Immobilienmanagement im Lebenszyklus (eBook)

Univ.-Prof. Dr.-Ing. Claus Jürgen Diederichs, Jahrgang 1941, Dipl.-Ing. Bauingenieurwesen 1967, Dipl.-Ing. Wirtschaftsingenieur 1970, Dr.-Ing. 1969, jeweils TU München. Seit 1981 Leiter des Lehrstuhls für Bauwirtschaft an der Bergischen Universität Wuppertal mit den Schwerpunkten Bauwirtschaftslehre, Unternehmensführung, Immobilien- und Baumanagement, Öffentliches und Privates Baurecht. 1992 Gründung des Instituts für Baumanagement (www.bau.uni-wuppertal.de). Seit 2002 Studiengangleiter des berufsbegleitenden, akkreditierten, gebührenbasierten Weiterbildungsstudienganges "Master of Science in Real Estate Management & Construction Project Management (M.Sc. REM & CPM) an der Universität Wuppertal und der University of Reading nahe London. Seit über 35 Jahren Praxiserfahrungen im Projektmanagement und in der Unternehmensführung in Organisationen der Bauwirtschaft. Seit 2005 Ehrenvorsitzender des DVP e. V. (www.dvpev.de).

Geleitwort zur 2. Auflage 5
Geleitwort zur 1. Auflage 6
Vorwort zur 2. Auflage 8
Inhaltsverzeichnis 11
Abbildungsverzeichnis 19
Abkürzungsverzeichnis 29
Einführung 42
1 Projektentwicklung im engeren Sinne ( PE i. e. S.) 46
1.1 Begriffsbestimmungen 46
1.2 Ausgangssituationen der Projektentwicklung 47
1.3 Formen der Projektentwicklung 49
1.4 Der Markt für Projektentwicklungen 51
1.5 Der Projektentwicklungsprozess 61
1.6 Leistungsbild der Projektentwicklung im engeren Sinne ( PE i. e. S.) 65
1.7 Aufgabenfelder der Projektentwicklung i. e. S. 65
1.8 Vertragsgestaltung und Honorierung von Leistungen der Projektentwicklung i. e. S. ( ohne Eigenkapitalbeteiligung) 176
1.9 Zusammenfassung 179
2 Projektmanagement (PM) 180
2.1 Regelungsnotwendigkeit und -fähigkeit des Projektmanagements 182
2.2 Abgrenzung des Projektmanagements zur Planung und Rechtsbesorgung 184
2.3 Leistungsbild § 205 Projektsteuerung 187
2.4 Prozessketten des Projektmanagements 188
2.5 Neue Leistungsbilder im Projektmanagement 454
2.6 IT-Tools für Projektmanagementleistungen 512
2.7 Akquisition von Projektmanagementaufträgen 515
2.8 Beauftragung von Leistungen des Projektmanagements 525
2.9 Honorierung der Grundleistungen der Projektsteuerung 541
2.10 Vertragsgestaltung für das Projektmanagement 561
2.11 Nutzen des Projektmanagements 588
2.12 Zusammenfassung 591
3 Facility Management 594
3.1 Definition und Abgrenzung 594
3.2 Grundsätze und Ziele 596
3.3 Strategisches Facility Management 598
3.4 Operatives Facility Management/Gebäudemanagement 621
3.5 Computer Aided Facility Management (CAFM) und Gebäudeinformationssysteme 630
3.6 GEFMA-Richtlinien 633
3.7 Organisationsmöglichkeiten des FM und GM 635
3.8 Zusammenfassung 644
4 Immobilienbewertung 646
4.1 Rechtliche Grundlagen 646
4.2 Wertbegriffe 648
4.3 Anlässe einer Immobilienbewertung 650
4.4 Übersicht über die Verfahren und Methoden der Immobilienbewertung 651
4.5 Normierte Verfahren der Wertermittlung 652
4.6 Nicht normierte Verfahren 665
4.7 Internationale Bewertungsverfahren 667
4.8 Beleihungswertermittlung in der Kreditwirtschaft 676
4.9 Sachverständigen- und Gutachterausschusswesen 682
4.10 Zusammenfassung 686
Literatur 688
Glossar 712
Sachverzeichnis 734

3 Facility Management ( S. 553)

Die Ursprünge des Facility Managements (FM) entstanden im Sinne eines ganzheitlichen strategischen Konzeptes zur Anlagenbewirtschaftung vor etwa 35 Jahren in den USA und Saudi-Arabien. Große Teile der saudiarabischen Hauptstadt Er-Riad wurden in dieser Zeit modernisiert oder neu erbaut. Durch das Fehlen eigener fachlich qualifizierter Ingenieure und Arbeiter wurden weltweit große Baufirmen nicht nur mit der Planung und Bauausführung, sondern auch mit der Bewirtschaftung und Instandhaltung der neu errichteten Gebäude und Anlagen betraut.

