Modell zur Bewertung wohnwirtschaftlicher Immobilien-Portfolios unter Beachtung des Risikos (eBook)

Dr. Stefan Haas promovierte bei Prof. Dr.-Ing. Stefanie Streck am Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft, Abteilung Bauingenieurwesen, an der Universität Wuppertal.

Geleitwort 6
Vorwort 8
Inhaltsverzeichnis 9
Abkürzungsverzeichnis 13
Symbolverzeichnis 17
Formelverzeichnis 19
Abbildungsverzeichnis 21
Tabellenverzeichnis 24
1 Einleitung 27
1.1 Ausgangssituation – Problemstellung und Motivation 27
1.2 Wirtschaftswissenschaftliche Relevanz der Fragestellung 31
1.2.1 Strukturelle Kennzeichen des Wohnungsmarktes in Deutschland 31
1.2.2 Anlässe der Portfoliobewertung 36
1.2.3 Bisheriges Transaktionsvolumen von Wohnportfolios 36
1.2.4 Prognose Transaktionsvolumen 39
1.3 Stand der Forschung 45
1.3.1 Aggregierte Einzelbewertungen 46
1.3.2 Bewertung mittels Pareto-Prinzip 47
1.3.3 Desktopbewertung 47
1.3.4 Paketund Massenbewertungen 48
1.3.5 Bewertung mittels Random-Verfahren 50
1.3.6 Hedonische Immobilienbewertung 50
1.3.7 Zwischenfazit 52
1.4 Einordnung in den immobilienwirtschaftlichen Kontext und Abgrenzung des Themengebietes 53
1.5 Vorgehensweise und Struktur der Arbeit 56
2 Grundlagen 59
2.1 Definition der Grundbegriffe 59
2.1.1 Flurstück und Grundstück 59
2.1.2 Grundstücksausnutzung 60
2.1.3 Flächendefinitionen 60
2.1.4 Mietbegrifflichkeiten 61
2.1.5 Bauzustand 62
2.2 Der Preis und der Wert einer Immobilie 64
2.3 Wohnwirtschaftliche Marktund Objektfaktoren 68
2.3.1 Marktfaktoren 68
2.3.2 Objektfaktoren 71
2.4 Finanzmathematische Grundlagen 73
2.5 Grundlagen der Stochastik 75
2.5.1 Lageund Streuungsparameter 75
2.5.2 Häufigkeitsverteilungen 76
2.5.3 Regressionsund Korrelationsanalyse 77
2.5.4 Wahrscheinlichkeitsrechnung 77
2.5.5 Simulationsansätze 79
2.5.6 Stochastische Simulation – das Monte-Carlo-Verfahren 80
2.5.7 Das Monte-Carlo-Verfahren in der Immobilienbewertung 82
2.6 Immobilienbewertung und deren Verfahren 84
2.6.1 Ertragswertverfahren 84
2.6.2 Modifizierte Ertragswertverfahren 88
2.7 Risikobetrachtung im Immobilienmanagement 90
2.8 Ablauf einer Risikoanalyse 95
3 Identifikation der Risiken (Bewertungsparameter) 99
3.1 Rohertrag 104
3.1.1 Darstellung des Parameters „Rohertrag“ 104
3.1.2 Interdependenzen des Parameters „Rohertrag“ 107
3.1.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Rohertrag“ 108
3.1.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Rohertrag“ 108
3.2 Liegenschaftszinssatz 109
3.2.1 Darstellung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“ 109
3.2.2 Interdependenzen des Parameters „Liegenschaftszinssatz“ 115
3.2.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Liegenschaftszinssatz“ 116
3.2.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“ 116
3.3 Restnutzungsdauer 117
3.3.1 Darstellung des Parameters „Restnutzungsdauer“ 117
3.3.2 Interdependenzen des Parameters „Restnutzungsdauer“ 119
3.3.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Restnutzungsdauer“ 119
3.3.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Restnutzungsdauer“ 119
3.4 Bodenwert 120
3.4.1 Darstellung des Parameters „Bodenwert“ 120
3.4.2 Interdependenzen des Parameters „Bodenwert“ 125
3.4.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Bodenwert“ 126
3.4.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Bodenwert“ 126
3.5 Bewirtschaftungskosten 127
3.5.1 Darstellung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“ 127
3.5.2 Interdependenzen des Parameters „Bewirtschaftungskosten“ 132
3.5.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Bewirtschaftungskosten“ 133
