Kapitalanlage mit Immobilien (eBook)

Professor Dr. Marlies Brunner ist Professorin am Lehrstuhl Finance & Accounting an der International Business School Berlin. Davor war sie u.a. als selbstständige Immobilienverwalterin tätig.

Grußwort 5
Inhaltsverzeichnis 6
Geldanlage in Immobilien: Entscheidungskriterien und Anlageprodukte 9
1. Eckpfeiler der Entscheidung für Immobilienanlagen 10
2. Anlegerbedürfnisse und Anlegerziele 14
2.1 Für jede Lebensphase die richtige Anlagemöglichkeit 14
2.2 Sicherheit: Immobilienanlagen zur Altersvorsorge und zum Substanzerhalt 15
2.3 Keine Rendite ohne Risiko 16
2.4 Für jede Liquiditätsanforderung das geeignete Produkt 18
2.5 Am Ende können subjektive Faktoren den Ausschlag geben 18
3. Breitgefächertes Spektrum der Immobilienanlagen 19
3.1 Kriterien zur Klassifizierung 19
3.2 Bedeutung einzelner Anlageformen 20
4. Gründliche Vorbereitung der Geldanlage in Immobilien 21
Literaturverzeichnis 22
Teil I Direkterwerb 23
Indikatoren zur Abschätzung der Werthaltigkeit von Immobilien 24
Zusammenfassung 25
1. Immobilien – ein krisensicheres Anlagegut? 25
2. Werthaltigkeit von Immobilien 28
2.1 Marktwertgutachten 28
2.2 Wertindikatoren 29
2.2.1 Wertindikatoren untergeordneter Bedeutung 29
2.2.2 Maßgebliche Bestimmungsgrößen 34
2.3 Gutachten 39
Literaturverzeichnis 41
Wohneigentum als sicherer Bausteinder privaten Altersvorsorge 42
Zusammenfassung 43
1. Einleitung 43
2. Wohneigentum zur Altersvorsorge 44
3. Geld- und Wohnrente im Vergleich 45
3.1 Rationale und emotionale Komponenten des Wohneigentums gehören zusammen 46
3.2 Bedeutung des Substanzwertes 47
3.3 Erbschaftsrechtliche Vorteile der Immobilienrente 47
4. Bausparen als Bestandteil der Altersvorsorge 48
4.1 Erziehung zum Sparen 49
4.2 Sicherheitsaspekte der deutschen Baufinanzierung 50
4.3 Vorsparen im Bausparkollektiv 51
4.4 Nachgelagerte Besteuerung von gefördertem Wohneigentum 53
5. Demografische Einflüsse auf das Wohnen 53
6. Großer Modernisierungsbedarf 54
7. Schlussbetrachtung: Baufinanzierungsinstitute sind demografischen Herausforderungen gewachsen 55
Eigenkapitalbasierte Finanzierung von Wohneigentum 57
Zusammenfassung 58
1. Finanzierungen ohne Eigenkapital: die internationale Finanzkrise als Folge 58
2. Besonderheiten des Realkredits 59
3. Bausteine der Finanzierung 60
3.1 Eigenkapital 60
3.2 Darlehen 63
3.3 Bausparmittel 65
3.4 Öffentliche Mittel 67
4. Staatliche Förderung 68
4.1 Wohnungsbauprämie 68
4.2 Arbeitnehmersparzulage 69
4.3 Altersvorsorgezulage („Eigenheimrente“) 69
4.4 Direkte staatliche Finanzhilfen 71
5. Die „typische“ Eigenheimfinanzierung 72
Literaturverzeichnis 73
Kapitalanlagen in denkmalgeschützten Immobilien 74
Zusammenfassung 75
1. Einführung 75
2. Spezialimmobilie Baudenkmal 76
2.1 Was ist ein Kulturdenkmal? 76
2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen (Grundlagen) für Denkmalschutz und Denkmalpflege 76
2.3 Erfassung von Kulturdenkmälern 78
2.4 Denkmalschutzbehörden 78
2.5 Rechte und Pflichten der Eigentümer/Besitzer von Kulturdenkmälern 79
3. Investitionskriterien 80
