Projektmanagement von Immobilienprojekten (eBook)

Dr. Ing. Norbert Preuß ist geschäftsführender Gesellschafter der PREUSS Unternehmensgruppe (PREUSS PROJEKTMANAGEMENT GMBH, PREUSS REAL ESTATE MANAGEMENT GMBH, PREUSS ENERGY CONSULTING GMBH, PWK BAYERN WOHNUNGS- UND KOMMUNALBAU GMBH), München. Seine Gesellschaften erbringen interdisziplinäre Managementleistungen rund um die Immobilie, wie sie in dem vorliegenden Werk beschrieben sind. 2001 wurde er in den Vorstand des DVP berufen und betreut das Ressort Leistungsbilder im Projektmanagement. Seit 2007 ist er Leiter der Fachkommission Projektsteuerung/-management im AHO e. V.

Vorwort 6
Inhalt 7
Kapitel-1 12
Einleitung 12
Kapitel-2 16
Projektziele 16
2.1 Ziele der Organisation, Information, Koordination und Dokumentation 16
2.2 Ziele der Qualitäten und Quantitäten 17
2.3 Kostenziele 17
2.4 Terminziele 18
2.5 Vertragsziele 19
Kapitel-3 21
Leistungsbildentwicklung Projektsteuerung 21
3.1 Grundleistungen Projektstufe 1: Projektvorbereitung 23
3.1.1 Handlungsbereich A: Organisation, Information, Koordination und Dokumentation 24
3.1.2 Handlungsbereich B: Qualitäten und Quantitäten 26
3.1.3 Handlungsbereich C: Kosten und Finanzierung 27
3.1.4 Handlungsbereich D: Termine, Kapazitäten und Logistik 27
3.1.5 Handlungsbereich E: Verträge und Versicherungen 28
3.2 Grundleistungen Projektstufe 2: Planung 29
3.2.1 Handlungsbereich A: Organisation, Information, Koordination und Dokumentation 29
3.2.2 Handlungsbereich B: Qualitäten und Quantitäten 30
3.2.3 Handlungsbereich C: Kosten und Finanzierung 31
3.2.4 Handlungsbereich D: Termine, Kapazitäten und Logistik 31
3.3 Grundleistungen Projektstufe 3: Ausführungsvorbereitung 32
3.3.1 Handlungsbereich A: Organisation, Information, Koordination und Dokumentation 32
3.3.2 Handlungsbereich E: Verträge und Versicherungen 32
3.4 Grundleistungen Projektstufe 4: Ausführung 33
3.4.1 Handlungsbereich A: Organisation, Information, Koordination und Dokumentation 33
3.4.2 Handlungsbereich B: Qualitäten und Quantitäten 33
3.4.3 Handlungsbereich D: Termine, Kapazitäten und Logistik 34
3.4.4 Handlungsbereich E: Verträge und Versicherungen 35
3.5 Grundleistungen Projektstufe 5: Projektabschluss 36
3.5.1 Handlungsbereich A: Organisation, Information, Koordination und Dokumentation 37
3.5.2 Handlungsbereich B: Qualitäten und Quantitäten 37
3.6 Besondere Leistungen Projektstufe 1: Projektvorbereitung 37
3.6.1 Handlungsbereich A: Information, Koordination und Dokumentation 38
3.6.2 Handlungsbereich B: Qualitäten und Quantitäten 38
3.6.3 Handlungsbereich C: Kosten und Finanzierung 39
3.7 Besondere Leistungen Projektstufe 2: Planung 39
3.7.1 Handlungsbereich A: Information, Koordination und Dokumentation 39
3.7.2 Handlungsbereich C: Kosten und Finanzierung 39
3.7.3 Handlungsbereich D: Termine, Kapazitäten und Logistik 41
3.8 Besondere Leistungen Projektstufe 3: Ausführungsvorbereitung 41
3.8.1 Handlungsbereich B: Qualitäten und Quantitäten 42
3.8.2 Handlungsbereich E: Verträge und Versicherungen 42
3.9 Besondere Leistungen Projektstufe 4: Ausführung 43
3.9.1 Handlungsbereich C: Kosten und Finanzierung 43
3.9.2 Handlungsbereich D: Termine, Kapazitäten und Logistik 44
3.9.3 Handlungsbereich E: Verträge und Versicherungen 44
3.10 Besondere Leistungen Projektstufe 5: Projektabschluss 44
3.10.1 Handlungsbereich A: Organisation, Information, Koordination und Dokumentation 44
3.10.2 Handlungsbereich B: Qualitäten und Quantitäten 44
3.10.3 Handlungsbereich C: Kosten und Finanzierung 44
