Projektorganisation und Finanzierung von Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau (eBook)

Dr. Michael Willwerth promovierte bei Prof. Dr.-Ing. Claus Jürgen Diederichs am Fachzentrum Baumanagement der Bergischen Universität Wuppertal. Er ist heute als Berater bei der WRW Wohnungswirtschaftliche Treuhand Rheinland-Westfalen GmbH in Düsseldorf tätig.

Geleitwort 7
Vorwort 8
Inhaltsverzeichnis 10
Abbildungsverzeichnis 16
Abkürzungsverzeichnis 20
1 Einleitung 26
1.1 Problemstellung 26
1.2 Ziele der Arbeit 29
1.3 Stand der Forschung 31
1.4 Vorgehensweise 36
1.5 Fokus der Forschungsarbeit 37
2 Grundlagen 42
2.1 Projektentwicklung und Erneuerungsmaßnahmen 42
2.2 Projektorganisationsformen und Bauherren 52
2.3 Finanzierung 64
3 Projektorganisationsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau 76
3.1 Unternehmereinsatzformen 76
3.2 Planereinsatzformen 83
3.3 Projektmanagementformen 87
3.4 Vergabearten 92
3.5 Vertragsformen 98
3.6 Kombinations- und Auswahlmöglichkeiten von Projektorganisationsformen bei Bauprojekten 111
4 Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau 112
4.1 Freie Finanzierungsformen für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau 112
4.2 Fördermöglichkeiten für Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau 143
4.3 Zusammenstellung geeigneter Finanzierungsalternativen für die Modellentwicklung 150
5 Entwicklung eines Entscheidungsmodells zur Wahl der Projektorganisations- und Finanzierungsform 152
5.1 Modellentwicklung zur Auswahl der Projektorganisationsform 152
5.2 Modellentwicklung zur Auswahl der Finanzierungsform 194
5.3 Zusammenführung zum Entscheidungsmodell 225
6 Praxistests 230
6.1 Anwendung und Ergebnisse des Entscheidungsmodells in den Praxistests 230
6.2 Bewertung des Entscheidungsmodells 252
7 Nutzen und Grenzen 256
7.1 Nutzen 256
7.2 Grenzen 260
8 Schluss 262
8.1 Stellungnahme zu möglicher Kritik 262
8.2 Zusammenfassung 263
8.3 Weiterer Forschungsbedarf 264
8.4 Ausblick 265
Literaturverzeichnis 266
Glossar 284
Anhänge 290

5.2.3.1.1 I.1 Finanzspezifische Fachkunde des Wohnungsunternehmens (S. 176-177)

Die Anwendung einiger im Modell erfasster Finanzierungsalternativen verlangt vom Anwender bzw. den Mitarbeitern des Wohnungsunternehmens gewisse Fachkenntnisse und Erfahrung auf dem Gebiet der Finanzierung von Bauprojekten. Nachfolgend werden die einzelnen Unterkriterien und Ausprägungen zur finanzspezifischen Fachkunde erläutert. Für einen Großteil der Finanzierungsalternativen verlangt der Gläubiger den Nachweis einer Mindestbonität bzw. ein im Unternehmen installiertes Bonitätsmanagement. Darüber hinaus ist ein Unternehmensrating eine notwendige Voraussetzung für einige Finanzierungsalternativen. Die Erfüllung dieser Kriterien wird in dem Unterkriterium I.1.1 Anforderungen aus Basel II (vgl. Kapitel 2.3.2) abgefragt.

Bei Finanzierungsalternativen mit sehr komplexen Finanzierungsverträgen ist eigenes Personal mit entsprechenden juristischen Fachkenntnissen bzw. eine externe juristische Beratung notwendig, um eigene Interessen bei der Vertragsgestaltung wahren zu können. Dieser Umstand wird mit dem Unterkriterium I.1.2 Vertragsgestaltung bewertet. Mit dem Unterkriterium I.1.3 Finanzierungskonditionen wird abgefragt, ob das Wohnungsunternehmen qualitativ in der Lage ist, eine sachgerechte Bewertung auch bei sehr komplexen Finanzierungskonditionen vorzunehmen. Zusätzlich wird abgefragt, inwieweit Erfahrungen mit Zinssicherungsinstrumenten vorliegen und Referenzzinssätze beobachtet und prognostiziert werden. Mit dem Unterkriterium I.1.4 Finanzierungsrisiken wird abgefragt, ob das Wohnungsunternehmen in der Lage ist, spezielle Risiken einer Finanzierung bspw. hinsichtlich der Laufzeiten, Finanzierungsvolumina, Anzahl der Kapitalgeber („Klumpenrisiko") etc. zu erkennen und einzuschätzen.

Für fast alle Finanzierungsalternativen ist ein aussagekräftiges Berichtswesen / Reporting des Unternehmens zum Nachweis der Geschäftstätigkeit (Unterkriterium I.1.5 Geschäftstätigkeit des Wohnungsunternehmens) notwendig. Da einige Finanzierungsalternativen nicht grundpfandrechtlich besichert werden, wird von den Kapitalgebern dieser Finanzierungsformen der Nachweis einer stabilen Cashflow-Entwicklung gefordert. Die Erfüllung dieser Forderung wird in dem Unterkriterium I.1.6 Grundpfandrechtliche Besicherungsalternativen abgefragt. Das Unterkriterium I.1.7 Bankerlaubnis der BaFin gem, § 1 Abs. 1 KWG bildet gleichzeitig die Grundlage für den Betrieb einer Spareinrichtung (vgl. Kapitel 4.1.1.5). Die Mehrheit der Vorstandsmitglieder einer Wohnungsgenossen schaft muss dazu über die volle Geschäftsleiterqualifikation der i. S. d. § 33 Abs. 2 KWG verfügen. Weiterhin muss die Genossenschaft ausgebildete Bankkaufleute als Mitarbeiter beschäftigen.

Die aufgeführten Kriterien zu den Finanzspezifischen Fachkenntnissen des Wohnungsunternehmens führen vor allem für kleine Unternehmen, die personell mit qualitativen und quantitativen Abstrichen am Markt agieren müssen, zu Einschränkungen hinsichtlich der verbleibenden Finanzierungsalternativen. Die effiziente Anwendung einer komplexeren Finanzierungsalternative ist ohne das nötige Fachwissen und die Erfahrung eher unwahrscheinlich. Alternativ bleibt einem Unternehmen, das über die nötigen Fachkenntnisse nicht verfügt, kurzfristig nur die Möglichkeit zur Verpflichtung von fachkundigen Beratern. Hier wäre der Nutzen der Anwendung einer so „brauchbar" gemachten Finanzierungsalternative gegen die entstehenden Beraterhonorare zu prüfen.