3.1 Kaufpreisfindung bei Baudenkmälern 81
3.2 Steuervergünstigungen für Denkmaleigentümer 81
3.2.1 Voraussetzungen für die Inanspruchnahme steuerlicher Vergünstigungen 81
3.2.2 Regelungen zur steuerlichen Vergünstigung 83
3.3 Finanzierungsmöglichkeiten 84
3.4 Denkmalschutz und energetische Sanierung 86
3.5 Mietrechtliche Konsequenzen bei Denkmalsanierung 88
3.6 Der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie 89
3.7 Beispiel des Erwerbs einer Wohnung in einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus 90
4. Die Zukunft denkmalgeschützter Immobilien 92
Anhang 92
Literaturverzeichnis 101
Teil II Indirekte Beteiligung 102
Perspektiven der Geldanlage in offene Immobilienfonds 103
Zusammenfassung 104
1. Einleitung 104
2. Rechtliche Grundlagen 106
3. Strukturen offener Immobilienfonds 108
4. Steuerliche Vorteile offener Immobilienfonds 109
5. Übersicht über das Angebot von offenen Immobilienfonds deutscher Kapitalanlagegesellschaften 110
6. Diskussion der Liquidität von offenen Immobilienfonds 112
7. Ausblick 113
Literaturverzeichnis 114
Geschlossene Immobilienfonds im privaten Asset Management 115
Zusammenfassung 116
1. Einführung 116
2. Gestaltungsparameter von Immobilienfonds 117
2.1 Investmentarten 117
2.1.1 Core-Investment 117
2.1.2 Value Added Investment 118
2.1.3 Opportunity-Investment und Projektentwicklungen 119
2.2 Nutzungsarten 120
2.2.1 Büro 120
2.2.2 Einzelhandel 121
2.2.3 Logistik, Hotel, Wohnen 122
2.3 Unmittelbare Beteiligung 122
2.4 Mittelbare Beteiligung: Dachfondskonzepte 124
2.5 Steuerliche Aspekte 125
3. Portfolioeigenschaften des geschlossenen Immobilienfonds 126
3.1 Portfoliotheorie 126
3.2 Portfoliobeitrag von geschlossenen Immobilienfonds 127
4. Aktuelle Entwicklungen und Ausblick 133
4.1 Platzierungstrends 133
4.2 Investitionsschwerpunkte 135
4.3 Investitionsstandorte 136
5. Fazit 137
Literaturverzeichnis 137
Zweitmarkt für geschlosseneImmobilienfonds 138
Zusammenfassung 139
1. Einführung 139
2. Markt für geschlossene Immobilienfonds 140
2.1 Erstmarkt 140
2.2 Zweitmarkt 141
3. Marktteilnehmer und Marktstruktur 144
3.1 Marktteilnehmer 144
3.1.1 Verkäufer 144
3.1.2 Käufer 145
3.1.3 Handelsplattformen 146
3.2 Marktstruktur 146
3.2.1 Nutzungsart 146
3.2.2 Objektlage 149
3.2.3 Zweitmarktpreise 151
4. Bewertung geschlossener Immobilienfonds 154
4.1 Grundzüge der Unternehmensbewertung 154
4.2 Substanzwertverfahren 155
4.3 Ertragswertverfahren 156
4.4 Bewertung mit Verkaufsfaktoren 161
5. Ausblick 162
Literaturverzeichnis 163
Strategische Perspektiven des Marktes für G-REITs 164
Zusammenfassung 165
1. Einführung von REITs weltweit 165
2. Einführung von G-REITs 166
3. Gesetzliche und steuerliche Grundlagen der G-REITs 167
4. G-REITs im internationalen Vergleich 170
5. REITs im Vergleich zu anderen Anlageklassen 171
5.1 REITs versus offene Immobilienfonds 172
5.2 REITs versus geschlossene Immobilienfonds 173
5.3 REITs versus Direktanlage 173
5.4 REITs versus „traditionelle Aktien“ 173
6. Investments in REITs 174
6.1 Erfolgsfaktoren 175
6.2 Diversifizierungsvorteile 177
