Praxishandbuch Wohnungseigentum (eBook)

Vorwort 18
Abkürzungs und Literaturverzeichnis 20
Die wichtigsten Änderungen der WEG-Reform auf einen Blick 22
Grundbegriffe des Wohnungseigentums 30
1.1 Warum Wohnungseigentum? 30
1.2 Wohnungs- und Teileigentum 31
1.3 Gemeinschaftseigentum 32
1.4 Sondereigentum 32
1.5 Welche Auswirkung hat die Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? 42
1.6 Wie entsteht Wohnungseigentum? 43
Nutzung und Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums 52
2.1 Regelungsinstrumente 52
2.2 Sondernutzungsrecht 58
Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer 66
3.1 Rechte der Wohnungseigentümer 66
3.2 Pflichten der Wohnungseigentümer 69
3.3 Bauliche Veränderungen 73
3.4 Beschlusskompetenz für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum 84
Lasten und Kosten des Wohnungseigentums 94
4.1 Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums 94
4.2 Der Kostenverteilungsschlüssel 105
4.3 Änderung des Kostenverteilungsschlüssels 109
4.4 Der Wirtschaftsplan 124
4.5 Die Jahresabrechnung 130
4.6 Aufrechnung/Zurückbehaltungsrecht von Wohngeldforderungen 141
4.7 Die Entlastung des Verwalters 144
4.8 Die Entlastung des Verwaltungsbeirats 145
4.9 Begrenztes Vorrecht für Wohngeldforderungen in der Zwangsversteigerung 146
4.10 Beschlusskompetenz in Zahlungsangelegenheiten 147
4.11 Wer haftet bei einem Eigentümerwechsel? 147
Die Wohnungseigentümerversammlung 154
5.1 Wie wird die Eigentümerversammlung einberufen? 154
5.2 Die Beschlussfähigkeit 166
5.3 Das Stimmrecht 167
5.4 Teilnahme Dritter an der Versammlung 180
5.5 Wie läuft die Versammlung ab? 182
5.6 Die Beschlussfassung 186
5.7 Die Beschlussfeststellung und -verkündung 208
5.8 Wann sind Beschlüsse nichtig oder anfechtbar? 209
5.9 Die Versammlungsniederschrift 212
5.10 Die Beschluss Sammlung 220
5.11 Checkliste Eigentümerversammlung 226
Teilrechtsfähigkeit, Haftung und Insolvenz 230
6.1 Teilrechtsfähigkeit 230
6.2 Haftung 237
6.3 Insolvenz 242
Verwalter und Verwaltungsbeirat 244
7.1 Wie wird der Verwalter bestellt? 244
7.2 Verwaltervertrag 248
7.3 Wann kann der Verwalter abberufen und der Verwaltervertrag gekündigt werden? 254
7.4 Welche Aufgaben und Befugnisse hat der Verwalter? 259
7.5 Haftung des Verwalters 275
7.6 Verwaltungsbeirat 280
Die vermietete Eigentumswohnung 286
8.1 Gestaltung des Mietvertrags 288
8.2 Jahresabrechnung über Wohngeld und Betriebskosten 291
8.3 Behebung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum 299
8.4 Modernisierung des Gemeinschaftseigentums 300
8.5 Anspruch der WEG auf Unterlassung bzw. Kündigung des Mietverhältnisses 302
8.6 Veräußerung von Wohnung und Nebenräumen/ Garage an verschiedene Eigentümer 303
Das wohnungseigentumsrechtliche Verfahren vor Gericht 306
9.1 Die wichtigsten Änderungen im Überblick 306
9.2 Zuständiges Gericht 316
9.3 Die Anfechtungsklage 318
9.4 Klage auf Beseitigung baulicher Veränderungen 328
9.5 Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des teilrechtsfähigen Verbandes 329
9.6 Klagen der Wohnungseigentümer gemeinschaft wegen Ansprüchen aus einem Vertrag 330
9.7 Klage auf Abberufung des Verwalters 330
9.8 Bestellung eines Notverwalters 330
9.9 Anspruch auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten 332
9.10 Einstweiliger Rechtschutz 332
9.11 Entziehung des Wohnungseigentums 334
9.12 Protokollberichtigung 336
Checkliste für den Erwerb einer Eigentumswohnung 338
10.1 Fragen zur Kurzbeurteilung einer Eigentumswohnung/ Teileigentumseinheit 338
10.2 Besichtigung der Eigentumswohnung 340
10.3 Fragen an den Verkäufer/Hausverwalter vor Erwerb der Eigentumswohnung 345
10.4 Unterlagen, die vor Erwerb der Eigentumswohnung in Abschrift vorliegen müssen 346
10.5 Kaufvertrag der Eigentumswohnung 347
Steuern bei Wohnungs- und Teileigentum 350
11.1 Die selbstgenutzte Eigentumswohnung/ Eigenheimzulagengesetz 350
11.2 Die selbstgenutzte Eigentumswohnung als Baudenkmal und in Sanierungsgebieten 350
11.3 Die vermietete Eigentumswohnung/ Teileigentumseinheit 364
11.4 Veräußerung der Eigentumswohnung bzw. Teileigentumseinheit im Privatvermögen 402
11.5 Bauleistungs- oder Bauabzugssteuer 408
11.6 Umsatzsteuer 411
Versicherungen 414
12.1 Feuerversicherung 414
12.2 Haus und Grundbesitzerhaftpflicht versicherung 415
12.3 Weitere Versicherungen der Wohnungseigentümergemeinschaft 417
12.4 Sonstige Versicherungen 419
12.5 Abschluss und Kündigung von Versicherungsverträgen 420
Stichwortverzeichnis 421
Anhang 434
Muster eines Gesamt und Einzelwirtschaftsplans 436
Muster einer Jahresgesamtabrechnung 437
Muster einer Jahreseinzelabrechnung 439
Muster: Antrag auf Einberufung einer Eigentümerversammlung von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer 440
Muster: Einberufung durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden bei Fehlen eines Verwalters 441
Muster: Einladung zur Eigentümerversammlung 442
Muster: Tagesordnung 443
Muster: Stimmrechtsvollmacht 444
Muster: Antrag auf Ausschluss einer dritten Person von der Versammlung 444
Formulierungsbeispiel für eine Öffnungsklausel 445
Muster: Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren 445
Muster: Mitteilung des Umlaufbeschlusses 447
Muster: Niederschrift der Eigentümerversammlung 449
Muster: Beschluss Sammlung 454
Checkliste: Eigentümerversammlung 456
Beispielhafte Aufzählung begünstigter und nicht begünstigter haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen 459
Muster für eine Bescheinigung der haushaltsnahen Dienstleistungen und Beschäftigungsverhältnisse 472
Absetzung für Abnutzung von Gebäuden im Privatvermögen 474
Übersicht: Erhöhte Absetzungen 476
Übersicht: Nutzungsdauer von beweglichen Wirtschaftsgütern 477
Notizen 478
Notizen 479
Notizen 480
Notizen 481