3.11 Status und weitere Entwicklung des Leistungsbildes 46
3.12 Anforderungsprofil des Projektmanagers 46
Kapitel-4 50
Entscheidungsorientierung im Projektmanagement 50
4.1?Entscheidungstheorie 50
4.2?Prozessablauf Entscheidungsmanagement 52
4.3?Erkennen des Entscheidungsbedarfs 56
4.4?Alternativenbildung und Entscheidungsfindung am Beispiel einer Fassade 59
4.5?Organisation des Entscheidungsmanagements 68
Kapitel-5 72
Organisation, Information, Koordination und Dokumentation 72
5.1 Organisationsvorgaben für Planung und Bau 72
5.1.1 Festlegungen der Aufbauorganisation 72
5.1.2 Festlegungen der Ablauforganisation 74
5.1.3 Projektstruktur/Projektgliederung 77
5.1.4 Projektbeteiligtenliste 78
5.1.5 Aufgabenaufteilung zwischen Projektbeteiligten/Koordination des Projektablaufs 78
5.1.6 Kommunikationsstruktur 78
5.1.7 Berichtswesen 80
5.1.8 Ablaufplanung und Terminkontrolle 82
5.1.9 Anforderungen an die Plan- und Bestandsdokumentation 83
5.1.10 Kostenplanung und Struktur 87
5.1.11 Allgemeiner Teil der Verdingungsunterlagen 87
5.1.12 Erstellung der Verdingungsunterlagen 88
5.1.13 Abwicklung Vergabeverfahren 88
5.1.14 Abrechnungsverfahren 88
5.1.15 Projektraum (Projektkommunikationssystem) 91
5.2 Änderungsmanagement 95
5.2.1 Organisatorische Voraussetzungen des Änderungsmanagements 97
5.2.2 Praktische Hinweise zur Durchführung des Änderungsmanagements 99
5.2.3 Aufgaben des Projektmanagements bei der Behandlung von Änderungen 101
5.2.4 Änderungen durch Nebenangebote ausführender Firmen 102
5.2.5 Abweichungen im Hinblick auf Planerverträge 104
5.2.6 Vereinbarung der Honorierung für Änderungsleistungen mit Planungsbeteiligten 105
5.2.7 Vereinbarung von Honorierungen für Änderungsleistungen mit der Projektsteuerung 106
5.3 Risikomanagement 106
5.4 Schnittstellenmanagement 109
Kapitel-6 113
Qualitäten/Quantitäten 113
6.1 Nutzerbedarfsprogramm 113
6.2 Steuerung der Nachhaltigkeitskriterien 116
6.2.1 Nachhaltigkeitsorientierte Prozessabläufe in den Projektstufen 123
6.2.2 Strukturablauf Nachhaltigkeit 128
6.2.3 Einflüsse auf das Leistungsbild Projektmanagement 131
6.3 Bemusterungen 131
6.4 Überprüfen der Planungsergebnisse 133
6.5 Alternativen im Planungsprozess 136
6.6 Qualitätsmanagement der Projektsteuerung 137
Kapitel-7 149
Kosten 149
7.1 Überprüfung der Kostenermittlungen 151
7.2 Kosten- und Qualitätssteuerung 157
7.3 Nutzungskostenmanagement 159
7.3.1 Ausgangssituation 159
7.3.2 Einflussfaktoren 160
7.3.3 Einflussfaktoren in Relation zur DIN 18960 164
7.3.4 Quantitative Zusammenhänge 166
7.3.5 Leistungsstruktur Nutzungskostenmanagement 169
7.3.6 Nutzungskostenbewertung in der Projektentwicklungsphase 175
Kapitel-8 178
Termine und Kapazitäten 178
8.1 Rahmenterminplan 178
8.1.1 Produktionsfunktionen Rohbau 185
8.1.2 Aufwandswerte für Technikgewerke 186
8.1.3 Strukturablauf Hochbauprojekt 186
8.1.4 Erstellung des Rahmenterminplans 189
8.2 Generalterminplan 192
8.3 Steuerungsplan Planungsvorbereitung 192
8.4 Steuerungsterminplan Grundlagenermittlung 195
8.5 Steuerungsplan Vorplanung 195
8.6 Steuerungsplan Entwurfsplanung 198
8.7 Steuerungsplan Genehmigungsplanung/Genehmigungsverfahren 198
8.8 Liste Genehmigungsverfahren/Bauantrag 201
8.9 Steuerungsplan Ausführungsplanung Rohbau 201
8.10 Steuerungsplan Ausführungsplanung Technische Gebäudeausrüstung 206
8.11 Steuerungsplan Ausführungsplanung baulicher Ausbau 207
8.12 Steuerungsplan Bauausführung 210
8.13 Steuerungsplan Ausschreibung/Vergabe 211
8.14 Entscheidungen über Terminkennwerte auf Projektebene 211