6.3 Weitere Möglichkeiten des Investments 178
6.3.1 Immobilienaktien- und REIT-Fonds 179
6.3.2 Immobiliendachfonds 179
6.3.3 REIT-Zertifikate 179
Literaturverzeichnis 179
Investments in Immobilienaktien 181
Zusammenfassung 182
1. Immobilienaktien weltweit 182
2. Deutsche Immobilienaktien und REITs – Status quo 185
3. Die Einführung von REITs in Deutschland 187
3.1 Langwieriger Prozess 187
3.2 Anfängliche Positionierung des deutschen REIT 188
3.3 REITs – Positionierung und Anleger 189
3.4 Das REIT-Gesetz im Detail 190
3.5 Wünschenswerte Änderungen am REIT-Gesetz 191
3.5.1 Einbeziehung von Wohnimmobilien 191
3.5.2 Aktionärsstruktur: keine zehnprozentige Anteilsbegrenzung 191
3.5.3 Keine Beschränkung der M& A-Aktivitäten
4. Kennzahlen zur Bewertung von Immobilienaktien und REITs 192
5. REITs: kein Ersatz für schwachen „Investment Case“ 194
6. Ausblick: Der deutsche REIT hat Potenzial 194
Teil III Spezielle Fragen der Immobilienanlage 196
Immobilienfinanzierung: das Beratungs- und Leistungsprogramm der Kreditinstitute 197
Zusammenfassung 198
1. Der Immobilienmarkt 198
2. Besonderheiten des Immobiliendarlehens 200
3. Vielfalt der Finanzierungsangebote 202
3.1 Laufzeiten der Immobilienfinanzierung 202
3.2 Zinsbindungen 202
3.3 Tilgungsarten 204
3.4 Das Bauspardarlehen 205
3.5 Förderkredite 205
4. Beratungsangebot der Kreditinstitute 206
4.1 Immobilienobjekt 206
4.2 Persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse 208
4.3 Finanzierung 209
4.4 Absicherung 210
Rechtsfragen beim Immobilienerwerb 212
Zusammenfassung 213
1. Das Grundbuch 213
1.1 Die Funktion des Grundbuchs 213
1.2 Führung und Inhalt des Grundbuchs 214
2. Kaufvertrag und Auflassung 216
2.1 Systematik 216
2.2 Beurkundungszwang 216
2.3 Inhalt und Kosten des Kaufvertrages 217
2.4 Absicherung der Vertragsparteien 218
3. Grundpfandrechte 219
4. Eigentumswohnungen 221
5. Einzelne Vertragsarten 221
5.1 Kauf eines unbebauten Grundstücks 221
5.2 Kauf einer Gebrauchtimmobilie 222
5.3 Kauf vom Bauträger 223
Die Besteuerung verschiedener Formen von Immobilienkapitalanlagen 225
Zusammenfassung 227
1. Direktanlage 227
1.1 Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 227
1.1.1 Überschussrechnung 227
1.1.2 Die Einnahmen 227
1.1.3 Die Ausgaben 228
1.2 Der Veräußerungsgewinn 231
1.3 Einkünfte aus Gewerbebetrieb 232
1.4 Gewerblicher Grundstückshandel 233
1.5 Immobilien im Ausland 233
1.5.1 Die Doppelbesteuerungsabkommen 233
1.5.2 Abschaffung des Progressionsvorbehaltes 234
1.5.3 Verlust aus Immobilien im Ausland 234
1.6 Umsatzsteuer 234
1.6.1 Vermietung 234
1.6.2 Verkauf der Immobilie 235
1.7 Erbschaftsteuer 235
2. Geschlossene Immobilienfonds 236
2.1 Das wirtschaftliche Konzept 236
2.2 Das einkommensteuerliche Transparenzprinzip 236
2.3 Verluste 237
2.3.1 Transparenzprinzip 237
2.3.2 Verlustausgleichsverbot 237
2.4 Verfahrensrechtliche Verselbständigung des Fonds 237
2.5 Innenfinanzierung/ Anteilsfinanzierung 239
2.6 Ausschüttungen 239
2.7 Veräußerungsgewinne 240
2.8 Einkunftsart 242
2.9 Erbschaftsteuer 243
3. Immobilien Aktiengesellschaften 243
3.1 Allgemeines 243