3.5.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“ 133
3.6 Sonderwert (sonstige wertbeeinflussende Umstände) 134
3.6.1 Darstellung des Parameters „Sonderwert“ 134
3.6.2 Interdependenzen des Parameters „Sonderwert“ 135
3.6.3 Fehlerübertragung auf den Parameter „Sonderwert“ 135
3.6.4 Varianzfortpflanzung des Parameters „Sonderwert“ 136
4 Modellbildung 137
4.1 Problemdefinition 142
4.2 Modellentwurf 143
4.2.1 Operationalisierung des Parameters „Rohertrag“ 144
4.2.2 Operationalisierung des Parameters „Liegenschaftszinssatz“ 145
4.2.3 Operationalisierung des Parameters „Restnutzungsdauer“ 148
4.2.4 Operationalisierung des Parameters „Bodenwert“ 149
4.2.5 Operationalisierung des Parameters „Bewirtschaftungskosten“ 151
4.2.6 Operationalisierung des Parameters „Sonderwert“ 152
4.3 Datenerhebung 153
4.3.1 Indikatoren der Marktfaktoren 154
4.3.2 Datensatz und deskriptive Statistik 155
4.3.3 Vorhandene Korrelationen 156
4.3.4 Ökonometrisches Modell 157
4.3.5 Wahrscheinlichkeitsverteilungen der unsicheren Parameter 160
4.4 Modellimplementierung 162
4.5 Modellbasierte Portfoliobewertung – Ein Praxistest 166
4.5.1 Zusammenstellung des Beispiel-Portfolios 166
4.5.2 Struktur des Beispiel-Portfolios 167
4.6 Simulation 169
4.6.1 Ermittlung des Portfolio-Erwartungswert 169
4.6.2 Szenarioanalyse (Stress-Test) 170
4.6.3 Simulationsanalyse zur Erstellung des Risikoprofils 171
4.6.4 Spezifikation des Risikomaßes 172
4.6.5 Weiterer Validierungsstest – Bildung von Teilportfolios 173
4.6.6 Abweichungsanalyse des Liegenschaftszinssatzes 177
4.7 Ergebnisinterpretation und Fazit 178
5 Zusammenfassung und Ausblick 181
5.1 Zusammenfassung der Ergebnisse 181
5.2 Kritische Würdigung 183
5.3 Ansatzpunkte für weiterführende Forschung 185
Literaturverzeichnis 187
Anhangsverzeichnis 199
Anhang 01 – Leverage-Effekt 201
Anhang 02 – Infomemorandum eines Wohnungsportfolios 202
Anhang 03 – Wohnportfoliotransaktionen > 1 Mrd. EUR
Anhang 04 – Wohnungsportfolio-Verkäufe ab 1997 204
Anhang 05 – Mietbegriffsdefinitionen 213
Anhang 06 – Wertbegriffsdefinitionen 215
Anhang 07 – Faktoren der Marktattraktivität und der Wettbewerbsstärke 218
Anhang 08 – Zinsund Rentenrechnung 220
Anhang 09 – Lageund Streuungsparameter 223
Anhang 10 – Normalverteilung 227
Anhang 11 – Regressionsund Korrelationsanalyse 228
Anhang 12 – Wichtige diskrete und stetige Verteilungen 230
Anhang 13 – Anwendungsbeispiel Monte Carlo-Methode 231
Anhang 14 – Musterertragswertberechnung 233
Anhang 15 – Immobiliencharakteristika und -risiken 234
Anhang 16 – Risikomaße 235
Anhang 17 – Methoden zur Berücksichtigung von Unsicherheiten 237
Anhang 18 – Ertragswertberechnung für Tornadodiagramm 239
Anhang 19 – Methodik zur Berechnung eines Overrents / Underrents 240
Anhang 20 – Einfluss der Wohnungsgröße auf die Miete 241
Anhang 21 – Ausstattungsmerkmale von Gebäuden 242
Anhang 22 – Lagekriterien für Wohnimmobilien 243
Anhang 23 – Immobilienwirtschaftliche Standortanalyse 244
Anhang 24 – Verfahren nach Sommer/Kroll und Hausmann 245
Anhang 25 – Ermittlung eines fiktiven Baujahrs 248
Anhang 26 – Sonstige wertbeeinflussende Umstände 250
Anhang 27 – Übersicht der Raumordnungsregionen 257
Anhang 28 – Rohdaten-Matching 258
Anhang 29 – Studie PERSPEKTIVE DEUTSCHLAND 261
Anhang 30 – Ökonomische Basis und Flächennachfrage 263
Anhang 31 – Investitionsund Flächenmarkt 270
Anhang 32 – Korrelationsmatrix 278
Anhang 33 – Ergebnisse des ROR-Ratings 279
Anhang 34 – Objektdaten des Beispiel-Portfolios 280
Anhang 35 – Abweichungsanalyse Erwartungs/ Marktwert 286