8.15 Ableitung der Kapazitäten 212
8.16 Terminkontrolle in Planung und Ausführung 219
Kapitel-9 230
Verträge/Versicherungen 230
9.1 Vorbereiten der Vertragsstruktur 230
9.2 Planerverträge 230
9.3 Erstellung und Umsetzung des Versicherungskonzeptes 233
Kapitel-10 234
Praxisbeispiele zur Entscheidungsorientierung 234
10.1 Struktur der Entscheidungssituationen 234
10.2 Entscheidungen der Unternehmenseinsatzformen 234
10.2.1 Die Unternehmenseinsatzformen im Überblick und Vergleich 234
10.2.2 Einzelvergabe der Gewerke 246
10.2.3 Vergabe an einen Generalunternehmer zu einem Pauschalpreis 248
10.2.4 Vergleichende Bewertung Generalunternehmer/Einzelvergabe 250
10.2.5 Construction Management 252
10.3 Ablaufentscheidungen und Auswirkungen im Projektablauf 256
Kapitel-11 265
Management von Nutzerleistungen 265
11.1 Leistungsbild 267
11.2 Organisationsstrukturen Nutzerprojekt 267
11.3 Nutzerseitige Planungskonzepte 267
11.4 Inbetriebnahmekonzept Nutzerausstattung 271
11.5 Ein-/Umzug 271
11.6 Organisation und Administration bei der Übergabe/Inbetriebnahme 272
11.6.1 Festlegung der Einzelabnahmen 272
11.6.2 Strukturablauf Abnahme /Inbetriebnahme 273
11.6.3 Kapazitätsrahmen der Abnahmephase/Organisationsplan 274
11.7 Leistungen der Mieterkoordination bei Einzelhandelsprojekten 275
11.7.1 Schnittstellenfestlegungen 275
11.7.2 Strukturablauf Mieterkoordination 277
11.7.3 Die Steuerung der mieterrelevanten Daten/Planungen 281
11.7.4 Leistungsbild Mieterkoordination 282
11.7.5 Projektabschlussphase bei Einkaufszentren 282
Kapitel-12 286
Projektcontrolling bei Kumulativleistungsträgern 286
12.1 Strukturierung der Aufbau- und Ablauforganisation 287
12.2 Vorbereitung Vertragsabschluss 289
12.2.1 Vertragsgestaltung 291
12.2.2 Planungsentwicklung/Controlling 292
12.2.3 Leistungskontrollen der Planung 292
12.2.4 Bemusterungsverfahren 293
12.2.5 Leistungsstandkontrollen Ausführung 294
12.2.6 Qualitätskontrollen 294
12.2.7 Kostenkontrolle 296
12.2.8 Abnahmeverfahren 298
12.2.9 Bauherrenaufgaben bei Übernehmerprojekten 300
12.2.10 Hinweise zur Honorierung 300
Kapitel-13 302
Partnering aus Sicht des Projektmanagements 302
13.1 Problemfelder bei Kumulativleistungsträgern aus Bauherrensicht 303
13.1.1 Planungskoordination 303
13.1.2 Änderungsmanagement 304
13.1.3 Entscheidungsmanagement 305
13.1.4 Qualitäten 305
13.1.5 Projektmanagementpersonal 306
13.2 Problemfelder bei Kumulativleistungsträgern aus Sicht der Bauindustrie 306
13.2.1 Ausschreibungsverfahren 307
13.2.2 Projektorganisation 308
13.2.3 Ausführungsplanung 308
13.2.4 Ausführung 308
13.3 Die Leistungsplattform des Projektmanagements bei Partneringprojekten 308
13.3.1 Handlungsbereich Organisation, Information, Koordination, Dokumentation 309
13.3.2 Handlungsbereich Qualitäten/Quantitäten 310
13.3.3 Handlungsbereich Kosten 311
13.3.4 Handlungsbereiche Termine/Kapazitäten 311
13.4 Folgerungen 312
13.5 Konfliktszenarien aus Sicht der Projektsteuerung 312
13.5.1 Konfliktursachen im Verhältnis zu Projektbeteiligten 312
13.5.2 Phasenbezogene Eingrenzung von Konfliktursachen 314
13.5.3 Methodik der Konfliktbewältigung 317
Kapitel-14 323
Projektmanagement bei Bestandsbauten 323
14.1?Besonderheiten im Projektmanagement bei Objekten im Bestand 323
14.2?Verschiedene Projekttypologien von Bestandsprojekten 323
14.3?Projektvorbereitungsphase 325
14.4?Planungsphase 326
14.5?Ausführungsvorbereitungsphase 327
14.6?Ausführungsphase 327
14.7?Leistungsbild Projektmanagement 328
Literatur 329
Sachverzeichnis 331