Die Nutzung von Geschäftsmieten für die Überprüfung und Verdichtung von Bodenrichtwerten in der Landeshauptstadt Dresden (eBook)

Paul Fieder studierte Geodäsie an der Technischen Universität Dresden. Das im Studium gewählte Vertiefungsfach "Bodenordnung und Bodenwirtschaft" weckte sein besonderes Interesse. In seiner Studienarbeit und in der Diplomarbeit setzte er sich intensiv mit der Immobilienwertermittlung auseinander. Der Autor schloss 2006 sein Studium erfolgreich mit dem Diplom ab. Er wohnt heute in Dresden und absolviert den Vorbereitungsdienst für die Laufbahn des höheren vermessungstechnischen Verwaltungsdienstes im Freistaat Sachsen.

Inhaltsverzeichnis 4
Abbildungsverzeichnis 7
Tabellenverzeichnis 9
Anhangverzeichnis 1 10
Anhangverzeichnis 2 11
Anhangverzeichnis 3 13
Abkürzungsverzeichnis 14
1 Einleitung 17
1.1 Motivation 17
1.2 Vorbetrachtungen 17
1.3 Besonderheiten des Immobilienmarktes in Innenstadtlagen 19
1.4 Ziel der Arbeit und Vorgehensweise 20
2 Modelle zur Ableitung von Bodenwerten aus Mieterträgen 22
2.1 Einführung 22
2.2 Mietlageverfahren 23
2.2.1 Mietlageverfahren nach Schmalgemeier und Paul 23
2.2.2 Erweitertes Mietlageverfahren 24
2.2.3 Anwendungsbereiche der Mietlageverfahren 25
2.3 Mietsäulenverfahren 26
2.3.1 Mietsäulenverfahren mit Funktion des Bodenanteils am Reinertrag 27
2.3.2 Rohertragsmethode nach Bister 27
2.3.3 Einfaches Mietsäulenverfahren nach Kleiber 30
2.3.4 Geschossflächengewichtetes aufgespaltetes Mietsäulenverfahren nach Sprengnetter 30
2.3.5 Mietsäulenverfahren nach Strotkamp 32
2.3.6 Anwendungsbereiche der Mietsäulenverfahren 33
2.4 Residualverfahren und modifiziertes Residualverfahren 33
2.5 Ertragswertverfahren 36
2.6 Forderungen an ein geeignetes Verfahren 37
3 Ausgangsdaten 38
3.1 Die Innenstadt von Dresden 38
3.2 Analyse vorhandener Bodenwertdaten 41
3.2.1 Kaufpreise unbebauter und bebauter Grundstücke 42
3.2.2 Verkehrswerte über den Boden aus Gutachten 43
3.2.3 Intersubjektive Bodenwertschätzungen 44
3.2.4. Bodenrichtwerte 47
3.2.5 Zuordnung der Bodenwerte 48
3.3 Analyse real erzielter Mieten 49
3.4 Recherche von Mieten 52
3.4.1 Befragung von Vermietern und Immobilienmaklern 54
3.4.2 Befragung öffentlicher Institutionen der Immobilienverwaltung 56
3.4.3 Auswertung von Zeitungsannoncen 56
3.4.4 Auswertung von Internetdatenbanken 57
3.5 Betrachtung der Mietdatengrundlage 58
4 Analyse und Aufbereitung der Mietdaten 59
4.1 Abhängigkeiten der Ladenmieten 59
4.2 Untersuchungen der Abhängigkeiten 62
4.2.1 Einfluss der räumlichen Lage des Ladens im Gebäude 62
4.2.2 Einfluss der Ladenfläche 63
4.2.3 Einfluss des Ladenzuschnittes 67
4.2.4 Einfluss des Nutzflächenverhältnisses 67
4.2.5 Einfluss der Schaufensterfront 68
4.2.6 Einfluss der Eingangsituation 69
4.3 Sonstige Anpassungen der Ladenmieten 69
4.3.1 Anpassungen wegen Abweichungen der Mietnebenkosten 69
4.3.2 Anpassung von Umsatzmieten 70
4.3.3 Anpassung von Mietangeboten 71
4.4 Berücksichtigungen hinsichtlich Branche, Filialisierung, Ecklage und Gebäudezustand 72
4.5 Transformationen der Ladenmieten und Elimination von Ausreißern 74
4.6 Würdigungen der Bodenwertzuordnung 76
5 Regressionsanalysen 78
5.1 Regressionsanalyse des Datenblocks 1 78
5.2 Regressionsanalyse des Datenblocks 2 80
5.3 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1 und 2 81
5.4 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1, 2 und 3 85
5.5 Gemeinsame Regressionsanalyse der Datenblöcke 1, 2 und 3 mit erweiterten Bodenwertinformationen 88
5.6 Regressionsanalyse zwischen Passantenfrequenzen und Bodenwerten 94
6 Prüfung weiterer Einflussfaktoren auf den Bodenwert 96
6.1 Einfluss der Grundflächenzahl 96
6.2 Einfluss der Geschossflächenzahl 99
6.3 Einfluss der Grundstücksfläche 100
7 Anwendungen des Mietlageverfahrens 102
7.1 Absolutes Mietlageverfahren 102
7.1.1 Vergleich vorhandener Bodenwertinformationen 105
7.1.2 Anwendung des Mietlageverfahrens in ausgewählten Geschäftslagen 106
7.1.3 Übertragbarkeit des Mietlageverfahrens auf andere Städte 107
7.1.4 Gültigkeitsbereich des Mietlageverfahrens 109
7.2 Relatives Mietlageverfahren 110
8 Ergänzende Handlungsempfehlungen für die Arbeitsweise des Gutachterausschusses 112
8.1 Kenntnis der Erdgeschossladenmieten 112
8.2 Die Mietpreisdatei 114
8.3 Aktualisierung des Mietlageverfahrens 115
8.4 Ermittlung und Fortschreibung von Bodenrichtwerten in Innenstadtgeschäftslagen der Landeshauptstadt Dresden auf Grundlage des Mietlageverfahrens 115
9 Zusammenfassung und Ausblick 118
Anhang 121
Literaturverzeichnis 147