9 Das wohnungseigentumsrechtliche Verfahren vor Gericht (S. 305-306)

9.1 Die wichtigsten Änderungen im Überblick

9.1.1 Erkenntnisverfahren nach der Zivilprozessordnung

Das bisherige Verfahren vor dem Wohnungseigentumsgericht wurde mit der WEG-Novelle in das Verfahren der Zivilprozessordnung überführt. Bisher galt das sog. Amtsermittlungsprinzip. Danach musste das Gericht bisher ohne Bindung an den Vortrag der einzelnen Parteien von sich aus die entscheidungserheblichen Tatsachen erforschen und dazu eigene Ermittlungen anstellen. Durch Überführung des Verfahrens in das Erkenntnisverfahren der Zivilprozessordnung hat sich in Wohnungseigentumssachen die Gerichtsbarkeit vollständig geändert.

9.1.2 Beibringungslast für Tatsachen

Die Beteiligten haben sämtliche Tatsachen vorzutragen und unter Beweis zu stellen. Das Gericht hat nach der WEG-Novelle keine Verpflichtung mehr, von sich aus (von Amts wegen) zu ermitteln. Möchte der Kläger im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage z. B. rügen, dass das Abstimmungsergebnis falsch festgehalten wurde, so genügt es nicht, wenn er das Abstimmungsergebnis im Prozess lediglich pauschal bestreitet. Er muss darlegen und ggf. unter Beweis stellen, wer von den Wohnungseigentümern tatsächlich wie abgestimmt hat und weshalb die Feststellung des Mehrheitsverhältnisses fehlerhaft war.

Auch wenn dem einzelnen Wohnungseigentümer die Umstände der Auszählung nicht einsehbar waren, billigt die Rechtsprechung keine Beweislastumkehr zu, da ansonsten ein Ausforschungsbeweis vorliegen würde, der nach der Zivilprozessordnung unzulässig ist (LG München I, Urteil v. 27.04.99 Az. 1 S 20171/08, NJW RR 2009, 1672). Das Gericht hat aber eine sog. Hinweispflicht. Es hat dahin zu wirken, dass die Parteien sich rechtzeitig und vollständig über alle erheblichen Tatsachen erklären, diese ergänzen, die Beweismittel bezeichnen und sachdienliche Anträge stellen. Das Gericht hat derartige Hinweise so früh wie möglich zu erteilen und aktenkundig zu machen (§ 139 Abs. 4 ZPO).

Tipp: Möglichst umfassend vortragen
Zwar besteht die richterliche Hinweispflicht, jedoch dient diese nicht dazu, neue Anspruchsgrundlagen, Einreden oder Anträge einzuführen, wenn sich dafür im streitigen Vorbringen der Parteien keine Ansätze finden. Tragen Sie deshalb in Ihren Schriftsätzen möglichst umfassend und vollständig vor. Eine weitere Hinweispflicht ergibt sich aus § 26 Abs. 2 des neuen WEG. Hat der Kläger einer Anfechtungsklage erkennbar eine Tatsache übersehen, aus der sich nicht nur die Anfechtbarkeit, sondern sogar die Nichtigkeit des Beschlusses ergibt, so hat das Gericht darauf hinzuweisen.