Die Sicherheitentreuhand in der Stresssituation 122
I. Die Sicherheitentreuhand in der Insolvenz 123
1. Insolvenz des Emittenten 123
a) Interventionsrecht des Sicherheitentreuhänders 123
b) Interventionsrecht der Anleihegläubiger? 125
2. Insolvenz des Sicherheitentreuhänders 126
a) Quasidingliche Rechtsposition des Treugebers 128
b) Unmittelbarkeitsdoktrin im Treuhandrecht – maßgebliche Voraussetzung der Intervention? 132
aa) Begründungsversuche der Rechtsprechung 134
bb) Begründungsversuche der der Rechtsprechung folgenden Literatur 139
cc) Stellungnahme 140
(1) Offenkundigkeit 144
(2) Spezialität 146
(3) Vermögenstrennung 148
(4) Zeitmoment 151
(5) § 392 Abs. 2 HGB analog 152
(6) Zusammenfassung 154
c) Folgen des Unmittelbarkeitserfordernisses für die Doppeltreuhand 155
aa) Strukturierung der Doppeltreuhand nach dem Status quo 156
(1) Hin- und Herübertragung des Sicherungsguts 156
(2) Aussonderung aufgrund schuldrechtlichen Anspruchs 158
(3) Abtretung des Rückgewähranspruchs 160
bb) Eigener Lösungsansatz 164
(1) Sachgerechte Anwendung der Zwei-Komponenten-Lehre 165
(2) Materiell-wirtschaftliches Eigentum – Grundstein der Intervention bei der Doppeltreuhand 170
(3) „Anvertrauen zu treuen Händen“ – die dritte essentielle Komponente im Treuhandrecht und damit mehr als bloße Floskel? 177
(4) Verwischung der Grenze zu rein schuldrechtlichen Geschäften? 180
(5) Überprüfung der gefundenen Ergebnisse unter Anwendung der vom BGH gewährten Ausnahmen zum Unmittelbarkeitsprinzip 186
(6) Maßgeblichkeit des Beweises 187
(7) Schlussfolgerung 188
d) Interventionsrecht des Emittenten 189
aa) Einfluss der Entscheidung des BGH vom 24. Juni 2003 189
bb) Geltendmachung des Aussonderungsrechts 191
e) Interventionsrecht der Anleihegläubiger 193
3. Sonderfall: Insolvenzrechtliche Behandlung der deutschrechtlichen Treuhand 194
II. Die Sicherheitentreuhand in der Zwangsvollstreckung 196
1. Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Sicherheitentreuhänders 197
2. Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Emittenten 197
3. Zusammenfassung 199
III. Zwischenergebnis 200
B. Die Kapitalkontrolle in der Stresssituation 201
I. UND-Konto 201
II. Sperrkonto 203
III. Treuhandkonto 206
IV. Zwischenergebnis 208
C. Ergebnis 209
Teil 2: Erfordernis einer staatlichen Regulierung von Hypothekenanleihen 210
1. Kapitel: Rückschlüsse aus dem Regulierungsrahmen des Hypothekenpfandbriefs? 212
A. Der deutsche Pfandbrief – eine Einführung 213
I. Erlaubnis zum Betreiben des Pfandbriefgeschäfts 215
II. Aufsicht durch die BaFin 218
B. Struktureller Vergleich 218
I. Finanzierung versus Refinanzierung – die Kreditverhältnisse im Einzelnen 219
II. Sicherheit durch Realwerte? 221
1. Besondere Anforderungen an die Deckung 221
a) Das pfandbriefrechtliche Deckungsprinzip 221
aa) Grundsatz der Deckungskongruenz 221
bb) 60%ige Beleihungsgrenze 224
cc) Zulässige Deckungswerte beim Hypothekenpfandbrief 225
(1) Grundfall: Indeckungnahme von hypothekarisch gesicherte Forderungen 225
(2) Grundschulden und ausländische Sicherungsrechte, § 18 PfandBG 226
(3) Weitere Deckungswerte, § 19 PfandBG 227
(4) Belegenheit der Sicherheiten 228
(5) Versicherungspflicht 229
(6) Voraussetzung der Generierung eines Cashflows 229
dd) Besondere Stellung derivativer Geschäfte 229
b) Deckung von Hypothekenanleihen 231
c) Zusammenfassung 233
2. Kapitalkontrolle zur Reduzierung strukturell bedingter Schwächen bei der grundpfandrechtlichen Besicherung der Hypothekenanleihe 234
3. Finanzierung versus Refinanzierung – die grundpfandrechtliche Besicherung 235
III. Funktion des Treuhänders 236
1. Der Pfandbrieftreuhänder 237
2. Der Treuhänder im Rahmen der Hypothekenanleiheemission 238
IV. Einzelzwangsvollstreckung in das Vermögen des Emittenten beziehungsweise Insolvenz des Emittenten 241
1. Schutz der Pfandbriefgläubiger 241