In den USA initiierte 1978 der weltweit größte Möbelhersteller, die Herman Miller Corporation, eine Konferenz zum Thema „Facilities Impact on Productivity", auf der gemeinsam mit den Kunden über den Zusammenhang von Facilities und der Produktivität der Beschäftigten diskutiert wurde. 1980 wurde ein eigenständiger Berufsverband gegründet. Durch das schnelle Wachstum dieses Verbandes in den USA und die Aufnahme von kanadischen Mitgliedern kam es 1982 zur Erweiterung und Umbenennung in die International Facility Management Association (IFMA).

Diese etablierte sich 1986 auch in England und 1996 in der Bundesrepublik Deutschland (München). Zuvor war 1989 in Deutschland bereits die German Facility Management Association (GEFMA e. V.) mit Sitz in München gegründet worden. Auch die Vereinigung deutscher Maschinen- und Anlagenbauer (VDMA) mit Sitz in Frankfurt beschäftigt sich intensiv mit dem Thema Facility Management.

3.1 Definition und Abgrenzung
Im deutschen Sprachgebrauch werden unter Facilities Anlagen und Einrichtungen sowie unter Management das Führen, Leiten, Bewirtschaften, Beaufsichtigen und Verwalten verstanden. Diese Vieldeutigkeit ist auch kennzeichnend für das Verständnis von Facility Management, seinen Aufgabenträgern, den Kern- und Dienstleistungsprozessen, Methoden und Instrumentarien.

Zur Orientierung werden nachfolgend verschiedene Begriffsdefinitionen vorgestellt. „Facility Management ist die Gesamtheit aller Leistungen zur optimalen Nutzung der betrieblichen Infrastruktur auf der Grundlage einer ganzheitlichen Strategie. Betrachtet wird der gesamte Lebenszyklus, von der Planung und Erstellung bis zum Abriss. Ziel ist die Erhöhung der Wirtschaftlichkeit, die Werterhaltung, die Optimierung der Gebäudenutzung und die Minimierung des Ressourceneinsatzes zum Schutz der Umwelt" (AIG, 1996).

„Im Mittelpunkt aller Betrachtungen bei FM steht der Mensch, der ein Gebäude (eine Immobilie) nutzt, um darin ein Kerngeschäft (primärer Prozess, Wertschöpfungsprozess) zu betreiben. Hauptziel von FM ist dementsprechend, alle Facilities (Flächen, Einrichtungen, Dienste) so optimal zu gestalten, dass dadurch eine wirksame Unterstützung der Kernprozesse des Nutzers erreicht wird. Erhalt oder Erhöhung des Gebäudekapitalwertes sind Nebenziele von FM" (GEFMA e. V., 1998).

In der GEFMA-Richtlinie 100-1 (Entwurf 2004-07) heißt es unter Ziff. 3.1: „Facility Management (FM) ist eine Managementdisziplin, die durch ergebnisorientierte Handhabung von Facilities (3.2.1) und Services (3.2.2) im Rahmen geplanter, gesteuerter und beherrschter Facility-Prozesse (3.5.3) eine Befriedigung der Grundbedürfnisse von Menschen am Arbeitsplatz, Unterstützung der Unternehmens- Kernprozesse (3.5.1) und Erhöhung der Kapitalrentabilität bewirkt. Hierzu dient die permanente Analyse und Optimierung der kostenrelevanten Vorgänge rund um bauliche und technische Anlagen, Einrichtungen und im Unternehmen erbrachte (Dienst-)Leistungen, die nicht zum Kerngeschäft gehören."

„Facility Management ist eine Disziplin, die Gebäude, Ausstattungen und technische Hilfsmittel eines Arbeitsplatzes und den Arbeitsablauf der Organisation koordiniert.