3.2 Besteuerung auf der Ebene der Aktiengesellschaft 244
3.3 Besteuerung auf der Ebene des Anlegers 245
3.3.1 Laufende Einkünfte 245
3.3.2 Veräußerungsgewinne 245
4. REITs 246
4.1 Zivilrecht 246
4.2 Die Steuerfreiheit des REIT 247
4.2.1 Besteuerung erst auf der Ebene der Anteilseigner 247
4.2.2 Voraussetzungen für die Steuerfreiheit des REIT 248
4.3 Exit Tax 249
4.4 Besteuerung der Anteilseigener 250
4.4.1 Ausschüttungen 250
4.4.2 Veräußerungsgewinne 251
5. Offene Immobilienfonds 252
5.1 Rechtliche Grundlagen 252
5.2 Das Prinzip der beschränkten Transparenz, Steuerfreiheit des Fonds 253
5.3 Ermittlung der Erträge des Fonds 253
5.4 Die Besteuerung beim Anleger 254
5.4.1 Die laufende Besteuerung 254
5.4.2 Schlussbesteuerung (Besteuerung der Veräußerung im Privatvermögen gehaltener Anteile) 256
6. Vergleich der verschiedenen Formen der Immobilienkapitalanlage 258
6.1 Vergleich der Besteuerung verschiedener Formen der Immobilienkapitalanlage 258
6.2 Vergleichende Würdigung 258
6.2.1 Beteiligungen an geschlossenen Fonds 258
6.2.2 Immobilien AG 259
6.2.3 REITs 259
6.2.4 Offene Fonds 260
Bewertung von Immobilien: Verfahrensweise – quantitative und qualitative Methoden 261
Zusammenfassung 262
1. Aufgaben, Möglichkeiten und Grenzen der Immobilienbewertung 262
2. Die offiziellen Verfahren der Wertermittlung 264
2.1 Rechtliche Grundlagen der Verkehrswertermittlung 264
2.2 Verkehrswertbegriff und Prinzipien des § 194 BauGB 265
2.3 Vergleichswertverfahren 267
2.3.1 Bodenwertermittlung im Vergleichswertverfahren 268
2.3.2 Weitere Anwendungsbereiche des Vergleichswertverfahrens 270
2.4 Ertragswertverfahren 272
2.5 Sachwertverfahren 276
3. Anwendungsbereich und Auswahl der Wertermittlungsverfahren 281
4. Ableitung des Verkehrs- bzw. Marktwertes 282
Literaturverzeichnis 283
Energieeffizientes Bauen: Wirtschaftlichkeitsüberlegungen und Klimaschutz 284
Zusammenfassung 285
1. Eingeforderte Einsparungen von Co2-Emissionen 285
2. Implikationen für den Wohnungsbau 288
3. Novellierung der Energiesparverordnung 289
3.1 Studie zu den Auswirkungen der Energiesparverordnung 289
3.2 Anhörung der Verbände zur Änderung der Energieeinsparverordnung 292
3.3 Wirtschaftlichkeitsüberlegungen zu Strategien zur Vermeidung von CO2-Emissionen 295
Literaturverzeichnis 301
Ökologische Nachhaltigkeit als Entscheidungskriterium bei der Immobilienanlage 302
Zusammenfassung 303
1. Einleitung 303
2. Der Markt für ökologisch nachhaltige Immobilieninvestments 305
2.1 Treiber 305
2.2 Struktur 306
2.3 Größe 307
3. Die Relevanz der ökologischen Nachhaltigkeit bei der Entscheidung über den Erwerb einer Immobilie 308
4. Werttreiber einer Investition in ökologisch nachhaltige Immobilien 311
4.1 Höhere Kosten bei der Erstellung 311
4.2 Höhere Zahlungsbereitschaft der Mieter und niedrigerer Leerstand 312
4.3 Geringere Betriebs- und Instandhaltungskosten 313
4.4 Bessere Wiederverkaufsmöglichkeit 314
Literaturverzeichnis 315
5. Ausblick 314
Konzeptionelle Erfolgsfaktoren von Seniorenimmobilien 316
Zusammenfassung 317
1. Einführung und Ausgangslage 317