a) Vollstreckungsprivileg und Schutz vor Aufrechnungen gemäß § 29 PfandBG 241
b) Insolvenz 242
aa) Maßnahmen der BaFin im Vorfeld eines drohenden Insolvenzverfahrens 242
bb) Eröffnung des Hauptinsolvenzverfahrens – Sachwalterverfahren 243
(1) Gestrecktes Verfahren 247
(2) Übertragung der Deckungsmasse 249
(3) Treuhänderische Verwaltung 250
cc) Sonderinsolvenz der Deckungsmasse 251
dd) Exkurs: Zweifel an der Sicherheit von Pfandbriefen aufgrund der Finanzkrise – der „Fall“ der Hypo Real Estate Holding AG 252
2. Schutz der Hypothekenanleihegläubiger 256
a) Einzelzwangsvollstreckung durch Gläubiger des Emittenten in dessen Vermögen 257
b) Insolvenzfestigkeit der Sicherheitentreuhand 257
V. Das Schuldverschreibungsgesetz als Instrument zur Krisenabwehr 258
VI. Die Bedeutung eines Ratings 259
1. Rating des Pfandbriefs 259
2. Rating der Hypothekenanleihe und/oder des Emittenten 261
VII. Structured Covered Bonds – ein Produkt zwischen Pfandbrief und Hypothekenanleihe 262
VIII. Schlussfolgerung 265
C. Gesetzgeberische Motive zur Regulierung des Kapitalmarkts – Äquivalenz bei Pfandbrief und Hypothekenanleihe? 266
I. Rechtstheoretische Grundlagen kapitalmarktrechtlicher Regulierung 266
1. Marktfunktionsschutz 267
2. Anlegerschutz 268
3. Rechtsquellen kapitalmarktrechtlicher Regulierung 269
a) Unionsrechtliche Umsetzung der Regelungsziele kapitalmarktrechtlicher Regulierung 269
b) Umsetzung der Regelungsziele kapitalmarktrechtlicher Regulierung durch den deutschen Gesetzgeber 270
II. Realisierung kapitalmarktrechtlicher Regulierungsziele nach heutigem Verständnis 271
III. Regelungsziele hinsichtlich der Regulierung des Pfandbriefs 273
IV. Die Hypothekenanleihe als nicht-reguliertes Kapitalmarktprodukt? 277
1. Regulierung durch das WpPG 279
a) Rechtliche Rahmenbedingungen 280
aa) Anwendungsbereich des WpPG und die daraus resultierende Prospektpflicht 281
bb) Struktur des Wertpapierprospekts – Format und Inhalt 283
(1) Registrierungsformular und Wertpapierbeschreibung 284
(2) Zusammenfassung 284
(3) Spezielle Informationsbestandteile im Rahmen der Emission von Hypothekenanleihen 286
(a) Angaben bezüglich der Sicherung der Hypothekenanleihe 286
(b) Hypothekenanleiheemittenten als „Specialist Issuer“? 286
(4) Prospektformat 289
(5) Prospektnachtragspflicht 289
b) Prospekthaftung 292
aa) Fehlerhafter oder fehlender Prospekt, §§ 21 ff. WpPG 293
bb) Anspruchsgegner 297
cc) Besondere Haftungsausschlüsse 299
(1) Verschulden 299
(2) Kausalität 302
(3) Berichtigungsveröffentlichung 303
(4) Fehlerhafte Zusammenfassung 304
dd) Rechtsfolge 304
2. Zwischenergebnis 306
V. Schlussfolgerung 307
D. Volkswirtschaftliche Bedeutung des Pfandbriefs und der Hypothekenanleihe 308
I. Volkswirtschaftliche Bedeutung des (Hypotheken-)Pfandbriefs 308
II. Volkswirtschaftliche Bedeutung der Hypothekenanleihe 310
E. Ergebnis 310
2. Kapitel: Rückschlüsse aus den spezialgesetzlichen Regelungen weiterer alternativer immobilienorientierter Kapitalanlagen? 312
A. Immobilienfondsstrukturen 313
I. Immobilienfonds im Gefüge des revidierten Investmentrechts 313
II. Das KAGB – Blaupause zur Regulierung der Hypothekenanleihe? 318
B. Das Gesetz betreffend deutsche Real Estate Investment Trusts 325
C. Schlussfolgerung 328
3. Kapitel: Erfordernis der Regulierung der Hypothekenanleihe aufgrund der ihr immanenten Risiken 330
A. Besicherung durch nachrangige Grundpfandrechte 330
I. Verstoß gegen das Lauterkeitsrecht? 331
II. Bedarf staatlichen Eingreifens im Falle von nachrangig gesicherten Hypothekenanleihen? 333
B. Investition in einen Blind Pool 334
C. Insolvenz des Sicherheitentreuhänders 339
D. Vorwurf des „Schneeballsystems“ bei Ablösung von Altanleihen durch Neuemissionen 339
E. Schlussfolgerung 343
4. Kapitel: Ergebnis 343
Schlussbetrachtung 345
Literaturverzeichnis 350
Sachregister 375