2 Vertragliche Grundlagen für die Umlage der Betriebskosten

Der Gesetzgeber hat in den §§ 556, 556a und 560 BGB Rechtsgrundlagen für die Vereinbarung, Abrechnung und Veränderung von Betriebskosten geschaffen. Vermieter können die Betriebskosten in unterschiedlicher Weise an die Mietpartei übertragen. Grundsätzlich unterscheidet man

• die Betriebskostenpauschale, über die nicht abgerechnet wird, und
• die Betriebskostenvorauszahlung bzw. -abschlagszahlung mit der Verpflichtung der jährlichen Rechnungslegung.

Viele Vermieter halten es für selbstverständlich, dass der Mieter die im Zusammenhang mit der Nutzung des Mietobjekts entstehenden Kosten automatisch zu tragen habe, dass hier eine Art Gewohnheitsrecht bezüglich der Kostenübernahme bestehe. Aus dem Gesetzestext selbst ergibt sich jedoch keine direkte Verpflichtung der Mietpartei, die Betriebskosten, soweit sie tatsächlich anfallen, zu zahlen. § 556 Abs. 1 BGB bestimmt, dass die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Enthält der Mietvertrag keine Umlagevereinbarung, schuldet der Mieter auch nicht die Zahlung von Betriebskosten.

Fehlt im Mietvertrag eine Vereinbarung zur Umlage bzw. Weitergabe von Betriebskosten, so sind gemäß § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die Lasten, das heißt die Betriebskosten, vom Vermieter zu tragen.

Was gilt im Wohnraummietrecht?

Welche Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen dem Mieter übertragen kann, ergibt sich aus der Aufzählung in § 2 BetrKV (siehe Kapitel 5). Um diese in § 2 BetrKV aufgeführten Positionen auf die Mietpartei übertragen zu können, muss eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorliegen.

Für den Bereich des Wohnraummietrechts sind die in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten abschließend, das heißt, der Vermieter kann auch durch vertragliche Vereinbarungen grundsätzlich keine weiteren in § 2 BetrKV nicht genannten Positionen an den Mieter weitergeben. Lediglich im Rahmen des § 2 Nr. 17 BetrKV dürfen weitere Positionen umgelegt werden, sofern sie Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen des Mietobjekts betreffen (siehe Kapitel 5.17 und 5.18).

Nicht möglich sind dagegen Klauseln, die den Wohnraummieter zur Zahlung von Verwaltungskosten oder Rücklagen verpflichten.

Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus finden sich die entsprechenden Vorschriften über die Betriebskosten in den §§ 20 ff. Neubaumietenverordnung (NMV) (siehe auch Kapitel 15).

Was gilt im Gewerberaummietrecht?

Dem Mieter von Gewerberäumen können neben den in § 2 BetrKV aufgezählten Positionen weitere Kosten übertragen werden. Dies setzt ebenfalls eine entsprechende vertragliche Vereinbarung voraus. Neben individualvertraglichen Vereinbarungen ist die Übertragung weiterer nicht im Katalog des § 2 BetrKV genannter Positionen auch weitgehend durch eine Formularklausel möglich.6 So kann zum Beispiel ein Mieter gewerblicher Räume vertraglich verpflichtet werden, auch die Verwaltergebühren zu tragen. Bei der Umlage von Verwalterkosten in einem Formularvertrag über Geschäftsräume ist allerdings das Transparenzgebot zu beachten. Der Begriff »Verwalterkosten« ist näher zu umschreiben und von den anderen Betriebskosten abzugrenzen.7 Nach Auffassung des BGH8 ist jedoch eine Klausel, die »die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung der Mietsache« dem Mieter auferlegt, wirksam.

Wird in einer Vereinbarung lediglich auf die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung Bezug genommen, so bleibt es auch bei einem Gewerberaummietverhältnis bei den in § 2 BetrKV genannten Positionen.