1.1 Investmentsituation Anfang 2009 318
1.2 Neue Rahmenbedingungen 319
1.2.1 Pflegeversicherung – Aus auf Raten? 319
1.2.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen 324
1.2.3 Neues „Heimvertragsrecht“ – nicht nur für Heime 326
1.2.4 Neue Player – Neue Konkurrenz 327
2. Neue Konzeptionen – Neue Immobilien 327
2.1 Neue bauliche Konzeptionen für neue Kunden 327
2.2 Mehr Pflegeheime der fünften Generation oder mehr „Wohnen“? 328
3. Trends und Ausblick 329
3.1 Intelligente Symbiosen: Pflege- und Immobilienmarkt wachsen zusammen 330
3.2 Nichts geht mehr ohne die Wohnungswirtschaft 332
3.3 Die Zukunft ist barrierefrei und serviceorientiert 332
4. Investment-Guideline: Kanon der zehn konzeptionellen Erfolgsfaktoren 333
Initiierung, Entwicklung und Management von Immobilienprojekten 335
Zusammenfassung 336
1. Einführung 336
2. Definition Projektentwicklung 337
3. Aufgabenstellung 337
3.1 Anforderungen 338
3.2 Phasen 338
3.3 Standortbezogene Projektentwicklung 340
3.4 Ideenbezogene Projektentwicklung 340
3.5 Projektrealisierung 341
3.6 Risiken 342
3.7 Vertragsgestaltung 342
4. Projektmanagement 343
4.1 Aufgaben 343
4.2 Leistungsbereiche 344
4.3 Neutralität 345
4.4 Projektteam 345
4.5 Einsatzminimierung 345
4.6 Kompetenzerweiterung 345
4.7 Dokumentation 346
4.8 Termin- und Kostenoptimierung 346
Literaturverzeichnis 346
Teil IV Professionelle Unterstützung bei Immobilienerwerb und -verwaltung 347
Verbesserte Markttransparenz durch Immobilenportale im Internet 348
Zusammenfassung 349
1. Einführung 349
2. Rückblick: Intransparenz in regionalen Immobilienmärkten 350
3. Nachfragegetriebene Entwicklung des Internet-Immobilienmarktes 351
4. Rasantes Wachstum der Immobilienplattformen 353
5. Neue Transparenz für Immobiliensuchende 354
6. Transparenz für Immobilienanbieter: Erfolgskontrolle und effizientere Vermarktung 356
6.1 Kosteneffizienz und Budgetkontrolle 358
6.2 Makler als Informationsdienstleister 360
7. Der Markt der Immobilienportale: schnelle Konzentration auf wenige Anbieter 361
8. Weiterverwertung der Immobilienmarktdaten 362
Literaturverzeichnis 363
Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerungen 364
Zusammenfassung 365
1. Suche und Auswahl von Versteigerungsobjekten 365
1.1 Informationsquellen 365
1.2 Grundbegriffe der Versteigerungspraxis 366
1.3 Auswertung des Gerichtsgutachtens 367
1.4 Auswertung des Grundbuchauszuges 367
1.5 Informationen von Behörden 369
1.6 Besichtigung des Versteigerungsobjekts 370
1.7 Bautechnische Prüfung und Beurteilung des Objekts 371
2. Sicherstellung der Finanzierung 372
3. Erarbeiten einer Bietstrategie 373
4. Ablauf des Versteigerungstermins 374
4.1 Bekanntmachungsteil 374
4.2 Bietstunde 375
4.3 Verhandlung über den Zuschlag 376
5. Verteilungstermin 378
Interessenvertretung durch die Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine 379
Zusammenfassung 380
1. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft 380
2. Service rund um die Immobilie 381
3. Interessenvertretung gegenüber politischen Instanzen 382
Die Herausgeberin 389
Die Autoren 390